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8·31:土地“关系竞争”让位“阳光交易”

http://finance.sina.com.cn 2004年08月31日 11:08 经济参考报

  本报记者 李佳鹏

  8月31日是协议出让经营性国有土地使用权的最后期限。这意味着:仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的日子将成为历史,取而代之的是招投标方式为主的“阳光交易”新举措。

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  专家指出,“大限”过后企业的竞争将不再是关系竞争而是资金和企业实力的竞争,房地产市场不会发生大的波动,但这要求政府和企业必须按照市场规律办事,适应新的政策。

  中国人民大学公共管理学院土地管理系叶剑平教授说,大限的到来标志着各级政府土地出让必须按照市场规律办事,使政府由原来的裁判员兼运动员角色,转变为更清晰的裁判员角色,这对于规范土地市场秩序是非常有利的。从企业来说,传统依靠关系、靠内部信息等获取土地的方式将发生改变,取而代之的是公开的市场竞争关系,在这样一个公开、透明的竞争平台上,企业依靠的将是资金和自身的实力,或者说企业对这个项目的分析能力以及这个团队对项目的操作能力,也就是品牌竞争。这有助于企业按照现代企业的制度模式来增长和发展,也有利于房地产开发门槛的提高。

  对于“大限”对市场的影响,叶剑平教授指出,从近期来看大限对市场的影响并不大,还是平稳的。游戏规则虽然改变了,但房价是否上涨最终是由市场来决定的,受供求因素的影响,只要政府在出让土地时依照市场规律办事,随着供求关系的变化来调整土地的出让,就能够保证市场的稳定。因此政府行为要与新的制度相适应,按照市场规律办事,提高政府土地储备的效率,做到有足够的土地储备数量来维护土地和房地产市场的稳定,这不仅仅要求企业要适应市场规则,更重要的是政府也要适应这个市场规则。

  大限过后,相关政策能否落到实处至关重要,进一步完善我国的土地市场秩序,我们还有很长的路要走,在此过程中我们应该做好哪些工作,专家也给出了建议。

  南京航空航天大学人文学院法律系孟凡超教授表示,第一,政府土地行政主管部门应当根据社会经济发展计划、国家的产业政策、土地利用规划和土地市场状况,从国家宏观调控的高度并以平稳发展土地市场交易为目标,科学合理地编制土地使用权出让计划,避免短时间内土地集中大量上市或土地的“零供应”状况,防止地产过热和泡沫经济的产生。

  第二,土地行政主管部门确定土地价格招标标底或拍卖、挂牌底价应综合考虑土地评估价格和政府产业政策,并全面考虑资源配置、土地用途、区位差异、土地出让年限及可实现利益等因素,科学合理地确定土地价格并严格保密。

  第三,经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让应遵行公开、公平、公正和诚实信用的原则,严格按规程操作。土地出让计划、出让公告、出让申请条件和出让结果等文件必须向社会全面公开,并保证信息发布的及时、准确、真实。实施具体规范程序应做到高度透明和公正,防止串通投标、虚假拍卖和弄虚作假等变相的协议出让方式,杜绝利用程序事项引致的权力作弊。乘此契机,全面开展土地市场治理整顿,严格土地管理,深化国土资源管理体制改革,以科学的发展观,从长远出发,重视国土资源的保护和土地生态的良性、可持续发展,切实保护耕地和农民利益。

  第四,71号令作为国土资源部、监察部联合下发的行政规章,其效力层次是比较低的。为保障其真正落实和全面贯彻实施,从而全面建立起我国土地交易的市场化机制,还有待于上升为法律层面,将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让,作为我国一项基本的土地制度,以法律的形式固定下来。同时,应配套相应的保障实施措施,包括违法惩戒和守法激励机制,赏罚分明,具体明确有关单位及个人的相关民事、行政及刑事责任,而不应由单一的党纪政纪处分或行政处分代替一切法律责任。






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