广东房价不因大限波动 国土资源厅给定心丸

　　时报记者 冯榕 实习生 田桂丹

　　8月31日之后，仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的日子将成为过去，囤积、炒作土地的土地掮客们的好日子一去不复返。更加“要命”的是，8月31日前，所有协议取得的经营性土地都必须通过审查，补办出让手续，缴齐出让金，否则由国土房管部门公开挂牌招标拍卖。因此，明天是“大限之日”。

　　广东省国土资源厅副厅长张新民给了记者和众多的广东市民一颗定心丸，“土地招拍挂的方式不会对广东的房地产市场造成波动，只是更加规范。”至于广东房地产的价格，张肯定地说，不是那么容易就涨起来的，涨了还要挤泡沫。

　　焦点1 土地出让金的分配

　　县级财政可分享40%土地出让金

　　张新民在接受记者采访时表示，“只要符合国家政策的，一律开绿灯，而只是一味要涨价的话，可能就是红灯了。”对于红绿灯的表述，张说，“房地产市场属于国家调控中要求较严的，所以银行、国土等相关部门会配合相关政策抑制房地产的过热势头(比如“土地大限”的71号文)，从而真正盘活政府手中的土地。”

　　一般而言，土地协议出让成交价格要远低于挂牌转让价格。以广州市为例，今年上半年广州市挂牌转让土地面积35.83万平方米，转让金额为8.65亿元；而协议转让及其他转让土地面积达48.88万平方米，转让金额合计却只有6.75亿元。所以，对于采用新的招拍挂的方式之后土地出让金的分配，成了焦点。张新民解释，上缴国家财政30%、省级财政20%、地级财政10%、县级财政40%。广州市社科院副研究员胥东明告诉记者，71号文的一个关键就在于“土地出让金的分配”。他说，据不完全统计，土地出让金在国家财政比例中非常高，从2001年到2003年，这三年的土地出让金占2003年财政收入的70%，土地大限可以让土地出让制度彻底的合法化，关键也在于如何让这些出让金合理的配置。

　　焦点2 是否会造成房价上涨

　　“大限”短期不会对房价造成影响

　　老百姓最为关心的当然是房价是否会涨，因为今年上半年的房地产数据统计结果，全国地产仍然是涨声一片。对此，张新民给了记者和众多的广东市民一颗定心丸，“土地招拍挂的方式不会对广东的房地产市场造成波动，只是更加规范市场。”至于广东房地产的价格，张肯定地说，不是那么容易就涨起来的，涨了还要挤泡沫。

　　据广州市城市建设开发集团邓江博士介绍，实行招拍挂之后，地价并不一定会比转让时高，所以“8.31”对房价的影响，短期是看不出来的，至少要明后年才会看到。另外，房价的涨跌还要分地块而定。他举例，像珠江新城，政府拍卖的底价，商用的为每平方米2680元左右，居住的为每平方米2360元左右。而富力等开发商自行拿地，却超过了每平方米2700多元。

　　另外，他表示，开发商倾向于政府能以投标的方式进行土地的拍卖。因为，房地产泡沫主要由炒地价产生，如果纯粹只是一味地叫高地价，虽然政府可以得到更多的卖地资金，但对开发商而言却是痛苦的，也会造成房产市场的不健康发展。

　　焦点3 一二级土地市场分配

　　一级土地市场掌握在政府手中

　　对于有关方面提出的，是否设立专门的土地一级市场的问题，张新民表示，“一级土地市场掌握在政府手中，这才能够真正起到宏观调控的作用，而对于一些二级流转输运市场，则是由房地产公司来运营。”

　　曾经有专家针对土地大限提出，“开设一级开发市场”，然后由具备一级开发资质的公司转成土地一级开发公司，形成两个法人，一个是专门从事土地的一级开发；另一个则是专门从事商品房的建设。对此建议，邓江则表示欢迎，也非常希望一些大的有资质的开发商能够成为开发公司。他主张，对土地转让金已交齐，但其他手续存在完善问题的土地，政府应给予一定的宽容政策。毕竟，“8.31”大限主要针对的应是新制度实行后的新土地买卖问题，而不是历史用地问题。但他又说，对没报规划而又不交土地转让金的土地，政府当然是可收回的。

　　焦点4 开发商的整合

　　四种方式应对

　　对于广东的开发商而言，本身既有实力又有资金的企业在市场上并不太多，很多的企业都属于中间类型。有的手里有一些钱，可是土地储备不足，有的有土地储备，可是因为银行紧缩贷款，面临开发的资金困境，因此，就需要采取一些应对策略来渡过土地买卖的转型期。因此，对于很多企业来说，调整自身发展战略是当务之急。记者了解到，目前市场上已经开始风生水起的运作方式主要有股权合作、联合开发、组合开发、结盟寻求土地资金合作。

　　据悉，省内一些知名的房地产公司也在积极运作，利用资金优势收购某些地产公司的住宅用地。房地产业界人士认为，此举解决了企业之间短期融资与长期发展所需土地的问题，是当前开发企业成功实现战略转移、保持市场竞争力的可行途径。第二种联合开发也成为企业战略调整的另一趋势。由于融资门槛提高，贷款紧缩，一些原本一家企业能独立完成并独享其利的开发项目由于资金问题如今很难做下来。为了解决资金问题，部分企业开始走向合作开发或合股经营之路。

　　另外，一些实力雄厚的企业则开始通过产品集中组合、集中上市的优势来扩充发展战略。通过这种战略，让开发物业实现品牌联动，以达到刺激销售的目的，实现资金链的快速循环，应对大限和银行贷款的紧缩。面对即将来临的土地大限，很多开发商开始将目光投注到自己的竞争对手身上。联合求地，联合融资。

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　　广州协议土地争分夺秒办“户口”

　　时报讯 (记者 冯榕 实习生 田桂丹) 对广州而言，包括花都、增城、白云甚至南沙等地区的储备用地已经不多。现在约有32平方公里协议土地正争分夺秒办理有关手续。

　　广州市国土房管局提供的数据材料显示，自2003年6月至2004年6月，经调查、取证已认定的闲置土地共926宗，面积35.7平方公里，其中已收回土地使用权233宗，面积14.6平方公里；已注销用地批文81宗，面积2.1平方公里。亦即广州市尚有612宗面积19平方公里的闲置土地尚待清理、整顿、收回。这些闲置土地亦在补办手续之列。另外，广州市有几百宗共13.2平方公里的协议出让土地，面临在未来一个多月内办理完有关出让手续的问题。这样，至少有32平方公里协议土地须在8月31日前补办手续。目前，这些协议土地正在争分夺秒办理有关手续。

　　至于广州市政府承诺协议出让的珠江新城、琶洲、金沙洲等区域内的村留地，若不能在8月31日前签订土地出让合同的，由村办理划拨土地使用权登记，将来土地转让或与他方合作的，必须公开进行交易，并补办土地出让手续。对此，广州市国土房管局副局长谢晓丹称，对符合条件送来的申请，市国土房管局各部门将通力配合，全力以赴，简化办事流程，缩短办事时限，并已针对8月31日前妥善处理有关问题等，“制定出办事流程”。不过广州市土地开发中心副主任王普华对此比较乐观，她说，广州市自1998年开始实施土地拍卖的方式，这在全国都是走在前面的，相对而言，面对土地大限广州的进展情况相对良好。