| 广州楼价“谷底反弹” 空置率亦步亦趋 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年07月11日 15:05 21世纪经济报道 | |||||||||
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本报记者 苏 丝 广州报道 7月6日，广州酷热未消。 相对于十大开发商的讨论热情，炎热的天气不再显得突兀。此番“广州经济年中研讨会”，十位职业经理人大谈各集团的上半年业绩，摆出楼市利好的各种因素，预言下半年
而同样不容忽视的是，权威数据表明，广州楼市的空置面积却比全国要高一些：今年15月份广州空置面积627万平方米，同比增长3.6%，而全国同比增长2.4%。在楼价平稳上升的同时，广州住宅空置率也亦步亦趋。 “这是一个‘怪圈’，楼市向好的时候，空置率也未见下跌，而开发商却只有不断地开发来实现现金流的运作畅通，甚至要靠外拓来支撑这种开发量。”一位业内人士不无担忧地指出，这一现象的背后，是连开发商自身也无法控制的市场竞争态势和资金链危机。 楼价增长与空置率 “大体平稳，有喜有忧。”广东房协副会长、秘书长蔡穗声这样评价上半年楼市。他认为，从增长的指数看，广州房地产已经在高位运行，而近年的增长速度有所放慢，有两方面的原因，其一是市场调整的结果，市场增长的模式在改变的结果，其二是注重产品研发的结果。不少开发商放缓开发速度，是因为他们感觉到产品的重要性，因而在产品打造上花费的精力就多了，还有就是在土地储备上花的功夫也不小。 正如富力地产集团董事长助理陆毅所指，上半年有的开发商开发速度减小了，并“不是没钱了”，因为感觉到出货量比去年同期增长了，“得赶紧找地、找项目”。 业内人士也曾经指出，广州开发商在营销过程中，最为明显的败笔是过度营销，据了解，广州房地产平均每年要付出20个亿的营销费用。据了解，十大开发商中绝大多数今年的广告预算已经大幅削减了。“我们今年广州地区的营销费用比去年少了，因此营销手段也会有所调整。”这是4月份的时候，某知名房地产公司广州分公司负责人对记者说的一番话，他直言公司今年的广告费用已从往年占总销售额的2%～3%下调至不足1%；而坊间传言，另一家“大佬”级开发商今年上半年在广州地区的广告投放仅300万元，相比往年大大缩水。本报记者更从中介方面获知，宏观调控实行之后，不少公司正急于寻找融资渠道“圈钱”。 也有境外资金来探市，但大多对开发商的财务状况较敏感，不敢轻易“入场”。本报记者亦从开发商处获悉，目前，有几家大集团正与境外资金进行初步洽谈。 广州市房协会长陈敦林则点破了上半年房价同比上涨的另一个潜在客观因素，1～5月份，商品房的交易登记成交面积是492万平方米，同比增长39.57%。15月份交易金额是235亿元，同比增长47.91%。而去年15月份，广州楼市受SARS影响较大，同比跌幅也很明显。 从15月份的均价是4769元／平方米可见，目前广州的中价房占据市场主流地位，那么，开发商不断去开发高端产品或者开发一些并非适销对路的产品，这是否造成空置率上扬的原因呢？我们看到的仅仅是：表面上，楼价上涨，促使开发商不断开发新产品，而空置的那部分消化周期就被拉长了。 “不必急于外拓”？ 住宅不断空置是楼市的潜在危机，而城启集团曾经通过收购这些空置的项目(烂尾楼)创造了不少利润。但实际上，空置的面积太广，物业分布太散，市场消化难度很大，对应于开发商纷纷转型和外拓说，不难看出其中微妙的关系。 市场新产品不断，如果没有人去接手和重新包装这些空置的物业，加上产权不明晰，就会导致空置率上升。 中海地产率先放言，未来23年在广州的发展重心是中高端甚至豪宅市场；城启集团、宏宇集团等则表示将会走大户型、高端产品路线，并集中精力外拓市场。 事实上，与北京上海相比，广州的房地产价值远未得到体现，其中一个重要原因就是城市能量没有很好地释放，而现在有了CEPA，有了“9＋2”泛珠三角区域经济理念，还有申亚成功之后的一系列市政工程的建设，都为楼市发展提供了契机。 因此，陈敦林提醒开发商“没有必要走出广州”，广州市场的土地储备，是相当充足的。他举例，珠江新城的6.4平方公里土地，目前还没有用完；金沙洲将近10万平方公里，很快将推出市场；还有员村70万平方米；东圃现在以体育带动区域经济发展，政府规划商住用地28.7公顷。 今年1-5月份广州市出让土地12块，其中属于房地产项目开发的用地是11块，作为房地产开发的总面积是51万多平方米。目前为止，政府已经收到的土地出让金是27亿元。由于去年土地出让金有62亿元，今年政府有关部门准备突破62亿元的目标，由此，还有近2／3的土地出让金收取工作要在下半年完成。有消息称，今年广州市土地供应量将是自1997年以来最多的一年。 而从今年的1月1日起，政府要求开发商一次性缴纳土地出让金。半年过去了，政府并没有完全收回上半年的地价款。很明显，政府在具体操作上有灵活性。 “主要是政府考虑我们的开发商有特殊情况。一次性缴纳地价确实有难度。” 陈敦林又以广州市人均住房指数来看市场容量，广州市委市政府提出的战略目标是，住房要人均达到30平方米，而现在是4.57平方米／人。 “如果每人增加1平方米，按今天的广州市人口算，就差不多1000万平方米了，那么，我们还需要多少房子？” |
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