“大限”后京城楼价成众矢之的

　　本报记者 洛涛

　　8月31日是政府清理协议出让土地最后的期限。届时，积习已久的协议出让土地方式将淡出历史舞台，取而代之的是招拍挂的土地出让方式。土地政策的这一历史性变革，将给房地产市场带来极大震撼。

　　“不知道房价会不会因为土地拍卖而上涨，你们记者消息灵通.你说会不会涨价。”孙女士反复地追问记者。她想明年买套新房子为儿子结婚做准备，但又担心房价会大幅上涨。记者在随机采访过程中，与孙女士有同样想法的消费者有很多。

　　近日，记者采访了地产界的各方人士，普遍认为京城楼价已成他们关注的焦点。

　　地产商：地价成本抬高，房价自然会涨

　　“在8.31土地大限之后，市场的土地供应量将在一段时间内减少。失去银行‘赞助’的房产商的开发能力也会开始减弱，目前新盘放量已经开始放缓，但是市场需求量并没有减少，因此一段时间内有可能造成房价上涨。”一位不愿透露姓名的地产商这样告诉记者。

　　虽然地价上涨并不是房价上涨的惟一因素，但不可否认的是，地价的上涨对房价上涨将起到推波助澜的作用。这位地产商说，地价在房价成本中占相当比重，一般有30%-40%，而且越是中心区域的地，地价所占比重越大，有时候，市中心黄金地段的地价甚至占到开发成本的80%左右。借着地价上扬的势头，房价的走高更可谓是“水借风势”。

　　中介机构：房价将逐渐趋于平稳

　　北京中原总经理李文杰分析，土地对于新盘的影响目前不会很明显，而且，一个新项目需要大约10个月的前期准备，因此今年受土地政策影响的楼盘基本要到明年年中才能显现。事实是北京的土地供应一直不紧张，未来还是趋缓。从目前情况看，房价上升较快的势头将会受到遏制，下半年房价逐渐趋于平稳。

　　进入2004年，北京楼市不再有“天天见新盘”的景象，新盘推出的脚步明显放缓。尤其“8.31大限”之后，大量土地会落入真正有开发意图者手中，由此将促进新一轮地产开发。对此，李文杰认为，今年下半年的新项目将主要是去年年底和今年上半年准备入市的项目。其中，高端产品如别墅等项目受金融等政策影响，不会出现过多，而中低档次的项目会比较集中，而且住宅比商业物业多。由于这些重新审批的土地多半为中低档项目，如绿化隔离带、危改等，因此，今明两年推出的新盘中，中低档项目将占主流。

　　金网络经纪副总杨强宏也表示，政策对市场供应已产生了作用，上半年原本计划开盘的项目，有不少推迟到下半年或明年了，新盘的减少导致上半年几乎所有的项目销售火爆，房价坚挺，有部分区域的房价有上涨趋势。他认为下半年新盘会多一些，但不会出现井喷的现象，因为由于土地招挂牌需要时间，今后拿地成本高了，开发商需要更谨慎，在项目操作上做相对长的开发计划，以争取更多的利润空间。

　　杨强宏告诉记者，房地产市场的价格最终受供求关系影响，从长期趋势看，北京的房地产价格将呈现平稳下调的走势。因为随着高收入、高积蓄购房群体完成首次置业，购房消费人群的“金字塔”将逐渐向塔腰、塔底部位转移。当供应量快速增大，楼盘竞争日趋激烈，而市场消化力明显减弱时，价格战在所难免。特别是当房屋售价超过了当地购买力所能承受的范围时，价格自然会降下来。今年以来，业内公认销售真正非常好的楼盘无一不是低价位、高性价比的楼盘。

　　专家：京城房价近期难有上涨空间

　　今年以来，京城楼市有关房价“涨跌”一直争论不休。特别是随着“4号文件”、“土地转让新政策”、“国家银行政策调整”等一系列新规的出台，使得这一争论更显激烈。对于今后一段时期楼市房价，许多专家学者更看好其平稳走低。他们认为，京城房价难有上涨空间。

　　专家学者们认为，从土地方面看，4号令颁布前，北京已协议出让和通过规划的用地近9000万平方米，这些土地基本满足了今后三年对商品住宅的需求。由于新政策规定，已经协议出让的土地必须在两年内投入开发，否则将收回，这就迫使已圈到地的开发商忙于推出新项目，其结果是今明两年楼盘供量急剧增多。按照市场规律，供量放大必将对房价带来挤压。另外，基本建材方面，今年初的涨价根本不会对成本与房价造成动摇。一方面，自4月份以来，钢材价格已出现较大幅度回落，基本建材上涨势头已经乏力。另一方面，其在建筑产品成本构成比例中，大约只占10%，对房价影响不大。

　　同时，专家推测，今年下半年二手房源有望大批量入市，将会大大抑制房价的上涨。目前北京已有两亿多平方米的存量房，若从后势看，今后几年全市住房年均竣工规模将保持在2000万平方米，而最近几年的年均需求量却不足2000万平方米。供给大于需求的特点决定了近期房价上涨可能性不大。

　　业内人士表示，房地产市场的价格最终受供求关系影响，从长期趋势看，北京的房地产价格将呈现平稳下调的走势。因为当供应量快速增大，楼盘竞争日趋激烈，而市场消化力明显减弱时，价格战在所难免。特别是当房屋售价超过了当地购买力所能承受的范围时，价格自然会降下来。

　　首都经济贸易大学房地产研究所教授张跃庆认为，土地市场是所有市场的源头市场，应该充分发挥土地政策的作用。调控土地市场除认真执行现有的各种调控政策外，应恢复土地增值税，或者增设土地保有增值税；并采取有效措施，引进竞争机制，及时调控房价；绝不能让由于土地减少、土地出让或转让价格上涨，导致房屋价格上涨，从而把国家应当取得的地租收益，转化为开发商的利润。

　　外国机构：中国楼市长期看好短期看淡

　　瑞士信贷第一波士顿董事兼亚洲区首席经济分析师近日发表观点。他说，楼价上涨是一个全球现象，中国亦不例外。5月以来，中央政府一举加大了宏观调控的力度，发展商纷纷出现资金断流情况，一大批财力较弱的将被淘汰出局。虽然各地的调整幅度有所不同，但各地楼市成交量萎缩，楼价出现回落。中央政府在信贷和土地管理两方面同时出手，明显要为房地产热降温，但是政府也无意过度打压楼价。他表示，今后一段时间，政策走向将对中国楼市产生重大影响。

　　这位分析师说，近年来，受住房改革的推动，国内城市居民的住房拥有率急升，楼价开始牵动百姓的资产水平、消费意欲。与此同时，中国正以每年制造两个波士顿城的速度进行城市化，世界上53%的水泥浇盖在中国的土地上。中国去年建成楼宇面积为3.22亿平方米，新开工面积为3.25亿平方米，年销售量为2.85亿平方米。去年净增未售出楼面为4000万平方米，加上前几年余额，总空置楼面约8000万平方米，相当于100万个空置住宅单位。5亿城市人口和1.5亿城市家庭中，假定七成已拥有自己的住房，剩下三成中只有一成有能力买楼，就需要1500万套住房，何况每年至少有几百万户新增城市居民。不过这批潜在消费者的总体收入水平较已购买住房者的收入水平为低。中国楼市的问题不是需求不足而是价格偏高。

　　他认为，在这一进程中，房屋需求甚大，但这并不意味着楼价一定要急涨。楼价上升过快，中档楼价格与普通市民的购买力脱节，在各地相当普遍。真正想买楼又买得起楼的基本上已经买了。国内二手楼市交易量普遍不足，升级换代尚未形成势头。随着国内宏观调控和全球加息周期的展开，如果本地居民的承接能力或承接欲望不足，楼价自然下跌。目前的中国楼市尚未形成真正的梯级消费结构，实际购买能力可能也被高估。这位分析师表示自己对中国楼市长期看好，短期看淡。

　　【新闻链接】大腕们近日“涨”声不断

　　万科集团董事长王石：银根收紧后开发商获得的土地减少，直接导致土地供给减少，而市场需求依然存在，所以在一定程度上抵消了宏观调控的负面影响。他预测房价在未来一段时间虽不会大涨，但可以保持坚挺态势。

　　首创集团董事长刘晓光：北京、上海、广州等城市的房地产价格在内地是比较高的，因为经济发展等因素，这些城市的人口依然在快速增长当中，对房地产市场需求依然旺盛，所以这些城市的房地产价格依然有上升的空间。

　　万通集团董事局主席冯仑认为：2004年下半年，内地房地产价格将会稳中有升，像北京、上海、广州等城市的房地产价格仍有上升空间。特别是在高端市场的北京、上海等地，要防止价格的压力，重点要在服务上下功夫，而不是在成本上对付市场的波动。

　　华远集团董事长任志强：我个人认为，恰恰是因为这样一个土地政策而形成了最新一轮的房价的高速增长。我们可以看到，宏观调控的主要手段是政府控制土地供应量。可以肯定，今年初的房价增长来源于去年的土地价格暴涨，今年的土地价格增长必将带动下一轮的房价再增长，并形成恶性循环。

　　SOHO中国董事长潘石屹:年初我预计中国的房地产价格要往上涨，但是第二季度房价的上涨比例远远超出了我的预计，我想是与最近出台的政策有关。最近出台的一系列政策限制了土地和房屋的供应量，会加剧房地产市场供不应求的局面，所以房价上涨得比较快。如果没有新的政策和新的情况出现，第三季度、第四季度的房价还会上涨。”