|
通过贴息委托贷款，发展到按揭贷款证券化，进而促进市场投资工具多元化、多样性发展，就是治疗“偏食症”的一次积极尝试。
我在苹果社区推出的贴息委托贷款后，已经有几家信托投资基金表示愿意购买这笔委托基金，然后由他们向社会出售、融资，再以按揭贷款的方式提供给购房人，从中获取存贷利息差。如果这样操作能够成功，我觉得这就是对中国房地产按揭贷款证券化新模式的一次
完整演练。
目前我国市场的房地产信托资金只限于开发信托，即信托机构将信托资金提供给开发商进行开发；还没有出现按揭信托。而相对于开发的风险，按揭的风险要小得多，按揭贷款的不还率仅为5%，全世界找不出这么优良的资产。对于信托机构来说，是一个非常值得开发的新投资品种。
苹果社区在推出“贴息委托贷款”这种方式之初，我们就考虑到信托机构完全可以介入，参与到房地产信贷市场的资金运营中来，而今典集团可以退出。经营房子的企业经营房子，经营钱的机构经营钱，购房者仍然可以在项目封顶之前以较低的价位购买到高性价比的房子，名正言顺，皆大欢喜。同时又积极促进了房地产市场乃至金融市场投资工具多样化和多元性的发展。
长期以来，由于金融投资工具的短缺和落后，造成房地产市场对银行资金的依赖程度较大，使房地产信贷一直处于间接融资为主、直接融资短缺的状况。这就好比一个人，长期只给他吃一家的饭菜，一种菜谱，这个人的身体一定有问题，不是缺钙就是缺锌。我们的市场依靠金融“喂养”，但长期以来也只有银行一家来“喂”，不可避免地存在营养不良的问题。
通过贴息委托贷款，发展到按揭贷款证券化，进而促进市场投资工具多元化、多样性发展，就是治疗“偏食症”的一次积极尝试。
只有实现投资工具多元化，才能让企业和个人投资有更多的选择。好比吃饭，喜欢上餐厅的上餐厅，喜欢吃大排档的吃大排档，喜欢吃风味小吃的吃风味小吃，各取所需，才能使整个市场获取全面的“营养”，健康成长、良性发展。
从这个意义上说，正是121号文件的出台，使“小店”活跃起来。
当然，小店也不能乱开，应该有一个统一规范的管理。也就是说政府应予以重视，提前规划，出台有关的法令法规，避免失控的局面出现。
但我个人认为，在这个问题上，规范固然是必要的，也需要适当地放一放、做一做，目前中国金融市场缺乏的不仅仅是法规，更是人才——资金运营人才。
市场波动好比潮水起落，无论涨潮还是落潮，都有投资的机会，这才叫投资，仅仅涨潮时有利可图，那就叫投机。大法要定，但不要控制太严，不是有了法，市场就一定规范，只有市场上的人真正成熟起来，市场才能成熟，进而规范。
-作者为今典集团董事长、总裁地产基金一览表名称注册资本直接投资地产投资中国地产背景
美国房地产同业公会房地产基金会3600亿(美元) 3200亿(美元)不详美国房地产同业公会
韩国房协房地产基金会100亿(韩元)不详不详韩国房协房地产基金会
德意志银行房地产投资基金不详不详1亿(马克)德意志银行
中国房地产基金20亿(人民币) 21亿(人民币) 21亿(人民币)荷兰ING集团与北京首创集团
中国住宅产业精瑞基金1亿(美元) 1亿(美元) 1亿(美元)中华工商联房地产业商会
-第一链接
银监会出手
房贷再戴紧箍咒
信报讯(记者甄世宇)据银行界消息灵通人士透露，银监会将出台一项控制银行房地产贷款风险的管理办法，征求意见稿已基本制定完成，并将很快下发到各商业银行。这将是央行121房贷政策出台后监管部门对房贷的又一记重拳。
这位消息灵通人士表示，这项办法的征求意见不会与央行121房贷政策相抵触，主要是从操作手段上规范各家银行对房地产开发企业的贷款和住房按揭贷款，使之实现标准化，从而有效控制银行风险。他同时表示，银监会此次在制定这项征求意见时，已经参考了各方面的意见，其中包括建设银行以及一些按揭外判服务机构。
今年6月央行发出121号文件，要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理。总之，央行在房地产企业开发过程中可能获取资金的所有渠道，都设了关卡。但在此之后，央行一直没有相关实施细则出台，诸如“高档住宅”、“第二套住宅”都没有准确的定义，商业银行在实施过程中不具有可操作性。因此，各家商业银行一直无法落实央行121号文件的具体内容。“可是银行收紧风险控制的问题仍然存在，监管机构对房地产行业风险的戒心仍然未除、依然强烈。”这位消息灵通人士表示。
据了解，中国的房地产业长期以来的资金来源除了依靠开发商的自有资金外，就是银行贷款。而这种依赖不光是项目在开发期间短期的项目贷款。在房地产项目出售以后，就连提供给业主的长期按揭贷款也是由银行借出的。因此，银行的借贷政策就对房地产行业的发展起着举足轻重的作用。由于我国的房地产行业只有十多年的发展历史，开发商的资本累积仍然很低，所以出现了绝大多数的项目资金，由银行借出的比例高达85%甚至更高。因此，商业银行对房地产行业风险的高度戒心是很自然也是很有必要的。
其实无论在国内还是国外，因房贷过热导致信贷危机的教训比比皆是。至今四大国有资产管理公司还有大量的不良房地产资产是在1993年海南房地产泡沫破灭后遗留下来的。至于美国在20世纪80年代，因为储蓄贷款机构盲目地向房地产开发商提供过度的贷款，而导致1988年到1992年，每天有一家银行或储蓄贷款机构倒闭。还有日本银行20世纪90年代开始到现在仍有大量的不良资产是属于以往经济好的时候给房地产提供过度信贷所致。
| 
