浙江楼市深度调查：四大泡沫可能引发崩盘危机

　　中新网杭州9月8日电 日前，浙江省企业调查队课题组的专家们，经过大量调查和分析编纂成《浙江房地产市场发展研究报告》，并首次发出预警：目前浙江房地产市场泡沫已经膨胀，已进入警戒区，若任其发展，楼市泡沫随时可能破裂。值得关注的是，这是省内权威部门首次发布楼市泡沫预警。

　　“结棍”，杭州话，“厉害”的意思。近来，杭州房地产市场挥舞着“双结棍”，每 一棍都厉害得令房产市场如芒在背：

　　第一棍，是我省首次权威发布房地产市场警告：楼市泡沫随时可能破裂！据调查显示，此为危言，但并不耸听。

　　另一棍，9月1日起，杭州二手房交易20%的个人所得税以“暂停”名义退出舞台。二手房中介因此欢欣鼓舞，然而，经记者了解，这个利好消息的市场反应却相当短暂——准确地讲，只持续了一天半。

　　房地产市场前一段吹出的巨大泡沫，如今终于在市场上得到了验证。

　　专家建议，如要挤干泡沫，政府责无旁贷。要建立土地供应的中长期规划；充分发挥价格和税收的杠杆作用。同时，政府有必要调整现行的房地产税制，打击囤积炒作行为，抑制被放大的过度需求。此外还要通过增加居民收入、落实住房补贴、提供税收优惠、发展住房金融等方式，提高居民的购房能力，从供求两方面降低房价收入比。

　　房产泡沫涉临破灭，政府所要进行的政策调控是一项极其庞复的系统工程。事关重大，此既为挑战，然而亦是机遇。

　　“房价泡沫”：84.6%的市民难以承受房价

　　房价和收入比例，是衡量家庭对房价的承受能力最客观的指标，房价在居民承受能力以内的微幅上扬，是市场经济的必然规律。但自1998年以来，浙江房价巨幅上扬，2002年和2003年，全省商品房销售价格分别上涨16.4%和11.6%，2004年上半年又上涨16.6%。宁波房屋销售价格涨幅已连续三年居全国35个大中城市之首，杭州市房价由1999年均价2000元/平方米上升到2003年的6000元/平方米，市中心均价已经突破10000元/平方米，湖州、义乌等地的房价也都以两位数的速度增长，年均涨幅超过30%以上，成为全国瞩目的"浙江现象"。

　　然而，在一派繁荣的表面下，人们似乎忘了房价收入比的市场发展规律，忘了同期全省平均的城镇居民房价收入比已经高达9.6倍，杭州市的房价收入比更是达到11.3倍，远远高于国际上所认可房价高于居民年收入3～6倍的标准。这严重偏离了市场基础价值，又大大超过居民的承受能力。

　　据省城调队对全省11个市1300户城市居民的抽样调查，有84.6%的市民表示难以承受当地的商品房价格，表示还可以承受的占14.9%，表示完全可以承受的只占0.5%。

　　“地价泡沫”：“高地价—高房价—更高地价”恶性循环

　　日前，记者在国土部门采访，一位领导一再让记者去求证：杭州到底是房价先上涨，还是地价先上涨。言外之意，杭州地价上涨的罪魁祸首是房价上涨。

　　但专家们调查后发现：近年来由于土地紧张，土地供应开始采用市场化的招标拍卖方式，但在市场缺乏正确的估价和拍卖价无封顶的情况下，造成浙江土地交易价格连续上涨，地价由此出现大量“泡沫”。

　　上周五，挂牌出让的46号地块经过拍卖双方共71回合的大战，最终导致该地块以超出底价1.1161亿元成交便是例证。双方你争我夺的结果，使该地块的楼面价格在2小时内每平方米上涨了1720元。

　　2003年，杭州的土地交易价格涨幅为38.1%，排在全国35个大中城市之首。高额地价直接推动房价上涨，形成“高地价—高房价—更高地价”的恶性循环。同时这也催生了部分开发商大量投资、囤积土地，加剧了土地出让价格的上涨。

　　在去年9月26日的土地招标会上，浙江某房产商以25.34亿元的高价投标竞得杭州四块土地，而其中的一地块报价竟比第二家投标者整整要高出1个多亿，其中的23号地块，还因无力开发，也找不到合作伙伴，不得不以缴纳巨额违约金的方式宣布放弃，这种不顾市场风险的非理性投资不仅增加了企业的风险，也增加了整个房地产市场的风险(详情见本报8月5日《大元神话的代价，1.236亿元？》一文)。

　　“需求泡沫”：“羊群效应”透支未来收入和需求

　　羊群效应也称“跟风效应”，英文中将其描述为：TheGreater-fool-Game，意为“下家都是比你更大的傻瓜”。浙江楼市的火爆，从表面上看是得到了需求高增长的支撑，但是，房地产投资需求已经呈现明显的“羊群效应”：当对房地产市场的价格上涨预期愈来愈强烈时，投资者会蜂拥而上进行购买和囤积，以待价格更高时抛出，这样需求量就快速增加。

　　房价的持续上涨，使那些暂时无能力改善住房需求的消费者产生恐慌，认为房价会只涨不跌，迟买不如早买，因此宁可负债累累也要购房。这实际上是对未来收入和需求的透支，也加剧了楼市的需求泡沫。加上有些房产公司、中介公司进行人为炒作、哄抬房价，或互相炒作对方楼盘，加剧了楼价上涨，更给房地产市场带来了虚火。

　　根据有关部门对杭州几届房交会上的调查，炒楼者占买家的比例超过50%，大大高于20%的国际警戒线。

　　从供给来看，大家都习惯于以每年有多少竣工的商品房来计算可供房源，其实分散在个人手中的二手房源，同样也是供应量。据不完全统计，杭州二手房市场中，有将近一半的房源为1998年以后建造的新商品房，甚至有部分是期房。可以说此时的空置房不在开发商的手里，而是积压在炒房者的手中。

　　“资金泡沫”：金融市场濒临危局

　　《报告》显示：1999年以来，浙江房地产开发投资以年均37.8%的速度增长，表面看来是有充裕的开发资金作后盾。实际上，资金链主要一环是来自银行的直接贷款，和通过银行对个人购房的按揭贷款，其中部分资金通过预售定金方式转化为开发企业的开发资金。

　　据统计，2003年浙江房地产开发投资本年金来源中，企业自筹资金占的比重只有18.3%，而国内贷款、定金和预付款分别占到28.5%和52.9%，说明房地产虚拟资产的膨胀很大程度上依赖着信贷规模的扩张。如2003年1～9月杭州市房地产企业贷款发放额同比增长35.1%，发放个人住房贷款同比增长48.1%，两者合计占全社会贷款总额近1/5。房地产开发企业以少量的注册资金，通过各种方式取得土地，由建筑业企业垫资开发，取得预售资格后开盘销售，获得收入，然后再投入滚动式开发。在这个“空手套白狼”的过程中，开发商并没有承担太大的风险，而将风险转嫁给银行、消费者和建筑企业，形成一定程度的虚假繁荣。

　　追踪采访

　　《报告》执笔人打开天窗说亮话：房产泡沫早已出现

　　浙江省统计局企业调查队综合处副处长、《浙江房地产市场发展研究报告》执笔人朱卓瑶统计师接受记者采访时，介绍了《报告》出台的前后始末。

　　据他介绍，当时因为听说政府将有一些有关房产方面的举措，于是调查队综合了城调部门这几年来的调查数据做了这个课题，希望能给省市相关部门的决策提供一些数据依据。

　　朱卓瑶告诉记者，这次调查的最新数据是截止到2004年6月份为止，因此，“它可以反映当前的市场情况。”房产泡沫究竟是何时出现的？朱卓瑶说，房产市场有一个从繁荣到衰败的周期，进入到峰值就意味着它将要走向谷底——这是毫无疑问的规律。杭州房产市场的峰值出现在近两年市民渐渐地认为买房能赚钱，纷纷加入到投资房产的行列。这种投资心态极不理性，有些人根本没有需要也买房，有些人没有能力也买房。他认为，当大家普遍看涨时，房产泡沫就已经出现了。

　　一路看涨的楼市何时走到了转折点？据调查队的报告分析，“房产公司与购买者都处在僵持状态、中介公司纷纷关门就是楼市从峰到底的一个信号。”

　　2004年：地产市场滑向谷底之年

　　浙江省统计局企业调查队的专家通过选取房地产市场中11项重要参考指标，计算出了1991年以来，各年浙江房地产扩散指数值(见图1)。从这一红一兰两条曲线可以看出：浙江房地产经济存在着周期性波动，只不过，浙江房地产周期与海内外其他地区的房地产周期相比有独特的波长。

　　曲线运动轨迹显示：浙江的房地产波动周期为8—9年，比全国的房地产周期略长。其中1997年是萧条转折点，1993年是上一个周期的景气分割点，而目前正处于1998年开始的新一轮周期的繁荣阶段后期，其后续发展值得关注。

　　根据专家的分析，过去的13年中，房地产业发展的状态大致划分为5个区域：“1997年浙江房地产业的发展处于过冷区；1996年和1998年处于冷区；处于适度区的年份是1991年、1994年、1995年、1999年和2000年；2002年处于热区；而1992年、1993年和2001年、2003年均处于过热区域。”由此推断，2004年，浙江的房地产市场正跨过波峰滑向谷底。

　　专家观点

　　浙江省统计局企业调查队综合处副处长朱卓瑶表示：“房地产泡沫不可能永远膨胀下去，一旦趋向破裂，首先崩溃的是人们的心理预期，从而使房价‘兵败如山倒’，出现大量的负资产家庭。更严重的后果是：企业将因资金链断裂濒临破产，银行出现大量坏账、呆账，对整个国民经济将产生严重影响。”

　　有关专家还认为：当前浙江房地产的主要矛盾是供求的结构问题，结构错位导致供求失衡，进而造成房价虚高。因此建议政府对供求双方进行适当干预，以促进供求的有效性。他们建议，要建立土地供应的中长期规划，加强土地调控的科学性；发挥价格和税收的杠杆作用，增加普通商品房和经济适用房的供给。

　　同时，政府也有必要调整现行的房地产税制，将税收政策重点转向使用环节，增大房地产的保有成本和交易成本，从而打击囤积炒作行为，抑制被放大的过度需求。在“去泡沫化”的同时，通过增加居民收入、落实住房补贴、提供税收优惠、发展住房金融等方式，提高居民的购房能力，从供求两方面降低房价收入比。专家们还建议通过法律形式，进一步明确各级政府在住房保障问题上的职责，加强对房地产市场的监测和预警力度。(作者：张德君 黄丹)