上海房地产投资重心转移 商铺成投资新热潮

　　本报记者 李小刚

　　随着2003年开发量的增长，商铺的供求关系正趋于缓和，商铺资源的稀缺性开始弱化，而且国际资本也开始介入上海商铺市场。因此专家预计，在未来几年，上海商铺市场的总体状况将是铺源充足，但是仍然需求大于供给。这种供求不平衡的状态可能会持续一段时间，主要来自三个方面的因素：一是国内商业企业的需求，二是外资进入中国的需求，三是国 内其他投资者的需求

　　“2004年上海整个房地产市场将会比较热闹，而商铺将是其中最为活跃的。上海房地产的投资重心将从住宅向商铺投资转移，目前启动的迹象已经看到了可能性，而且商业房地产的利润也较高。”华东师范大学商学院副教授王学英在12月29日上房商铺关于2004年商铺投资价值的研讨会上，对上海商铺作出了乐观预计。

　　其实商铺投资渐热的迹象，已经从目前温州热钱出现的变动中透露出一些动向。先前，复旦大学房地产研究中心副主任华伟在接受记者采访时曾经提到，温州热钱并没有退出上海市场，更多的热钱现在选择多元化投资，其中有许多进入了商铺投资领域。

　　供应量不断增加

　　由于上海商铺的平均回报率仍然维持在较高水平，因此商铺的供应量在持续增长，相关统计显示，未来3年中，上海新增商铺面积将达到700万平方米

　　总体来看2003年上海市商铺走势呈现“两高一低”的趋势，交易量增高，交易比例提高，而平均交易价格低于全市平均水平

　　由于上海商铺的平均回报率仍然维持在较高水平，因此商铺的供应量在持续增长，相关统计显示，未来3年中，上海新增商铺面积将达到700万平方米。而上海上房商铺服务网络有限公司总经理项敏介绍，目前上海商铺的平均回报率则达到8%到10%。

　　对于2003年上海商铺的走势，上海市房地产交易中心高级工程师汤勇康指出，“总体来看2003年上海市商铺走势呈现‘两高一低’的趋势，交易量增高，交易比例提高，而平均交易价格低于全市平均水平。”

　　据汤勇康介绍，2003年上海新开工的商铺面积同比增长了71%，施工面积为472万平方米，预计全年将超过500万平方米。而来自上海房产交易中心的数据称，2003年的1—9月上海商铺的交易量比同期增幅23%；二手商铺的交易量也比同期增幅31%。

　　随着2003年开发量的增长，商铺的供求关系正趋于缓和，商铺资源的稀缺性开始弱化，而且国际资本也开始介入上海商铺市场。

　　因此专家预计，在未来几年，上海商铺市场的总体状况将是铺源充足，但是仍然需求大于供给。这种供求不平衡的状态可能会持续一段时间，主要来自三个方面的因素：一是国内商业企业的需求，二是外资进入中国的需求，三是国内其他投资者的需求。

　　外资的进驻将对商铺价格形成强有力的支撑。数据显示，至2002年，世界前50名大型零售商中已有40家在中国登陆，他们都制定了进一步拓展中国市场的计划，他们的投资行为十分谨慎，通常着眼于长期的发展。

　　商铺投资仍在加强

　　一些专家表示，从整个房地产市场来看，已经形成梯级型消费市场，商铺更是一种好的投资工具，大部分的商铺会越用越升值

　　对于2003年上海商铺市场的局面，项敏认为2003年对于上海商铺的投资者来说是商铺投资的收获之年。

　　“从市场分析来看，商铺市场并不缺乏资金，大多数的投资者都采取一次付款的方式，贷款的比例不到50%；而且大多数的投资者比较稳健，短期内转让商铺的现象不足3%，因此目前期房转让的政策不会对商铺投资者产生影响。”项敏在用一系列的数据证实上海商铺投资价值的走强。

　　她指出，越是铺面大的商铺贷款比例越小，铺面价格在1000万元以上的贷款比例只有25%，而投机者主要购买面积较小的商铺。商铺投资者的资金实力明显很强。

　　根据项敏的分析，随着连锁经营进入中国步伐加快，社区型商铺将依然热销，投资价值不减；通缩的淡出将导致商业经营者的盈利逐渐增加，商铺投资人和商铺经营者的价值背离正逐步缩小，商铺经营者的盈利将增加；零售业、服务业的投资将受到追捧，势必造成社区型沿街商铺继续成为抢手货；而且社区商铺并非越小越好，从长远看300到500平方米的社区商铺将成为市场销售的主流。

　　一些专家表示，从整个房地产市场来看，已经形成梯级型消费市场，商铺更是一种好的投资工具，大部分的商铺会越用越升值。因此有专家表示，由于商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房，商铺的投资趋势将加强。

　　总体分析来看，上海商铺虽然在近年已有很大升幅，但作为一个国际大都市，上海商业中心的地位迅速提升；加之政府部门在城市规划、商业布局上的理性和慎重，因此，上海商铺的价值还具有较大上升空间，不排除会出现阶段性涨跌交错的局面，但总体向上的趋势不变。

　　不过项敏也警告说，虽然2004年上海市商铺市场将继续保持健康和稳健增长，总体态势将呈现稳中有升，但是商铺市场将出现分化，投资价值高的商铺价格会继续保持坚挺，而过度炒作的概念商铺将会渐渐失去光环，甚至一些招商不力的商场和店中店商铺将会出现投资价值下降的趋势。

　　商铺外移社区商铺走强

　　按照上海商业“十五”规划，未来上海市区商业发展的布局，将不会在市中心新建大量的大规模商业中心，而将战略重心转向居民生活区

　　目前上海市商铺正呈现出外移趋势。汤永康表示，内环线内的商铺施工面积已经从2002年的65%降到2003年的45%，而外环线与内环线之间的施工面积从19%上升到28%，外环线以外的区域则从15%上升到27%。

　　这个趋势也已得到分析机构的证实，根据中原地产的一份报告分析，近年来随着上海市中心人口外移，环线外的消费已经超过了环线内。同时，由于连锁商业的日趋发达，上海市居民的消费也改过去“买东西就去大商店”的习惯，而形成“休闲消费到中心商业街集聚，日常消费在住宅配套商业集聚”的新特点。

　　由于商铺与生俱来的投资属性，因此始终处于从属地位。社区型商铺则要根据社区的发展来发展。

　　按照上海商业“十五”规划，未来上海市区商业发展的布局，将不会在市中心新建大量的大规模商业中心，而将战略重心转向居民生活区。因此，上海市商业网点管理办公室主任浦祖建认为，在未来几年内，社区商铺将成为商铺投资的热点。

　　据了解，上海市政府规划规定，居住区商业服务设施按5.5%配备，如此推算到2005年，商铺的增量约在410万到440万平方米，5年间将增长超过30%。根据不完全统计表明，上海市已形成114个大型居住区，新建居住区的社区商铺面积将迅速增长，待开发的社区商业营业面积估计将达到250万平方米，销售额可达600亿元。由此可见，高速增长的社区商铺对投资者的吸引力越来越大。

　　更有专家指出，一些实力稍逊的投资者自身的经济实力有限，无力承担传统商业街、大型商场高昂的租金，把眼光投向住宅社区商铺。随着上海市住宅业的发展和居民居住区的延伸、扩展，社区商铺的市场潜力惊人。

　　商铺投资尚缺乏理性

　　正是因为上海商铺需求量仍在不断增加，因此许多投资者在对商铺的选择上存在较大的盲目性，投资的理性行为缺乏

　　正是因为上海商铺需求量仍在不断增加，因此许多投资者在对商铺的选择上存在较大的盲目性，投资的理性行为缺乏。

　　浦祖建分析认为，出现这种情况的原因主要在于目前适合闲置资金投资的行业太少，如此商铺投资者理性化程度较抵，这些投资者并不是从长期经营的角度来看，而是以升值趋势的预测为主要依据。

　　而且商铺布局和结构的不合理状况仍然存在。浦祖建表示，最为明显的是商铺由于地段问题出现冷热不均的现象，商圈变化、购买力流失以及规划不当，造成上海商铺市场出现了少量的死铺。

　　另外，对于商铺结构不同的业态现在提出了越来越多的特殊要求。这在很大程度上要求发展商在总体布局上进行详细论证，在规划阶段就趋于理性，比如为适宜经营餐饮业要求的排气烟道、污水处理池等设施的规划设计，已经超前介入到商铺的规划阶段。

　　由于目前进入上海商铺的温州热钱逐渐增多，因此王学英认为，“现在温州人的资金是有进有出，现在还不能完全说清楚进得多还是出得多，但政府应该想想办法引导这笔资金不要离开上海。”