地批租过量造成严重浪费 土地市场“原罪论”

　　土地批租过量造成严重浪费

　　从某种意义上讲，谁能获得土地，谁也就等于获得了财富。于是土地不仅成了各路开发商竞相争夺的目标，也成了政府吸引外资的诱饵。当年广西北海掀起轰动一时的“以地招商、以地换路、以地兴城”的开发热潮，在很短的时间内把一座默默无闻的海边小镇发展成为初具规模的现代化海滨城市。

　　但是，土地过量批租和过度炒作，也给北海市后来的发展留下了沉重的包袱。据统计数字，全市目前尚有闲置土地约2172.7公顷，涉及单位642家，闲置土地占市区国有土地总面积达1/4。

　　据国土资源部土地利用司资产处提供的数据，1999年，全国招标拍卖的土地面积1000万平方米，收到的土地价款高达114亿，平均单价每平米1057元；然而从1992年到1999年，全国出让土地面积30万公顷，土地收入却仅有1000亿，平均每平米收入只有130多元，前者是后者的8倍还多。

　　“圈地”就等于“圈钱”

　　那么土地问题究竟出在哪里？据全国土地利用总体规划专家小组的成员，人民大学土地管理系严金明教授介绍，现在土地使用主要有两块：城市用地(国家所有)和农业用地(集体所有)。在农业用地上，由于地方政府通过土地套现就可以获得政绩，一些地方政府赋予了开发区“征地”、“规划”、“出租”、“转让”、“出让”甚至“颁发国有土地使用证”等所有用地权利，使之成为一个个“圈地”特区。在城市用地上，由于银行信贷的杠杆作用，只要有渠道圈地，开发商只需投入少量的启动资金，即可运作地产项目，甚至在土地出让后，一些地产商将居住用地违规改造成商业用地，这是房地产行业产生问题的根源，也是权力寻租的最大出口。

　　在1998年后刮起了新一轮的“开发区热”。不少地方政府为吸引外资，甚至争相压低地价。社科院教授王丽娜指出，上一轮圈地运动所建立的开发区特点是：炒卖土地严重，但还是想引进一些企业；而新一轮开发区热的最大特点就是，不少开发商是以办教育、发展高新技术产业为名划拨圈地，然后改变土地用途搞房地产开发，导致土地变相非法入市。

　　而在大量圈地以后，一些开发区再次陷入荒芜。来自国土资源部的数据表明在全国省级以上900多家开发区中，国家批准规划近3000万亩，但直到2003年初，已开发面积却仅占规划总面积的13.51%。

　　解决土地寻租惟有透明化

　　据统计，2000年中国出让的30万公顷土地中，以招标、拍卖方式出让的只占总出让量的5%。土地使用权出让过程中的国有资产流失成为土地管理的老问题。对此，社科院教授王丽娜认为：“现在土地在一级市场是被政府垄断的，其实不管一级市场还是二级市场，都应该通过市场方式来获得和使用土地，这也是土地透明化后解决土地寻租的根本办法。

　　首都经济贸易大学城市经济系邢亚平教授认为，《土地管理法》的修订对一级市场应该加强制度完善，包括完善目前的土地储备制度，土地转让制度。

　　“可以借鉴一下国外的制度。”邢亚平说，“目前美国政府拥有30%的土地，但市场化程度很高，所以在一定程度上控制了土地流通中的腐败问题。但我们国内只有一个通道，统一进口，统一出口，政府完全充当了土地买卖和使用者的职能，政府作为最大征地使用者，没有公开一级市场。”

　　但京城地产商张宝全却认为“目前这一阶段，土地一级市场完全市场化可能性不大。大部分土地还是在集体、政府手中，农村土地在集体手中，如果简单用市场化来运作的话，可能会带来城市规划和市场的混乱。”

　　就目前全国的情况看，以行政命令式，或划拨或协议出让土地在大部分城市达到70%。但计划性安排和划拨明显带有行政色彩，这也成为一些民营开发商出事后寻租的借口。

　　“我们其实也希望通过市场方式获得土地，但目前很难。”一位开发商这样说。