资质不够借壳上市 细数开发商七大陷阱

　　本报记者张金辉

　　春季购房高峰又将到来，百姓购房时要应对名目繁多的各种条款。面对实力强大的开发商，如何辨别其资质？怎样才能买到称心如意的住房？记者采访了专职房地产事务多年的业内人士，详细列举了开发商容易设置的陷阱。

　　资质不够借壳上市

　　黑龙江红旗律师事务所房地产事务部多年来一直从事房地产方面的法律服务，该部负责人向记者列举了开发商在七个方面容易出现的问题，首先就是资质。

　　一些开发商资质不够，但违规开发，由于后续资金不足，非常容易出现烂尾楼的情况，将期房卖掉以后往往卷起钱没了踪影，这种性质比较恶劣但出现概率较低。

　　另一种情况非常普遍，资质不够的开发商挂靠大集团，以出资共建、合作等方式取得开发资质。对于第一种情况辨别方式很简单，只需查看开发公司资质证书。第二种情况可查看建筑公司的资质，因正规建筑公司不会同无资质的开发商合作。

　　土地性质张冠李戴

　　开发商的陷阱之二就是在土地性质上做手脚。据介绍，由于国家对经济适用房给予的优惠政策，很多开发商以划拨的土地冒充出让的土地，将经济适用房以商品房的名义卖。在做过手脚之后，消费者可得到商品房的产权证，但土地性质却表明其实质是经济适用房。开发商通常有两种做法，一种是先将房屋以商品房的名义买，待资金充足后补交土地出让金，这样消费者还可拿到商品房的土地使用证。另一种情况是把多收上来的土地出让金干脆不交，消费者直到房屋交易时才会发现。

　　打时间差非法抵押

　　红旗律师事务所律师介绍，一个新建小区有一个大的产权证，然后才是每套房子的小产权证。部分开发商由于后续资金跟不上，在掏出总投资额25%%的资金办理完大产权证等费用后，将该产权证抵押给银行争取贷款。这种做法的后果是一旦开发商无法归还贷款，则购买了期房的消费者无法办理小产权证，因其产权属于银行。

　　开发公司超范围经营

　　近年来房地产形势看好，一些与房地产本不相关的公司，也参与进来进行违规开发。消费者与这样的开发商既使签定了合同，由于开发商本身违规，其合同也可能被认定为无效。所以购房者在购房时，一定要看开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。

　　虚假宣传蒙混过关

　　购房者如仅从开发商处了解情况，听到的往往都是对楼盘的各种溢美之词，但很多都与实际相去甚远。红旗律师事务所房产事务部人士介绍，广告、楼书、沙盘等在合同的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力，虽然有法律条文规定，对商品房价格以及签定合同产生重大影响的允诺，可视做合同条款。但什么样才算做“重大影响”，没有相关规定，很多开发商也正是钻了这个空子。

　　开发物业捆绑上市

　　2004年新颁布的物业管理条例规定，物业和开发商应分离，物业应具备资质，百姓有权利选择物业公司。但目前哈市的实际情况是，多数物业公司都是由开发商指定，甚至就是开发商的一个部门。这样在以后房屋出现质量等问题，物业公司将不会为百姓争取权利。

　　五证不全非法销售

　　五证是合法售房的证明文件。五证指《国有土地使用证》、《建设用地规划证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。五证中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证。五证分别反映了开发商和建筑商在用地、开发、建筑等方面是否具备资格。消费者购房前查看五证是购房的基本前提。