断臂求生

退出董家渡地块项目 中民投3000亿资产版图向何处去?
退出董家渡地块项目 中民投3000亿资产版图向何处去?

退出董家渡项目后,中民投3000亿资产版图将向何处去?或许可以从当前中民投资产版图的全景中略窥一二。[详情]

澎湃新闻|2019年02月18日  11:58
中民投遭遇流动性危机:此前曾入股三家上市房企
中民投遭遇流动性危机:此前曾入股三家上市房企

从公开消息中,大部分项目的最新进展无从知晓,因此,目前尚难估算产业地产项目占用的资金规模。但业内人士指出,产业地产投资规模大,回报周期长,利润率不高,且对运营能力有着极高的要求。为解决流动性难题,不排除中民投将这些项目出手的可能,从而使之成为中民投的“救命稻草”。[详情]

21世纪经济报道|2019年02月18日  07:12
绿地获上海银行百亿级授信 此前百亿收购中民投地块
绿地获上海银行百亿级授信 此前百亿收购中民投地块

2月17日,绿地控股与上海银行签署战略合作协议,将在房地产、基建、金融、商贸、酒店旅游、康养产业及海外业务等领域展开全面合作,建立长期稳定的战略合作关系,重点加强在国家鼓励发展的租赁住房等国计民生核心领域的合作,加速推动绿地租赁战略实施。[详情]

新浪财经综合|2019年02月17日  11:56
中民投拟转让阳光城股份 多家保险及机构有意接盘
中民投拟转让阳光城股份 多家保险及机构有意接盘

拟退出亿达中国、上置集团的同时,中民投有意转让另一地产开发公司阳光城的股份。中民投通过中民嘉业全资子公司上海嘉闻持有阳光城18.04%股份,是单一第一大股东。[详情]

财联社|2019年02月18日  13:17
中民投董家渡"上船":交易成功关键在于政府部门协调
中民投董家渡"上船":交易成功关键在于政府部门协调

2月14日晚,绿地控股宣布以120亿元价格收购中国民生投资有限公司(以下简称“中民投”)及子公司上海佳渡置业有限公司持有中民外滩房地产开发有限公司50%股权,以及中民外滩的相应债务。[详情]

经济观察报|2019年02月17日  03:59
中民投喜提白衣骑士
中民投喜提白衣骑士

过去的一周,对于16中民投PPN持有人来说,是喜极而泣的一周,经历近两周的煎熬等待,30亿兑付资金姗姗来迟。当周绿地121亿获得中民投董家渡地块50%的股权,并预付52亿款项。在中民投持有的该地块股权被冻结的情况下,交易能够快速达成并支付大额预付款,背后显然有更高层级的领导介入。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月17日  09:41
收购中民投董家渡地王50%股权 绿地负债猛增资金承压
收购中民投董家渡地王50%股权 绿地负债猛增资金承压

2月14日晚,绿地控股发布公告称,公司全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司持有(合称“转让方”)的中民外滩房地产开发有限公司(“标的公司”)50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格共计121亿元,绿地须承担债务为353亿元。[详情]

华夏时报|2019年02月16日  23:40
中民投困境背后的各种矛盾
中民投困境背后的各种矛盾

中民投愿景:引领民营资本投资,推动经济转型升级。本应在民企困难的当下起纾困救助作用,却现金流紧张,卖地还债,反而给民企造成了负面影响。中民投困境背后有哪些矛盾呢?[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月16日  20:13
绿地“特别账簿”:121亿捡漏中民投却换来350亿债务
绿地“特别账簿”:121亿捡漏中民投却换来350亿债务

2月15日,绿地控股集团股份有限公司(以下简称绿地控股)发布公告称,公司收购中国民生投资股份有限公司(下称中民投)及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格为121亿元。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月16日  18:50
中民投持股的氪空间陷项目关闭传闻
中民投持股的氪空间陷项目关闭传闻

自2015年以来经历了7轮融资,中民投是该公司重要的投资方,曾在2017年和2018年两度斥资。根据启信宝信息,当前中民投共持有氪空间4.96%股份。[详情]

新浪财经综合|2019年02月16日  13:02
中民投所持中民嘉业股权将解除冻结
中民投所持中民嘉业股权将解除冻结

据悉,中民投持有的中民嘉业投资有限公司股权即将于近日解冻。[详情]

新浪财经|2019年02月15日  17:59
董家渡项目过户第2日 绿地集团将持有的全部股权质押
董家渡项目过户第2日 绿地集团将持有的全部股权质押

2月14日晚,绿地控股刚宣布以121亿元接盘中民投手中的上海董家渡13、15号地块,而就在同一天,绿地便已将自己所持有的项目开发公司50%的股权质押,进行融资。[详情]

澎湃新闻|2019年02月15日  16:54
重磅!传氪空间关闭旗下6个空间与中民投"瘦身"相关
重磅!传氪空间关闭旗下6个空间与中民投"瘦身"相关

2月14日,有消息称氪空间近期关闭旗下6个空间,共计3万平方的面积,之前签约的一些项目也被报撤出或和业主重新商谈租金条件,如上海吴中路项目,苏州协鑫等项目。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月15日  15:37
中民投失守上海外滩地王项目 曾激进布局地产
中民投失守上海外滩地王项目 曾激进布局地产

伴随着上海董家渡项目公司中民外滩房地产开发有限公司完成股东变更,这块2014年上海的总价地王迎来新一任接盘者——绿地地产集团有限公司。[详情]

经济观察网|2019年02月15日  09:18
董家渡风云:中民投、泛海、融创、绿城、华润、绿地
董家渡风云:中民投、泛海、融创、绿城、华润、绿地

在中民投官网介绍里,热情洋溢的词,献给了董家渡金融城。 “这一120万方的上海金融新地标,将创造外滩地标建筑群及国际级的办公与生活环境。助力上海构建一城一带总体金融格局,成为比肩纽约与伦敦的国际金融中心。”视频介绍里称。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月15日  14:03
深度:中民投"断腕" 后续百亿资产处置已在路上
深度:中民投"断腕" 后续百亿资产处置已在路上

为了应对这一笔笔即将到期的巨额负债,缓解中民投资金问题,中民投内部正拟再分拆出售一大批资产。这批拟出售的资产共有六大类,分别涉及环保、航空、健康医疗、租赁、建筑和房地产开发。粗略计算,这批分拆出售的资产估值应在百亿规模以上。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月15日  07:07
中民投求生记:管理几近失控 变卖资产引战投
中民投求生记:管理几近失控 变卖资产引战投

处于舆论漩涡中心多日的中国民生投资股份有限公司,在2月14日这天,终于打破沉默,对市场关注的热点问题予以回应。[详情]

21世纪经济报道|2019年02月15日  07:00
中民投挥别压舱石 绿地121亿接盘董家渡项目
中民投挥别压舱石 绿地121亿接盘董家渡项目

近日,随着30亿元“16民生投资PPN”出现技术性违约以及旗下“17中民G1”连续暴跌等事件的发生,民企巨舰——中民投面临的流动性压力被摆上了台面。为应对债务困局,此前盛传的中民投将处置上海董家渡的地王项目成真——接盘者为绿地集团。[详情]

新浪财经综合|2019年02月15日  11:08
中民投开启自救模式:变卖资产 引入战投加整体转型
中民投开启自救模式:变卖资产 引入战投加整体转型

中民投——这艘3000亿元资产规模的民企巨舰,眼下面临成立至今的最大挑战。在今年接连遭遇债券价格腰斩、短期偿债压力陡增等变故后,中民投昨日终于发声:正通过加快退出“不符合战略转型方向”的项目及引入战略投资者等多措并举的方式,来解决当前的流动性困难。[详情]

上海证券报|2019年02月15日  07:13
中民投上海地王解冻后即刻甩卖 绿地接盘将偏重回款
中民投上海地王解冻后即刻甩卖 绿地接盘将偏重回款

昨日,中民投出让上海董家渡地块的消息得到证实。据最新工商资料显示,绿地集团已正式接手中民投旗下董家渡项目,并于2月13日完成了股权变更。[详情]

证券日报|2019年02月15日  07:04
绿地121亿接盘董家渡项目 中民投债务危机暂时解除
绿地121亿接盘董家渡项目 中民投债务危机暂时解除

曾被誉为中国版摩根士丹利的中国民生投资股份有限公司(简称“中民投”),农历春节前在债务违约的同时遭遇子公司股权被司法冻结。不过,2月14日,这些危机随着子公司战略投资者的引入,得以解除。[详情]

证券日报|2019年02月15日  07:03
30亿债券难倒3000亿民企航母 绿地成中民投白衣骑士
30亿债券难倒3000亿民企航母 绿地成中民投白衣骑士

2月14日,中民投总裁吕本献表示,退出董家渡项目属于战略转型部署。《每日经济新闻》记者查询启信宝获悉,中民投已退出董家渡项目股东行列,之前盛传的接盘方绿地已成为新股东。[详情]

新浪财经综合|2019年02月14日  23:41
中民投出让上海“地王”后 还有多少房地产可卖?
中民投出让上海“地王”后 还有多少房地产可卖?

因流动性困难而出售上海董家渡地块的中民投,近日被推到舆论的风口浪尖。根据21世纪经济报道的消息,为实施自救,中民投抛出资产处置计划,拟出售资产清单包含航空融资租赁、健康融资租赁、地产开发、装配式建筑、环保、医院等六大板块。[详情]

21世纪经济报道|2019年02月14日  22:07
到底是谁的中民投
到底是谁的中民投

说中民投的爹是民生银行,当然是有原因的。这个不光吃瓜群众信,上海新世纪也一定信。不然在中民投全然民营的背景下,经营性现金流基本也从未正过,他们怎么会如此毅然决然的把中民投牢牢地维持在AAA的评级上呢?[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月14日  23:26
中民投抛出资产处置计划:涉及航空租赁 房产开发
中民投抛出资产处置计划:涉及航空租赁 房产开发

从接近中民投人士处获得了一份拟出售资产清单计划,包含六大板块,涉及航空融资租赁、健康融资租赁、地产开发、装配式建筑、环保、医院等领域,并涉及多家已上市公司。地产开发板块资产,除董家渡项目外,其2015年收购的上置集团(01207.HK)、2016年收购的亿达中国(03639.HK)也在拟退出之列。[详情]

21世纪经济报道|2019年02月14日  15:46
中民投:董家渡项目为整体赢利退出
中民投:董家渡项目为整体赢利退出

绿地方面称,这笔交易为折价收购;中民投方面则表示,董家渡项目为整体赢利退出。[详情]

经济观察网|2019年02月14日  22:14
张玉良因绿地接盘中民投项目“几乎一夜未眠”
张玉良因绿地接盘中民投项目“几乎一夜未眠”

债券违约、股权被冻结、抛售资产救急……总资产逾3000亿的民企“巨无霸”中国民生投资股份有限公司(下称“中民投”),近期因陷入一系列风波,被推至舆论的风口浪尖。[详情]

财联社|2019年02月14日  21:24
绿地购中民投董家渡50%股权 打造上海金融中心新地标
绿地购中民投董家渡50%股权 打造上海金融中心新地标

2月14日晚,绿地控股公告,公司全资子公司绿地地产集团收购中民投及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格共计121亿元。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月14日  20:18
3000亿民营巨头重磅!流动性困难咋办 中民投最新回应
3000亿民营巨头重磅!流动性困难咋办 中民投最新回应

2月14日,天眼查信息显示,中民外滩房地产开发有限公司于2月13日出现股东变更。中国民生投资股份有限公司、上海佳渡置业有限公司(中民投孙公司)退出,绿地地产集团有限公司新增股东;法人代表亦变更为绿地集团高管徐荣璞。[详情]

新浪财经综合|2019年02月14日  14:19
最新!中民投卖地120亿偿还30亿16民生投资PPN001
最新!中民投卖地120亿偿还30亿16民生投资PPN001

在上海市政府等有关部门的协调下,绿地控股以120亿买下了中国民生投资有限公司于4年前拿下的董家渡13、15地块,成交价较中民投报价低30亿元。2月13日下午5点左右,绿地控股的首笔款项已经到账,共52亿元。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月14日  14:50
中民投回应流动性压力:出售董家渡项目 引战略投资者
中民投回应流动性压力:出售董家渡项目 引战略投资者

中民投总裁吕本献称,“前几年,在市场环境较好的情况下,我们确实发展很快,从最初的300多亿到3000多亿总资产规模。面对内外部形势变化,从2017年底,中民投就开始“双降双提”(即降规模,提质量;降杠杆,提效率),实施战略转型,但外部环境急剧变化,转型的速度及自身应变能力远远跟不上变化的形势,造成了目前的被动局面。”[详情]

新京报|2019年02月14日  12:35
绿地接盘中民投董家渡地块坐实 30亿PPN已兑付
绿地接盘中民投董家渡地块坐实 30亿PPN已兑付

通过天眼查查询发现,中民外滩房地产开发有限公司于2月13日出现股东变更,其中,中国民生投资股份有限公司、上海佳渡置业有限公司(中民投孙公司)退出,绿地地产集团有限公司新增股东;法人代表亦变更为绿地集团高管徐荣璞。[详情]

21世纪经济报道|2019年02月14日  11:27
30亿偿债款竟被银行截胡?成中民投债大跌导火索
30亿偿债款竟被银行截胡?成中民投债大跌导火索

“‘16民生投资PPN001’的债权人原本可以收回的资金的,结果剧情峰回路转,被一家农商行中途截胡,提前将中民投的偿债资金划走,导致至今没有还上,债权人怕是欲哭无泪。”知悉中民投的市场人士对记者表示,目前各债权人对此较为紧张,不敢对外披露信息。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月14日  12:08
起点与终点:中民投与被冻结的董家渡地王
起点与终点:中民投与被冻结的董家渡地王

对于中民投而言,拿下董家渡项目是其地产之路的起点。从起点出发,董家渡地块与中民投一路走来就像是一条抛物线。如今,似乎一切都在走向终点。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月14日  11:51
中民投偿债压力大考 10家主要银行500亿信贷风险几何
中民投偿债压力大考 10家主要银行500亿信贷风险几何

有接近中民投人士表示,大量布局回报周期较长的房地产、光伏、融资租赁等业务导致负债率居高不下,多个业务板块子公司、孙公司像野草一般野蛮生长,但是管理上并没有跟上。[详情]

21世纪经济报道|2019年02月14日  09:38
中民投:引入战略投资将有重要进展
中民投:引入战略投资将有重要进展

中民投总裁吕本献表示,此前在市场环境较好的时候,中民投发展过快。在并购过程中产生了较多的被动负债。中民投已经采取了多种措施应对,随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。目前中民投正在与国内、国外的意向战略投资者沟通推进中,近期将取得重要进展。引入多方战略投资者后,将进一步优化中民投的资本结构[详情]

新浪财经|2019年02月14日  10:41

危机初现

去向成谜的4.48亿中民投公司债
去向成谜的4.48亿中民投公司债

中国民生投资股份有限公司(中民投)最活跃的公司债品种“17中民G1”在竞价系统,出现了一笔巨量的成交。44.8万手,即448万张(债券),4.48亿的面值,成交净价是100.64元。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月14日  09:17
中民投技术违约背后:“以债养债”的2018 不变的AAA评级
中民投技术违约背后:“以债养债”的2018 不变的AAA评级

春节前,有“中国版的摩根士丹利”称号的中民投30亿债券技术性违约,最终是否兑付目前尚无确定消息。2018年中民投共发行债券9只,存续7只,根据统计,9只债券募集资金用途全部为还债,可以说2018年中民投一直在“以债养债”。[详情]

新浪财经|2019年02月12日  16:37
一位前员工记忆中的中民投
一位前员工记忆中的中民投

一位投资经理侃道,看了这么久,都不知道中民投到底是干嘛的。我说,投资啊,和你的主业一样。他说,不对啊,我主业是写代码。我说,那中民投的主业是借钱。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月14日  09:21
中民投的艰难转身:2000亿负债压顶 上市债券暂停交易
中民投的艰难转身:2000亿负债压顶 上市债券暂停交易

中民投断臂求生,艰难转身后,是否能脱离现有僵局。节后第一天,中民投终于绷不住了![详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月14日  09:35
百亿债券年内到期 中民投面临考验
百亿债券年内到期 中民投面临考验

据Wind统计,今年中民投还将面临198.05亿元的境内债券到期(兑付或行权),短期偿债压力不小。[详情]

上海证券报|2019年02月13日  07:59
中民投面临考验:偿债压力大 首设董事局联席主席
中民投面临考验:偿债压力大 首设董事局联席主席

上海清算所披露的三季报显示,截至2018年9月30日,中民投总资产3108.64亿元,总负债达2327.92亿元,资产负债率达74.89%,公司货币资金为220.5亿元。同时,中民投今年前三季度净利润仅为16.02亿元,同比下降59.78%。[详情]

澎湃新闻|2019年02月13日  09:44
3000亿巨无霸频现危情:负债2300亿 号称中国版摩根士丹利
3000亿巨无霸频现危情:负债2300亿 号称中国版摩根士丹利

春节过后,被称为国内最大民营投资集团的中民投违约风波再起。2月12日,中民投申请在上交所上市的三只公司债券暂停竞价系统交易。发行量44.8亿的17中民G1在过去10个交易日已腰斩,此前公司还有30亿元债券技术性违约。在债务压力巨大的同时,近期中民投旗下最赚钱的房地产公司中民嘉业的股权已被司法冻结。[详情]

朱邦凌|2019年02月13日  15:00
中民投三只债券暂停竞价交易 多项股权资产被冻结
中民投三只债券暂停竞价交易 多项股权资产被冻结

2月12日,中国民生投资股份有限公司(简称“中民投”)发布公告称,因近日该公司在上交所上市的相关债券二级市场交易价格波动异常,决定申请三只公开发行公司债券——“17中民G1”、“18中民G1”、“18中民G2”自2019年2月12日起暂停竞价系统交易,固定收益平台正常交易。[详情]

上海证券报|2019年02月13日  00:02
中民投债券再暴跌 违约风险搅动市场神经
中民投债券再暴跌 违约风险搅动市场神经

事实上,这只由中国民生投资股份有限公司(下称“中民投”)发行的公司债券在1月22日开始就出现下跌迹象,截至2月11日,累计跌幅达到56%,债券价格也由80多元下跌至36元。[详情]

新浪财经综合|2019年02月13日  01:42
开年不利中民投:债券大幅下滑 旗下资产连续遭冻结
开年不利中民投:债券大幅下滑 旗下资产连续遭冻结

可以说,中民投正在进行成立以来的战略转型。跟中民投成立之初的高大上相比,这种转型或许是被动的。 转型自董文标退出前台,李怀珍接班即已开始。现在再看,李怀珍和董文标的主政策略有较大不同。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月12日  16:34
中民投违约风波再起 上市债券全部暂停竞价交易
中民投违约风波再起 上市债券全部暂停竞价交易

统计显示,2019年至今,“17中民G1”的二级市场价格跌幅近乎六成。而在近10个交易日,“17中民G1”已经3次临时停盘。从2018年12月28日的收盘价89.90元算起,其2019年以来的跌幅近乎六成。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月12日  16:16
董文标离去的中民投:债券暴跌 部分债务无法续借
董文标离去的中民投:债券暴跌 部分债务无法续借

据介绍,中民投是中国领先的全球化大型投资集团。经国务院批准,中民投由全国工商联发起,59家行业领先企业联合设立,于2014年8月21日在上海成立,注册资本500亿元。   虽然成立时间很短,但中民投成长速度极快,被称为中国最大的民营投资集团。[详情]

新京报|2019年02月12日  15:19
最大民营投资集团中民投炸雷:30亿技术性违约
最大民营投资集团中民投炸雷:30亿技术性违约

作为几千亿的投资巨无霸,中民投的债券为何大跌?其背后到底发生了什么?中民投还有多少债券?风险到底有多大?[详情]

新浪财经|2019年02月12日  13:57
魔力大佬董文标:造了一个民生银行 毁了一个中民投?
魔力大佬董文标:造了一个民生银行 毁了一个中民投?

商界大佬董文标用18年时间造了一个3.5万亿元的民生银行。当业界都眼巴巴等着他“再造一个民生”时却等来了一个中民投,见惯了大风大浪的董文标却给了人们一个大大的“惊喜”。毕竟,只有跌宕的故事才称得上传奇。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月14日  08:58
3000亿民营巨头债券10天暴跌56% 已有30亿技术性违约
3000亿民营巨头债券10天暴跌56% 已有30亿技术性违约

“17中民G1”是由中国民生投资股份有限公司发行的2017年公司债券(第一期),期限3年(2+1),2020年12月26日到期。2018年付息公告已于2018年12月19日发布。   公开资料显示,该债券发行规模44.8亿元,票面利率7%,目前主体及债券评级均为AAA。   今日午后,“17中民G1”跌幅扩大至30%,报35.5元,较面值缩水64%,为上市以来新低。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月11日  21:30
中民投被列为被执行人 所持中民嘉业92%股权被冻结
中民投被列为被执行人 所持中民嘉业92%股权被冻结

日前中国民生投资股份有限公司(简称中民投)被上海金融法院列为被执行人,其持有的中民嘉业投资有限公司832857.14万元股权被冻结,冻结期限至2022年1月31日。[详情]

财联社|2019年02月11日  17:19
杨小平出任中民投董事局联席主席
杨小平出任中民投董事局联席主席

2月11日消息,杨小平正式出任中民投董事局联席主席。据了解,自中民投成立以来,杨小平即任中民投董事、董事局关联交易委员会主席、中民投全球专家委员会委员,现任正大集团资深副董事长。[详情]

新浪财经|2019年02月11日  21:34
公司债"17中民G1"盘中大跌逾30%被临停 现报35.51元
公司债"17中民G1"盘中大跌逾30%被临停 现报35.51元

2月11日,公司债“17中民G1”盘中大跌逾30%,上交所决定,自14时14分开始暂停其交易,自14时57分起恢复交易。[详情]

新浪财经|2019年02月11日  14:30
中民投的千钧一发时刻:3000亿资产还不起30亿债
中民投的千钧一发时刻:3000亿资产还不起30亿债

1月29日,中民投违约事件震惊了整个债券市场。 中民投发行的30亿元非公开定向债务融资工具(PPN)当天到期,焦躁的投资者一直等候到下午5点,依旧没未收到中民投的还款,中民投构成了技术性违约。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年02月03日  11:30
外媒:中民投30亿元私募债计划于2月1日完成兑付
外媒:中民投30亿元私募债计划于2月1日完成兑付

不愿具名知情人士称,中国民生投资股份有限公司1月29日到期的30亿元私募债计划于本周五(2月1日)全额完成兑付。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年01月31日  13:52
中民投30亿债惊魂 压线还款造成技术性违约
中民投30亿债惊魂 压线还款造成技术性违约

公开信息显示,30亿规模的“16民生投资PPN001”债券今天到期。该债券全称为“中国民生投资股份有限公司2016年度第一期非公开定向债务融资工具”,年限3年,票面利率5.2%,到期兑付日为2019年1月29日。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年01月30日  00:21
中民投30亿债券昨日到期 是否兑付成谜
中民投30亿债券昨日到期 是否兑付成谜

不知道从什么时候开始,债券市场沦落到兑付基本靠猜的地步,一个标准化的东西硬生生呈现出非标的操作。本周二到期的30亿的中民投PPN,到目前为止,还是不知道到底有没有实质兑付。这个信息之所以如此引人关注,是因为他存续的240亿(含周二到期30亿)债券中,尚有公募债券127亿。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年01月30日  17:49
中民投30亿债券今日到期现“大甩卖” 中债估值60%
中民投30亿债券今日到期现“大甩卖” 中债估值60%

年前最后一周,债券小伙伴并没有切换到轻松愉悦的假期模式,南方小年的今天更是心提到了嗓子眼,多家资金链紧张的企业有债券到期,金额大存量足,幺蛾子多,一个比一个酸爽....[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年01月29日  16:50
中民投债券大甩卖背后:存续债240亿 核心人员被调离
中民投债券大甩卖背后:存续债240亿 核心人员被调离

二毛跟我说,几年前他去一家制造业民企调研的时候,中民投正如火如荼的拉拢各家民企入股,500亿的注册资本引来市场一片侧目,那时10年国开还在5.3%以上。[详情]

新浪财经-自媒体综合|2019年01月23日  21:25
退出董家渡地块项目后 中民投3千亿资产版图向何处去
退出董家渡地块项目后 中民投3千亿资产版图向何处去

  退出董家渡地块项目后,中民投3000亿资产版图向何处去? 澎湃新闻记者 胡志挺 刚刚处置了部分资产以缓解当前流动性危机的中民投究竟坐拥多大的资产版图? 2月13日,绿地集团(600606.SH)以121亿元收购中国民生投资股份有限公司(下称中民投)及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司(“标的公司”)50%股权及中民外滩全部债权(即董家渡项目)。在此前,中民投则经历了债券价格暴跌、私募债涉嫌违约、相关股权被冻结等危机。 中民投总裁吕本献在2月14日更是打破沉默,回应外界的相关质疑。他表示,截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿元,净资产781亿元,负债率74.9%,部分为并购形成的被动负债。中民投正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等举措应对当前面临的危机。 退出董家渡项目后,中民投3000亿资产版图将向何处去?或许可以从当前中民投资产版图的全景中略窥一二。 中民投目前形成的资产重点集中在三大板块: 一是新能源、社区生活服务、装配式建筑、通用航空、大健康等产业板块;二是租赁、保险、资管等类金融板块;三是地产板块。 中民投三大板块业务 中民投收入结构(单位:亿元、%) 2017 年中民投租赁各板块专业子公司经营概况(单位:亿元,%) 中民投各板块子公司林立,直属的一级子公司有22家,其中又包括16家重要一级子公司。就经营情况来看,截至2017年末,净利润为5亿元以上的有3家,天津中民筑友科技有限公司和中民嘉业投资有限公司业绩最佳,净利润分别为45.33亿元和40.73亿元,也可以说这两家公司是中民投较为优质的资产;有4家净利润为负数,其中专注于海外投资的中民投国际控股有限公司和中民投国际资本有限公司分别亏损2.17亿美元和3.96亿美元。 从中民投层面的数据来看,上海清算所披露的三季报显示,截至2018年9月30日,中民投总资产3108.64亿元,总负债达2327.92亿元,资产负债率达74.89%,公司货币资金为220.5亿元。同时,中民投2018年前三季度净利润仅为16.02亿元,同比下降59.78%。 在成立之初,中民投曾对外宣称,对部分过剩产业进行整合,是其主要业务之一,如光伏发电、钢铁物流、船舶等行业。未来的版图架构则包括九大板块,分别为中民新能源、中民钢铁联盟、中民矿产物流、中民嘉业、中民物业、中民国际通航、中民国际、中民投资本、中民欧洲资本。不过,就近几年的发展而言,中民投的主要板块还是有所调整,集中于投资、光伏、房地产等。 根据中民投在2018年11月26日发布的一则债券募集说明书显示,其将目前业务板块划分为资产管理与股权投资业务、综合物业销售及管理业务、保险业务、融资租赁业务、新能源业务和公务机托管业务等6大类。 中民投收入结构(单位:亿元、%)。收入结构方面,前期(2015年)主要以资产管理与股权投资业务和公务机托管业务为主,两者的收入在总收入中占比超过85%,分别60.27%和25.17%。此后,保险业务、综合物业销售及管理业务收入、其他收入(包括大宗商品贸易、咨询服务、医疗、酒店等业务板块实现的收入)占比开始提升。2018年上半年,资本管理与股权投资业务收入占比为-2.92%。 资本管理与股权投资板块 具体而言,中民投的资本管理与股权投资业务主要由其下属子公司中民投资本、中民投资管、中民投国际资本、中民投亚洲和中民投国际控股负责。此外,中民嘉业作为中民投房地产业务板块的重要经营主体,也参与公司在房地产领域的股权投资业务。 成立以来,中民投资本管理与股权投资板块的业务规模迅速扩大,但投资收益受股票市场波动影响较大。近两年业绩数据显示,中民投资本、中民投资管、中民投国际资本、中民投亚洲和中民投国际控股等公司近两年的经营情况不甚乐观。 保险板块 2016年4月,中民国际新加坡收购白山保险集团有限公司(WhiteMountains Insurance Group, Ltd.)旗下思诺保险全部股权,中民投保险业务即通过思诺保险开展。思诺保险成立于1945年,是一家全球性再保险集团,其主要业务条线涵盖财产险(包括财产巨灾险)、意外和健康险、航空和太空险、贸易信贷险、海洋险、农业险及或有事项险等险种的再保险及保险服务,其中财产险、意外和健康险是核心业务板块,2016年来自上述两类险种的净保费收入占比分别为56%和29%。 2016年,中民投纳入合并报表范围的保险业务收入为42.98亿元,净利润为7.71亿元。2017年上半年,思诺保险收购了意外和健康险领域的International Medical Group(下称国际医疗集团”)和Armada Corp.Capital, LLC(下称Armada)的全部股权,合并成本分别为17.98亿元和13.97亿元,商誉分别为18.63亿元和8.47亿元。2016-2017年及2018年上半年,思诺保险分别实现总保费收入12.69亿美元、14.39亿美元和6.45亿美元,同期分别实现净利润0.51亿美元、-1.56亿美元和0.01亿美元。其中2017年思诺保险出现净亏损,主要受当年三季度巨灾多发影响,理赔支出同比大幅上升所致。 融资租赁板块 中民投融资租赁业务原由中民国际融资租赁股份有限公司(下称中民投国际租赁)负责。2017年1月,中民投投资设立中民投租赁,将其作为融资租赁板块的一级投资平台。目前,中民投租赁已先后发起设立了中民投健康产业融资租赁有限公司(中民投健康租赁)、中民投航空融资租赁有限公司(中民投航空租赁)和中民投国际物流融资租赁有限公司(中民投物流租赁)等三家专业性租赁公司。 2017 年中民投租赁各板块专业子公司经营概况(单位:亿元,%)。其中,中民投物流租赁是融资租赁板块中运营最为成熟的子公司;中民投健康租赁形成了包括医疗机构、公共卫生及医药制造在内的三大业务板块,基本实现了对国内医疗行业全产业链的覆盖;中民投航空租赁则是中民投租赁控股旗下飞机租赁业务的运营主体,目前主要通过收购资产包和售后回租的方式介入飞机租赁业务。 截至2018年6月末,中民投租赁合并口径资产总计594.77亿元。根据公开数据,中民投物流租赁资产总计334.61亿元,中民投健康租赁资产总计124.71亿元,中民投航空租赁数据尚未披露。 新能源板块 在新能源业务上,中民投子公司中民新能承担了主要责任。现阶段中民新能主要从事光伏电站的投资运营,采用自主开发与合作开发相结合的操作模式。不过,中民投也并没有赶上好时候。 中民投原董事局主席董文标曾在中民投成立初期公开表示,光伏行业是中国三大过剩产业之一,中民投目前做地面站和分布式发电站,未来会逐步进入微智能电网和高效电池,通过这种方式逐步往上游走,整合上游。时任中民投总裁、现任中民投董事局主席李怀珍也在中民投成立初期表示,中民投将争取在五年内投资1500亿元,实现累计光伏装机容量20GW,实现光伏全产业龙头目标。 2015年,中民投计划在宁夏建立全球最大的单体光伏电站,中民投宁夏(盐池)新能源综合示范区计划建设2GW(1GW=1000MW,1MW=1000KW)光伏发电项目,占地累计约6万亩,投资金额约为150亿人民币。不过,宁夏全区当年的光伏电站指标仅为600MW。据宁夏日报报道,2016年6月底,全球最大单体光伏电站项目一期380兆瓦在宁并网发电。 2018年6月,国家发展改革委、财政部、国家能源局发布的史上最严苛光伏政策,给近年来高速发展的中国光伏产业踩下一脚“急刹车”。中民投发布的数据显示,截至2017年6月末,其已建和在建(包括自主开发和合作开发)光伏电站项目共计20个,总装机容量为111.2万KW,投资总额为83.22亿元。一年之后,截至2018年6月30日,已建光伏电站项目仅比前一年多2个,并且无在建项目,总装机容量为126.60万KW,投资总额为100.98亿元。 地产板块 对于地产板块,吕本献直言,中民投本没有布局地产的初衷,由于董家渡项目而进入地产行业。自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。这加大了我们的被动负债,使整体负债规模显著上升。 中民投房地产业务包括房地产开发与经营物业管理,原主要通过中民外滩(已处置)、中民嘉业和中民未来开展业务。其中,中民未来是中民投在社区消费升级及居家养老领域布局的重要平台。 据了解,中民投的房地产相关业务主要由中民嘉业经营,中民嘉业的投资方向涉及商业地产及医疗地产等板块,中民嘉业还拥有两家港股上市公司作为房地产业务经营实体,即上置集团(1207.HK)和亿达中国(3639.HK)。其中,上置集团的储备土地范围除了在上海、沈阳、大连等地区外,还包括英国伦敦、美国旧金山、澳大利亚悉尼等;亿达中国则是中国最大的商务园区开发商及领先的商务园区运营商。 从经营业绩来看,中民嘉业可以说是中民投旗下一块较为优质的资产。截至2018年6月末,中民嘉业注册资本为134.49亿元,中民投持股比例为62.60%。2015-2017年及2018年上半年,中民嘉业分别实现营业收入1.86亿元、68.52亿元、100.22亿元和31.76亿元。截至2018年6月末,中民嘉业资产总额908.05亿元,负债合计573.37亿元,所有者权益合计334.68亿元。此外,中民嘉业还从医院投资开始布局医疗健康产业。 公务机托管板块 中民投的公务机托管业务则主要由中民航旅全资子公司亚联公务机负责。亚联公务机为亚洲最大的公务机运营商之一,飞行小时数占全行业较显著份额。2016-2017年及2018年上半年,亚联公务机分别实现营业收入10.95亿元、10.80亿元和5.52亿元,净利润0.41亿元、0.17亿元和0.18亿元。 2014年成立至今,中民投业务扩张迅速,负债经营程度也快速上升,目前已积聚了较大规模的刚性债务。与此同时,中民投未来的并购、投资仍存在持续的融资需求。 上海新世纪资信评估投资服务有限公司在2018年11月出具的一份评级报告中指出,中民投公司本部主要通过金融机构借款和直接债务融资工具弥补资金需求,但短期刚性债务占比大,使其面临较大的流动性管理压力;且在市场流动性未明显宽松的背景下,阶段性融资成本的上升侵蚀了部分盈利。 吕本献在回应近期公司遭遇流动性挑战等外界疑问时表示,很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。更重要的是,中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。[详情]

澎湃新闻 | 2019年02月18日 13:30
中民投拟转让所持阳光城股份 多家保险机构有意接盘
中民投拟转让所持阳光城股份 多家保险机构有意接盘

  中民投拟转让所持阳光城股份 多家保险及大型机构有意接盘 财联社2月18日讯,记者独家获悉,拟退出亿达中国、上置集团的同时,中民投有意转让另一地产开发公司阳光城的股份。中民投通过中民嘉业全资子公司上海嘉闻持有阳光城18.04%股份,是单一第一大股东。阳光城一位高管向财联社记者透露,由于上海嘉闻现所持阳光城股份,已处于全流通状态,现有多家保险及大型机构愿通过大宗交易或协议转让等方式受让其持所持阳光城股份,且阳光集团对上海嘉闻持股退出也早有预案,借此也在甄选和优化股东结构,并将籍此引入战略投资者入股阳光城。(财联社记者 陈业)[详情]

财联社 | 2019年02月18日 13:17
退出董家渡地块项目 中民投3000亿资产版图向何处去?
退出董家渡地块项目 中民投3000亿资产版图向何处去?

  退出董家渡地块项目后,中民投3000亿资产版图向何处去? 澎湃新闻记者 胡志挺 来源:澎湃新闻 刚刚处置了部分资产以缓解当前流动性危机的中民投究竟坐拥多大的资产版图? 2月13日,绿地集团(600606.SH)以121亿元收购中国民生投资股份有限公司(下称中民投)及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司(“标的公司”)50%股权及中民外滩全部债权(即董家渡项目)。在此前,中民投则经历了债券价格暴跌、私募债涉嫌违约、相关股权被冻结等危机。 中民投总裁吕本献在2月14日更是打破沉默,回应外界的相关质疑。他表示,截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿元,净资产781亿元,负债率74.9%,部分为并购形成的被动负债。中民投正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等举措应对当前面临的危机。 退出董家渡项目后,中民投3000亿资产版图将向何处去?或许可以从当前中民投资产版图的全景中略窥一二。 中民投目前形成的资产重点集中在三大板块: 一是新能源、社区生活服务、装配式建筑、通用航空、大健康等产业板块;二是租赁、保险、资管等类金融板块;三是地产板块。 中民投三大板块业务。 中民投各板块子公司林立,直属的一级子公司有22家,其中又包括16家重要一级子公司。就经营情况来看,截至2017年末,净利润为5亿元以上的有3家,天津中民筑友科技有限公司和中民嘉业投资有限公司业绩最佳,净利润分别为45.33亿元和40.73亿元,也可以说这两家公司是中民投较为优质的资产;有4家净利润为负数,其中专注于海外投资的中民投国际控股有限公司和中民投国际资本有限公司分别亏损2.17亿美元和3.96亿美元。 从中民投层面的数据来看,上海清算所披露的三季报显示,截至2018年9月30日,中民投总资产3108.64亿元,总负债达2327.92亿元,资产负债率达74.89%,公司货币资金为220.5亿元。同时,中民投2018年前三季度净利润仅为16.02亿元,同比下降59.78%。 在成立之初,中民投曾对外宣称,对部分过剩产业进行整合,是其主要业务之一,如光伏发电、钢铁物流、船舶等行业。未来的版图架构则包括九大板块,分别为中民新能源、中民钢铁联盟、中民矿产物流、中民嘉业、中民物业、中民国际通航、中民国际、中民投资本、中民欧洲资本。不过,就近几年的发展而言,中民投的主要板块还是有所调整,集中于投资、光伏、房地产等。 根据中民投在2018年11月26日发布的一则债券募集说明书显示,其将目前业务板块划分为资产管理与股权投资业务、综合物业销售及管理业务、保险业务、融资租赁业务、新能源业务和公务机托管业务等6大类。 中民投收入结构(单位:亿元、%)。 收入结构方面,前期(2015年)主要以资产管理与股权投资业务和公务机托管业务为主,两者的收入在总收入中占比超过85%,分别60.27%和25.17%。此后,保险业务、综合物业销售及管理业务收入、其他收入(包括大宗商品贸易、咨询服务、医疗、酒店等业务板块实现的收入)占比开始提升。2018年上半年,资本管理与股权投资业务收入占比为-2.92%。 资本管理与股权投资板块 具体而言,中民投的资本管理与股权投资业务主要由其下属子公司中民投资本、中民投资管、中民投国际资本、中民投亚洲和中民投国际控股负责。此外,中民嘉业作为中民投房地产业务板块的重要经营主体,也参与公司在房地产领域的股权投资业务。 成立以来,中民投资本管理与股权投资板块的业务规模迅速扩大,但投资收益受股票市场波动影响较大。近两年业绩数据显示,中民投资本、中民投资管、中民投国际资本、中民投亚洲和中民投国际控股等公司近两年的经营情况不甚乐观。 保险板块 2016年4月,中民国际新加坡收购白山保险集团有限公司(WhiteMountains Insurance Group, Ltd.)旗下思诺保险全部股权,中民投保险业务即通过思诺保险开展。思诺保险成立于1945年,是一家全球性再保险集团,其主要业务条线涵盖财产险(包括财产巨灾险)、意外和健康险、航空和太空险、贸易信贷险、海洋险、农业险及或有事项险等险种的再保险及保险服务,其中财产险、意外和健康险是核心业务板块,2016年来自上述两类险种的净保费收入占比分别为56%和29%。 2016年,中民投纳入合并报表范围的保险业务收入为42.98亿元,净利润为7.71亿元。2017年上半年,思诺保险收购了意外和健康险领域的International Medical Group(下称国际医疗集团”)和Armada Corp.Capital, LLC(下称Armada)的全部股权,合并成本分别为17.98亿元和13.97亿元,商誉分别为18.63亿元和8.47亿元。2016-2017年及2018年上半年,思诺保险分别实现总保费收入12.69亿美元、14.39亿美元和6.45亿美元,同期分别实现净利润0.51亿美元、-1.56亿美元和0.01亿美元。其中2017年思诺保险出现净亏损,主要受当年三季度巨灾多发影响,理赔支出同比大幅上升所致。 融资租赁板块 中民投融资租赁业务原由中民国际融资租赁股份有限公司(下称中民投国际租赁)负责。2017年1月,中民投投资设立中民投租赁,将其作为融资租赁板块的一级投资平台。目前,中民投租赁已先后发起设立了中民投健康产业融资租赁有限公司(中民投健康租赁)、中民投航空融资租赁有限公司(中民投航空租赁)和中民投国际物流融资租赁有限公司(中民投物流租赁)等三家专业性租赁公司。 2017 年中民投租赁各板块专业子公司经营概况(单位:亿元,%)。 其中,中民投物流租赁是融资租赁板块中运营最为成熟的子公司;中民投健康租赁形成了包括医疗机构、公共卫生及医药制造在内的三大业务板块,基本实现了对国内医疗行业全产业链的覆盖;中民投航空租赁则是中民投租赁控股旗下飞机租赁业务的运营主体,目前主要通过收购资产包和售后回租的方式介入飞机租赁业务。 截至2018年6月末,中民投租赁合并口径资产总计594.77亿元。根据公开数据,中民投物流租赁资产总计334.61亿元,中民投健康租赁资产总计124.71亿元,中民投航空租赁数据尚未披露。 新能源板块 在新能源业务上,中民投子公司中民新能承担了主要责任。现阶段中民新能主要从事光伏电站的投资运营,采用自主开发与合作开发相结合的操作模式。不过,中民投也并没有赶上好时候。 中民投原董事局主席董文标曾在中民投成立初期公开表示,光伏行业是中国三大过剩产业之一,中民投目前做地面站和分布式发电站,未来会逐步进入微智能电网和高效电池,通过这种方式逐步往上游走,整合上游。时任中民投总裁、现任中民投董事局主席李怀珍也在中民投成立初期表示,中民投将争取在五年内投资1500亿元,实现累计光伏装机容量20GW,实现光伏全产业龙头目标。 2015年,中民投计划在宁夏建立全球最大的单体光伏电站,中民投宁夏(盐池)新能源综合示范区计划建设2GW(1GW=1000MW,1MW=1000KW)光伏发电项目,占地累计约6万亩,投资金额约为150亿人民币。不过,宁夏全区当年的光伏电站指标仅为600MW。据宁夏日报报道,2016年6月底,全球最大单体光伏电站项目一期380兆瓦在宁并网发电。 2018年6月,国家发展改革委、财政部、国家能源局发布的史上最严苛光伏政策,给近年来高速发展的中国光伏产业踩下一脚“急刹车”。中民投发布的数据显示,截至2017年6月末,其已建和在建(包括自主开发和合作开发)光伏电站项目共计20个,总装机容量为111.2万KW,投资总额为83.22亿元。一年之后,截至2018年6月30日,已建光伏电站项目仅比前一年多2个,并且无在建项目,总装机容量为126.60万KW,投资总额为100.98亿元。 地产板块 对于地产板块,吕本献直言,中民投本没有布局地产的初衷,由于董家渡项目而进入地产行业。自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。这加大了我们的被动负债,使整体负债规模显著上升。 中民投房地产业务包括房地产开发与经营物业管理,原主要通过中民外滩(已处置)、中民嘉业和中民未来开展业务。其中,中民未来是中民投在社区消费升级及居家养老领域布局的重要平台。 据了解,中民投的房地产相关业务主要由中民嘉业经营,中民嘉业的投资方向涉及商业地产及医疗地产等板块,中民嘉业还拥有两家港股上市公司作为房地产业务经营实体,即上置集团(1207.HK)和亿达中国(3639.HK)。其中,上置集团的储备土地范围除了在上海、沈阳、大连等地区外,还包括英国伦敦、美国旧金山、澳大利亚悉尼等;亿达中国则是中国最大的商务园区开发商及领先的商务园区运营商。 从经营业绩来看,中民嘉业可以说是中民投旗下一块较为优质的资产。截至2018年6月末,中民嘉业注册资本为134.49亿元,中民投持股比例为62.60%。2015-2017年及2018年上半年,中民嘉业分别实现营业收入1.86亿元、68.52亿元、100.22亿元和31.76亿元。截至2018年6月末,中民嘉业资产总额908.05亿元,负债合计573.37亿元,所有者权益合计334.68亿元。此外,中民嘉业还从医院投资开始布局医疗健康产业。 公务机托管板块 中民投的公务机托管业务则主要由中民航旅全资子公司亚联公务机负责。亚联公务机为亚洲最大的公务机运营商之一,飞行小时数占全行业较显著份额。2016-2017年及2018年上半年,亚联公务机分别实现营业收入10.95亿元、10.80亿元和5.52亿元,净利润0.41亿元、0.17亿元和0.18亿元。 2014年成立至今,中民投业务扩张迅速,负债经营程度也快速上升,目前已积聚了较大规模的刚性债务。与此同时,中民投未来的并购、投资仍存在持续的融资需求。 上海新世纪资信评估投资服务有限公司在2018年11月出具的一份评级报告中指出,中民投公司本部主要通过金融机构借款和直接债务融资工具弥补资金需求,但短期刚性债务占比大,使其面临较大的流动性管理压力;且在市场流动性未明显宽松的背景下,阶段性融资成本的上升侵蚀了部分盈利。 吕本献在回应近期公司遭遇流动性挑战等外界疑问时表示,很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。更重要的是,中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。 (本文来自于澎湃新闻)[详情]

澎湃新闻 | 2019年02月18日 11:58
中民投喜提白衣骑士
中民投喜提白衣骑士

  来源:谈天说债 过去的一周,对于16中民投PPN持有人来说,是喜极而泣的一周,经历近两周的煎熬等待,30亿兑付资金姗姗来迟。 当周绿地121亿获得中民投董家渡地块50%的股权,并预付52亿款项。在中民投持有的该地块股权被冻结的情况下,交易能够快速达成并支付大额预付款,背后显然有更高层级的领导介入。 毕竟债务兑付的急迫性根本等不及正常房企的正常流程,也只有政府背景的房企有能力获得超级绿色通行证,短期完成如此多的审批流程。 中民投成立之初,曾拉上全国工商联和上海市政府站台,而此次变卖的董家渡地块亦是当初成立时上海政府的礼物以及标哥拉拢民企的筹码。 如今还是这块地暂时帮上了忙,“搞什么都不如搞地产啊,关键时刻还是房地产拯救一切”,“怪不得最近京东、今日头条都在买地买楼”,“怪不得要带地球流浪, 原来是因为地球上全是我们的房子”,“没有卖地解决不了的债务,不行就卖两块”。 手中有房心中不慌,最近泰禾估计也是这么想,“能承其重,必戴王冠”的软文开始为其高负债辩解。 这期的持有人估计有一种大难不死的感觉,此前中民投及地方政府及监管大概率跟该期持有人私下勾兑展期的时候,但估计没有达成一致意见,以至于不得不暂时压着不发违约公告以及同时加快变卖资产来应对。 不考虑银行跟非标,19上半年中民投有超过100亿债券到期,这部分投资人估计早已难眠,毕竟越往后债务越次级。 此次获得白衣骑士拯救,是喜亦是忧,喜的是地方政府还是有救助的意愿,而且引入了正大系,忧的是债务规模过于庞大,而资产端优劣参半。 不知道他们变卖资产的速度能否赶上机构挤兑和债务到期的速度,最终的下场很可能就像“违约之后什么也不让知道”的沪华信。 不过话又说回,如果媒体报道的30亿PPN是2月13日晚间才划拨的话,上清所和新世纪真是稳啊,在晚了近两周才兑付的情况下,硬生生看着市场猜测,以及依然维持最高等级的AAA。 在一个存在巨额公募债券的情况下,私募债券发生如此重大的、影响市场价格的信息,却隐而不发,任凭市场猜测发酵,而且还是债券市场两大基础设施,市场的规则被规则制定者带头破坏,所谓公开及时透明的信息披露原则,大概很多时候就是个摆设。 所谓非常时刻用非常之策,大概也需要因人下菜吧,东林也只是差3000万而已,何况5亿本金已经提前划拨。 当然对于持仓机构而言,这种风骚操作,当然乐见其成。屁股决定脑袋,以上两段是吃瓜群众咸吃萝卜淡操心。 下个月还有40亿债券到期,加油啊。[详情]

新浪财经-自媒体综合 | 2019年02月18日 09:39
多项资产悄然出售 中民投“断臂求生”
多项资产悄然出售 中民投“断臂求生”

  多项资产悄然出售 中民投“断臂求生” 中国证券报 低调接盘 知情人士透露,中民投旗下的中民航旅投资有限公司(简称“中民航旅”)和中民嘉业投资有限公司(简称“中民嘉业”)悄然出售,接手方是广微控股有限公司(简称“广微控股”)。 该人士称,他所掌握的信息只显示广微控股的前身为浙江中通控股集团有限公司,最初的发迹源自于在台州经营高档汽车4S店,但近两年经营状况不佳,一直在长三角地区谋求转手,其资金实力应该不足以接手中民投旗下资产。因此,投资圈怀疑其是否为中民投项目的真实买家。“可能其背后有更大的‘金主’。”他说。 国家企业信用信息公示系统显示,中民航旅为中民投的全资子公司,注册资金20.75亿元,法人代表朱益民。 中民航旅官网介绍,作为国内经营种类最多、运行资质最全、运营范围最广、基地布局最完善的公务航空运营商,中民航旅为遍布全球的客户提供公务机托管、包机租赁、资产管理、地面代理、维修维护、购买咨询等全方位的公务航空定制化服务。中民航旅以公务机投资运营为核心,未来将依托中民投强大的资本运作和产融结合能力,聚合大通航、旅游等领域优势资源,产业投资与基金运作相结合,逐步打造境内外航旅产业投资运营平台。 中民航旅董事长兼总裁朱益民先后在上海航空、东方航空物流公司、中国货运航空公司、海南航空等多家公司担任总裁、总经理。 国家企业信用信息公示系统显示,中民嘉业注册资本134.49亿元,法人代表彭心旷。其中中民投认缴90.46亿元,持股67.26%;华夏人寿认缴20亿元,持股14.87%;和润集团持股8.18%,宁波尚品建设持股5.44%,世嘉控股持股3.72%,江苏红豆国际发展持股0.53%。 中民嘉业官网显示,公司是专注于高成长产业的投资运营平台。2014年7月16日,中民嘉业在上海黄浦区成立,公司陆续控股上置集团、中民筑友、亿达中国3家香港上市公司;定增阳光城,成为其单一大股东;参股常宝股份,战略投资理工环科;同步管理运营上海外滩董家渡金融城项目。 广微控股注册资本18.8亿元,为自然人投资或控股企业,法人代表陈炫霖,陈炫霖与郑香英各持股50%。 广微控股官网显示,广微控股是一家多元产业投资集团,总部位于北京,管理总部位于上海。经营围绕产业运营、实业投资、资产管理三大业务板块,产业已涉及汽车制造与商贸产业链、军工装备、高端精密制造、通航产业、消费服务、全球商业旅游地产、产业基金及泛资产管理等领域,拥有多家境内外上市公司和60多家控股、参股公司,2018年税收贡献超过10亿元,创造就业岗位15000多个。 中国证券报记者致电广微控股相关人士询问公司参与中民投项目收购的交易价格、交割情况等,该人士回复:“如需披露官方消息会联系,现在没有接到领导通知。” “蛇吞象”的游戏? 知情人士透露,中民航旅出售给广微控股的价格是30亿元左右。“中民航旅应该已经完成交割了,而中民嘉业还没有交割,但应该确定亦为广微控股接盘。”该人士称。 无论是从企业知名度还是资金实力来看,广微控股都远不及中民投,甚至上海投资圈知道这家企业的都很少,其真实背景颇为神秘,因此投资圈人士大多表示看不懂。但根据广微控股的官网宣传,近两年来广微控股的投资行为却是颇为活跃。 目前可查的信息显示,广微控股投资的PE项目曾参与奇虎360登陆A股、360金融在美国纳斯达克交易所挂牌。 2018年11月,北方国际信托股份有限公司(简称“北方信托”)举行签约仪式,广微控股与日照钢铁控股集团有限公司、益科正润投资集团有限公司成为北方信托新股东,合计受让50.07%股权,不过正式的工商信息却未显示有任何变更。 广微控股官网同时显示,广微控股旗下全资子公司上海广微投资有限公司荣获“上海企业100强”(第68名)。 “目前我知道的消息是中民投引入的战略投资者中包含了一家资产管理公司。在这个背景下,广微控股的角色十分微妙。”知情人士说,“谁是真正的金主还有待观察。” 而中民投旗下庞大资产板块的出售也引起投资界人士的极大关注。 今年2月14日,中民投出现流动性问题后首次公开表示,中民投正引入战略投资者,加快退出不符合战略转型方向的项目,中民投战略转型预计将在较短时间实现重大突破。 中民投官网显示,公司业务至少包括中民投国际、中民投资本、中民投租赁、中民投资管、中民投亚洲、中民新能、中民嘉业、中民未来、中民航旅、中民医疗、中民金服、中民筑友、中民健康等。 目前,中民投旗下的几大资产板块都在出售资产,其中最优质资产董家渡地块已经花落上海本地的房地产企业绿地控股。 2月14日晚,绿地控股发布公告称,公司全资子公司绿地地产收购中民投及其子公司上海佳渡置业有限公司(合称“转让方”)持有的中民外滩 (“标的公司”)50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格为121亿元。截至2018年12月31日(未经审计),标的公司总资产453.16亿元,总负债352.98亿元,净资产100.18亿元。 据了解,2014年11月,中民投、上海外滩投资开发(集团)有限公司和中民投旗下的佳渡置业以248.5亿元出资联合取得董家渡地块。 “四两拨千斤” 值得玩味的是,2月14日,也就是董家渡项目公司中民外滩股权变更后一天,绿地控股子公司绿地地产就将这部分股权抵押给了上海银行。 恰在此时,2月17日,绿地控股披露与上海银行签署战略合作协议,将通过发挥上海银行融资产品优势和绿地综合产业优势,建立长期稳定的战略合作关系,在房地产、基建、金融、商贸、酒店旅游、康养产业及海外业务等领域展开全面合作,重点加强在国家鼓励发展的租赁住房等国计民生核心领域的合作,加速推动绿地租赁战略实施。上海银行将为绿地旗下全产业提供一揽子金融服务,并确定了百亿级授信额度。这是绿地控股在2018年扩大授信规模240亿元的基础上,2019年持续加大筹融资力度。 由此可见,绿地地产向上海银行进行的股权质押融资可能不止媒体报道的“50亿元”。 “房地产开发寻求贷款支持是很正常的商业行为。现在哪个房地产项目完全是开发商自有资金进行的?更何况是中民投当初计划投资600多亿元的地王项目。”绿地控股相关人士指出。 但这不由让人追溯当年中民投、安信信托等的“四两拨千斤”游戏。 2017年,中民投通过安信信托发行总规模240亿元信托产品,其中优先级180亿元,劣后级60亿元。虽然公告显示中民投外滩项目公司中,安信信托持有股份合计45%,但中国证券报记者并未在安信信托的财报中看到这部分的持股情况。 对此,安信信托相关人士解释称,由于是通过信托计划持股的,不属于自有资金,所以财报不体现。 据公开信息,安信信托-安赢42号上海董家渡金融城项目集合资金信托计划总规模240亿元,为结构化设计,其中优先级规模不超过180亿元,劣后信托受益权募集规模不超过60亿元,劣后信托受益权保障优先信托受益权。产品期限12个月。投资300万元至600万元的,年化收益8.2%;600万元至2000万元的,年化收益8.5%,2000万元以上的8.8%。信托资金用于支付中民外滩房地产开发有限公司不低于45%、不超过50%股权的受让价款。信托资金在支付项目公司股权受让款后仍有剩余的,可用于上海董家渡金融城项目的开发建设。 上述信托计划还款来源:经测算,项目信托期限内现金总流入约1184亿元,扣除相关支出,对优先级信托资金本金的覆盖率约172%,对优先级信托资金本息的覆盖率约133%;第2来源为劣后信托受益权保障优先信托受益权;第3来源为行使股权。 可见,运用杠杆资金,中民投和安信信托联手轻松撬动了“地王项目”。但目前,资本大戏的主角日子都不尽如人意:中民投被爆债务危机后,安信信托2018年度预计亏损13-17亿元,安信信托控股股东的部分股份被冻结。 地王项目如何开发?中民投庞大的资产处置怎样进行?之前的各路资金如何撤出?又一出资本大戏将如何开演……本报将继续关注。[详情]

中国证券报 | 2019年02月18日 00:18
绿地获上海银行百亿级授信 此前百亿收购中民投地块
新浪财经综合 | 2019年02月17日 11:56
中民投喜提白衣骑士
中民投喜提白衣骑士

  来源:谈天说债 过去的一周,对于16中民投PPN持有人来说,是喜极而泣的一周,经历近两周的煎熬等待,30亿兑付资金姗姗来迟。 当周绿地121亿获得中民投董家渡地块50%的股权,并预付52亿款项。在中民投持有的该地块股权被冻结的情况下,交易能够快速达成并支付大额预付款,背后显然有更高层级的领导介入。 毕竟债务兑付的急迫性根本等不及正常房企的正常流程,也只有政府背景的房企有能力获得超级绿色通行证,短期完成如此多的审批流程。 中民投成立之初,曾拉上全国工商联和上海市政府站台,而此次变卖的董家渡地块亦是当初成立时上海政府的礼物以及标哥拉拢民企的筹码。 如今还是这块地暂时帮上了忙,“搞什么都不如搞地产啊,关键时刻还是房地产拯救一切”,“怪不得最近京东、今日头条都在买地买楼”,“怪不得要带地球流浪, 原来是因为地球上全是我们的房子”,“没有卖地解决不了的债务,不行就卖两块”。 手中有房心中不慌,最近泰禾估计也是这么想,“能承其重,必戴王冠”的软文开始为其高负债辩解。 这期的持有人估计有一种大难不死的感觉,此前中民投及地方政府及监管大概率跟该期持有人私下勾兑展期的时候,但估计没有达成一致意见,以至于不得不暂时压着不发违约公告以及同时加快变卖资产来应对。 不考虑银行跟非标,19上半年中民投有超过100亿债券到期,这部分投资人估计早已难眠,毕竟越往后债务越次级。 此次获得白衣骑士拯救,是喜亦是忧,喜的是地方政府还是有救助的意愿,而且引入了正大系,忧的是债务规模过于庞大,而资产端优劣参半。 不知道他们变卖资产的速度能否赶上机构挤兑和债务到期的速度,最终的下场很可能就像“违约之后什么也不让知道”的沪华信。 不过话又说回,如果媒体报道的30亿PPN是2月13日晚间才划拨的话,上清所和新世纪真是稳啊,在晚了近两周才兑付的情况下,硬生生看着市场猜测,以及依然维持最高等级的AAA。 在一个存在巨额公募债券的情况下,私募债券发生如此重大的、影响市场价格的信息,却隐而不发,任凭市场猜测发酵,而且还是债券市场两大基础设施,市场的规则被规则制定者带头破坏,所谓公开及时透明的信息披露原则,大概很多时候就是个摆设。 所谓非常时刻用非常之策,大概也需要因人下菜吧,东林也只是差3000万而已,何况5亿本金已经提前划拨。 当然对于持仓机构而言,这种风骚操作,当然乐见其成。屁股决定脑袋,以上两段是吃瓜群众咸吃萝卜淡操心。 下个月还有40亿债券到期,加油啊。[详情]

新浪财经-自媒体综合 | 2019年02月17日 09:41
中民投董家渡"上船":交易成功关键在于政府部门协调
经济观察报 | 2019年02月17日 03:59
收购中民投董家渡地王50%股权 绿地负债猛增资金承压
收购中民投董家渡地王50%股权 绿地负债猛增资金承压

   121亿收购中民投董家渡地王50%股权 绿地负债猛增资金承压 见习记者 李贝贝 华夏时报(chinatimes.net.cn)记者袁晓澜 上海报道 2月14日晚,绿地控股(600606.SH)发布公告称,公司全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司持有(合称“转让方”)的中民外滩房地产开发有限公司(“标的公司”)50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格共计121亿元,绿地须承担债务为353亿元。 绿地控股2018年三季报显示,上市公司资产负债率同比上升至89.31%,一年内到期非流动负债及短期借款亦远高于现金及现金等价物。而去年绿地未完成4000亿年度销售目标,但却大手笔斥资917亿元拿地,新增权益建面同比增长一倍多,而董家渡地王的这笔交易让本已高负债的绿地控股资金再承压。 对于这笔交易,中民投官方对外界回应称“退出董家渡项目”属于战略转型的部署,但仍被业内认为是无奈之举。另一方面,尽管绿地通过该笔交易获得上海核心区域超百万平方米的优质土地,获得了对上海土储的有力补充,但因自身的高负债率、项目体量巨大、开发难度大等诸多问题,绿地能否顺利消化这个“烫手山芋”亦受到了不少质疑。 中民投无奈放手 公开资料显示,2014年11月,中民投联合上海外滩投资、中民嘉业控制的上海佳渡置业,共同斥资248.5亿元拿下了董家渡地王——13、15地块。彼时,这一价格刷新了2013年徐家汇中心项目创造的记录。 地处上海南外滩的董家渡地王,位于黄浦区目前全力建设的外滩金融聚集延伸带。中原地产首席分析师张大伟称,董家渡地块是中国土地历史上总价排行第3的地块,且地块升值非常明显,区域属性稀缺,价值非常高。 之所以出售这一“压舱石”项目,对于中民投来说无疑是无奈之举。58安居客首席分析师张波直言,上海市中心如此优质核心的地块已经很难从一级市场取得,中民投如非因资金压力绝不会放弃这个优质地块,面对生存问题,出售优质大额资产则是不得不面临的选择。而中原地产首席分析师张大伟也表示,中民投转让股权主要原因还是集中于获利离场和资金压力两种。 根据中国民生投资股份有限公司公开发行2018年公司债券(第一期)信用评级报告,截至2018年4月30日,成立于2014年8月的中民投共有64位股东,实收资本401.46亿元。 从去年年下半年开始,中民投屡屡传出资金紧张的问题。上海清算所于去年12月底披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集说明书》透露,中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较大。截至2018年9月末,中民投的负债总额为2327.92亿元。其中,近三年及2018年三季度末流动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。截至2018年9月末,公司短期借款为398.45亿元,其他应付款为214.11亿元,一年内到期的非流动负债为429.76亿元,面临较大的短期偿债压力。 中民投提供给外界的数据则显示,截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿,净资产781亿,负债率74.9%,部分为并购形成的被动负债。2018年中民投共偿还到期债务800多亿,已减少银行贷款和债券共计244亿元。 另据多家媒体报道,2019年首个交易日,中民投旗下的一只债券“17中民G1”暴跌27.85%,交易金额创下新高2513万元,春节前该债券已遭遇连续大跌,2019年至今,“17中民G1”的二级市场价格跌幅近乎六成。随后中民投申请在上交所发行的公司全部债券(“17 中民 G1”、“18 中民 G1”、“18 中民 G2”)自2月12日起暂停竞价系统交易。此外,1月29日到期的30亿规模的“16民生投资PPN001”债券也出现技术性违约,十多日来始终未完成兑付。2月14日,有消息传出该债券兑付完毕,但中民投方面目前还未给予外界明确回复。 “很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。更重要的是,中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。我们有信心能解决当前的流动性困难。”中民投在回应中如是说。 绿地资金备受考验 作为董家渡项目50%股权的受让方绿地集团,业内普遍认为,其通过该笔交易获得上海核心区域超百万平方米的优质土地,获得了对上海土储的有力补充。但因标的的高负债、自身的高负债率、项目体量巨大、开发难度大等诸多问题,仍有接下“烫手山芋”之嫌。 此次绿地控股121亿元获得董家渡项目50%的股权,作价相当于2014年该项目拿地价的一半,但绿地也将一并承担项目公司高额的负债。公告内容显示,截至2018年12月31日,标的公司总资产453.1628亿元,总负债352.984亿元,净资产100.1788亿元。也就是说,如果绿地控股除了121亿元的交易价格,还须承担353亿元的债务。 “现在看不是肉,负债太高了,绿地应该是替政府接盘可能性大。”张大伟直言,该债务额超出了此前预算。此前中民投设定的总投资额为604亿元,刨去地价240亿元,其剩余的建设投资额几乎等于现在的公司负债,而项目规划是2021年才建成。也就是说,项目建设时间刚过半,预算已经全花完了。 绿地本身的资金情况也并不尽如人意:2018年,绿地共实现合同销售金额3874.93亿元,没有完成4000亿元的年度业绩目标。绿地控股2018年三季报显示,上市公司资产负债率同比上升至89.31%,一年内到期非流动负债及短期借款亦远高于现金及现金等价物。过去一年,绿地还进入加杠杆拿地节奏。全年新增房地产项目118个,权益计容建筑面积约4336.78万平方米,总地价917亿元,权益建面较2017年同比翻番。 从董家渡地王项目本身来看,除了对资金要求高,该项目体量巨大,开发难度也比较大。 根据项目原有规划,项目融汇地标建筑群及国际办公与生活环境,办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼,商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街,另有超高层五星级酒店及8幢住宅楼。同时,商办比例高,且受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%,十年内不得转让,这意味着长期的资金投入,对开发企业的资金无疑将是巨大考验。 而从地块区域来看,上海晟世泰平投资管理有限公司董事总经理陈立民认为,董家渡13、15号地块项目虽然具有价格优势,但黄浦区南外滩地区整体成熟程度远不及静安区的南京西路地区,绿地未来对于该项目的开发依然具有考验。 不仅如此,张大伟亦认为,整体看,房地产行业进入2019年,房企融资难度大,2019年依然会有大量的房地产企业和项目的股权变动。房地产企业做大做强与离场将并存。从全国看,住宅类地王入市难度最大:限价下,高价地项目入市难度高,而这些地块因为拿地时对市场过度乐观,特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地,恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。所以整体看,高价地面临市场与政策双风险。 目前,针对债务问题及开发难度等问题,绿地集团媒相关负责人向华夏时报记者表示,目前不便置评,相关事宜请以上市公司公告为准。而值得注意的是,国家企业信用信息公示系统显示,2月14日,绿地地产集团有限公司向上海银行市北分行质押了其所持有的中民外滩房地产开发有限公司股份,出质股权数额为50亿元。对此,同策房产咨询研究部总监张宏伟认为,绿地抵押股权,某种程度上减轻了资金压力。 责任编辑:袁晓澜 (本文来自于华夏时报网)[详情]

华夏时报 | 2019年02月16日 23:40
中民投困境背后的各种矛盾
中民投困境背后的各种矛盾

  来源:清水泉随笔 “ 中民投成立,影响比较大,也示范带动了一批省民投。如今,中民投现金流危机,能带来些许启示” 中民投是经国务院批准,由全国工商联发起,59家行业领先企业联合设立,于2014年8月21日在上海成立,注册资本500亿元。中民投成立后,示范带动了渝民投、浙民投、苏民投、粤民投、湘民投、鲁民投等省级民投成立。 中民投愿景:引领民营资本投资,推动经济转型升级。本应在民企困难的当下起纾困救助作用,却现金流紧张,卖地还债,反而给民企造成了负面影响。中民投困境背后有哪些矛盾呢? 01 使命与股东要求 中民投愿景大,使命多,充满情怀。使命:聚合资本能量,释放机制活力,服务国家战略。但从投资管理的角度讲,要可持续的为股东或投资人带来回报。股权分散,无实际控制股东。单一股东的影响力不高,基本是管理层自主经营。作为众多股东的一份子,民营股东出资至少是希望有一定比例的回报实现增值。现在,民营股东自身日子难过,如果回报不好,后续也不会持续投入。 02 整合与独立性 股东虽然是民营的,但资源关系上又和政府走的比较近。但大家的诉求不完全一样。另外,民企的联合体,出了困难,是否还是找政府呢? 如何借助股东力量,又避免牵涉股东利益,保持独立性。 内部人控制的企业,管理层的激励和惩罚机制也要做好。掏钱绑定是比较简单的办法。 优势也是包袱。 03 能力圈、资金实力和业务范围 中民投成立4年多,还是创业起步阶段,但覆盖的范围极其广。注册资本500亿,实缴300多亿,是不够支撑的。其中,光伏、房地产和航空租赁是重资产投资,消耗资金。人才储备也会有个过程。每个行业和业务的属性差别也比较大。即使是金融业务,资管、一级投资、二级投资、并购重组等也差别极大。做信贷的未必能做好投资。做投资的也为未必能搞好实业。很容易看似专业的人做不专业的事。几百亿觉得资金雄厚,但投着投着就没了。另外,领导忙的过来么? 复星集团成立于1992年,经过26年的不断耕耘,才实现了多领域覆盖,并在不断聚焦。中民投是富二代高举高打,复星是白手起家,对投资的心态也会不一样。 遇到本次危机后,中民投要退出不符合战略转型的项目,拟出售资产清单包括,航空租赁、健康融资租赁、地产开发、装配式建筑、环保和医院等领域。现在缺钱退出,基本就是便宜卖了。 04 短贷和长投 业务覆盖范围广、资产重。300多亿要干3000多亿的事或三年回本,都需要借助一定财务杠杆。截至2018年三季度,中民投总资产3108亿元,负债达2328亿元,资产负债率74.9%,净利润为16亿元。利润覆盖不了利息,现金流就不说了。 杠杆是双刃剑,高杠杆做重资产长周期低收益的项目不是划算的买卖。光伏电站运营貌似稳定,加点杠杆提升下收益率,但发电量拥挤,补贴拖欠,未必是好买卖。中民新能(资产总规模164亿,并网1GW)主要从事光伏电站业务,2015年筹划相关资产注入辽宁成大,后因资产估值等问题未能成功。本次,拟入主圣阳股份,证监会已受理走流程。 05 投资和实业 投资和实业还是有差别的。投资项目,是要退出赚钱的。做实业需要不断深耕。炒股炒成了股东,套里面了。投资公司是轻资产,但投项目,越做越重,也会套里面。人财物都不够用了。投资干得好的不一定能干实业,实业干的好的不一定能干好投资。用金融的思想做产业,围绕产业布局做金融,需要统筹细化区分。财务投资还是战略投资?战略投资还是实业经营? 另外,要规模还是要利润? 06 面子与里子 以前,高举高打,太要面子。现在有了困难,可以回归里子。新面貌、新起点、新动力,民投老大会越来越好。 [详情]

新浪财经-自媒体综合 | 2019年02月16日 20:13
退出董家渡地块项目后 中民投3千亿资产版图向何处去
退出董家渡地块项目后 中民投3千亿资产版图向何处去

  退出董家渡地块项目后,中民投3000亿资产版图向何处去? 澎湃新闻记者 胡志挺 刚刚处置了部分资产以缓解当前流动性危机的中民投究竟坐拥多大的资产版图? 2月13日,绿地集团(600606.SH)以121亿元收购中国民生投资股份有限公司(下称中民投)及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司(“标的公司”)50%股权及中民外滩全部债权(即董家渡项目)。在此前,中民投则经历了债券价格暴跌、私募债涉嫌违约、相关股权被冻结等危机。 中民投总裁吕本献在2月14日更是打破沉默,回应外界的相关质疑。他表示,截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿元,净资产781亿元,负债率74.9%,部分为并购形成的被动负债。中民投正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等举措应对当前面临的危机。 退出董家渡项目后,中民投3000亿资产版图将向何处去?或许可以从当前中民投资产版图的全景中略窥一二。 中民投目前形成的资产重点集中在三大板块: 一是新能源、社区生活服务、装配式建筑、通用航空、大健康等产业板块;二是租赁、保险、资管等类金融板块;三是地产板块。 中民投三大板块业务 中民投收入结构(单位:亿元、%) 2017 年中民投租赁各板块专业子公司经营概况(单位:亿元,%) 中民投各板块子公司林立,直属的一级子公司有22家,其中又包括16家重要一级子公司。就经营情况来看,截至2017年末,净利润为5亿元以上的有3家,天津中民筑友科技有限公司和中民嘉业投资有限公司业绩最佳,净利润分别为45.33亿元和40.73亿元,也可以说这两家公司是中民投较为优质的资产;有4家净利润为负数,其中专注于海外投资的中民投国际控股有限公司和中民投国际资本有限公司分别亏损2.17亿美元和3.96亿美元。 从中民投层面的数据来看,上海清算所披露的三季报显示,截至2018年9月30日,中民投总资产3108.64亿元,总负债达2327.92亿元,资产负债率达74.89%,公司货币资金为220.5亿元。同时,中民投2018年前三季度净利润仅为16.02亿元,同比下降59.78%。 在成立之初,中民投曾对外宣称,对部分过剩产业进行整合,是其主要业务之一,如光伏发电、钢铁物流、船舶等行业。未来的版图架构则包括九大板块,分别为中民新能源、中民钢铁联盟、中民矿产物流、中民嘉业、中民物业、中民国际通航、中民国际、中民投资本、中民欧洲资本。不过,就近几年的发展而言,中民投的主要板块还是有所调整,集中于投资、光伏、房地产等。 根据中民投在2018年11月26日发布的一则债券募集说明书显示,其将目前业务板块划分为资产管理与股权投资业务、综合物业销售及管理业务、保险业务、融资租赁业务、新能源业务和公务机托管业务等6大类。 中民投收入结构(单位:亿元、%)。收入结构方面,前期(2015年)主要以资产管理与股权投资业务和公务机托管业务为主,两者的收入在总收入中占比超过85%,分别60.27%和25.17%。此后,保险业务、综合物业销售及管理业务收入、其他收入(包括大宗商品贸易、咨询服务、医疗、酒店等业务板块实现的收入)占比开始提升。2018年上半年,资本管理与股权投资业务收入占比为-2.92%。 资本管理与股权投资板块 具体而言,中民投的资本管理与股权投资业务主要由其下属子公司中民投资本、中民投资管、中民投国际资本、中民投亚洲和中民投国际控股负责。此外,中民嘉业作为中民投房地产业务板块的重要经营主体,也参与公司在房地产领域的股权投资业务。 成立以来,中民投资本管理与股权投资板块的业务规模迅速扩大,但投资收益受股票市场波动影响较大。近两年业绩数据显示,中民投资本、中民投资管、中民投国际资本、中民投亚洲和中民投国际控股等公司近两年的经营情况不甚乐观。 保险板块 2016年4月,中民国际新加坡收购白山保险集团有限公司(WhiteMountains Insurance Group, Ltd.)旗下思诺保险全部股权,中民投保险业务即通过思诺保险开展。思诺保险成立于1945年,是一家全球性再保险集团,其主要业务条线涵盖财产险(包括财产巨灾险)、意外和健康险、航空和太空险、贸易信贷险、海洋险、农业险及或有事项险等险种的再保险及保险服务,其中财产险、意外和健康险是核心业务板块,2016年来自上述两类险种的净保费收入占比分别为56%和29%。 2016年,中民投纳入合并报表范围的保险业务收入为42.98亿元,净利润为7.71亿元。2017年上半年,思诺保险收购了意外和健康险领域的International Medical Group(下称国际医疗集团”)和Armada Corp.Capital, LLC(下称Armada)的全部股权,合并成本分别为17.98亿元和13.97亿元,商誉分别为18.63亿元和8.47亿元。2016-2017年及2018年上半年,思诺保险分别实现总保费收入12.69亿美元、14.39亿美元和6.45亿美元,同期分别实现净利润0.51亿美元、-1.56亿美元和0.01亿美元。其中2017年思诺保险出现净亏损,主要受当年三季度巨灾多发影响,理赔支出同比大幅上升所致。 融资租赁板块 中民投融资租赁业务原由中民国际融资租赁股份有限公司(下称中民投国际租赁)负责。2017年1月,中民投投资设立中民投租赁,将其作为融资租赁板块的一级投资平台。目前,中民投租赁已先后发起设立了中民投健康产业融资租赁有限公司(中民投健康租赁)、中民投航空融资租赁有限公司(中民投航空租赁)和中民投国际物流融资租赁有限公司(中民投物流租赁)等三家专业性租赁公司。 2017 年中民投租赁各板块专业子公司经营概况(单位:亿元,%)。其中,中民投物流租赁是融资租赁板块中运营最为成熟的子公司;中民投健康租赁形成了包括医疗机构、公共卫生及医药制造在内的三大业务板块,基本实现了对国内医疗行业全产业链的覆盖;中民投航空租赁则是中民投租赁控股旗下飞机租赁业务的运营主体,目前主要通过收购资产包和售后回租的方式介入飞机租赁业务。 截至2018年6月末,中民投租赁合并口径资产总计594.77亿元。根据公开数据,中民投物流租赁资产总计334.61亿元,中民投健康租赁资产总计124.71亿元,中民投航空租赁数据尚未披露。 新能源板块 在新能源业务上,中民投子公司中民新能承担了主要责任。现阶段中民新能主要从事光伏电站的投资运营,采用自主开发与合作开发相结合的操作模式。不过,中民投也并没有赶上好时候。 中民投原董事局主席董文标曾在中民投成立初期公开表示,光伏行业是中国三大过剩产业之一,中民投目前做地面站和分布式发电站,未来会逐步进入微智能电网和高效电池,通过这种方式逐步往上游走,整合上游。时任中民投总裁、现任中民投董事局主席李怀珍也在中民投成立初期表示,中民投将争取在五年内投资1500亿元,实现累计光伏装机容量20GW,实现光伏全产业龙头目标。 2015年,中民投计划在宁夏建立全球最大的单体光伏电站,中民投宁夏(盐池)新能源综合示范区计划建设2GW(1GW=1000MW,1MW=1000KW)光伏发电项目,占地累计约6万亩,投资金额约为150亿人民币。不过,宁夏全区当年的光伏电站指标仅为600MW。据宁夏日报报道,2016年6月底,全球最大单体光伏电站项目一期380兆瓦在宁并网发电。 2018年6月,国家发展改革委、财政部、国家能源局发布的史上最严苛光伏政策,给近年来高速发展的中国光伏产业踩下一脚“急刹车”。中民投发布的数据显示,截至2017年6月末,其已建和在建(包括自主开发和合作开发)光伏电站项目共计20个,总装机容量为111.2万KW,投资总额为83.22亿元。一年之后,截至2018年6月30日,已建光伏电站项目仅比前一年多2个,并且无在建项目,总装机容量为126.60万KW,投资总额为100.98亿元。 地产板块 对于地产板块,吕本献直言,中民投本没有布局地产的初衷,由于董家渡项目而进入地产行业。自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。这加大了我们的被动负债,使整体负债规模显著上升。 中民投房地产业务包括房地产开发与经营物业管理,原主要通过中民外滩(已处置)、中民嘉业和中民未来开展业务。其中,中民未来是中民投在社区消费升级及居家养老领域布局的重要平台。 据了解,中民投的房地产相关业务主要由中民嘉业经营,中民嘉业的投资方向涉及商业地产及医疗地产等板块,中民嘉业还拥有两家港股上市公司作为房地产业务经营实体,即上置集团(1207.HK)和亿达中国(3639.HK)。其中,上置集团的储备土地范围除了在上海、沈阳、大连等地区外,还包括英国伦敦、美国旧金山、澳大利亚悉尼等;亿达中国则是中国最大的商务园区开发商及领先的商务园区运营商。 从经营业绩来看,中民嘉业可以说是中民投旗下一块较为优质的资产。截至2018年6月末,中民嘉业注册资本为134.49亿元,中民投持股比例为62.60%。2015-2017年及2018年上半年,中民嘉业分别实现营业收入1.86亿元、68.52亿元、100.22亿元和31.76亿元。截至2018年6月末,中民嘉业资产总额908.05亿元,负债合计573.37亿元,所有者权益合计334.68亿元。此外,中民嘉业还从医院投资开始布局医疗健康产业。 公务机托管板块 中民投的公务机托管业务则主要由中民航旅全资子公司亚联公务机负责。亚联公务机为亚洲最大的公务机运营商之一,飞行小时数占全行业较显著份额。2016-2017年及2018年上半年,亚联公务机分别实现营业收入10.95亿元、10.80亿元和5.52亿元,净利润0.41亿元、0.17亿元和0.18亿元。 2014年成立至今,中民投业务扩张迅速,负债经营程度也快速上升,目前已积聚了较大规模的刚性债务。与此同时,中民投未来的并购、投资仍存在持续的融资需求。 上海新世纪资信评估投资服务有限公司在2018年11月出具的一份评级报告中指出,中民投公司本部主要通过金融机构借款和直接债务融资工具弥补资金需求,但短期刚性债务占比大,使其面临较大的流动性管理压力;且在市场流动性未明显宽松的背景下,阶段性融资成本的上升侵蚀了部分盈利。 吕本献在回应近期公司遭遇流动性挑战等外界疑问时表示,很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。更重要的是,中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。[详情]

中民投拟转让所持阳光城股份 多家保险机构有意接盘
中民投拟转让所持阳光城股份 多家保险机构有意接盘

  中民投拟转让所持阳光城股份 多家保险及大型机构有意接盘 财联社2月18日讯,记者独家获悉,拟退出亿达中国、上置集团的同时,中民投有意转让另一地产开发公司阳光城的股份。中民投通过中民嘉业全资子公司上海嘉闻持有阳光城18.04%股份,是单一第一大股东。阳光城一位高管向财联社记者透露,由于上海嘉闻现所持阳光城股份,已处于全流通状态,现有多家保险及大型机构愿通过大宗交易或协议转让等方式受让其持所持阳光城股份,且阳光集团对上海嘉闻持股退出也早有预案,借此也在甄选和优化股东结构,并将籍此引入战略投资者入股阳光城。(财联社记者 陈业)[详情]

退出董家渡地块项目 中民投3000亿资产版图向何处去?
退出董家渡地块项目 中民投3000亿资产版图向何处去?

  退出董家渡地块项目后,中民投3000亿资产版图向何处去? 澎湃新闻记者 胡志挺 来源:澎湃新闻 刚刚处置了部分资产以缓解当前流动性危机的中民投究竟坐拥多大的资产版图? 2月13日,绿地集团(600606.SH)以121亿元收购中国民生投资股份有限公司(下称中民投)及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司(“标的公司”)50%股权及中民外滩全部债权(即董家渡项目)。在此前,中民投则经历了债券价格暴跌、私募债涉嫌违约、相关股权被冻结等危机。 中民投总裁吕本献在2月14日更是打破沉默,回应外界的相关质疑。他表示,截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿元,净资产781亿元,负债率74.9%,部分为并购形成的被动负债。中民投正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等举措应对当前面临的危机。 退出董家渡项目后,中民投3000亿资产版图将向何处去?或许可以从当前中民投资产版图的全景中略窥一二。 中民投目前形成的资产重点集中在三大板块: 一是新能源、社区生活服务、装配式建筑、通用航空、大健康等产业板块;二是租赁、保险、资管等类金融板块;三是地产板块。 中民投三大板块业务。 中民投各板块子公司林立,直属的一级子公司有22家,其中又包括16家重要一级子公司。就经营情况来看,截至2017年末,净利润为5亿元以上的有3家,天津中民筑友科技有限公司和中民嘉业投资有限公司业绩最佳,净利润分别为45.33亿元和40.73亿元,也可以说这两家公司是中民投较为优质的资产;有4家净利润为负数,其中专注于海外投资的中民投国际控股有限公司和中民投国际资本有限公司分别亏损2.17亿美元和3.96亿美元。 从中民投层面的数据来看,上海清算所披露的三季报显示,截至2018年9月30日,中民投总资产3108.64亿元,总负债达2327.92亿元,资产负债率达74.89%,公司货币资金为220.5亿元。同时,中民投2018年前三季度净利润仅为16.02亿元,同比下降59.78%。 在成立之初,中民投曾对外宣称,对部分过剩产业进行整合,是其主要业务之一,如光伏发电、钢铁物流、船舶等行业。未来的版图架构则包括九大板块,分别为中民新能源、中民钢铁联盟、中民矿产物流、中民嘉业、中民物业、中民国际通航、中民国际、中民投资本、中民欧洲资本。不过,就近几年的发展而言,中民投的主要板块还是有所调整,集中于投资、光伏、房地产等。 根据中民投在2018年11月26日发布的一则债券募集说明书显示,其将目前业务板块划分为资产管理与股权投资业务、综合物业销售及管理业务、保险业务、融资租赁业务、新能源业务和公务机托管业务等6大类。 中民投收入结构(单位:亿元、%)。 收入结构方面,前期(2015年)主要以资产管理与股权投资业务和公务机托管业务为主,两者的收入在总收入中占比超过85%,分别60.27%和25.17%。此后,保险业务、综合物业销售及管理业务收入、其他收入(包括大宗商品贸易、咨询服务、医疗、酒店等业务板块实现的收入)占比开始提升。2018年上半年,资本管理与股权投资业务收入占比为-2.92%。 资本管理与股权投资板块 具体而言,中民投的资本管理与股权投资业务主要由其下属子公司中民投资本、中民投资管、中民投国际资本、中民投亚洲和中民投国际控股负责。此外,中民嘉业作为中民投房地产业务板块的重要经营主体,也参与公司在房地产领域的股权投资业务。 成立以来,中民投资本管理与股权投资板块的业务规模迅速扩大,但投资收益受股票市场波动影响较大。近两年业绩数据显示,中民投资本、中民投资管、中民投国际资本、中民投亚洲和中民投国际控股等公司近两年的经营情况不甚乐观。 保险板块 2016年4月,中民国际新加坡收购白山保险集团有限公司(WhiteMountains Insurance Group, Ltd.)旗下思诺保险全部股权,中民投保险业务即通过思诺保险开展。思诺保险成立于1945年,是一家全球性再保险集团,其主要业务条线涵盖财产险(包括财产巨灾险)、意外和健康险、航空和太空险、贸易信贷险、海洋险、农业险及或有事项险等险种的再保险及保险服务,其中财产险、意外和健康险是核心业务板块,2016年来自上述两类险种的净保费收入占比分别为56%和29%。 2016年,中民投纳入合并报表范围的保险业务收入为42.98亿元,净利润为7.71亿元。2017年上半年,思诺保险收购了意外和健康险领域的International Medical Group(下称国际医疗集团”)和Armada Corp.Capital, LLC(下称Armada)的全部股权,合并成本分别为17.98亿元和13.97亿元,商誉分别为18.63亿元和8.47亿元。2016-2017年及2018年上半年,思诺保险分别实现总保费收入12.69亿美元、14.39亿美元和6.45亿美元,同期分别实现净利润0.51亿美元、-1.56亿美元和0.01亿美元。其中2017年思诺保险出现净亏损,主要受当年三季度巨灾多发影响,理赔支出同比大幅上升所致。 融资租赁板块 中民投融资租赁业务原由中民国际融资租赁股份有限公司(下称中民投国际租赁)负责。2017年1月,中民投投资设立中民投租赁,将其作为融资租赁板块的一级投资平台。目前,中民投租赁已先后发起设立了中民投健康产业融资租赁有限公司(中民投健康租赁)、中民投航空融资租赁有限公司(中民投航空租赁)和中民投国际物流融资租赁有限公司(中民投物流租赁)等三家专业性租赁公司。 2017 年中民投租赁各板块专业子公司经营概况(单位:亿元,%)。 其中,中民投物流租赁是融资租赁板块中运营最为成熟的子公司;中民投健康租赁形成了包括医疗机构、公共卫生及医药制造在内的三大业务板块,基本实现了对国内医疗行业全产业链的覆盖;中民投航空租赁则是中民投租赁控股旗下飞机租赁业务的运营主体,目前主要通过收购资产包和售后回租的方式介入飞机租赁业务。 截至2018年6月末,中民投租赁合并口径资产总计594.77亿元。根据公开数据,中民投物流租赁资产总计334.61亿元,中民投健康租赁资产总计124.71亿元,中民投航空租赁数据尚未披露。 新能源板块 在新能源业务上,中民投子公司中民新能承担了主要责任。现阶段中民新能主要从事光伏电站的投资运营,采用自主开发与合作开发相结合的操作模式。不过,中民投也并没有赶上好时候。 中民投原董事局主席董文标曾在中民投成立初期公开表示,光伏行业是中国三大过剩产业之一,中民投目前做地面站和分布式发电站,未来会逐步进入微智能电网和高效电池,通过这种方式逐步往上游走,整合上游。时任中民投总裁、现任中民投董事局主席李怀珍也在中民投成立初期表示,中民投将争取在五年内投资1500亿元,实现累计光伏装机容量20GW,实现光伏全产业龙头目标。 2015年,中民投计划在宁夏建立全球最大的单体光伏电站,中民投宁夏(盐池)新能源综合示范区计划建设2GW(1GW=1000MW,1MW=1000KW)光伏发电项目,占地累计约6万亩,投资金额约为150亿人民币。不过,宁夏全区当年的光伏电站指标仅为600MW。据宁夏日报报道,2016年6月底,全球最大单体光伏电站项目一期380兆瓦在宁并网发电。 2018年6月,国家发展改革委、财政部、国家能源局发布的史上最严苛光伏政策,给近年来高速发展的中国光伏产业踩下一脚“急刹车”。中民投发布的数据显示,截至2017年6月末,其已建和在建(包括自主开发和合作开发)光伏电站项目共计20个,总装机容量为111.2万KW,投资总额为83.22亿元。一年之后,截至2018年6月30日,已建光伏电站项目仅比前一年多2个,并且无在建项目,总装机容量为126.60万KW,投资总额为100.98亿元。 地产板块 对于地产板块,吕本献直言,中民投本没有布局地产的初衷,由于董家渡项目而进入地产行业。自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。这加大了我们的被动负债,使整体负债规模显著上升。 中民投房地产业务包括房地产开发与经营物业管理,原主要通过中民外滩(已处置)、中民嘉业和中民未来开展业务。其中,中民未来是中民投在社区消费升级及居家养老领域布局的重要平台。 据了解,中民投的房地产相关业务主要由中民嘉业经营,中民嘉业的投资方向涉及商业地产及医疗地产等板块,中民嘉业还拥有两家港股上市公司作为房地产业务经营实体,即上置集团(1207.HK)和亿达中国(3639.HK)。其中,上置集团的储备土地范围除了在上海、沈阳、大连等地区外,还包括英国伦敦、美国旧金山、澳大利亚悉尼等;亿达中国则是中国最大的商务园区开发商及领先的商务园区运营商。 从经营业绩来看,中民嘉业可以说是中民投旗下一块较为优质的资产。截至2018年6月末,中民嘉业注册资本为134.49亿元,中民投持股比例为62.60%。2015-2017年及2018年上半年,中民嘉业分别实现营业收入1.86亿元、68.52亿元、100.22亿元和31.76亿元。截至2018年6月末,中民嘉业资产总额908.05亿元,负债合计573.37亿元,所有者权益合计334.68亿元。此外,中民嘉业还从医院投资开始布局医疗健康产业。 公务机托管板块 中民投的公务机托管业务则主要由中民航旅全资子公司亚联公务机负责。亚联公务机为亚洲最大的公务机运营商之一,飞行小时数占全行业较显著份额。2016-2017年及2018年上半年,亚联公务机分别实现营业收入10.95亿元、10.80亿元和5.52亿元,净利润0.41亿元、0.17亿元和0.18亿元。 2014年成立至今,中民投业务扩张迅速,负债经营程度也快速上升,目前已积聚了较大规模的刚性债务。与此同时,中民投未来的并购、投资仍存在持续的融资需求。 上海新世纪资信评估投资服务有限公司在2018年11月出具的一份评级报告中指出,中民投公司本部主要通过金融机构借款和直接债务融资工具弥补资金需求,但短期刚性债务占比大,使其面临较大的流动性管理压力;且在市场流动性未明显宽松的背景下,阶段性融资成本的上升侵蚀了部分盈利。 吕本献在回应近期公司遭遇流动性挑战等外界疑问时表示,很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。更重要的是,中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。 (本文来自于澎湃新闻)[详情]

中民投喜提白衣骑士
中民投喜提白衣骑士

  来源:谈天说债 过去的一周,对于16中民投PPN持有人来说,是喜极而泣的一周,经历近两周的煎熬等待,30亿兑付资金姗姗来迟。 当周绿地121亿获得中民投董家渡地块50%的股权,并预付52亿款项。在中民投持有的该地块股权被冻结的情况下,交易能够快速达成并支付大额预付款,背后显然有更高层级的领导介入。 毕竟债务兑付的急迫性根本等不及正常房企的正常流程,也只有政府背景的房企有能力获得超级绿色通行证,短期完成如此多的审批流程。 中民投成立之初,曾拉上全国工商联和上海市政府站台,而此次变卖的董家渡地块亦是当初成立时上海政府的礼物以及标哥拉拢民企的筹码。 如今还是这块地暂时帮上了忙,“搞什么都不如搞地产啊,关键时刻还是房地产拯救一切”,“怪不得最近京东、今日头条都在买地买楼”,“怪不得要带地球流浪, 原来是因为地球上全是我们的房子”,“没有卖地解决不了的债务,不行就卖两块”。 手中有房心中不慌,最近泰禾估计也是这么想,“能承其重,必戴王冠”的软文开始为其高负债辩解。 这期的持有人估计有一种大难不死的感觉,此前中民投及地方政府及监管大概率跟该期持有人私下勾兑展期的时候,但估计没有达成一致意见,以至于不得不暂时压着不发违约公告以及同时加快变卖资产来应对。 不考虑银行跟非标,19上半年中民投有超过100亿债券到期,这部分投资人估计早已难眠,毕竟越往后债务越次级。 此次获得白衣骑士拯救,是喜亦是忧,喜的是地方政府还是有救助的意愿,而且引入了正大系,忧的是债务规模过于庞大,而资产端优劣参半。 不知道他们变卖资产的速度能否赶上机构挤兑和债务到期的速度,最终的下场很可能就像“违约之后什么也不让知道”的沪华信。 不过话又说回,如果媒体报道的30亿PPN是2月13日晚间才划拨的话,上清所和新世纪真是稳啊,在晚了近两周才兑付的情况下,硬生生看着市场猜测,以及依然维持最高等级的AAA。 在一个存在巨额公募债券的情况下,私募债券发生如此重大的、影响市场价格的信息,却隐而不发,任凭市场猜测发酵,而且还是债券市场两大基础设施,市场的规则被规则制定者带头破坏,所谓公开及时透明的信息披露原则,大概很多时候就是个摆设。 所谓非常时刻用非常之策,大概也需要因人下菜吧,东林也只是差3000万而已,何况5亿本金已经提前划拨。 当然对于持仓机构而言,这种风骚操作,当然乐见其成。屁股决定脑袋,以上两段是吃瓜群众咸吃萝卜淡操心。 下个月还有40亿债券到期,加油啊。[详情]

多项资产悄然出售 中民投“断臂求生”
多项资产悄然出售 中民投“断臂求生”

  多项资产悄然出售 中民投“断臂求生” 中国证券报 低调接盘 知情人士透露,中民投旗下的中民航旅投资有限公司(简称“中民航旅”)和中民嘉业投资有限公司(简称“中民嘉业”)悄然出售,接手方是广微控股有限公司(简称“广微控股”)。 该人士称,他所掌握的信息只显示广微控股的前身为浙江中通控股集团有限公司,最初的发迹源自于在台州经营高档汽车4S店,但近两年经营状况不佳,一直在长三角地区谋求转手,其资金实力应该不足以接手中民投旗下资产。因此,投资圈怀疑其是否为中民投项目的真实买家。“可能其背后有更大的‘金主’。”他说。 国家企业信用信息公示系统显示,中民航旅为中民投的全资子公司,注册资金20.75亿元,法人代表朱益民。 中民航旅官网介绍,作为国内经营种类最多、运行资质最全、运营范围最广、基地布局最完善的公务航空运营商,中民航旅为遍布全球的客户提供公务机托管、包机租赁、资产管理、地面代理、维修维护、购买咨询等全方位的公务航空定制化服务。中民航旅以公务机投资运营为核心,未来将依托中民投强大的资本运作和产融结合能力,聚合大通航、旅游等领域优势资源,产业投资与基金运作相结合,逐步打造境内外航旅产业投资运营平台。 中民航旅董事长兼总裁朱益民先后在上海航空、东方航空物流公司、中国货运航空公司、海南航空等多家公司担任总裁、总经理。 国家企业信用信息公示系统显示,中民嘉业注册资本134.49亿元,法人代表彭心旷。其中中民投认缴90.46亿元,持股67.26%;华夏人寿认缴20亿元,持股14.87%;和润集团持股8.18%,宁波尚品建设持股5.44%,世嘉控股持股3.72%,江苏红豆国际发展持股0.53%。 中民嘉业官网显示,公司是专注于高成长产业的投资运营平台。2014年7月16日,中民嘉业在上海黄浦区成立,公司陆续控股上置集团、中民筑友、亿达中国3家香港上市公司;定增阳光城,成为其单一大股东;参股常宝股份,战略投资理工环科;同步管理运营上海外滩董家渡金融城项目。 广微控股注册资本18.8亿元,为自然人投资或控股企业,法人代表陈炫霖,陈炫霖与郑香英各持股50%。 广微控股官网显示,广微控股是一家多元产业投资集团,总部位于北京,管理总部位于上海。经营围绕产业运营、实业投资、资产管理三大业务板块,产业已涉及汽车制造与商贸产业链、军工装备、高端精密制造、通航产业、消费服务、全球商业旅游地产、产业基金及泛资产管理等领域,拥有多家境内外上市公司和60多家控股、参股公司,2018年税收贡献超过10亿元,创造就业岗位15000多个。 中国证券报记者致电广微控股相关人士询问公司参与中民投项目收购的交易价格、交割情况等,该人士回复:“如需披露官方消息会联系,现在没有接到领导通知。” “蛇吞象”的游戏? 知情人士透露,中民航旅出售给广微控股的价格是30亿元左右。“中民航旅应该已经完成交割了,而中民嘉业还没有交割,但应该确定亦为广微控股接盘。”该人士称。 无论是从企业知名度还是资金实力来看,广微控股都远不及中民投,甚至上海投资圈知道这家企业的都很少,其真实背景颇为神秘,因此投资圈人士大多表示看不懂。但根据广微控股的官网宣传,近两年来广微控股的投资行为却是颇为活跃。 目前可查的信息显示,广微控股投资的PE项目曾参与奇虎360登陆A股、360金融在美国纳斯达克交易所挂牌。 2018年11月,北方国际信托股份有限公司(简称“北方信托”)举行签约仪式,广微控股与日照钢铁控股集团有限公司、益科正润投资集团有限公司成为北方信托新股东,合计受让50.07%股权,不过正式的工商信息却未显示有任何变更。 广微控股官网同时显示,广微控股旗下全资子公司上海广微投资有限公司荣获“上海企业100强”(第68名)。 “目前我知道的消息是中民投引入的战略投资者中包含了一家资产管理公司。在这个背景下,广微控股的角色十分微妙。”知情人士说,“谁是真正的金主还有待观察。” 而中民投旗下庞大资产板块的出售也引起投资界人士的极大关注。 今年2月14日,中民投出现流动性问题后首次公开表示,中民投正引入战略投资者,加快退出不符合战略转型方向的项目,中民投战略转型预计将在较短时间实现重大突破。 中民投官网显示,公司业务至少包括中民投国际、中民投资本、中民投租赁、中民投资管、中民投亚洲、中民新能、中民嘉业、中民未来、中民航旅、中民医疗、中民金服、中民筑友、中民健康等。 目前,中民投旗下的几大资产板块都在出售资产,其中最优质资产董家渡地块已经花落上海本地的房地产企业绿地控股。 2月14日晚,绿地控股发布公告称,公司全资子公司绿地地产收购中民投及其子公司上海佳渡置业有限公司(合称“转让方”)持有的中民外滩 (“标的公司”)50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格为121亿元。截至2018年12月31日(未经审计),标的公司总资产453.16亿元,总负债352.98亿元,净资产100.18亿元。 据了解,2014年11月,中民投、上海外滩投资开发(集团)有限公司和中民投旗下的佳渡置业以248.5亿元出资联合取得董家渡地块。 “四两拨千斤” 值得玩味的是,2月14日,也就是董家渡项目公司中民外滩股权变更后一天,绿地控股子公司绿地地产就将这部分股权抵押给了上海银行。 恰在此时,2月17日,绿地控股披露与上海银行签署战略合作协议,将通过发挥上海银行融资产品优势和绿地综合产业优势,建立长期稳定的战略合作关系,在房地产、基建、金融、商贸、酒店旅游、康养产业及海外业务等领域展开全面合作,重点加强在国家鼓励发展的租赁住房等国计民生核心领域的合作,加速推动绿地租赁战略实施。上海银行将为绿地旗下全产业提供一揽子金融服务,并确定了百亿级授信额度。这是绿地控股在2018年扩大授信规模240亿元的基础上,2019年持续加大筹融资力度。 由此可见,绿地地产向上海银行进行的股权质押融资可能不止媒体报道的“50亿元”。 “房地产开发寻求贷款支持是很正常的商业行为。现在哪个房地产项目完全是开发商自有资金进行的?更何况是中民投当初计划投资600多亿元的地王项目。”绿地控股相关人士指出。 但这不由让人追溯当年中民投、安信信托等的“四两拨千斤”游戏。 2017年,中民投通过安信信托发行总规模240亿元信托产品,其中优先级180亿元,劣后级60亿元。虽然公告显示中民投外滩项目公司中,安信信托持有股份合计45%,但中国证券报记者并未在安信信托的财报中看到这部分的持股情况。 对此,安信信托相关人士解释称,由于是通过信托计划持股的,不属于自有资金,所以财报不体现。 据公开信息,安信信托-安赢42号上海董家渡金融城项目集合资金信托计划总规模240亿元,为结构化设计,其中优先级规模不超过180亿元,劣后信托受益权募集规模不超过60亿元,劣后信托受益权保障优先信托受益权。产品期限12个月。投资300万元至600万元的,年化收益8.2%;600万元至2000万元的,年化收益8.5%,2000万元以上的8.8%。信托资金用于支付中民外滩房地产开发有限公司不低于45%、不超过50%股权的受让价款。信托资金在支付项目公司股权受让款后仍有剩余的,可用于上海董家渡金融城项目的开发建设。 上述信托计划还款来源:经测算,项目信托期限内现金总流入约1184亿元,扣除相关支出,对优先级信托资金本金的覆盖率约172%,对优先级信托资金本息的覆盖率约133%;第2来源为劣后信托受益权保障优先信托受益权;第3来源为行使股权。 可见,运用杠杆资金,中民投和安信信托联手轻松撬动了“地王项目”。但目前,资本大戏的主角日子都不尽如人意:中民投被爆债务危机后,安信信托2018年度预计亏损13-17亿元,安信信托控股股东的部分股份被冻结。 地王项目如何开发?中民投庞大的资产处置怎样进行?之前的各路资金如何撤出?又一出资本大戏将如何开演……本报将继续关注。[详情]

绿地获上海银行百亿级授信 此前百亿收购中民投地块
绿地获上海银行百亿级授信 此前百亿收购中民投地块

   【相关消息】收购中民投董家渡地王50%股权 绿地负债猛增资金承压 绿地“特别账簿”:121亿捡漏中民投却换来350亿债务? 2月17日,绿地控股(600606.SH)与上海银行(601229.SH)签署战略合作协议,将在房地产、基建、金融、商贸、酒店旅游、康养产业及海外业务等领域展开全面合作,建立长期稳定的战略合作关系,重点加强在国家鼓励发展的租赁住房等国计民生核心领域的合作,加速推动绿地租赁战略实施。 根据此次协议,上海银行将为绿地旗下全产业提供“一揽子”金融服务,并确定了百亿级授信额度。绿地2019年持续加大筹融资力度,拓宽融资渠道,确保融资规模增长,实现全年净增融资稳步增长。 双方将在优势互补基础上,通过抓战略、抓渠道、抓创新和抓资金等措施完善风控体系,上海银行将在多元化融资服务、供应链金融等方面为绿地提供全方位金融服务,绿地将享受优惠利率和授信规模的优先安排。 此前消息,2月14日晚,绿地控股发布公告称,公司全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格共计121亿元,绿地须承担债务为353亿元。 对于这笔交易,中民投官方对外界回应称“退出董家渡项目”属于战略转型的部署,但仍被业内认为是无奈之举。另一方面,尽管绿地通过该笔交易获得上海核心区域超百万平方米的优质土地,获得了对上海土储的有力补充,但因自身的高负债率、项目体量巨大、开发难度大等诸多问题,绿地能否顺利消化这个“烫手山芋”亦受到了不少质疑。[详情]

中民投喜提白衣骑士
中民投喜提白衣骑士

  来源:谈天说债 过去的一周,对于16中民投PPN持有人来说,是喜极而泣的一周,经历近两周的煎熬等待,30亿兑付资金姗姗来迟。 当周绿地121亿获得中民投董家渡地块50%的股权,并预付52亿款项。在中民投持有的该地块股权被冻结的情况下,交易能够快速达成并支付大额预付款,背后显然有更高层级的领导介入。 毕竟债务兑付的急迫性根本等不及正常房企的正常流程,也只有政府背景的房企有能力获得超级绿色通行证,短期完成如此多的审批流程。 中民投成立之初,曾拉上全国工商联和上海市政府站台,而此次变卖的董家渡地块亦是当初成立时上海政府的礼物以及标哥拉拢民企的筹码。 如今还是这块地暂时帮上了忙,“搞什么都不如搞地产啊,关键时刻还是房地产拯救一切”,“怪不得最近京东、今日头条都在买地买楼”,“怪不得要带地球流浪, 原来是因为地球上全是我们的房子”,“没有卖地解决不了的债务,不行就卖两块”。 手中有房心中不慌,最近泰禾估计也是这么想,“能承其重,必戴王冠”的软文开始为其高负债辩解。 这期的持有人估计有一种大难不死的感觉,此前中民投及地方政府及监管大概率跟该期持有人私下勾兑展期的时候,但估计没有达成一致意见,以至于不得不暂时压着不发违约公告以及同时加快变卖资产来应对。 不考虑银行跟非标,19上半年中民投有超过100亿债券到期,这部分投资人估计早已难眠,毕竟越往后债务越次级。 此次获得白衣骑士拯救,是喜亦是忧,喜的是地方政府还是有救助的意愿,而且引入了正大系,忧的是债务规模过于庞大,而资产端优劣参半。 不知道他们变卖资产的速度能否赶上机构挤兑和债务到期的速度,最终的下场很可能就像“违约之后什么也不让知道”的沪华信。 不过话又说回,如果媒体报道的30亿PPN是2月13日晚间才划拨的话,上清所和新世纪真是稳啊,在晚了近两周才兑付的情况下,硬生生看着市场猜测,以及依然维持最高等级的AAA。 在一个存在巨额公募债券的情况下,私募债券发生如此重大的、影响市场价格的信息,却隐而不发,任凭市场猜测发酵,而且还是债券市场两大基础设施,市场的规则被规则制定者带头破坏,所谓公开及时透明的信息披露原则,大概很多时候就是个摆设。 所谓非常时刻用非常之策,大概也需要因人下菜吧,东林也只是差3000万而已,何况5亿本金已经提前划拨。 当然对于持仓机构而言,这种风骚操作,当然乐见其成。屁股决定脑袋,以上两段是吃瓜群众咸吃萝卜淡操心。 下个月还有40亿债券到期,加油啊。[详情]

中民投董家渡"上船":交易成功关键在于政府部门协调
中民投董家渡

  中民投董家渡“上船” 谢敏敏 昔日上海名动一时的总价地王,在4年多后,寻觅到了新的主人。 2月14日晚,绿地控股(600606.SH)宣布以120亿元价格收购中国民生投资有限公司(以下简称“中民投”)及子公司上海佳渡置业有限公司持有中民外滩房地产开发有限公司50%股权,以及中民外滩的相应债务。 绿地方面称,这笔交易为折价收购;中民投方面则表示,董家渡项目为整体赢利退出。 2017年中民投联合安信信托发起的信托产品募资中,以45%的股权为代价,共募集240亿元。本次50%的股权转让给绿地,价格仅为121亿元。 董家渡位于上海市南外滩核心区域,在上海房地产江湖中有着举足轻重的地位。著名的外滩金融中心项目、融创近期收购的大型住宅项目均在此区域。 经济观察报从知情人士处获悉,这笔交易之所以成功,很在的关键在于上海市政府等有关部门的协调。在这一点上,具有上海国资背景的绿地显然比其它竞争者更有优势。 2014年中民投以248.5亿元价格拿下董家渡项目首次涉足地产行业,这一举动创下了当年上海总价地王。4年之后,中民投选择将这个标杆项目出售,不免让人唏嘘。对于这笔交易,2月14日中民投回应称,出售董家渡项目属于战略转型部署。 “折价收购”&“盈利退出” 2月14日是西方传统情人节,虽然绿地收购中民投在上海董家渡项目50%股权已经被确认,而且项目公司中民外滩房地产开发有限公司的大股东也变更为绿地地产集团,但双方对于交易消息仍然不远过早公布。 据一位熟悉交易的人士透露,2019年情人节当前上午,绿地和中民投双方仍坐在谈判桌的两头,就交易价格进行谈判,最初中民投报价为160亿元,但是经过多轮谈判后,最后将交易价格确定在120亿元左右。 2014年11月18日,中民投、上海外滩投资开发(集团)有限公司和中民投旗下的上海佳渡置业有限公司以248.5亿元联合摘得董家渡13、15地块(黄埔小东门街道616、735街坊地块)。董家渡13、15号地块也成为当年上海名动一时的总价地王项目。 在这前后,中民外滩房地产开发有限公司作为董家渡项目公司成立。中民投及旗下佳渡置业合计持中民外滩95%股权。2017中民投通过安信信托发行总规模240亿元信托产品,其中优先级180亿元,劣后级60亿元。 募资成功后,中民外滩45%股权转让至安信信托名下。中民投及旗下佳渡置业合计持有中民外滩50%股权,上海外滩投资持有5%股权。中民投负责项目开发运营事宜。安信信托和上海外滩投资为财务投资人,安信信托向中民外滩派出董事、财务副总监等。 2015年12月,中民投董家渡项目正式启动。根据规划,项目为商办住为一体的综合项目,其中办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼;商业部分涵盖高端购物中心及开放式休闲商业街;此外还有8幢住宅楼及五星级酒店。 规划信息显示,中民投董家渡项目总投资达到604亿元。董家渡位于上海黄埔核心区域,这样的黄金地块在上海几乎所剩无几,但是,最终中民投未能等到享受董家渡项目红利。 经济观察报了解到,2018年下半年以来,中民投就开始为董家渡项目找到新婆家,由于地块位置稀缺,自然吸引了不少买家的关注,不少大型房企均表达了兴趣。但最终将蛋糕留个了绿地。 绿地拥有上海国资背景,一位接近交易的匿名人士透露,上海市政府等有关部门参与了协调,选中绿地也是众望所归:“单纯从项目角度看,确实是个好项目,绝佳的地段,上海毕竟是绿地大本营。而且绿地在上海核心地段操盘过不少类似项目,也有实力接盘。” 中民投将50%股权以120亿元价格出售给绿地,与2017年安信信托募资入股相比,彼时45%股权对应的是240亿元募资规模。本次交易虽然中民投当初拿地成本相当,入股加上4年间财务成本和投资支出,这笔交易显然进行折价。 沪上优质地块 2月13日,中民投上海董家渡项目公司中民外滩房地产开发有限公司的工商资料已经完成变更。中国民生投资股份有限公司和上海家渡置业有限公司退出,绿地地产集团有限公司成为持股50%的新股东。 同时,中民外滩的法人也由涂国兵变更为徐荣璞,徐荣璞为绿地集团总裁助理、房地产事业二部总经理。同时,高天国、彭心旷、蒋骏、涂国兵等来自中民投的董事高管,也被钱迄、梁海樑、吴正奎、徐荣璞等来自绿地的高管取代。 徐荣璞告诉经济观察报记者,其本人只负责项目后期的运营开发及推进,并不涉及此次交易:“我们这个事情还是以公告为准。” 招拍挂文件显示,董家渡13号、15号地块出让总面积12.67万平方米,地上建筑面积70.19万平方米。中民投当时以248.5亿元价格获取项目,折合楼面价3.54万元/平方米,实际溢价率并不高。 根据绿地方面公布消息,项目商办部分建筑面积为57.5558万平方米,住宅建筑面积为12.6342万平方米。目前上海董家渡附近二手房均价已超过了12万元/平方米,根据这一信息,项目住宅部分货值大约为152亿元左右。 此外,作为上海南外滩新兴金融商务区,董家渡甲级写字楼资源格外稀缺,目前董家渡附近甲级写字楼租金达到9元/平方米/天。 根据这一价格粗略计算,每年项目租金收入大约在19亿元左右。 对于上海的房地产开发商来说,董家渡历来是兵家必争之地。2011年到2015年期间,为了董家渡一幅92亿元地块的控制权,郭广昌的复星集团与潘石屹的SOHO中国进行长达4年的争夺战,双方曾一度反目。 而且该两幅土地均为净地,不存在拆迁等历史遗留问题。绿地以120亿元价格获得50%的股权,这一价格与2014年中民投拿地时并没有太大变化。 经济观察报记者获得的一份资料显示,截止2018年12月31日,中民外滩总资产为453.16亿元,总负债为352.98亿元,净资产为100.18亿元。 “出售”前情 董家渡项目出售的背后,是中民投面临的日益严峻的资金承压形势。上交所官网显示,2月12日,中民投申请在上交所上市的三只公司债券“17中民G1”“18中民G1”“18中民G2”暂停竞价系统交易。 在此项申请之前,“17中民G1”已多次临时停牌,债券价格自2019年来以来已跌近六成。此外,1月29日,中民投发行的30亿元私募债“16民生投资PPN001”到期未及时还款,构成技术性违约。 国家市场监督管理总局数据显示,中民投持有的中民外滩房地产开发有限公司(董家渡项目开发公司)约49亿元人民币股权被上海金融法院冻结;中民投持有中民嘉业的约83.3亿元人民币股权也被上海金融法院冻结。公示日期为2019年2月1日。 对于中民投遭遇的问题,2月14日中民投总裁吕本献表示,中民投正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多方面举措,预计将在较短时间实现重大突破。“这是在经济和金融周期发生重大调整背景下,我们经历的第一次真正挑战。但我们不会气馁,将全力以赴从根本上解决问题。” 根据中民投方面披露的数据,截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿,净资产781亿,负债率74.9%,部分为并购形成的被动负债。2018年,中民投共偿还到期债务800多亿,已减少银行贷款和债券共计244亿元。 吕本献还表示,很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。很显然,出售董家渡地王项目,既能剥离负债,还能为中民投短期内带来充裕的流动资金。 随着绿地首批支付款项到位,1月29日构成技术性违约的“16民生投资PPN001”私募债据悉已完成兑付。2月14日,中民投持有的中民外滩约49亿元股权已经处于解冻状态。 吕本献则表示,退出董家渡项目属于战略转型的部署:“事实上,早在2017年,我们就已经出售45%的董家渡股权。可以这么理解,中民投是资源整合者、平台运营者,而不是产业经营者;作为投资集团,我们的属性是发现价值、提升价值或实现价值。”[详情]

收购中民投董家渡地王50%股权 绿地负债猛增资金承压
收购中民投董家渡地王50%股权 绿地负债猛增资金承压

   121亿收购中民投董家渡地王50%股权 绿地负债猛增资金承压 见习记者 李贝贝 华夏时报(chinatimes.net.cn)记者袁晓澜 上海报道 2月14日晚,绿地控股(600606.SH)发布公告称,公司全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司持有(合称“转让方”)的中民外滩房地产开发有限公司(“标的公司”)50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格共计121亿元,绿地须承担债务为353亿元。 绿地控股2018年三季报显示,上市公司资产负债率同比上升至89.31%,一年内到期非流动负债及短期借款亦远高于现金及现金等价物。而去年绿地未完成4000亿年度销售目标,但却大手笔斥资917亿元拿地,新增权益建面同比增长一倍多,而董家渡地王的这笔交易让本已高负债的绿地控股资金再承压。 对于这笔交易,中民投官方对外界回应称“退出董家渡项目”属于战略转型的部署,但仍被业内认为是无奈之举。另一方面,尽管绿地通过该笔交易获得上海核心区域超百万平方米的优质土地,获得了对上海土储的有力补充,但因自身的高负债率、项目体量巨大、开发难度大等诸多问题,绿地能否顺利消化这个“烫手山芋”亦受到了不少质疑。 中民投无奈放手 公开资料显示,2014年11月,中民投联合上海外滩投资、中民嘉业控制的上海佳渡置业,共同斥资248.5亿元拿下了董家渡地王——13、15地块。彼时,这一价格刷新了2013年徐家汇中心项目创造的记录。 地处上海南外滩的董家渡地王,位于黄浦区目前全力建设的外滩金融聚集延伸带。中原地产首席分析师张大伟称,董家渡地块是中国土地历史上总价排行第3的地块,且地块升值非常明显,区域属性稀缺,价值非常高。 之所以出售这一“压舱石”项目,对于中民投来说无疑是无奈之举。58安居客首席分析师张波直言,上海市中心如此优质核心的地块已经很难从一级市场取得,中民投如非因资金压力绝不会放弃这个优质地块,面对生存问题,出售优质大额资产则是不得不面临的选择。而中原地产首席分析师张大伟也表示,中民投转让股权主要原因还是集中于获利离场和资金压力两种。 根据中国民生投资股份有限公司公开发行2018年公司债券(第一期)信用评级报告,截至2018年4月30日,成立于2014年8月的中民投共有64位股东,实收资本401.46亿元。 从去年年下半年开始,中民投屡屡传出资金紧张的问题。上海清算所于去年12月底披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集说明书》透露,中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较大。截至2018年9月末,中民投的负债总额为2327.92亿元。其中,近三年及2018年三季度末流动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。截至2018年9月末,公司短期借款为398.45亿元,其他应付款为214.11亿元,一年内到期的非流动负债为429.76亿元,面临较大的短期偿债压力。 中民投提供给外界的数据则显示,截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿,净资产781亿,负债率74.9%,部分为并购形成的被动负债。2018年中民投共偿还到期债务800多亿,已减少银行贷款和债券共计244亿元。 另据多家媒体报道,2019年首个交易日,中民投旗下的一只债券“17中民G1”暴跌27.85%,交易金额创下新高2513万元,春节前该债券已遭遇连续大跌,2019年至今,“17中民G1”的二级市场价格跌幅近乎六成。随后中民投申请在上交所发行的公司全部债券(“17 中民 G1”、“18 中民 G1”、“18 中民 G2”)自2月12日起暂停竞价系统交易。此外,1月29日到期的30亿规模的“16民生投资PPN001”债券也出现技术性违约,十多日来始终未完成兑付。2月14日,有消息传出该债券兑付完毕,但中民投方面目前还未给予外界明确回复。 “很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。更重要的是,中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。我们有信心能解决当前的流动性困难。”中民投在回应中如是说。 绿地资金备受考验 作为董家渡项目50%股权的受让方绿地集团,业内普遍认为,其通过该笔交易获得上海核心区域超百万平方米的优质土地,获得了对上海土储的有力补充。但因标的的高负债、自身的高负债率、项目体量巨大、开发难度大等诸多问题,仍有接下“烫手山芋”之嫌。 此次绿地控股121亿元获得董家渡项目50%的股权,作价相当于2014年该项目拿地价的一半,但绿地也将一并承担项目公司高额的负债。公告内容显示,截至2018年12月31日,标的公司总资产453.1628亿元,总负债352.984亿元,净资产100.1788亿元。也就是说,如果绿地控股除了121亿元的交易价格,还须承担353亿元的债务。 “现在看不是肉,负债太高了,绿地应该是替政府接盘可能性大。”张大伟直言,该债务额超出了此前预算。此前中民投设定的总投资额为604亿元,刨去地价240亿元,其剩余的建设投资额几乎等于现在的公司负债,而项目规划是2021年才建成。也就是说,项目建设时间刚过半,预算已经全花完了。 绿地本身的资金情况也并不尽如人意:2018年,绿地共实现合同销售金额3874.93亿元,没有完成4000亿元的年度业绩目标。绿地控股2018年三季报显示,上市公司资产负债率同比上升至89.31%,一年内到期非流动负债及短期借款亦远高于现金及现金等价物。过去一年,绿地还进入加杠杆拿地节奏。全年新增房地产项目118个,权益计容建筑面积约4336.78万平方米,总地价917亿元,权益建面较2017年同比翻番。 从董家渡地王项目本身来看,除了对资金要求高,该项目体量巨大,开发难度也比较大。 根据项目原有规划,项目融汇地标建筑群及国际办公与生活环境,办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼,商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街,另有超高层五星级酒店及8幢住宅楼。同时,商办比例高,且受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%,十年内不得转让,这意味着长期的资金投入,对开发企业的资金无疑将是巨大考验。 而从地块区域来看,上海晟世泰平投资管理有限公司董事总经理陈立民认为,董家渡13、15号地块项目虽然具有价格优势,但黄浦区南外滩地区整体成熟程度远不及静安区的南京西路地区,绿地未来对于该项目的开发依然具有考验。 不仅如此,张大伟亦认为,整体看,房地产行业进入2019年,房企融资难度大,2019年依然会有大量的房地产企业和项目的股权变动。房地产企业做大做强与离场将并存。从全国看,住宅类地王入市难度最大:限价下,高价地项目入市难度高,而这些地块因为拿地时对市场过度乐观,特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地,恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。所以整体看,高价地面临市场与政策双风险。 目前,针对债务问题及开发难度等问题,绿地集团媒相关负责人向华夏时报记者表示,目前不便置评,相关事宜请以上市公司公告为准。而值得注意的是,国家企业信用信息公示系统显示,2月14日,绿地地产集团有限公司向上海银行市北分行质押了其所持有的中民外滩房地产开发有限公司股份,出质股权数额为50亿元。对此,同策房产咨询研究部总监张宏伟认为,绿地抵押股权,某种程度上减轻了资金压力。 责任编辑:袁晓澜 (本文来自于华夏时报网)[详情]

中民投困境背后的各种矛盾
中民投困境背后的各种矛盾

  来源:清水泉随笔 “ 中民投成立,影响比较大,也示范带动了一批省民投。如今,中民投现金流危机,能带来些许启示” 中民投是经国务院批准,由全国工商联发起,59家行业领先企业联合设立,于2014年8月21日在上海成立,注册资本500亿元。中民投成立后,示范带动了渝民投、浙民投、苏民投、粤民投、湘民投、鲁民投等省级民投成立。 中民投愿景:引领民营资本投资,推动经济转型升级。本应在民企困难的当下起纾困救助作用,却现金流紧张,卖地还债,反而给民企造成了负面影响。中民投困境背后有哪些矛盾呢? 01 使命与股东要求 中民投愿景大,使命多,充满情怀。使命:聚合资本能量,释放机制活力,服务国家战略。但从投资管理的角度讲,要可持续的为股东或投资人带来回报。股权分散,无实际控制股东。单一股东的影响力不高,基本是管理层自主经营。作为众多股东的一份子,民营股东出资至少是希望有一定比例的回报实现增值。现在,民营股东自身日子难过,如果回报不好,后续也不会持续投入。 02 整合与独立性 股东虽然是民营的,但资源关系上又和政府走的比较近。但大家的诉求不完全一样。另外,民企的联合体,出了困难,是否还是找政府呢? 如何借助股东力量,又避免牵涉股东利益,保持独立性。 内部人控制的企业,管理层的激励和惩罚机制也要做好。掏钱绑定是比较简单的办法。 优势也是包袱。 03 能力圈、资金实力和业务范围 中民投成立4年多,还是创业起步阶段,但覆盖的范围极其广。注册资本500亿,实缴300多亿,是不够支撑的。其中,光伏、房地产和航空租赁是重资产投资,消耗资金。人才储备也会有个过程。每个行业和业务的属性差别也比较大。即使是金融业务,资管、一级投资、二级投资、并购重组等也差别极大。做信贷的未必能做好投资。做投资的也为未必能搞好实业。很容易看似专业的人做不专业的事。几百亿觉得资金雄厚,但投着投着就没了。另外,领导忙的过来么? 复星集团成立于1992年,经过26年的不断耕耘,才实现了多领域覆盖,并在不断聚焦。中民投是富二代高举高打,复星是白手起家,对投资的心态也会不一样。 遇到本次危机后,中民投要退出不符合战略转型的项目,拟出售资产清单包括,航空租赁、健康融资租赁、地产开发、装配式建筑、环保和医院等领域。现在缺钱退出,基本就是便宜卖了。 04 短贷和长投 业务覆盖范围广、资产重。300多亿要干3000多亿的事或三年回本,都需要借助一定财务杠杆。截至2018年三季度,中民投总资产3108亿元,负债达2328亿元,资产负债率74.9%,净利润为16亿元。利润覆盖不了利息,现金流就不说了。 杠杆是双刃剑,高杠杆做重资产长周期低收益的项目不是划算的买卖。光伏电站运营貌似稳定,加点杠杆提升下收益率,但发电量拥挤,补贴拖欠,未必是好买卖。中民新能(资产总规模164亿,并网1GW)主要从事光伏电站业务,2015年筹划相关资产注入辽宁成大,后因资产估值等问题未能成功。本次,拟入主圣阳股份,证监会已受理走流程。 05 投资和实业 投资和实业还是有差别的。投资项目,是要退出赚钱的。做实业需要不断深耕。炒股炒成了股东,套里面了。投资公司是轻资产,但投项目,越做越重,也会套里面。人财物都不够用了。投资干得好的不一定能干实业,实业干的好的不一定能干好投资。用金融的思想做产业,围绕产业布局做金融,需要统筹细化区分。财务投资还是战略投资?战略投资还是实业经营? 另外,要规模还是要利润? 06 面子与里子 以前,高举高打,太要面子。现在有了困难,可以回归里子。新面貌、新起点、新动力,民投老大会越来越好。 [详情]

绿地“特别账簿”:121亿捡漏中民投却换来350亿债务
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  中民投曾以248.5亿元拿下董家渡地块。  中国排行第三的优质地块董家渡归绿地控股了,但或许麻烦才刚刚开始。 2月15日,绿地控股集团股份有限公司(以下简称绿地控股)发布公告称,公司收购中国民生投资股份有限公司(下称中民投)及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格为121亿元。 董家渡位于上海老城厢与黄浦江南外滩之间,是上海开埠以来最早形成的城区之一。此次交易的地块是位于外滩金融集聚带核心位置,被称为“上海市中心的绝版地块”。项目标的占地面积12.67万平方米,总建筑面积119.9万平方米,当初中民投设定的总投资概算达到604亿元。 当时中民投以248.5亿元拿下该项目,被视为是中民投的“定海神针”。中原地产首席分析师张大伟对时间财经表示,董家渡地块非常优质,是中国土地历史上总价排行第三的地块。 对于接手方上海本土房企绿地控股而言,拿到上海核心地区的地块,符合其“重回一二线”的战略目标。值得注意的是,其公布2018年销售额为3875亿元,并未实现4000亿元的年初目标。同时净资产负债率在去年第三季度再次恶化,达到197.8%。 绿地会消化不良吗? 张大伟表示,百亿级的股权变动,对绿地这个第二梯队的龙头房企而言,压力有限。明源地产研究院执行主编对时间财经表示,绿地是国企,在资金方面有优势。此外,绿地此前就以擅长建地标闻名,从这个角度看,拿下董家渡项目是笔划算的买卖。 但董家渡项目要求受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%,十年内不得转让。可以转让的部分,也须整栋转让。这对于绿地而言压力还是挺大的。艾振强表示,一方面是资金长期占用的压力,这方面估计绿地大概率还会找其他合作伙伴,不一定是其他开发商,可能是地产基金。另一方面是运营的压力,要让地块发挥最大价值,还需要强大的运营能力。 如果绿地在这两方面都可以做好,再加上如果租金收益率高的话,后续绿地可以通过资产证券化等方式回笼部分资金,纾解压力。 问题在于,121亿元的交易价格之外,是否还暗藏350亿的债务需绿地控股承担? 烫手山芋还是捡漏? 交易关注的核心点是交易价格。值得参考的是,2014年末,中民投拿下该项目土地的价格为248.5亿元。 此次绿地控股121亿元获得董家渡项目50%的股权,作价相当于2014年该项目拿地价的一半,看似十分实惠。 此外,2017年安信信托获得该项目45%的股权时作价240亿元,一年多过去,同一项目已折价过半。 但公告称,截至2018年末,未经审计的标的公司总资产(董家渡项目)453亿元,总负债353亿元,净资产100亿元。而交易明确,121亿元交易除了标的50%的股权外,还包括交易标的全部债权。如果绿地控股除了121亿元的交易价格,还须承担353亿元的债务,价格便不算优惠了。 时间财经以投资者身份致电绿地控股董事会秘书,其对于353亿元债务是否需要绿地承担并未给予回答。 众所周知,房地产行业中,负债若是建设投资所致,那么这些负债后期便会变成资产。但张大伟表示,即便如此,该债务额还是超出了此前预算。此前中民投设定的总投资额为604亿元,刨去地价240亿元,其剩余的建设投资额几乎等于现在的公司负债,而项目规划是2021年才建成。也就是说,项目建设时间刚过半,预算已经全花完了。 一长期关注中民投的投资分析者对时间财经表示,绿地控股这笔买卖应该不会吃亏。核心在于是中民投正资金紧缺。 中民投成立于2014年8月,由全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立,注册资本高达500亿元。被称为“中国版的摩根士丹利”、“民间版的中投公司”。股东名单中包括中泰信托有限责任公司、泛海建设集团投资有限公司、苏宁电器集团有限公司、红豆集团有限公司等。2018年上半年,中民投的总资产已激增至3096.51亿元。 令人惊讶的是,2019年1月29日,中民投发行的30亿元债券到期未还款,形成技术性违约。 3000亿元资产的“中国版的摩根士丹利”居然还不起30亿元的债务,还将其最优质的资产予以出售,真是让人匪夷所思。虽然中民投总裁吕本献此前公开表示,退出项目属于战略部署。但中民投债务违约压顶、申请在上交所上市的三只公司债券暂停竞价系统交易、其发行的“17中民G1”债券价格也惨遭腰斩,可见中民投急需资金回笼是不争的事实。上述投资分析者认为,在此情急之下,中民投必然以资金优先到位为主,在要高价上颇为掣肘。 根据澎湃新闻报道,此前恒基、CPPIB(加拿大养老基金投资公司)、龙湖、平安、正大等公司都参与过接手该项目的洽谈,其中恒基、CPPIB等甚至已经报价,且报价高于121亿元。而绿地是近几日才介入,最终在政府部门的协调下,绿地以121亿元价格拿下项目。 负债率高居不下 绿地现金充足吗?2018年半年报显示,2018年前半年绿地控股经营活动现金流入2841.33亿元。截至2018年二季度末,公司货币资金768.43亿元,其中受限的货币资金122.79亿元,因此,绿地控股可及时支配的货币资金为645.43亿元左右。 就短期资金平衡能力而言,绿地控股表现也很好。截至2018年二季度末,流动资产总额8146.87亿元,公司一年内到期的非流动资产37亿元。对比而言,公司同期短期借款为187.38亿元,其他流动负债中短期应付债券为72.74亿元,一年内到期的非流动负债为668.26亿元,三者合计金额为928.38亿元。可见短期债务完全被覆盖,绿地控股无短期偿债风险。 公司2018年全年营业总收入3510亿元,同比增长21%;归母净利润117亿元,同比增长29%;总资产突破万亿元大关,达到10037亿元,同比增长18%。看似增长喜人,但其维持在20%至30%之间营收和净利增速,与销售额三强房企恒大、碧桂园、万科50%-70%左右(2018年半年报数据)的营收和净利增速对比,差距还是较为明显。 此外,公司强调2018年结转收入同比保持一定增长,毛利率进一步提升,利润增幅较大。但东方财富网显示,其毛利率仍未超过15%,远低于行业平均水平的35.98%;净利率未超过5%,也远比不上行业平均水平的16.54%。 但绿地控股董事长张玉良显然并不这么看。此前他公开表示,综合来看,绿地控股房地产板块的销售利润率和投资回报率跟其他企业差不多。绿地控股2018年年净资产回报率约17.4%,在行业内一直领先。绿地控股综合产业的毛利率的确偏低,但是商业跟商业算,基建跟基建算,绿地控股的基建业务跟中国基建比,并不低多少。 不过,2018年上半年,绿地控股的房地产及相关产业领域营收713亿元,同比增长10.77%,毛利率为26.11%;大基建产业实现营收773亿元,同比增长44.72%,毛利率为3.16%。而同期,万科的毛利率为34.44%,中国基建的毛利率是9.25%。绿地控股似乎怎么算,也还差一截。 最令人担心的还是其好不容易降下来的净资产负债率,又攀升了。绿地控股第三季报显示期末净资产负债率未197.8%,低于2017年末的206%,也低于2017年同期的248%,但是相较于2018年年中数据上升了10%。虽然绿地控股已经很努力了,但对比规模相近房企,状况并不容乐观。 对比半年报数据可发现,万科截至2018年二季度末的净负债率只有32.7%、碧桂园净负债率为58.97%、保利地产净负债率为93.26%,也仅是绿地控股的一半,而中国恒大的净负债率略高,但也低于绿地控股,为127.3%。 在普遍降杠杆的情况下,绿地控股似乎还没有这个打算。张玉良曾表示,2019年的很多政策口径较2018年将有不同程度的松动和调整,2019年的房地产市场整体值得期待。(北京时间财经 陈世爱) [详情]

3000亿巨无霸中民投出事 旗下36只私募会遭殃吗?
3000亿巨无霸中民投出事 旗下36只私募会遭殃吗?

  来源:私募工厂 厂长的话 四年前,中民投横空出世,背靠59家知名民营企业,带着金融全牌照,准备打造“民间金融投资航母,”将新能源、钢铁、矿产物流、房地产、物业管理、航空等产业领域全面覆盖。然而,就像万亿巨轮海航一样,中民投在资本寒冬中也渐渐没有余粮了,年前闹出了30亿债券“技术性违约”的事件,今天,靠着卖掉董家渡地王项目,自己的核心资产之一,才还上了债务。 债券暴跌30%,还不上30亿的3000亿巨头 股市迎来开门红,债券市场里却出了一只“体量极大”的黑天鹅。 新春开市第一天(2月11日),“3000亿巨头”中民投的债券“17中民G1”突然闪崩。开盘仅15分钟其跌幅就达到了20%,虽然因为异常波动而有过一次“交易暂停”,但依然缓冲不了其坚决的下崩趋势,在二次喊停之前,这只债券的最大跌幅一度超过30%……可以这么说吧,这只债券在一天内完成了两次“跌停”。 不过厂长仔细看了下,这只债券也不能说是突然闪崩——实际上它在近来的十天之内就已经跌掉了56%。 而债券的二级市场能跌成这副德行,基本都是一级市场出了问题。 厂长看到到,这个17中民G1是中民投在17年发的公司债,规模44.8亿,票面利率7%,期限3年,按理说距离回售和到期日都还有一段安全距离,不过中民投在前不久刚有过一次“技术性违约”,有前科为佐,这次的债券暴跌恐怕正是市场对其还债能力的质疑预演。 在今年的1月29日,中民投有过一波“压线还债”的惊魂操作。 当时出事的是中民投的另一只债券——16民生投资PPN001,根据公开资料显示,该产品规模30亿,票面利率5.2%,年限3年,原本的兑付日期应该是今年的1月29日。 还款当天真是流言不断,有人称中民投已经在准备违约申明了,有人称中民投正在积极筹措资金还款,还有风险投资机构爆料中民投已经在当天下午五点打款,但因为差了几分钟,所以构成了技术性违约……最后还是彭博一锤定音,报道称中民投到期的30亿债券将推迟三天偿付,但是这一还就还到了现在。 不但如此,根据彭博汇总的数据,中民投及其大大小小的子公司一共发了530亿元的存续债券,有400亿左右的部分将在今年到期或行权,而在这之中中民投本身待还的债券就有100亿人民币。 有意思的是,尽管疑云重重,但在新世纪评级发布的最新评级报告上,中民投“17中民G1”的信用等级依旧是AAA。 卖地还债,断臂求生的朋友圈帝国 中民投的流动性危机已经是摆在台面上的事实了。 根据公开数据显示,中民投成立于2014年,是由59家大型民营企业出资组建而成的“民间金融投资航母”……基本可以称得上是董文标的“朋友圈帝国”。 在这59家之中,不乏苏宁、巨人、红豆这样的一方巨头,而且“民生系”的味道很重,不但有老行长董文标坐镇中军,诸多民生高管“位高权重”,股东团中也有许多“民生系”公司的影子。 拥有如此豪华的“超级朋友圈”,中民投在短短三年之内,从一个注册500亿,资产规模300亿的“初哥”飙升成了规模三千亿的“大佬”。 当然了,光速飙升的不止是资产规模,还有负债。 根据公开数据显示,从2015年到2018年三季度,中民投4年里的债务总额分别为988亿、2004亿、2292亿及2327亿。截至去年三季度,总资产3109亿,净资产781亿,负债率为74.9%。 债务过多,资金紧张,资产冻结也在所难免。厂长发现,中民投旗下的中民嘉业投资有限公司,也在早先被上海金融法院列为了执行人,具体从2月1日起至2022年,该公司61.91%的股权被冻结。 不但如此,就连大名鼎鼎的地王——董家渡项目也被司法冻结(现因受让绿地而被解冻): 要知道这个董家渡,可算得上是中民投的王牌业务,是这家巨无霸最倚重的核心利益资产。 根据公开数据显示,董家渡坐落于上市外滩金融集聚带的核心位置。中民投是在刚成立的14年联合上海外滩投资等以近248亿的价格拍到了董家渡的13、15地块,这也是上海当年的“地王”。 这个地块是上海黄浦区近些年重点打造的外滩金融集聚带,是黄浦江沿岸除了陆家嘴(13.710, -0.25, -1.79%)、外滩之外的次核心区域。曾有分析人士称,从该地块的开发潜力来看,住宅价格完全可以达到15万/平方米以上的水平,周边物业价值上涨50%也是可能的。 但为了战略转型(还债),中民投也不得不忍痛割爱。 根据今天中午传出来的消息,中民投请出了上海市市政府这尊大神,在多方的“竭力斡旋”之下,绿地集团决定接盘中民投最为值钱的资产——董家渡金融城项目。绿地这次可爽翻了,以区区120亿的价格拿下“地王”,算是占了大便宜。 而结合天眼查上董家渡开发商“中民外滩房地产开发有限公司”的股东变更情况,绿地集团已跃然纸上,而中民投成了匆匆过客。 投资受挫,借新还旧 中民投在2014年刚成立时就布局广泛,以产业为基础、以金融为支撑,目前形成的资产重点集中在三大板块。 一个是中民投现在拥有金融全牌照,业务包括租赁、保险、资管等类金融板块。2017年下半年以来,金融开始去杠杆,因为融资困难等原因,中民投投资收益大幅萎缩。 第二个是新能源、通用航空、大健康等产业板块。 成立之初,中民投就说了,自己的主要工作之一,就是对部分过剩产业进行整合,包括光伏发电、钢铁物流、船舶等。 之后呢,中民投的主要火力集中在光伏上,截至2018年6月,大型地面电站和分布式光伏总装机容量为126.60万KW,投资总额为100.98亿元;物业管理服务覆盖了全国155个城市,涉及超过4500个项目、服务近3000万人口。 悲催的是,去年六月,最严苛光伏政策出来了,暂不安排今年普通光伏电站指标、分布式光伏指标为10GW、新投运的部分光伏发电项目补贴下调等政策,除了坑了私募大佬邓晓峰,也坑了中民投。 整体来看,中民投布局的这些产业,大多是属于回报周期长,对资金需求巨大的,同时中民投又追求扩张速度,负债自然极速吹大了。 第三个是地产板块。 房地产是这个巨无霸最倚重的业务之一,中民成立没几个月,便以248.5亿元夺下上海董家渡地王。接着又先后成为阳光城(5.640, -0.13, -2.25%),上置集团、亿达中国的控股股东,总投资金额超过340亿。在2017年,房地产的营收占到中民投营业收入的38%。 然而从2018年开始,感受到资本市场寒意的中民投就开始“断臂求生”了,努力着让资产抛售的交易在债务违约之前达成,出售“心头肉” 上海董家渡13、15地块只是其中之一。 中民投2018年三季报显示,2018年前三季度,公司筹资活动产生的现金流量大幅减少,导致筹资活动现金净流出145.14亿元,而2017年同期是净流入124.88亿元。 中民投对于资金十分饥渴,2018年发行的债券,9只是用来偿还借款。11月底和12月初,中民投计划发行2只债券用于偿还到期债券,最终仅270天期8亿规模的超短融发行成功。 产业回报周期长,融资困难,再加上黑天鹅事件,中民投不知不觉陷入了拆东墙补西墙的困局。 36只基金会受影响吗? 根据天眼查的数据,中民投的版图里,包含了中民融家资产管理有限公司、中民会凌投资管理有限公司和中民至臻投资管理有限公司等12家私募机构,多数为股权基金管理人,管理的基金高达36只。完整的私募机构和基金名单可以长按下方二维码,加入厂长的知识星球查看。 中民投陷入困局,不少朋友惊出一身冷汗。关于这个,厂长其实还是偏乐观一点的。 作为国内第一家民投,中民投的股东背景实力强大,政府的支持,最高级的信用评级仍在,净资产规模达800亿元,还是有足够的能力度过这次的危机的。 今时今日的困境,是由盛到衰的转折点,还是实现雄心壮志道路上的小插曲,犹未可知。不过,这股东里面都是各路巨头,或是信托公司这类金融机构,像阜兴那样大玩空壳公司,虚假投资的可能性不大。 而中民投现在2000多亿的负债,也并不会影响基金。 根据《基金法》规定,无论是私募基金,还是公募基金,募集的资金,在法律上都具有独立性。重点说两条: 1、财产清算独立: 意思很简单,即使公司破产清算了,清算的时候也别想打基金财产的主意。无论是项目本金还是投资收益,都是要归还给各方合伙人的。清算完了,拿去还钱是你的事情。 2、债权、债务独立: 基金的债权与不属于基金的债务不得相互抵销,不同基金的债权不得相互抵销。另外,非因基金本身承担的债务,债权人不得对基金财产主张强制执行。 说实话,要没有这两条,厂长可不敢买基金,也太吓人了。 看到这大家该明白了,基金财产既不是基金份额持有人的债务的担保,也不是基金管理人和基金托管人固有财产的债务的担保。 基金管理人的母公司还不上钱,你去把那个母公司千刀万剐,让它破产清算,拿他的房子、车子抵债,但不能把基金的财产拿去补窟窿。 最后,中民投新出的消息是,正在与国内、国外的意向战略投资者沟通,准备引入多方战略投资者,进一步优化中民投的资本结构。感觉前景还是乐观的, 希望不要好了伤疤忘了疼。。。[详情]

收购中民投旗下中民外滩当日 绿地将50亿元股权质押
收购中民投旗下中民外滩当日 绿地将50亿元股权质押

  在收购中民投旗下中民外滩当日,绿地将50亿元股权全部质押 记者获悉,在2月14日绿地控股收购中民外滩房地产开发有限公司50%股权当日,绿地控股全资子公司绿地地产便将持有的中民外滩50亿元股权质押给上海银行,占其持股比例的100%。绿地控股收购中民外滩股权的交易价格为121亿元,其迅速质押中民外滩股权被指为尽快获得融资。(财联社记者 李洁)[详情]

绿地"特别账簿":121亿捡漏中民投却换来350亿债务?
绿地

  来源:时间财经 中国排行第三的优质地块董家渡归绿地控股了,但或许麻烦才刚刚开始。 2月15日,绿地控股集团股份有限公司(以下简称绿地控股)发布公告称,公司收购中国民生投资股份有限公司(下称中民投)及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格为121亿元。 董家渡位于上海老城厢与黄浦江南外滩之间,是上海开埠以来最早形成的城区之一。此次交易的地块是位于外滩金融集聚带核心位置,被称为“上海市中心的绝版地块”。项目标的占地面积12.67万平方米,总建筑面积119.9万平方米,当初中民投设定的总投资概算达到604亿元。 当时中民投以248.5亿元拿下该项目,被视为是中民投的“定海神针”。中原地产首席分析师张大伟对时间财经表示,董家渡地块非常优质,是中国土地历史上总价排行第三的地块。 对于接手方上海本土房企绿地控股而言,拿到上海核心地区的地块,符合其“重回一二线”的战略目标。值得注意的是,其公布2018年销售额为3875亿元,并未实现4000亿元的年初目标。同时净资产负债率在去年第三季度再次恶化,达到197.8%。 绿地会消化不良吗? 张大伟表示,百亿级的股权变动,对绿地这个第二梯队的龙头房企而言,压力有限。明源地产研究院执行主编对时间财经表示,绿地是国企,在资金方面有优势。此外,绿地此前就以擅长建地标闻名,从这个角度看,拿下董家渡项目是笔划算的买卖。 但董家渡项目要求受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%,十年内不得转让。可以转让的部分,也须整栋转让。这对于绿地而言压力还是挺大的。艾振强表示,一方面是资金长期占用的压力,这方面估计绿地大概率还会找其他合作伙伴,不一定是其他开发商,可能是地产基金。另一方面是运营的压力,要让地块发挥最大价值,还需要强大的运营能力。 如果绿地在这两方面都可以做好,再加上如果租金收益率高的话,后续绿地可以通过资产证券化等方式回笼部分资金,纾解压力。 问题在于,121亿元的交易价格之外,是否还暗藏350亿的债务需绿地控股承担? 烫手山芋还是捡漏? 交易关注的核心点是交易价格。值得参考的是,2014年末,中民投拿下该项目土地的价格为248.5亿元。 此次绿地控股121亿元获得董家渡项目50%的股权,作价相当于2014年该项目拿地价的一半,看似十分实惠。 此外,2017年安信信托获得该项目45%的股权时作价240亿元,一年多过去,同一项目已折价过半。 但公告称,截至2018年末,未经审计的标的公司总资产(董家渡项目)453亿元,总负债353亿元,净资产100亿元。而交易明确,121亿元交易除了标的50%的股权外,还包括交易标的全部债权。如果绿地控股除了121亿元的交易价格,还须承担353亿元的债务,价格便不算优惠了。 时间财经以投资者身份致电绿地控股董事会秘书,其对于353亿元债务是否需要绿地承担并未给予回答。 众所周知,房地产行业中,负债若是建设投资所致,那么这些负债后期便会变成资产。但张大伟表示,即便如此,该债务额还是超出了此前预算。此前中民投设定的总投资额为604亿元,刨去地价240亿元,其剩余的建设投资额几乎等于现在的公司负债,而项目规划是2021年才建成。也就是说,项目建设时间刚过半,预算已经全花完了。 一长期关注中民投的投资分析者对时间财经表示,绿地控股这笔买卖应该不会吃亏。核心在于是中民投正资金紧缺。 中民投成立于2014年8月,由全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立,注册资本高达500亿元。被称为“中国版的摩根士丹利”、“民间版的中投公司”。股东名单中包括中泰信托有限责任公司、泛海建设集团投资有限公司、苏宁电器集团有限公司、红豆集团有限公司等。2018年上半年,中民投的总资产已激增至3096.51亿元。 令人惊讶的是,2019年1月29日,中民投发行的30亿元债券到期未还款,形成技术性违约。 3000亿元资产的“中国版的摩根士丹利”居然还不起30亿元的债务,还将其最优质的资产予以出售,真是让人匪夷所思。虽然中民投总裁吕本献此前公开表示,退出项目属于战略部署。但中民投债务违约压顶、申请在上交所上市的三只公司债券暂停竞价系统交易、其发行的“17中民G1”债券价格也惨遭腰斩,可见中民投急需资金回笼是不争的事实。上述投资分析者认为,在此情急之下,中民投必然以资金优先到位为主,在要高价上颇为掣肘。 根据澎湃新闻报道,此前恒基、CPPIB(加拿大养老基金投资公司)、龙湖、平安、正大等公司都参与过接手该项目的洽谈,其中恒基、CPPIB等甚至已经报价,且报价高于121亿元。而绿地是近几日才介入,最终在政府部门的协调下,绿地以121亿元价格拿下项目。 负债率高居不下 绿地现金充足吗?2018年半年报显示,2018年前半年绿地控股经营活动现金流入2841.33亿元。截至2018年二季度末,公司货币资金768.43亿元,其中受限的货币资金122.79亿元,因此,绿地控股可及时支配的货币资金为645.43亿元左右。 就短期资金平衡能力而言,绿地控股表现也很好。截至2018年二季度末,流动资产总额8146.87亿元,公司一年内到期的非流动资产37亿元。对比而言,公司同期短期借款为187.38亿元,其他流动负债中短期应付债券为72.74亿元,一年内到期的非流动负债为668.26亿元,三者合计金额为928.38亿元。可见短期债务完全被覆盖,绿地控股无短期偿债风险。 公司2018年全年营业总收入3510亿元,同比增长21%;归母净利润117亿元,同比增长29%;总资产突破万亿元大关,达到10037亿元,同比增长18%。看似增长喜人,但其维持在20%至30%之间营收和净利增速,与销售额三强房企恒大、碧桂园、万科50%-70%左右(2018年半年报数据)的营收和净利增速对比,差距还是较为明显。 此外,公司强调2018年结转收入同比保持一定增长,毛利率进一步提升,利润增幅较大。但东方财富网显示,其毛利率仍未超过15%,远低于行业平均水平的35.98%;净利率未超过5%,也远比不上行业平均水平的16.54%。 但绿地控股董事长张玉良显然并不这么看。此前他公开表示,综合来看,绿地控股房地产板块的销售利润率和投资回报率跟其他企业差不多。绿地控股2018年年净资产回报率约17.4%,在行业内一直领先。绿地控股综合产业的毛利率的确偏低,但是商业跟商业算,基建跟基建算,绿地控股的基建业务跟中国基建比,并不低多少。 不过,2018年上半年,绿地控股的房地产及相关产业领域营收713亿元,同比增长10.77%,毛利率为26.11%;大基建产业实现营收773亿元,同比增长44.72%,毛利率为3.16%。而同期,万科的毛利率为34.44%,中国基建的毛利率是9.25%。绿地控股似乎怎么算,也还差一截。 最令人担心的还是其好不容易降下来的净资产负债率,又攀升了。绿地控股第三季报显示期末净资产负债率未197.8%,低于2017年末的206%,也低于2017年同期的248%,但是相较于2018年年中数据上升了10%。虽然绿地控股已经很努力了,但对比规模相近房企,状况并不容乐观。 对比半年报数据可发现,万科截至2018年二季度末的净负债率只有32.7%、碧桂园净负债率为58.97%、保利地产净负债率为93.26%,也仅是绿地控股的一半,而中国恒大的净负债率略高,但也低于绿地控股,为127.3%。 在普遍降杠杆的情况下,绿地控股似乎还没有这个打算。张玉良曾表示,2019年的很多政策口径较2018年将有不同程度的松动和调整,2019年的房地产市场整体值得期待。(北京时间财经 陈世爱)[详情]

中民投遭遇流动性危机:此前曾入股三家上市房企
中民投遭遇流动性危机:此前曾入股三家上市房企

  记者 张敏 2014年11月18日,位于上海南外滩核心区域的黄浦区董家渡13、15地块现场拍卖。仅仅两回合竞价后,就以248.5亿元的总价被上海外滩投资开发有限公司、上海佳渡置业有限公司、中民投联合拿下,成为当年全国的总价“地王”,也是迄今为止上海的总价“地王”。 去年年末,中民投遭遇流动性危机。今年2月,绿地以121亿元的价格获得这宗“地王”50%的股权。在引发外界关注的同时,此举也让外界认识到中民投面临的危机之严重。 21世纪经济报道此前独家获悉,为实施自救,中民投近期抛出资产处置计划,拟出售资产清单包含航空融资租赁、健康融资租赁、地产开发、装配式建筑、环保、医院等六大板块。 地产开发板块中,除董家渡项目外,中民投于2015年收购的上置集团、2016年收购的亿达中国也在拟退出之列。 虽然声称“没有布局地产的初衷”,但中民投以各种形式持有的房地产资产,规模并不小。在董家渡“地王”之后,中民投还曾在郑州拿地。此外,公司共入股了三家上市房企。在产业地产方面,中民投与两个城市签订了产业地产项目协议,还至少启动了三个乡村综合体项目,总投资额接近1500亿,可谓大手笔。 曾在郑州“曲线”拿地 获取董家渡“地王”时,中民投挂牌成立仅过去3个月,因此董家渡“地王”也是其获取的第一个项目。此后,公司在土地市场一度销声匿迹,但并非全无兴趣。 2017年2月,一家名为河南碧源长鑫置业有限公司底价置得郑州一宗地块,其背后的股东中,就有中民投的旗下公司。约20天前,中民投旗下曾斩获郑东新区一宗地块,但因报价异常被宣布无效。 相比土地一级市场,中民投在资本市场的动作更为引人注目。 2015年4月,中民投旗下的嘉闻投资砸下45亿元巨资,以非公开的方式购买了阳光城28920.3万股股票,占发行后总股本的18.27%,并成为其单一最大股东。截至2018年三季度,中民投仍持有阳光城18.04%的股份,继续位列单一最大股东。 当年9月,上置集团宣布,中民投旗下的中民嘉业入股上置集团,持有149亿股股份,占比72.454%,成为第一大股东。到去年上半年,中民投的持股比例上升到74.9%。 值得注意的是,上置集团于2016年在伦敦连续买入两栋写字楼,共斥资1.17亿英镑,折合人民币10.3亿元。 2016年11月,中民投又以30.14亿港元收购亿达中国53%股权,成为控股股东。到2018年上半年,中民投已增持至61%。 在近期对流动性危机的回应中,中民投曾对此做出解释,“自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。” 中民投入股的这几家公司,近几年发展有好有坏。专注于园区开发的亿达中国,虽然启动了全国化布局,但近几年的销售规模始终未能突破百亿,且净负债率一直在120%以上的水平。分析人士认为,在房地产业加速分化的阶段,亿达中国正逐渐失去竞争力。 上置集团的发展同样不温不火,直到2017年,公司才从过去三年的亏损中扭亏为盈。2018年上置集团的业绩预计有所提升,但其销售规模尚不足40亿,仍是小型房企的水平。 相比之下,阳光城的销售规模已经从2015年的310亿,跃升至2018年的1600亿,复合增长率超过70%。阳光城也是中民投旗下的三家地产公司中,发展最快、竞争力最强的一家,到2018年,阳光城的销售规模已经稳居房地产业二十强。 虽然这些公司的规模、发展速度、前景都不相同,但受各种因素影响,公司股价均没有根本提升。截至目前,上述三家公司的股价均比中民投入股时有大幅下降。 “重仓”产业地产 除传统地产业务外,旗下资源丰富、横跨多个行业的中民投,在产业地产领域也有布局。 2017年5月,中民投与武汉市签署战略合作框架协议,计划5年力争投资1000亿元人民币,在汉设立华中总部,并在装配式建筑、港口物流、居家养老、社区物业、通航旅游、产城融合等方面进行合作。一个月后,万新现代城项目在蔡甸区正式启动。 11月,中民投与北京市门头沟区人民政府签署拟投资200亿元的战略合作协议。根据协议,未来5年中民投将通过股权直接投资、债项融资支持、产业基金合作等方式,“打造以门头沟新城为中心的首都西部综合服务区、北京金融次中心、国家自主创新示范区、金融创新运营示范区。” 中民投对产业地产的兴趣早已有之。中民投入股后,上置集团就曾公开宣称将进入产业地产领域。近年来,阳光城也成立了集团产业研究中心和产城融合项目推进部门,并已拿下数个产业地产项目。亿达中国则本身就是园区开发运营商。 2015年3月,印尼总统佐科访华期间,中民投宣布将带领数十家国内优势产业龙头民营企业,共同在印度尼西亚投资50亿美元建设中民新型工业城镇和升级版产业园,且投资规模短期内将超过百亿美元。 两年后,全国政协委员、中民投董事局主席董文标在两会期间提出一份提案,名为《关于建设海外产业园区助力“一带一路”战略落地的提案》。 到目前为止,三家上市房企对产业地产的布局在稳步推进。但包括海外项目在内,中民投直接投资或拟直接投资的产业地产项目进展不详。 到2018年,中民投的产业地产项目延伸到乡村,形态也从园区综合体变为乡村文化综合体。 2018年5月,中民投宣布把河南作为实施乡村振兴战略的主战场,拟在未来三年投资150亿元,以文化综合体为平台,带动分布式光伏、装配式建筑、大健康、文化旅游、智慧出行、现代物业等中民投特色产业在河南省落地。随后,许昌和平顶山市政府先后与中民投签订了合作框架协议。 6月,青岛市人民政府与中民投签署战略合作框架协议。根据协议,双方将在乡村文化综合体、新能源、智慧出行、社区生活服务、健康管理等方面进行深入合作。 中民投在产业地产领域的布局可谓大手笔,从目前已披露的金额计算,中民投的总投资规模将接近1500亿。 但从公开消息中,大部分项目的最新进展无从知晓,因此,目前尚难估算产业地产项目占用的资金规模。但业内人士指出,产业地产投资规模大,回报周期长,利润率不高,且对运营能力有着极高的要求。为解决流动性难题,不排除中民投将这些项目出手的可能,从而使之成为中民投的“救命稻草”。[详情]

中民投董家渡“上船”:上海地王寻觅到新主人
中民投董家渡“上船”:上海地王寻觅到新主人

  中民投董家渡“上船” 谢敏敏 昔日上海名动一时的总价地王,在4年多后,寻觅到了新的主人。 2月14日晚,绿地控股(600606.SH)宣布以120亿元价格收购中国民生投资有限公司(以下简称“中民投”)及子公司上海佳渡置业有限公司持有中民外滩房地产开发有限公司50%股权,以及中民外滩的相应债务。 绿地方面称,这笔交易为折价收购;中民投方面则表示,董家渡项目为整体赢利退出。 2017年中民投联合安信信托发起的信托产品募资中,以45%的股权为代价,共募集240亿元。本次50%的股权转让给绿地,价格仅为121亿元。 董家渡位于上海市南外滩核心区域,在上海房地产江湖中有着举足轻重的地位。著名的外滩金融中心项目、融创近期收购的大型住宅项目均在此区域。 经济观察报从知情人士处获悉,这笔交易之所以成功,很在的关键在于上海市政府等有关部门的协调。在这一点上,具有上海国资背景的绿地显然比其它竞争者更有优势。 2014年中民投以248.5亿元价格拿下董家渡项目首次涉足地产行业,这一举动创下了当年上海总价地王。4年之后,中民投选择将这个标杆项目出售,不免让人唏嘘。对于这笔交易,2月14日中民投回应称,出售董家渡项目属于战略转型部署。 “折价收购”&“盈利退出” 2月14日是西方传统情人节,虽然绿地收购中民投在上海董家渡项目50%股权已经被确认,而且项目公司中民外滩房地产开发有限公司的大股东也变更为绿地地产集团,但双方对于交易消息仍然不远过早公布。 据一位熟悉交易的人士透露,2019年情人节当前上午,绿地和中民投双方仍坐在谈判桌的两头,就交易价格进行谈判,最初中民投报价为160亿元,但是经过多轮谈判后,最后将交易价格确定在120亿元左右。 2014年11月18日,中民投、上海外滩投资开发(集团)有限公司和中民投旗下的上海佳渡置业有限公司以248.5亿元联合摘得董家渡13、15地块(黄埔小东门街道616、735街坊地块)。董家渡13、15号地块也成为当年上海名动一时的总价地王项目。 在这前后,中民外滩房地产开发有限公司作为董家渡项目公司成立。中民投及旗下佳渡置业合计持中民外滩95%股权。2017中民投通过安信信托发行总规模240亿元信托产品,其中优先级180亿元,劣后级60亿元。 募资成功后,中民外滩45%股权转让至安信信托名下。中民投及旗下佳渡置业合计持有中民外滩50%股权,上海外滩投资持有5%股权。中民投负责项目开发运营事宜。安信信托和上海外滩投资为财务投资人,安信信托向中民外滩派出董事、财务副总监等。 2015年12月,中民投董家渡项目正式启动。根据规划,项目为商办住为一体的综合项目,其中办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼;商业部分涵盖高端购物中心及开放式休闲商业街;此外还有8幢住宅楼及五星级酒店。 规划信息显示,中民投董家渡项目总投资达到604亿元。董家渡位于上海黄埔核心区域,这样的黄金地块在上海几乎所剩无几,但是,最终中民投未能等到享受董家渡项目红利。 经济观察报了解到,2018年下半年以来,中民投就开始为董家渡项目找到新婆家,由于地块位置稀缺,自然吸引了不少买家的关注,不少大型房企均表达了兴趣。但最终将蛋糕留个了绿地。 绿地拥有上海国资背景,一位接近交易的匿名人士透露,上海市政府等有关部门参与了协调,选中绿地也是众望所归:“单纯从项目角度看,确实是个好项目,绝佳的地段,上海毕竟是绿地大本营。而且绿地在上海核心地段操盘过不少类似项目,也有实力接盘。” 中民投将50%股权以120亿元价格出售给绿地,与2017年安信信托募资入股相比,彼时45%股权对应的是240亿元募资规模。本次交易虽然中民投当初拿地成本相当,入股加上4年间财务成本和投资支出,这笔交易显然进行折价。 沪上优质地块 2月13日,中民投上海董家渡项目公司中民外滩房地产开发有限公司的工商资料已经完成变更。中国民生投资股份有限公司和上海家渡置业有限公司退出,绿地地产集团有限公司成为持股50%的新股东。 同时,中民外滩的法人也由涂国兵变更为徐荣璞,徐荣璞为绿地集团总裁助理、房地产事业二部总经理。同时,高天国、彭心旷、蒋骏、涂国兵等来自中民投的董事高管,也被钱迄、梁海樑、吴正奎、徐荣璞等来自绿地的高管取代。 徐荣璞告诉经济观察报记者,其本人只负责项目后期的运营开发及推进,并不涉及此次交易:“我们这个事情还是以公告为准。” 招拍挂文件显示,董家渡13号、15号地块出让总面积12.67万平方米,地上建筑面积70.19万平方米。中民投当时以248.5亿元价格获取项目,折合楼面价3.54万元/平方米,实际溢价率并不高。 根据绿地方面公布消息,项目商办部分建筑面积为57.5558万平方米,住宅建筑面积为12.6342万平方米。目前上海董家渡附近二手房均价已超过了12万元/平方米,根据这一信息,项目住宅部分货值大约为152亿元左右。 此外,作为上海南外滩新兴金融商务区,董家渡甲级写字楼资源格外稀缺,目前董家渡附近甲级写字楼租金达到9元/平方米/天。 根据这一价格粗略计算,每年项目租金收入大约在19亿元左右。 对于上海的房地产开发商来说,董家渡历来是兵家必争之地。2011年到2015年期间,为了董家渡一幅92亿元地块的控制权,郭广昌的复星集团与潘石屹的SOHO中国进行长达4年的争夺战,双方曾一度反目。 而且该两幅土地均为净地,不存在拆迁等历史遗留问题。绿地以120亿元价格获得50%的股权,这一价格与2014年中民投拿地时并没有太大变化。 经济观察报记者获得的一份资料显示,截止2018年12月31日,中民外滩总资产为453.16亿元,总负债为352.98亿元,净资产为100.18亿元。 “出售”前情 董家渡项目出售的背后,是中民投面临的日益严峻的资金承压形势。上交所官网显示,2月12日,中民投申请在上交所上市的三只公司债券“17中民G1”“18中民G1”“18中民G2”暂停竞价系统交易。 在此项申请之前,“17中民G1”已多次临时停牌,债券价格自2019年来以来已跌近六成。此外,1月29日,中民投发行的30亿元私募债“16民生投资PPN001”到期未及时还款,构成技术性违约。 国家市场监督管理总局数据显示,中民投持有的中民外滩房地产开发有限公司(董家渡项目开发公司)约49亿元人民币股权被上海金融法院冻结;中民投持有中民嘉业的约83.3亿元人民币股权也被上海金融法院冻结。公示日期为2019年2月1日。 对于中民投遭遇的问题,2月14日中民投总裁吕本献表示,中民投正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多方面举措,预计将在较短时间实现重大突破。“这是在经济和金融周期发生重大调整背景下,我们经历的第一次真正挑战。但我们不会气馁,将全力以赴从根本上解决问题。” 根据中民投方面披露的数据,截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿,净资产781亿,负债率74.9%,部分为并购形成的被动负债。2018年,中民投共偿还到期债务800多亿,已减少银行贷款和债券共计244亿元。 吕本献还表示,很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。很显然,出售董家渡地王项目,既能剥离负债,还能为中民投短期内带来充裕的流动资金。 随着绿地首批支付款项到位,1月29日构成技术性违约的“16民生投资PPN001”私募债据悉已完成兑付。2月14日,中民投持有的中民外滩约49亿元股权已经处于解冻状态。 吕本献则表示,退出董家渡项目属于战略转型的部署:“事实上,早在2017年,我们就已经出售45%的董家渡股权。可以这么理解,中民投是资源整合者、平台运营者,而不是产业经营者;作为投资集团,我们的属性是发现价值、提升价值或实现价值。”[详情]

中民投流动性危机:曾入股3家上市房企 重仓产业地产
中民投流动性危机:曾入股3家上市房企 重仓产业地产

  中民投遭遇流动性危机: 曾入股三家上市房企 大手笔布局产业地产 21世纪经济报道 张敏 北京报道 业内人士指出,产业地产投资规模大,回报周期长,利润率不高,且对运营能力有着极高的要求。为解决流动性难题,不排除中民投将这些项目出手的可能,从而使之成为中民投的“救命稻草”。 2014年11月18日,位于上海南外滩核心区域的黄浦区董家渡13、15地块现场拍卖。仅仅两回合竞价后,就以248.5亿元的总价被上海外滩投资开发有限公司、上海佳渡置业有限公司、中民投联合拿下,成为当年全国的总价“地王”,也是迄今为止上海的总价“地王”。 去年年末,中民投遭遇流动性危机。今年2月,绿地以121亿元的价格获得这宗“地王”50%的股权。在引发外界关注的同时,此举也让外界认识到中民投面临的危机之严重。 21世纪经济报道此前独家获悉,为实施自救,中民投近期抛出资产处置计划,拟出售资产清单包含航空融资租赁、健康融资租赁、地产开发、装配式建筑、环保、医院等六大板块。 地产开发板块中,除董家渡项目外,中民投于2015年收购的上置集团、2016年收购的亿达中国也在拟退出之列。 虽然声称“没有布局地产的初衷”,但中民投以各种形式持有的房地产资产,规模并不小。在董家渡“地王”之后,中民投还曾在郑州拿地。此外,公司共入股了三家上市房企。在产业地产方面,中民投与两个城市签订了产业地产项目协议,还至少启动了三个乡村综合体项目,总投资额接近1500亿,可谓大手笔。 曾在郑州“曲线”拿地 获取董家渡“地王”时,中民投挂牌成立仅过去3个月,因此董家渡“地王”也是其获取的第一个项目。此后,公司在土地市场一度销声匿迹,但并非全无兴趣。 2017年2月,一家名为河南碧源长鑫置业有限公司底价置得郑州一宗地块,其背后的股东中,就有中民投的旗下公司。约20天前,中民投旗下曾斩获郑东新区一宗地块,但因报价异常被宣布无效。 相比土地一级市场,中民投在资本市场的动作更为引人注目。 2015年4月,中民投旗下的嘉闻投资砸下45亿元巨资,以非公开的方式购买了阳光城28920.3万股股票,占发行后总股本的18.27%,并成为其单一最大股东。截至2018年三季度,中民投仍持有阳光城18.04%的股份,继续位列单一最大股东。 当年9月,上置集团宣布,中民投旗下的中民嘉业入股上置集团,持有149亿股股份,占比72.454%,成为第一大股东。到去年上半年,中民投的持股比例上升到74.9%。 值得注意的是,上置集团于2016年在伦敦连续买入两栋写字楼,共斥资1.17亿英镑,折合人民币10.3亿元。 2016年11月,中民投又以30.14亿港元收购亿达中国53%股权,成为控股股东。到2018年上半年,中民投已增持至61%。 在近期对流动性危机的回应中,中民投曾对此做出解释,“自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。” 中民投入股的这几家公司,近几年发展有好有坏。专注于园区开发的亿达中国,虽然启动了全国化布局,但近几年的销售规模始终未能突破百亿,且净负债率一直在120%以上的水平。分析人士认为,在房地产业加速分化的阶段,亿达中国正逐渐失去竞争力。 上置集团的发展同样不温不火,直到2017年,公司才从过去三年的亏损中扭亏为盈。2018年上置集团的业绩预计有所提升,但其销售规模尚不足40亿,仍是小型房企的水平。 相比之下,阳光城的销售规模已经从2015年的310亿,跃升至2018年的1600亿,复合增长率超过70%。阳光城也是中民投旗下的三家地产公司中,发展最快、竞争力最强的一家,到2018年,阳光城的销售规模已经稳居房地产业二十强。 虽然这些公司的规模、发展速度、前景都不相同,但受各种因素影响,公司股价均没有根本提升。截至目前,上述三家公司的股价均比中民投入股时有大幅下降。 “重仓”产业地产 除传统地产业务外,旗下资源丰富、横跨多个行业的中民投,在产业地产领域也有布局。 2017年5月,中民投与武汉市签署战略合作框架协议,计划5年力争投资1000亿元人民币,在汉设立华中总部,并在装配式建筑、港口物流、居家养老、社区物业、通航旅游、产城融合等方面进行合作。一个月后,万新现代城项目在蔡甸区正式启动。 11月,中民投与北京市门头沟区人民政府签署拟投资200亿元的战略合作协议。根据协议,未来5年中民投将通过股权直接投资、债项融资支持、产业基金合作等方式,“打造以门头沟新城为中心的首都西部综合服务区、北京金融次中心、国家自主创新示范区、金融创新运营示范区。” 中民投对产业地产的兴趣早已有之。中民投入股后,上置集团就曾公开宣称将进入产业地产领域。近年来,阳光城也成立了集团产业研究中心和产城融合项目推进部门,并已拿下数个产业地产项目。亿达中国则本身就是园区开发运营商。 2015年3月,印尼总统佐科访华期间,中民投宣布将带领数十家国内优势产业龙头民营企业,共同在印度尼西亚投资50亿美元建设中民新型工业城镇和升级版产业园,且投资规模短期内将超过百亿美元。 两年后,全国政协委员、中民投董事局主席董文标在两会期间提出一份提案,名为《关于建设海外产业园区助力“一带一路”战略落地的提案》。 到目前为止,三家上市房企对产业地产的布局在稳步推进。但包括海外项目在内,中民投直接投资或拟直接投资的产业地产项目进展不详。 到2018年,中民投的产业地产项目延伸到乡村,形态也从园区综合体变为乡村文化综合体。 2018年5月,中民投宣布把河南作为实施乡村振兴战略的主战场,拟在未来三年投资150亿元,以文化综合体为平台,带动分布式光伏、装配式建筑、大健康、文化旅游、智慧出行、现代物业等中民投特色产业在河南省落地。随后,许昌和平顶山市政府先后与中民投签订了合作框架协议。 6月,青岛市人民政府与中民投签署战略合作框架协议。根据协议,双方将在乡村文化综合体、新能源、智慧出行、社区生活服务、健康管理等方面进行深入合作。 中民投在产业地产领域的布局可谓大手笔,从目前已披露的金额计算,中民投的总投资规模将接近1500亿。 但从公开消息中,大部分项目的最新进展无从知晓,因此,目前尚难估算产业地产项目占用的资金规模。但业内人士指出,产业地产投资规模大,回报周期长,利润率不高,且对运营能力有着极高的要求。为解决流动性难题,不排除中民投将这些项目出手的可能,从而使之成为中民投的“救命稻草”。 (编辑:黄锴) (本文来自于21财经)[详情]

迫于债务压力出售黄金资产?中民投:退出为转型需要
迫于债务压力出售黄金资产?中民投:退出为转型需要

  迫于债务压力出售“黄金资产”?中民投:退出为转型需要 本报记者 冯樱子 北京报道 传言已久的“董家渡项目易主”消息,近日终于落下实锤。 2月13日,最新工商信息显示,董家渡项目开发公司中民外滩房地产开发有限公司(简称:中民外滩)发生工商变更,中国民生投资股份有限公司(简称:中民投)、上海佳渡置业有限公司(简称:上海佳渡置业)退出股东行列,绿地地产集团有限公司为新增股东。 上海黄浦区政府曾表示,董家渡项目曾是黄浦区该段时间“开发规模最大、地块最为完整、区位条件最为优越”的黄金地块,是南外滩地区功能和形象的标志。 而曾经拥有这一“黄金资产”95%权益的中民投,如今已彻底从项目中退出,其退出原因,也引发出各种猜想。 退出董家渡项目 2014年11月,刚刚揭牌3个月的中国民生投资股份有限公司(中民投),联合上海外滩投资、上海佳渡置业,拿下了董家渡13、15地块,成交价为248.5亿元,刷新上海地王纪录,价格仅次于2009年广州亚运村255亿元的总价地王。 首战大捷后,中民投声名鹊起,外界都对这家刚成立的公司充满好奇。此时,在董家渡项目,中民投、上海佳渡置业、上海外滩投资分别持有项目开发公司中民外滩85%、10%和5%的股权。其中,佳渡置业为中民投附属公司。因此,中民投有董家渡项目95%的权益。 中民投董事长董文标曾告诉中民投的股东们:三四年就能回本。然而时过境迁,四年多过去了,市场等来的是这曾经“上海最贵地块”易主的消息。 最新工商信息显示,中民外滩发生工商变更,中民投及佳渡置业退出股东行列,绿地地产集团成为新增股东。 2月14日,记者从中民投获悉,中民投与交易对手签署了协议,完成了不符合战略转型方向的重要项目退出。中民投方面表示,这是中民投有效优化公司产业布局结构和资产负债结构,持续深化落实公司转型战略的重要一步。 实际上,董家渡项目漫长的开发周期不仅难以为中民投带来回报,反而让其承受了更大的资金压力。 “退出董家渡项目属于战略转型的部署。中民投是资源整合者、平台运营者,而不是产业经营者,作为投资集团,我们的属性是发现价值、提升价值或实现价值。”中民投相关负责人说。 事实上,早在2017年,中民投就已将自身持有的36%董家渡项目股权,以及旗下上海佳渡置业持有的9%股权转让给安信信托,安信信托发行系列信托产品共募资240亿以受让这45%股权。 此外,中民投方面还对记者表示,中民投本没有布局地产的初衷,是由于董家渡项目而进入地产行业。然而自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。这加大了中民投的被动负债,使整体负债规模显著上升。 净资产可覆盖债务和利息 对于中民投退出董家渡项目的原因,外界也有猜测其是为了缓解较大规模债务压力的无奈之举。 年后开工第一天,中民投旗下的债券“17中民G1”暴跌27.85%,春节前该债券已遭遇连续大跌,2019年以来,“17中民G1”的二级市场价格跌幅近六成。随后,中民投决定申请在上交所发行的公司全部债券(“17中民G1”、“18中民G1”、“18中民G2”),自2019年2月12日起暂停竞价系统交易,固定收益平台正常交易,债券价格以固定收益平台相关价格为准。 而就在十几天前,中民投发行的30亿元债券“16民生投资PPN001”形成技术性违约。这是中民投第一笔技术性违约的债券。中民投流动性问题开始受到市场关注。 可以看到,近年来,中民投负债率快速上升。截至2015年末、2016年末、2017年末,中民投合并报表口径资产负债率分别为67.23%、73.57%、74.89%。截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿,净资产781亿,负债率74.89%。中民投相关负责人表示,事实上,企业的很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。 他表示,2018年,通过努力,中民投共偿还到期债务800多亿,已减少银行贷款和债券共计244亿元。“更重要的是,中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。我们有信心能解决当前的流动性困难。” 中民投是经国务院批准,由全国工商联发起,59家行业领先企业联合设立,于2014年8月21日在上海成立,注册资本500亿元。 成立的前三年,中民投发展非常迅速。2015年度、2016年度和2017年度,中民投营业收入分别为46.6亿元、195.1亿元、286.0亿元。2018年三季报显示,中民投营业总收入为246.87亿元,同比增长48%,但去年前三季度,中民投净利润仅16.02亿元,较2017年同期数据跌近60%。 “前几年,在市场环境较好的情况下,我们确实发展很快,从最初的300多亿到3000多亿总资产规模。面对内外部形势变化,从2017年底,中民投就开始‘双降双提’(即降规模,提质量;降杠杆,提效率),实施战略转型,但外部环境急剧变化,转型的速度及自身应变能力远远跟不上变化的形势,造成了目前的被动局面。”上述中民投负责人表述。 同时,他也感叹,去年以来,复杂多变的经济形势和相对困难的民企融资环境,给企业的发展带来了挑战,这一点相信大家都感同身受。国内外知名专家、企业家、政府官员对全球经济的判断和表态都并不乐观。冬天到来,谁都无法置身事外。在这样的大背景下,生存不易,赚钱更不易。 加快战略转型 目前,中民投已采取引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多方面举措。中民投提出,预计将在较短时间实现重大突破。 面对挑战,中民投认为发展的不平衡还要靠发展来解决。具体而言,产业板块已陆续进入回报期;在完成引入战略投资者,落实重大股权合作后,中民投将取得全新的发展动力,实现“从高速发展向高质量稳定发展;从传统业态、传统商业模式向新业态、新商业模式转变;从重资产运营向轻资产管理转变;从重资本投入向重解决方案转变”,并在政府和社会各界的支持下,谋求以创新为核心驱动力的长远发展。 “我们正在与国内、国外的意向战略投资者沟通推进中,近期将取得重要进展。引入多方战略投资者后,将进一步优化中民投的资本结构,使中民投获得全新的发展动力,奠定持续发展的基础。”中民投相关负责人表示。 在战略转型的同时,中民投高层也出现变动。2月11日,中民投透露,来自正大集团的杨小平出任中民投董事局联席主席,这也是中民投成立以来,首度在已有董事局主席的基础上设立联席董事局主席。 这也是2018年10月董文标不再担任董事局主席后,再一次较大的人事变动。自此,中民投也开启了董事局主席李怀珍和董事局联席主席杨小平的双董事局主席格局。 “杨小平主席常年任国际大型企业高管,拥有丰富的企业管理和投资并购经验。我相信,他担任中民投董事局联席主席,将为中民投的发展尤其是战略布局起到重要作用。”上述负责人说:“自中民投成立之初,杨小平即任中民投董事、董事局关联交易委员会主席、中民投全球专家委员会委员,备受广大股东和中民投经营层的认可和信赖。”[详情]

中民投收缩投资 受连累的氪空间砍掉“拖后腿”项目
中民投收缩投资 受连累的氪空间砍掉“拖后腿”项目

  中民投收缩投资 ,受连累的氪空间砍掉“拖后腿”项目 联合办公实际在靠烧钱度日。   继出售上海董家渡地块后,中民投在联合办公产业的投资战线也可能出现收缩。 2月15日有消息称,联合办公氪空间位于长三角的部分空间项目近期关闭,前期部分项目也在逐步撤出,并和业主重新商谈租金条件。该消息称,氪空间的撤出,或与其股东中民投的投资策略转变有关。 氪空间内部人士确认了这一消息,承认业务产生调整,不赚钱的社区会正常考虑关闭。 有联合空间业内人士表示,此事在上海业内已早有传言:“是否由股东撤资引发还不确定,但氪空间的发展路径本身比较激进,加上整体经济相对低迷,如果股东撤资,项目运营的确会受到影响。” 早在今年1月,网上一份署名氪空间总裁钟澍的内部邮件截图显示,氪空间还取消了年终总结和年会,并在“过去几周对组织进行效率优化”,而这是“基于总所周知的原因”。有行业人士对此解读为部分裁员的开始。 氪空间目前对外公布的社区项目超过60个,分布在内地11个城市,管理面积超过30万平方米。氪空间去年12月公布的数据称,第四季度业绩上扬,最后3个月的签约金额超过前9个月总量,9、10、11三个月签约金额环比增长近100%,12月份单月签约金额约为1亿元。不过氪空间官网公布的社区数量为52个,其中47个已开业,5个即将开业。 氪空间2014年诞生于北京创业大街,2016年1月从36氪拆分独立并完成独立融资,2017年7月,获得中民投的战略投资,同时也是氪空间获得的第三笔融资。从当时公布的数据来看,这笔投资可能不超过2亿元。企查查显示,氪空间目前有15位股东,其中中民投的持股量约为4.9%,在股东持股比例中为第七位。 2017年10月,中民投资本总裁刘秋明在接受采访时表示,投资氪空间一方面是在新兴产业的布局,另一方面,由于氪空间的联合办公空间聚集了一批创业企业,希望以此为抓手,拓展投资标的。 彼时也是中民投对各产业投资最火热的时期,并把投资领域重点集中在大消费、医疗健康、TMT和先进制造和装备上。在投资氪空间的同时,中民投还参与蜻蜓FM、分众传媒、沪江教育等企业的投资。 尽管氪空间去年末公布的签约量颇为可观,不过利润很可能并不乐观。有联合办公行业人士在接受其他采访时透露,去年9月,行业头部大佬WeWork在全球展开100%返佣的高佣金政策抢占市场占有率,WeWork中国也迅速将中介15%的佣金提升到25%,扩租还能进一步返佣,打响了国内共享办公的价格战,导致去年中下旬行业部分联合办公工位价格接近砍半,迫使不少联合办公实际在靠烧钱度日。 去年6月,氪空间董事长刘成城就曾表示,为了能够实现快速扩张,要将原本30%的利润率压至10%。而随着价格战的打响,去年11月氪空间还针对全国10多个社区工位拿出最低5折的价格优惠,让利总额约为1亿元。 但作为投资者的中民投,现在的日子显然并不好过。今年春节前便传出其资金承压,春节正月初九正式传出绿地有意向接手中民投位于上海董家渡地王的消息,随后便敲定以121亿元接盘。由于2014年中民投联合体拍下董家渡地块时总价已经高达248.5亿元,因此这次中民投以121亿元出让董家渡50%的股权,被业内视为是“贱卖”。 界面新闻早前报道显示,截止到2018年12月31日,中民投董家渡项目公司总资产453.16亿元,总负债352.98亿元,净资产100.18亿元。另外,到2018年9月末,中民投总资产为3108.64亿元,总负债2327.92亿元,去年前三季度营业总收入246.87亿元,净利润16.02亿元,负债率74.9%。 《投资界》报道显示,到去年9月末,中民投待偿融资工具余额为480亿元。就在董家渡地块出售当日,中民投获得绿地首笔52亿款项后,便连夜汇出一笔私募债的本息资金,而这笔私募债已经逾期对付17天,可见中民投的资金链条之紧绷。 面对中民投的资金紧张问题,中民投总裁吕本献近期公开表示,在经济和金融周期发生重大调整背景下,还将有效优化公司产业布局结构和资产负债结构,持续深化落实公司转型战略。由此看来,出售董家渡以及在部分投资行业的撤出,还只是一个开始。  [详情]

中民投所持中民嘉业股权将解除冻结
中民投所持中民嘉业股权将解除冻结

  新浪财经讯 2月15日,据悉,中民投持有的中民嘉业投资有限公司股权即将于近日解冻。 根据公开资料显示,上海金融法院已于2月13日解除了对中民投持有的上海佳渡置业有限公司和中民外滩房地产开发公司股权的冻结。 根据绿地控股公告,其全资子公司绿地地产已收购中民投及其子公司上海佳渡持有的中民外滩50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格共计121亿元。 中民投表示,转让董家渡项目股份属于战略转型部署,这是中民投有效优化公司产业布局结构和资产负债结构,持续深化落实公司转型战略的重要一步。中民投的属性是发现价值、提升价值或实现价值,更倾向于作为资源整合者、平台运营者,而不是产业经营者。[详情]

董家渡项目过户第2日 绿地集团将持有的全部股权质押
董家渡项目过户第2日 绿地集团将持有的全部股权质押

  完成董家渡项目过户第二日,绿地集团将持有的全部股权质押 澎湃新闻记者 陶宁宁 来源:澎湃新闻 2月14日晚,绿地控股刚宣布以121亿元接盘中民投(中国民生投资股份有限公司)手中的上海董家渡13、15号地块,而就在同一天,绿地便已将自己所持有的项目开发公司50%的股权质押,进行融资。 澎湃新闻查阅国家企业信用信息公示系统发现,2月14日,绿地地产集团有限公司向上海银行市北分行质押了其所持有的中民外滩房地产开发有限公司股份,出质股权数额为50亿元。 此前一天,绿地刚刚完成项目公司的股权过户。 中民外滩房地产开发有限公司即上海董家渡13、15号地块项目的开发公司,按照实收资本计算可知,绿地已将其所持有的该项目公司所全部权进行了质押。 董家渡13、15号地块位于上海市黄浦区南外滩的核心区域,该项目用地性质为商住办,占地面积12.67万平方米,容积率5.54,总建筑面积119.9万平方米。 2014年11月8日,该地块被以中民投为首的联合体以248.5亿的价格摘得,这一价格刷新了当时上海市总价“地王”的纪录,一时在全国的房地产界引起轰动,而即便到了今天,它仍能排上国内土地总价排行榜的第三名。 2015年12月18日,董家渡13、15号地块开工。但好景不长,中民投随即遭遇巨额债务压力,2017年6月,中民投将持有的36%、中民投旗下上海佳渡置业持有的9%(合计45%股权)转让给安信信托。至此,中民投及其控股子公司佳渡置业持有项目公司50%股份,安信信托持股45%,另一个股东上海外滩投资持股5%不变。 然而,即便如此,中民投的债务压力依然没有减轻。到了2019年,中民投已不得不抛售董家渡13、15号地块项目的所有股权以求度过难关。 在中民投有意抛售董家渡13、15号地块的消息传开之后,多家房地产公司都曾与中民投接洽,但最终结果是2月12日才介入的绿地后来者居上,有消息称,在政府部门的协调下,身为国企的绿地以121亿元价格拿下了中民投所持有的董家渡13、15号地块项目50%股权。 有知情人士向澎湃新闻透露,此前中民投的报价则达到160亿,其他几家已报价的地产公司给出的报价也高于121亿元,绿地之所以能以121亿元价格拿下该地块,与政府部门出面协调有关。 国家企业信用信息公示系统信息显示,2019年2月13日,中民外滩房地产开发有限公司股东发生变更。中国民生投资股份有限公司、上海佳渡置业有限公司退出,股东一栏中新增绿地地产集团有限公司。 2月14日,绿地地产集团有限公司便向上海银行市北分行质押了其所持有的中民外滩房地产开发有限公司50%的股份。同日,有市场消息称,绿地已经向中民投支付了约52亿元。 2月14日晚,绿地控股发布公告宣布,公司全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司持有(合称“转让方”)的中民外滩房地产开发有限公司(“标的公司”)50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格共计121亿元。 (本文来自于澎湃新闻)[详情]

情人节 绿地控股花121亿给自己买了个礼物
情人节 绿地控股花121亿给自己买了个礼物

  来源:上游新闻·重庆商报 2月14日下午,绿地控股收购中民投董家渡项目公司股权的消息传得沸沸扬扬。而在当天晚间,绿地控股揭晓谜底,其以121亿元的价格,收购中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权。 121亿 绿地控股收购中民投项目 2月14日晚间,绿地控股发布公告称,其全资子公司绿地地产,与中国民生投资股份有限公司(简称“中民投”)及其子公司上海佳渡置业有限公司(简称“佳渡置业”)签署了《股权转让协议》,绿地地产以121亿元,收购中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权。 交易完成前,中民外滩房地产开发有限公司的股权结构,主要是中民投出资49亿元,持有49%的股权;安信信托股份有限公司出资45亿元,持有45%的股权;上海外滩投资开发(集团)有限公司出资5亿元,持有5%的股权;佳渡置业有限公司出资1亿元,持有1%的股权。 如今,中民投和佳渡置业合计持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权,已经办理完成工商变更手续。 昔日地王 董家渡项目为“钻石地块” 值得注意的是,中民外滩房地产开发有限公司的主要资产为上海市董家渡项目,该地段被业内称之为“钻石地块”,其也是上海南外滩地区的核心板块。目前,董家渡附近的二手房均价,已经超过了12万元/平方米。 目前,董家渡项目为商办住综合项目,其位于黄浦区小东门街道616、735街坊,该项目东至中山南路,南至东江阴街,西至外仓桥街、南仓街,北至王家码头路,占地面积12.67万平方米(190亩),容积率5.54,总建筑面积119.9万平方米,其中地上建筑面积为76.2万平方米,地下建筑面积为43.75万平方米。 根据媒体报道,董家渡项目的办公部分,包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼而;商业物业则涵盖高端购物中心及开放式休闲商街。另外,还包括8幢住宅楼及五星级酒店。 据了解,早在2014年11月,中民投、上海外滩投资开发(集团)有限公司和中民投旗下的上海佳渡置业有限公司以248.5亿元的价格,联合取得董家渡13、15地块(黄埔小东门街道616、735街坊地块)。在当时,这样的高价,也使得董家渡项目成为上海著名的地王项目。 绿地为何低价接手? 值得注意的是,在2月12日之前,恒基、CPPIB(加拿大养老基金投资公司)、龙湖、平安、正大等公司都参与过接手该项目的洽谈,其中恒基、CPPIB等甚至已经报价,且报价高于121亿元。 那么,绿地控股为何最终能以121亿元的价格,获得董家渡项目? 有业内人士称主要是源于中民投目前面临巨大的债务压力。根据上海清算所披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集说明书》,中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较大。截至2018年9月末,中民投的负债总额高达2327.92亿元。 目前,中民投已经被上海金融法院列为被执行人。据了解,从今年2月1日起,中民投旗下的中民嘉业投资有限公司832857.14万元出资额(61.91%股权)被冻结,执行法院为上海金融法院,冻结期限为三年。 据了解,中民嘉业正是中民投旗下房地产及相关产业投资板块,涉及房地产、资产投资运营、建筑产业化、医疗健康、养老及旅游等。另外,中民投最有价值的资产之一——上海外滩董家渡金融城项目公司的持股同遭冻结。 值得注意的是,尽管绿地控股收购中民外滩房地产开发有限公司50%股权的交易价格仅为121亿元,但其还需要承担项目公司高达352.984亿元的债务。这也意味着绿地付出的成本将远高于121亿元。据了解,截至2018年底,中民外滩房地产开发有限公司总资产453.1628亿元,总负债352.984亿元,净资产100.1788亿元。 有媒体表示,绿地控股,具有上海国资背景,是打破僵局的最佳人选。而董家渡地块的成功交易,中民投能回笼大笔资金,对于解决其目前的流动性危机会有很大帮助。 绿地控股也表示,本次收购项目位于上海市黄浦区核心区域,地理位置优越,综合条件好。本次收购有利于公司增加一线城市的优质土地储备,增强房地产主业的综合竞争能力。 另外,绿地控股称,本次交易完成后,公司持有中民外滩房地产开发有限公司50%股权,成为该公司第一大股东,负责主要日常经营事项。 上游新闻·重庆商报首席记者 张蜀君[详情]

重磅!传氪空间关闭旗下6个空间与中民投"瘦身"相关
重磅!传氪空间关闭旗下6个空间与中民投

  来源:地产资管网 2月14日,有消息称氪空间近期关闭旗下6个空间,共计3万平方的面积,之前签约的一些项目也被报撤出或和业主重新商谈租金条件,如上海吴中路项目,苏州协鑫等项目。 而在《地产资管网》的监测中,氪空间官网公布的空间数量,相比一个月前减少了15家,从52个减少到了37个。 在年前,氪空间即曝出因内部原因取消年会,已经反映出其触碰到了问题。此次,笔者就项目关闭一事联系氪空间创始人兼董事长刘成城,对方表示在开会中,不便回答。后再联系,已无人接听。 就此事与业内人士求证时,某联合办公创始人表示,“这已经是‘旧闻’了,不是‘传闻’,是事实”,也有创始人表示“很早就预测到了。” 也有内部人士匿名指出,此次变动猜测跟氪空间的小股东中民投有关。现在关闭的门店可能是第一批,关掉的是一些没装修完的,然后很可能还会关闭第二批装修完但经营不好的或者还没开业的。IDG和中民投在股权上也许会进行一些安排调整。氪空间股东层面的股权肯定是有变化的,但是至于说谁来接盘,接下来怎么安排,就不得而知了。 从绿地接盘董家渡项目以及近期中民投透露有可能会抛出大量的资产我们可以猜测,中民投应该正在面临不少的资金压力。作为氪空间的小股东,氪空间的业务受到影响也在情理之中了。 氪空间“关闭项目”一事是个案,还是联办行业整体面临的困境?笔者在采访过程中也得到了不同的答案。 菁英梦谷创始人邱育敏表示:这是整个行业违背价值规律、商业本质,蒙眼狂奔的必然结果。 某资管机构联合创始人则认为,像氪空间这种连锁类的空间运营商,阶段性的关掉一些空间,是正常的行为,不必过度解读。 更根本的还是租户端的影响,很多互联网企业和创新企业倒掉才是根源,所以租赁不好的店面要断臂求生。关店的至少是比较务实的公司,为求规模和舆论死撑着的公司可能会更惨。 关于联合办公的未来,他表示,联合办公很难成为未来新综合业态的引擎,又很依赖产业发展。联合办公要走产业共生的道路,比如和科技类(有核心专利的新科技而非伪科技)企业共同发展。 DISTRII创始合伙人兼北方区CEO丁士洋表示,我们对各个行业都要有敬畏之心,从互联网到物联网,从流量为王到体验升级,创新的底层逻辑没变,所有与不动产相关的行业,都需要耐心和坚守,积累和沉淀。智慧新办公和资产管理双轮驱动,通过挖掘资产潜力和创新产品体验来获得增值收益,为客户和业主共同创造价值,才能体现行业的价值,带来行业的长久发展。 星库空间创始人白羽则表示,空间服务行业应该尊重商业规律,客户导向,把互联网经济泡沫这些年带给实体行业的浮躁洗涤干净。中国的企业服务升级刚刚开始,天花板很高,但是属于脚踏实地,志存高远者。 米域创始人冯印陶表示,任何行业发展过程中,都会存在阶段性供过于求,产品和品牌竞争,优胜劣汰的过程。资本推动会加速行业成长,这个成长包括快速发现机会,也包括快速暴露问题。整个联办行业,也就是可以可拎包入住的产品化办公行业,还是快速成长的,是未来趋势。 猪年开年,氪空间即曝出“项目关闭”的新闻,这种示范效应将对整个行业中所有企业产生压力,也为新的一年里的行业发展增添了一层不确定性。睿和智库在年前就报道称,到2019年,共享办公深化业务逻辑才真正见端倪,将度过讲故事阶段,以一个独立的有生命力的产业蓬勃发展。目前来看,这番道路不会一直平坦,有人崛起也有人失落。[详情]

董家渡风云:中民投、泛海、融创、绿城、华润、绿地
董家渡风云:中民投、泛海、融创、绿城、华润、绿地

  董家渡风云:中民投、泛海、融创、绿城、华润、绿地 来源:楼市一线 在中民投官网介绍里,热情洋溢的词,献给了董家渡金融城。 “这一120万方的上海金融新地标,将创造外滩地标建筑群及国际级的办公与生活环境。助力上海构建一城一带总体金融格局,成为比肩纽约与伦敦的国际金融中心。”视频介绍里称。 华丽的出生,匹配华丽的开场。 5年前的2014年11月,以248.5亿元的价格,中民投在成立的第一年,就拿下了位于上海外滩金融集聚带核心位置的董家渡13、15号地块,在上海地产界重磅登场。 只是,转眼后的5年,当中民投试图为这个巨无霸引入新接盘侠时,来自上海金融法院的股权司法冻结,宣告卖盘计划的暂时遇阻。 不过,冻结的公示从2019年2月1日起开始,没过2礼拜,目前已经显示为解除冻结。 2月14日,天眼查数据显示,中民外滩房地产开发有限公司(以下简称中民外滩)于2月13日出现股东变更,其中,中国民生投资股份有限公司(以下简称中民投)、上海佳渡置业有限公司(中民投实际控制的孙公司)退出,绿地地产集团有限公司(以下简称绿地)新增股东;法人代表亦变更为绿地集团高管徐荣璞。 绿地接盘成了板上钉钉的事,债务缠身的中民投也终于可以略微喘息一下。 董家渡的2019年开年,注定并不平静。 但这只是董家渡地产故事里的一部分。过去17年间,董家渡2号、3号、5号以及9至15号地块,地产大戏,一幕接一幕,上演。 华润、绿城留下了,泛海来了又要撤了,融创曾失之交臂又卷土重来…… 回过头来看,各家企业的成与败,殊途同归的活法,早在2002年就埋下因果。 一 2002年,黄浦江东岸的煤炭码头附近,世茂花了50亿打造的世茂滨江花园正开卖了一年。代言人还是梁朝伟。或许那时,外界进一步知道了滨江资源创造的地产价值。 董家渡,就在江对岸,西边。 在上海的发展历史上,董家渡是上海开埠后繁华城区之一,位于浦西老城厢和南外滩之间,叫“上海的发源地”。 坊间有语云:“靠着董家渡,由南往北开发,才有外滩,然后再由东往西发展,才有了上海。” 只不过,2002年的董家渡,依旧还蔓延着数公里的棚户区。 这跟2002年1月10日宣布启动的上海黄浦江两岸综合开发规划,自然是格格不入的。 来自官方的发令枪是:目前两岸岸线仅有仓储、工厂与码头功能,已不适应上海发展成为国际大都市的要求。黄浦江两岸要由生产型向综合服务型转变,实现金融贸易、旅游文化、生态居住的功能。 旧城改造,势在必行。 按照当时的约定,地块拆迁费用开发商承担。注意,潜台词是开发商付了拆迁费也就基本拿下了土地。 在这场旧城改造、重修上海的盛宴中,首批幸运儿是泛海、浙江华浙集团和华润三家。 10、12和14号地块,是泛海的,共12万平方米住宅地块,是最大的。 2、3和11号地块,是浙江华浙集团的,共6.578万平方米。 5号、9号地块,属于华润,共计6.023万平方米。 二 很难说清楚道明白,为什么雄心勃勃的新鸿基都进不去董家渡,而为什么又是这三家中选。 当然,官员会告诫开发商,看的是资金实力强+速度要快。 三家中,当属泛海的名头最大。当年,卢志强为首的泛海系已经被《新财富》评为中国八大金融家族之首。不过地产依旧还是公司的主业。 泛海走向上坡路。同一年,在距离上海800多公里的武汉,泛海拿下了汉口中心区王家墩CBD项目。据称,“当时该地块一空军基地的使用权武汉市都没有得到”,泛海却成功进去了。 浙江华浙集团的公开资料很少。而当年其控股母公司浙江国信比较出名:浙江省唯一的金融控股集团,2002年曾入股健力宝成为第一股东。 至于华润,当时华润置地的新任总经理还是王印。在北京皇城跟下,公司将对外扩张的首批城市敲定在上海和成都。 当年,还是一个能让职业经理人实现梦想的年代。当时华润上海工作小组的组长叫陈凯,没错,就是现在在华东地产圈还很红的陈凯。 根据华润后来内部刊物《华润》里的一个细节,他是只身一人到的上海。 后来,华润邀请了黄浦区的副区长一行到了北京,参观了华润的华清嘉园、凤凰城等项目,证明实力。再后来,华润进入董家渡。 就这样,董家渡旧城改造的大幕,开启了。 2002年,还有个利好消息,便是12月上海申博成功。而董家渡,就在世博园的江对岸。 三 拆迁,是属于政府、开发商、拆迁户间的博弈。董家渡,不例外。 对比来看,香港的拆迁相对透明。有“同地区七年楼龄”的赔偿标准;由不得市建局定价、由不得发商定价,由不得动迁户定价。此外,旧改的方案,市民还可以深度参与。 董家渡拆迁之难,超出预期。 在2005年董家渡第一个住宅项目——华润上海滩花园一期开售前,拆迁还曾一度因周正毅案停滞过。 但这没有阻碍华润成为第一个在董家渡开卖房子的开发商。不过,2005年的上海地产市场进入过去五年里的冰点。 但至少,华润赢得了拆迁上的时间优势。在做动迁工作时,居民没有周边楼盘作为参照,少了对市场价格的预期。 而泛海就没有那么顺顺利利了。 在泛海2008年至2010年的年报里,10号地块拆迁进度是84%、86.7%、87.67%。 你看,站在同一起跑线的三家,泛海的进度是最慢的: 在2009年,华润上海滩花园二期即华润外滩九里已经开卖了。华润的上海滩花园在2005年至2010年间,陆续开了几次盘,价格一路从一开始的2万不到,向4-6万走。 华浙的11号地块在2005年引入绿城后,在2009年推出了绿城黄浦湾项目。 而泛海的10号地块还没拆迁完,12和14号地块就更不用说了。 拆迁户的补偿预期已经改变。2003年和2007年,上海的房价出现了2次新高。 即便华润的拆迁进度也遇到了阻力。但黄浦江畔的人生赢家还是它。当时王印就称,董家渡不会是华润参与的唯一项目。2016年,在江对岸,华润吃下了申江集团一家子公司30%股权,获得了陆家嘴E20单元三幅商业办公地块的开发权。可谓黄浦江两岸遥相呼应。 2009年买下绿城黄浦湾一期的朋友,别提有多划算,参考报价是5万,没错,是5万!而隔了两个路口的华润万滩九里,报价在10万。 直到现在,这两项目依旧还是董家渡豪宅的扛把子。 2010年,已经是黄浦江两岸地区发展“十二五”规划里世博配套期的结束年,泛海地块的规划报批终于通过。 这个时候的董家渡,还没有出现后来故事的主角——孙宏斌和中民投。前者还在忙着卖掉顺驰,经营融创。后者还没成立。 四 这些是属于董家渡地产第一季的情节。拆迁旧改、股权变更等元素在此后的日子里则演绎得更为精彩。 2015年的孙宏斌,不得不接受:他和董家渡的缘分只维持了3年。 3年前的2012年,绿城和融创走到一起,两家公司的合资公司——融绿平台拥有了绿城黄浦湾项目公司51%的投资权益。 这是孙宏斌离黄浦江最近的一次。即便是经常住在上海外滩华尔道夫酒店,也不敌拥有绿城黄浦湾带来内心成就感。 融创的到来,加快了绿城黄浦湾的开发步伐。2012年,差一点他们就把地块内拥有150年历史的不可移除文物“沈宅”给完全拆除。2015年,差一点,绿城黄浦湾就要更名为“黄浦湾1号”了。 孙宏斌的渴望最后还是落空:2015年融创绿城分手的时候,融创尽管几乎获得了融绿平台所有优质的项目——除了绿城黄浦湾。 2011年至2015年间的绿城处在多事之秋:从最早传出要被海航收购、陷入破产门、再到转让四大项目、引入九龙仓和融创、以及因外滩8-1地块对铺公堂等等,没平静过。 不过拥有绿城字眼的项目,是保值的背书。绿城黄浦湾的价格一直在涨,参考报价一路从5万、10.5万上涨,甚至一度有25万一平的报价。 再看泛海,这段时期,它在董家渡的基调没有变,关键字:还在拆。 2015年,绿城黄浦湾卖到25万/平方米、华润九里苑为20万/平方米的时候,泛海终于终于在年报称,“拆迁工作取得突破性进展,10号地块已完成全部拆迁。” 2015年,泛海国际公寓也已经在卖,签约了38套。只是到现在网上房地产还查不到项目的预售证。 不过,2015年的董家渡,拆迁进入了新阶段。在2011年1月的时候,黄浦区动迁开始推行新政。 直到现在,在黄浦第一房屋征收事务所(董家渡12及14号地块征收办公室)的白色外墙上,用红底白字昭告进度。 可别小看,据当地的居民告诉路数君,随着数字的加大,确实会对钉子户门有着心理上的催促作用。 不过,不管是泛海、华润还是绿城,他们面临的共同情况就是:急是急不来的,只能边拆边建。因为拿的是毛地。 五 没有对比就没有差距。 2014年,中民投进入董家渡时就别提有多省心了,其联合体拿的13和15地块是净地。 12年一轮回后,这次地块出让的面积足足是12年前泛海的10倍。项目位置就在绿城黄浦湾和泛海国际公寓的后面。地块也不再仅仅只是住宅了,还包含商业和办公。 据称九龙仓吴主席四次站上绿城黄浦湾楼顶看地,也没能进入董家渡地块的预申请程序。最后进入竞拍的则是中民投和泛海两家。 泛海是有心拿地还是陪跑并不重要。 要说两家关系暧昧不为过。中民投的5位正副董事长中有3位为民生系。卢志强既是中民投的副董事长,又是泛海的董事长。 说白了,谁拿到地,都是受益的,差别在于开发主体的不同。 2014年中民投拿地的那年,泛海从泛海建设更名为泛海控股,官方的说法是向“地产+金融+战略投资”转型。在诸多的主业里,金融已经排到了第一位。 拿下董家渡,中民投在地产板块的扩张没有闲着。毕竟中民投当时的59家股东企业中有大量地产起家的企业。 2015年,中民投先后砸了45亿入股阳光城、用了14.9亿港元进入危局中的上置集团。2016年又入主了亿达中国。 但这些可能都没有董家渡金融城来得更为重要。按照路数君的了解,这一项目在内部被视为是中民投的“定海神针”。 2015年,“定海神针”,破土动工。2019年开年,“定海神针”被撼动了。 2019年2月1日,在中民投所持有的董家渡金融城股权开始处于司法冻结之前,它已经卖过董家渡金融城一次了。 本来董家渡金融城,中民投持有85%、佳渡置业持有10%、国资背景的上海外滩投资持有5%。2017年,中民投将自身的36%和旗下上海佳渡置业持有的9%,合计45%股权转记至安信信托名下。 一番股权变更后,中民投+佳渡置业共持有50%,安信信托持45%。 2019年2月14日,媒体曝出绿地控股以120亿元价格收购中民投上海董家渡项目50%股权,这一价格包括股权转让金和相应债务。 六 如果绿地拿下董家渡金融城,孙宏斌在2019年年初开启的百亿并购大案,接盘泛海董家渡地块的风头就要被抢去了。 但至少,未来融创建的“泛海公寓”,则傲立在董家渡几家央字头、国字头房企之间。至少,时隔4年后,孙宏斌又回到了董家渡。 这笔买卖里,泛海最终为了回归到当年武汉中央商务区的项目上。公告称,“武汉中央商务区项目是公司未来房地产业务重要依托和发展金融、战略投资业务的重要载体。 也就是17年前,武汉那个“空军飞机还在飞”的地方。 据路数君了解,孙宏斌几年前就已经和卢志强有所往来,并表达过对泛海北京那个也叫国际居住社区项目的兴趣。 这些年,泛海在董家渡实在是不容易。照约定“动迁工作达到80%以上才可以申办土地使用权证。” 但孙宏斌进入董家渡后,和当年的华润、华浙、绿城、泛海一样,逃不开拆迁。 不管是人生的成与败,商战中的胜与负,孙宏斌还是依旧高调地活在外界的视野里。 接下来就看孙宏斌要怎么拆,怎么建。 现在在董家渡,还有北边的2号和3号地块,2016年开始进入拆迁,那是当年华浙拿下的。 挨着董家渡的,还有当年外滩8-1地块,那个潘石屹的SOHO和郭广昌的复星打了三年零四个月官司的地块。 而外滩8-1和中民投董家渡金融城的共性在于:两者跟“勾地制”逃不开关系。 只不过差别是,前者是实锤;后者差一点就是了。 当然,最后董家渡金融城的地块还是以招标方式出让,而2014年的那场出让现场,1号和2号也就各举了一次牌。[详情]

3000亿巨无霸中民投出事!旗下36只私募会遭殃吗?
3000亿巨无霸中民投出事!旗下36只私募会遭殃吗?

  来源:私募工厂 厂长的话 四年前,中民投横空出世,背靠59家知名民营企业,带着金融全牌照,准备打造“民间金融投资航母,”将新能源、钢铁、矿产物流、房地产、物业管理、航空等产业领域全面覆盖。然而,就像万亿巨轮海航一样,中民投在资本寒冬中也渐渐没有余粮了,年前闹出了30亿债券“技术性违约”的事件,今天,靠着卖掉董家渡地王项目,自己的核心资产之一,才还上了债务。 债券暴跌30%,还不上30亿的3000亿巨头 股市迎来开门红,债券市场里却出了一只“体量极大”的黑天鹅。 新春开市第一天(2月11日),“3000亿巨头”中民投的债券“17中民G1”突然闪崩。开盘仅15分钟其跌幅就达到了20%,虽然因为异常波动而有过一次“交易暂停”,但依然缓冲不了其坚决的下崩趋势,在二次喊停之前,这只债券的最大跌幅一度超过30%……可以这么说吧,这只债券在一天内完成了两次“跌停”。 不过厂长仔细看了下,这只债券也不能说是突然闪崩——实际上它在近来的十天之内就已经跌掉了56%。 而债券的二级市场能跌成这副德行,基本都是一级市场出了问题。 厂长看到到,这个17中民G1是中民投在17年发的公司债,规模44.8亿,票面利率7%,期限3年,按理说距离回售和到期日都还有一段安全距离,不过中民投在前不久刚有过一次“技术性违约”,有前科为佐,这次的债券暴跌恐怕正是市场对其还债能力的质疑预演。 在今年的1月29日,中民投有过一波“压线还债”的惊魂操作。 当时出事的是中民投的另一只债券——16民生投资PPN001,根据公开资料显示,该产品规模30亿,票面利率5.2%,年限3年,原本的兑付日期应该是今年的1月29日。 还款当天真是流言不断,有人称中民投已经在准备违约申明了,有人称中民投正在积极筹措资金还款,还有风险投资机构爆料中民投已经在当天下午五点打款,但因为差了几分钟,所以构成了技术性违约……最后还是彭博一锤定音,报道称中民投到期的30亿债券将推迟三天偿付,但是这一还就还到了现在。 不但如此,根据彭博汇总的数据,中民投及其大大小小的子公司一共发了530亿元的存续债券,有400亿左右的部分将在今年到期或行权,而在这之中中民投本身待还的债券就有100亿人民币。 有意思的是,尽管疑云重重,但在新世纪评级发布的最新评级报告上,中民投“17中民G1”的信用等级依旧是AAA。 卖地还债,断臂求生的朋友圈帝国 中民投的流动性危机已经是摆在台面上的事实了。 根据公开数据显示,中民投成立于2014年,是由59家大型民营企业出资组建而成的“民间金融投资航母”……基本可以称得上是董文标的“朋友圈帝国”。 在这59家之中,不乏苏宁、巨人、红豆这样的一方巨头,而且“民生系”的味道很重,不但有老行长董文标坐镇中军,诸多民生高管“位高权重”,股东团中也有许多“民生系”公司的影子。 拥有如此豪华的“超级朋友圈”,中民投在短短三年之内,从一个注册500亿,资产规模300亿的“初哥”飙升成了规模三千亿的“大佬”。 当然了,光速飙升的不止是资产规模,还有负债。 根据公开数据显示,从2015年到2018年三季度,中民投4年里的债务总额分别为988亿、2004亿、2292亿及2327亿。截至去年三季度,总资产3109亿,净资产781亿,负债率为74.9%。 债务过多,资金紧张,资产冻结也在所难免。厂长发现,中民投旗下的中民嘉业投资有限公司,也在早先被上海金融法院列为了执行人,具体从2月1日起至2022年,该公司61.91%的股权被冻结。 不但如此,就连大名鼎鼎的地王——董家渡项目也被司法冻结(现因受让绿地而被解冻): 要知道这个董家渡,可算得上是中民投的王牌业务,是这家巨无霸最倚重的核心利益资产。 根据公开数据显示,董家渡坐落于上市外滩金融集聚带的核心位置。中民投是在刚成立的14年联合上海外滩投资等以近248亿的价格拍到了董家渡的13、15地块,这也是上海当年的“地王”。 这个地块是上海黄浦区近些年重点打造的外滩金融集聚带,是黄浦江沿岸除了陆家嘴、外滩之外的次核心区域。曾有分析人士称,从该地块的开发潜力来看,住宅价格完全可以达到15万/平方米以上的水平,周边物业价值上涨50%也是可能的。 但为了战略转型(还债),中民投也不得不忍痛割爱。 根据今天中午传出来的消息,中民投请出了上海市市政府这尊大神,在多方的“竭力斡旋”之下,绿地集团决定接盘中民投最为值钱的资产——董家渡金融城项目。绿地这次可爽翻了,以区区120亿的价格拿下“地王”,算是占了大便宜。 而结合天眼查上董家渡开发商“中民外滩房地产开发有限公司”的股东变更情况,绿地集团已跃然纸上,而中民投成了匆匆过客。 投资受挫,借新还旧 中民投在2014年刚成立时就布局广泛,以产业为基础、以金融为支撑,目前形成的资产重点集中在三大板块。 一个是中民投现在拥有金融全牌照,业务包括租赁、保险、资管等类金融板块。2017年下半年以来,金融开始去杠杆,因为融资困难等原因,中民投投资收益大幅萎缩。 第二个是新能源、通用航空、大健康等产业板块。 成立之初,中民投就说了,自己的主要工作之一,就是对部分过剩产业进行整合,包括光伏发电、钢铁物流、船舶等。 之后呢,中民投的主要火力集中在光伏上,截至2018年6月,大型地面电站和分布式光伏总装机容量为126.60万KW,投资总额为100.98亿元;物业管理服务覆盖了全国155个城市,涉及超过4500个项目、服务近3000万人口。 悲催的是,去年六月,最严苛光伏政策出来了,暂不安排今年普通光伏电站指标、分布式光伏指标为10GW、新投运的部分光伏发电项目补贴下调等政策,除了坑了私募大佬邓晓峰,也坑了中民投。 整体来看,中民投布局的这些产业,大多是属于回报周期长,对资金需求巨大的,同时中民投又追求扩张速度,负债自然极速吹大了。 第三个是地产板块。 房地产是这个巨无霸最倚重的业务之一,中民成立没几个月,便以248.5亿元夺下上海董家渡地王。接着又先后成为阳光城,上置集团、亿达中国的控股股东,总投资金额超过340亿。在2017年,房地产的营收占到中民投营业收入的38%。 然而从2018年开始,感受到资本市场寒意的中民投就开始“断臂求生”了,努力着让资产抛售的交易在债务违约之前达成,出售“心头肉” 上海董家渡13、15地块只是其中之一。 中民投2018年三季报显示,2018年前三季度,公司筹资活动产生的现金流量大幅减少,导致筹资活动现金净流出145.14亿元,而2017年同期是净流入124.88亿元。 中民投对于资金十分饥渴,2018年发行的债券,9只是用来偿还借款。11月底和12月初,中民投计划发行2只债券用于偿还到期债券,最终仅270天期8亿规模的超短融发行成功。 产业回报周期长,融资困难,再加上黑天鹅事件,中民投不知不觉陷入了拆东墙补西墙的困局。 36只基金会受影响吗? 根据天眼查的数据,中民投的版图里,包含了中民融家资产管理有限公司、中民会凌投资管理有限公司和中民至臻投资管理有限公司等12家私募机构,多数为股权基金管理人,管理的基金高达36只。完整的私募机构和基金名单可以长按下方二维码,加入厂长的知识星球查看。 中民投陷入困局,不少朋友惊出一身冷汗。关于这个,厂长其实还是偏乐观一点的。 作为国内第一家民投,中民投的股东背景实力强大,政府的支持,最高级的信用评级仍在,净资产规模达800亿元,还是有足够的能力度过这次的危机的。 今时今日的困境,是由盛到衰的转折点,还是实现雄心壮志道路上的小插曲,犹未可知。不过,这股东里面都是各路巨头,或是信托公司这类金融机构,像阜兴那样大玩空壳公司,虚假投资的可能性不大。 而中民投现在2000多亿的负债,也并不会影响基金。 根据《基金法》规定,无论是私募基金,还是公募基金,募集的资金,在法律上都具有独立性。重点说两条: 1、财产清算独立: 意思很简单,即使公司破产清算了,清算的时候也别想打基金财产的主意。无论是项目本金还是投资收益,都是要归还给各方合伙人的。清算完了,拿去还钱是你的事情。 2、债权、债务独立: 基金的债权与不属于基金的债务不得相互抵销,不同基金的债权不得相互抵销。另外,非因基金本身承担的债务,债权人不得对基金财产主张强制执行。 说实话,要没有这两条,厂长可不敢买基金,也太吓人了。 看到这大家该明白了,基金财产既不是基金份额持有人的债务的担保,也不是基金管理人和基金托管人固有财产的债务的担保。 基金管理人的母公司还不上钱,你去把那个母公司千刀万剐,让它破产清算,拿他的房子、车子抵债,但不能把基金的财产拿去补窟窿。 最后,中民投新出的消息是,正在与国内、国外的意向战略投资者沟通,准备引入多方战略投资者,进一步优化中民投的资本结构。感觉前景还是乐观的, 希望不要好了伤疤忘了疼。。。[详情]

董家渡风云:中民投、泛海、融创、绿城、华润、绿地
董家渡风云:中民投、泛海、融创、绿城、华润、绿地

  来源:楼市一线 在中民投官网介绍里,热情洋溢的词,献给了董家渡金融城。 “这一120万方的上海金融新地标,将创造外滩地标建筑群及国际级的办公与生活环境。助力上海构建一城一带总体金融格局,成为比肩纽约与伦敦的国际金融中心。”视频介绍里称。 华丽的出生,匹配华丽的开场。 5年前的2014年11月,以248.5亿元的价格,中民投在成立的第一年,就拿下了位于上海外滩金融集聚带核心位置的董家渡13、15号地块,在上海地产界重磅登场。 只是,转眼后的5年,当中民投试图为这个巨无霸引入新接盘侠时,来自上海金融法院的股权司法冻结,宣告卖盘计划的暂时遇阻。 不过,冻结的公示从2019年2月1日起开始,没过2礼拜,目前已经显示为解除冻结。 2月14日,天眼查数据显示,中民外滩房地产开发有限公司(以下简称中民外滩)于2月13日出现股东变更,其中,中国民生投资股份有限公司(以下简称中民投)、上海佳渡置业有限公司(中民投实际控制的孙公司)退出,绿地地产集团有限公司(以下简称绿地)新增股东;法人代表亦变更为绿地集团高管徐荣璞。  绿地接盘成了板上钉钉的事,债务缠身的中民投也终于可以略微喘息一下。 董家渡的2019年开年,注定并不平静。 但这只是董家渡地产故事里的一部分。过去17年间,董家渡2号、3号、5号以及9至15号地块,地产大戏,一幕接一幕,上演。 华润、绿城留下了,泛海来了又要撤了,融创曾失之交臂又卷土重来…… 回过头来看,各家企业的成与败,殊途同归的活法,早在2002年就埋下因果。 一 2002年,黄浦江东岸的煤炭码头附近,世茂花了50亿打造的世茂滨江花园正开卖了一年。代言人还是梁朝伟。或许那时,外界进一步知道了滨江资源创造的地产价值。 董家渡,就在江对岸,西边。 在上海的发展历史上,董家渡是上海开埠后繁华城区之一,位于浦西老城厢和南外滩之间,叫“上海的发源地”。 坊间有语云:“靠着董家渡,由南往北开发,才有外滩,然后再由东往西发展,才有了上海。” 只不过,2002年的董家渡,依旧还蔓延着数公里的棚户区。 这跟2002年1月10日宣布启动的上海黄浦江两岸综合开发规划,自然是格格不入的。 来自官方的发令枪是:目前两岸岸线仅有仓储、工厂与码头功能,已不适应上海发展成为国际大都市的要求。黄浦江两岸要由生产型向综合服务型转变,实现金融贸易、旅游文化、生态居住的功能。 旧城改造,势在必行。 按照当时的约定,地块拆迁费用开发商承担。注意,潜台词是开发商付了拆迁费也就基本拿下了土地。 在这场旧城改造、重修上海的盛宴中,首批幸运儿是泛海、浙江华浙集团和华润三家。 10、12和14号地块,是泛海的,共12万平方米住宅地块,是最大的。 2、3和11号地块,是浙江华浙集团的,共6.578万平方米。 5号、9号地块,属于华润,共计6.023万平方米。 二 很难说清楚道明白,为什么雄心勃勃的新鸿基都进不去董家渡,而为什么又是这三家中选。 当然,官员会告诫开发商,看的是资金实力强+速度要快。 三家中,当属泛海的名头最大。当年,卢志强为首的泛海系已经被《新财富》评为中国八大金融家族之首。不过地产依旧还是公司的主业。 泛海走向上坡路。同一年,在距离上海800多公里的武汉,泛海拿下了汉口中心区王家墩CBD项目。据称,“当时该地块一空军基地的使用权武汉市都没有得到”,泛海却成功进去了。 浙江华浙集团的公开资料很少。而当年其控股母公司浙江国信比较出名:浙江省唯一的金融控股集团,2002年曾入股健力宝成为第一股东。 至于华润,当时华润置地的新任总经理还是王印。在北京皇城跟下,公司将对外扩张的首批城市敲定在上海和成都。 当年,还是一个能让职业经理人实现梦想的年代。当时华润上海工作小组的组长叫陈凯,没错,就是现在在华东地产圈还很红的陈凯。 根据华润后来内部刊物《华润》里的一个细节,他是只身一人到的上海。 后来,华润邀请了黄浦区的副区长一行到了北京,参观了华润的华清嘉园、凤凰城等项目,证明实力。再后来,华润进入董家渡。 就这样,董家渡旧城改造的大幕,开启了。 2002年,还有个利好消息,便是12月上海申博成功。而董家渡,就在世博园的江对岸。 三 拆迁,是属于政府、开发商、拆迁户间的博弈。董家渡,不例外。 对比来看,香港的拆迁相对透明。有“同地区七年楼龄”的赔偿标准;由不得市建局定价、由不得发商定价,由不得动迁户定价。此外,旧改的方案,市民还可以深度参与。 董家渡拆迁之难,超出预期。 在2005年董家渡第一个住宅项目——华润上海滩花园一期开售前,拆迁还曾一度因周正毅案停滞过。 但这没有阻碍华润成为第一个在董家渡开卖房子的开发商。不过,2005年的上海地产市场进入过去五年里的冰点。 但至少,华润赢得了拆迁上的时间优势。在做动迁工作时,居民没有周边楼盘作为参照,少了对市场价格的预期。 而泛海就没有那么顺顺利利了。 在泛海2008年至2010年的年报里,10号地块拆迁进度是84%、86.7%、87.67%。 你看,站在同一起跑线的三家,泛海的进度是最慢的: 在2009年,华润上海滩花园二期即华润外滩九里已经开卖了。华润的上海滩花园在2005年至2010年间,陆续开了几次盘,价格一路从一开始的2万不到,向4-6万走。 华浙的11号地块在2005年引入绿城后,在2009年推出了绿城黄浦湾项目。 而泛海的10号地块还没拆迁完,12和14号地块就更不用说了。 拆迁户的补偿预期已经改变。2003年和2007年,上海的房价出现了2次新高。 即便华润的拆迁进度也遇到了阻力。但黄浦江畔的人生赢家还是它。当时王印就称,董家渡不会是华润参与的唯一项目。2016年,在江对岸,华润吃下了申江集团一家子公司30%股权,获得了陆家嘴E20单元三幅商业办公地块的开发权。可谓黄浦江两岸遥相呼应。 2009年买下绿城黄浦湾一期的朋友,别提有多划算,参考报价是5万,没错,是5万!而隔了两个路口的华润万滩九里,报价在10万。 直到现在,这两项目依旧还是董家渡豪宅的扛把子。 2010年,已经是黄浦江两岸地区发展“十二五”规划里世博配套期的结束年,泛海地块的规划报批终于通过。 这个时候的董家渡,还没有出现后来故事的主角——孙宏斌和中民投。前者还在忙着卖掉顺驰,经营融创。后者还没成立。 四 这些是属于董家渡地产第一季的情节。拆迁旧改、股权变更等元素在此后的日子里则演绎得更为精彩。 2015年的孙宏斌,不得不接受:他和董家渡的缘分只维持了3年。 3年前的2012年,绿城和融创走到一起,两家公司的合资公司——融绿平台拥有了绿城黄浦湾项目公司51%的投资权益。 这是孙宏斌离黄浦江最近的一次。即便是经常住在上海外滩华尔道夫酒店,也不敌拥有绿城黄浦湾带来内心成就感。 融创的到来,加快了绿城黄浦湾的开发步伐。2012年,差一点他们就把地块内拥有150年历史的不可移除文物“沈宅”给完全拆除。2015年,差一点,绿城黄浦湾就要更名为“黄浦湾1号”了。 孙宏斌的渴望最后还是落空:2015年融创绿城分手的时候,融创尽管几乎获得了融绿平台所有优质的项目——除了绿城黄浦湾。 2011年至2015年间的绿城处在多事之秋:从最早传出要被海航收购、陷入破产门、再到转让四大项目、引入九龙仓和融创、以及因外滩8-1地块对铺公堂等等,没平静过。 不过拥有绿城字眼的项目,是保值的背书。绿城黄浦湾的价格一直在涨,参考报价一路从5万、10.5万上涨,甚至一度有25万一平的报价。 再看泛海,这段时期,它在董家渡的基调没有变,关键字:还在拆。 2015年,绿城黄浦湾卖到25万/平方米、华润九里苑为20万/平方米的时候,泛海终于终于在年报称,“拆迁工作取得突破性进展,10号地块已完成全部拆迁。” 2015年,泛海国际公寓也已经在卖,签约了38套。只是到现在网上房地产还查不到项目的预售证。 不过,2015年的董家渡,拆迁进入了新阶段。在2011年1月的时候,黄浦区动迁开始推行新政。 直到现在,在黄浦第一房屋征收事务所(董家渡12及14号地块征收办公室)的白色外墙上,用红底白字昭告进度。 可别小看,据当地的居民告诉路数君,随着数字的加大,确实会对钉子户门有着心理上的催促作用。 不过,不管是泛海、华润还是绿城,他们面临的共同情况就是:急是急不来的,只能边拆边建。因为拿的是毛地。 五 没有对比就没有差距。 2014年,中民投进入董家渡时就别提有多省心了,其联合体拿的13和15地块是净地。 12年一轮回后,这次地块出让的面积足足是12年前泛海的10倍。项目位置就在绿城黄浦湾和泛海国际公寓的后面。地块也不再仅仅只是住宅了,还包含商业和办公。 据称九龙仓吴主席四次站上绿城黄浦湾楼顶看地,也没能进入董家渡地块的预申请程序。最后进入竞拍的则是中民投和泛海两家。 泛海是有心拿地还是陪跑并不重要。 要说两家关系暧昧不为过。中民投的5位正副董事长中有3位为民生系。卢志强既是中民投的副董事长,又是泛海的董事长。 说白了,谁拿到地,都是受益的,差别在于开发主体的不同。 2014年中民投拿地的那年,泛海从泛海建设更名为泛海控股,官方的说法是向“地产+金融+战略投资”转型。在诸多的主业里,金融已经排到了第一位。 拿下董家渡,中民投在地产板块的扩张没有闲着。毕竟中民投当时的59家股东企业中有大量地产起家的企业。 2015年,中民投先后砸了45亿入股阳光城、用了14.9亿港元进入危局中的上置集团。2016年又入主了亿达中国。 但这些可能都没有董家渡金融城来得更为重要。按照路数君的了解,这一项目在内部被视为是中民投的“定海神针”。 2015年,“定海神针”,破土动工。2019年开年,“定海神针”被撼动了。 2019年2月1日,在中民投所持有的董家渡金融城股权开始处于司法冻结之前,它已经卖过董家渡金融城一次了。 本来董家渡金融城,中民投持有85%、佳渡置业持有10%、国资背景的上海外滩投资持有5%。2017年,中民投将自身的36%和旗下上海佳渡置业持有的9%,合计45%股权转记至安信信托名下。 一番股权变更后,中民投+佳渡置业共持有50%,安信信托持45%。 2019年2月14日,媒体曝出绿地控股以120亿元价格收购中民投上海董家渡项目50%股权,这一价格包括股权转让金和相应债务。 六 如果绿地拿下董家渡金融城,孙宏斌在2019年年初开启的百亿并购大案,接盘泛海董家渡地块的风头就要被抢去了。 但至少,未来融创建的“泛海公寓”,则傲立在董家渡几家央字头、国字头房企之间。至少,时隔4年后,孙宏斌又回到了董家渡。 这笔买卖里,泛海最终为了回归到当年武汉中央商务区的项目上。公告称,“武汉中央商务区项目是公司未来房地产业务重要依托和发展金融、战略投资业务的重要载体。 也就是17年前,武汉那个“空军飞机还在飞”的地方。 据路数君了解,孙宏斌几年前就已经和卢志强有所往来,并表达过对泛海北京那个也叫国际居住社区项目的兴趣。 这些年,泛海在董家渡实在是不容易。照约定“动迁工作达到80%以上才可以申办土地使用权证。” 但孙宏斌进入董家渡后,和当年的华润、华浙、绿城、泛海一样,逃不开拆迁。 不管是人生的成与败,商战中的胜与负,孙宏斌还是依旧高调地活在外界的视野里。 接下来就看孙宏斌要怎么拆,怎么建。 现在在董家渡,还有北边的2号和3号地块,2016年开始进入拆迁,那是当年华浙拿下的。 挨着董家渡的,还有当年外滩8-1地块,那个潘石屹的SOHO和郭广昌的复星打了三年零四个月官司的地块。 而外滩8-1和中民投董家渡金融城的共性在于:两者跟“勾地制”逃不开关系。 只不过差别是,前者是实锤;后者差一点就是了。 当然,最后董家渡金融城的地块还是以招标方式出让,而2014年的那场出让现场,1号和2号也就各举了一次牌。[详情]

泛海下楼台
泛海下楼台

  来源: 雪贝财经 作者:老胡 编辑:贝姐 应星球组员们要求,讲上海土地市场的一段复杂往事:董家渡。兹事体大,点到即止。 2002年春天,全世界最大的工地在上海。 黄浦江两岸一处绵延73公里的狭长土地上,拥挤着全球顶级的地产投资基金,和普通话都说不流利的房地产商。他们大多来自香港,希望在这块土地上找到财富扩张的第二战场。 在头一年的冬天,中国的明星高官、时任上海市市长陈良宇先生已经打响了发令枪:他启动了一项“跨世纪工程”,计划在5年时间内,用至少1000亿元启动资金,让这块土地具备金融贸易、旅游文化和生态居住功能,而不再只有暮气沉沉的仓储和码头。 那一年,罗鹰石先生的第四个儿子,瑞安集团董事长罗康瑞先生已经在上海深耕了10年。这一年开春,他终于赢下了一场关键赌局:在石库门,罗先生押上大半身家修建的上海新天地项目,获得了空前成功。 当瑞安地产的工人们以每平米两万元的造价,用德国进口的防潮药水,像打针一样注射进墙壁的每块砖和砖缝里时,上海的高级官员们从旧城改造中看到了另一种可能: 原来对旧城的拆迁重建,也不必定要发生无休止的恶性纷争和流血事件。 壹 对于那些从香港远道而来寻猎土地的开发商们,上海的地方官员官都会再三告诫两点:第一条是要有资金实力,第二条是一定要快。 若资金不能到位,则政府无法动迁,如果不能快速开发,而可能耽误上海世博会的配套工程进程。 于是,当黄浦江两岸综合开发规划启动时,新鸿基、恒基兆业、新黄浦、华润置业、世茂集团等港资背景房企几乎都毫无障碍的获得了信任票,而上海本地的民营房地产开发商则基本都在优质地块出让中一无所获。 很快,港资地产商们在重金买下的优质地块上,以最短时间重塑了北外滩、上海船厂居住区等地段,开发了一系列明星项目,也改变了上海天际线。 但是,在那轮热火朝天的“重塑上海”工程中,出现了唯一的例外: 董家渡。 当时浦江两岸的开发规划中,对董家渡的定位是:上海市最大的滨水聚居区,“看得见水景的房间”。董家渡的规划区域,东依黄浦江,北至复兴路,接近世博会会址,岸线长2公里,陆地面积122.55公顷。 相比其他以开发商业物业为主的片区,开发高档住宅是地产商们梦寐以求的,利润高,回款快,凡有机会可以分一杯羹者都希望能参与其中。 最早瞄向董家渡区域的是港资开发商新鸿基地产。但是,即使郭氏三兄弟轮番进出上海、北京游说,甚至,最后由陈先生给郭炳联先生许诺: “你们精心准备,我们一锤定音”。 依然,这家由郭氏三兄弟掌舵的企业虽能从陆家嘴啃下一块肥地,却最终进不去董家渡。 于是,在董家渡的开发上,出现了和黄浦江两岸开发中与其他区域完全不同的场景,拿下优质地块的港资企业只有华润置地,而其他地块均被内资房企斩获。 如今,17年过去,当黄浦江两岸外滩和陆家嘴的灯光照亮整个上海时,董家渡依然沉寂在泥坑遍地的棚户区,忍受推土机没日没夜的隆隆声响。 贰 最早在董家渡拿到好地的是上海地头蛇,也是曾经的“上海首富”周正毅。但谁也未能料到,他会在走到人生最高峰时猛然跌落,被送进提篮桥,刑满又二进宫,至今未获自由身。 周先生的故事是一段复杂冗长的往事。 周氏案件事发之后,曾让董家渡乃至整个上海的动迁工作停止,这一度连累到一些急于回笼资金的房企赴京上告。 在周先生之后,泛海的卢志强先生才接手,成为董家渡最大的地主。 2002年5月份,泛海集团的前身,彼时的“光彩事业投资集团”以几乎零出让金,在董家渡拿下12万平米的毛地,面积足足是央企华润置地拿地面积的两倍。 在那些人人镀金、神棍横行的年代里,没有人能搞清楚山东潍坊柴油机厂技术员出身的卢志强先生是何方人士,也不知道这家处处都打着“光彩”名号的企业背景有多深。 卢先生倒也从不明说,他的“光彩事业”和“光彩事业促进会”究竟有何干系。 只是,在往后的几年中,卢志强先生和柳传志麾下的联想系组建的“光彩建设”就带着神秘光环,从北京出发,几年内在武汉、深圳、青岛、济南、上海都拿下了最核心的地块,易如囊中取物。 叁 在中国的地产圈,时至今日,也没有多少人会质疑泛海的开发能力和资金实力。 在拿地能力上,纵然是招拍挂,也没有多少房企敢和泛海抢夺其看中的地块。曾经就有地产行业的中字头央企抱怨:拿万达和泛海这对搭档毫无办法。 卢先生要拿的地,从来都不是单枪匹马进场,他们如群狼进村,有掩护也有配合,志在必得。只是如今,风向转变,陪在他身边的狼群多已力不从心。 这样的拿地故事在2014年就曾发生在董家渡。这一次,是董文标先生领衔的中民投。他提前数月就告诉股东们,将在上海黄金地段拿地建百层高楼,三年即能回本。 董先生是个言辞力求精准的商人。因为,几天后,董家渡官方规划就进行了修改:将楼宇限高从240米增加到300米,毕竟,300米才能建“百层”,240米只能建80层。 很快,这家当时由泛海系占股最多的第一家中字头民营投资集团,在成立三个月后就以248亿总价拿下董家渡13号和15号地块,创造了彼时中国新的总价地王。 而当时,和中民投一起进入最后竞地名单的就是泛海集团。曾四次登高看地的九龙仓主席吴先生甚至都没能进入预申请程序。 那一天晚上,早已看透一切的新华社用了这样的标题描述这桩交易: 乏味的剧本。 肆 中民投的到来没有改变董家渡:泛海手里的土地依然静悄悄。 在董家渡三宗土地的开发上,最早启动的10号地块也是在泛海拿地9年之后,一直到13年后的2015年冬天才开售第一期仅仅44套房源,以3750元每平的拆迁补偿费卖得8.4万每平的高端住宅。 泛海集团从不会告诉外界这种拖沓的真实原因,他们总会长年累月的以拆迁难度大堵住外界的询问。 但是,同期在同样地段拿地的华润开发的上海滩花园在2005年就已开盘,外滩九里也在2009年开盘;华浙集团拿下的地块经历易主之后也在2009年开售绿城黄浦湾。 野心勃勃的卢先生想获得的是无穷多,纵使任由拆迁补偿金已经涨了10倍,周边楼盘售价也早已超出10万每平。 直到2018年,直到卢先生自己都已对地产板块意兴阑珊,也是力不从心。 内内外外的坏消息让一切都急转直下,让他不得不在2018年的冬天,把手头包括董家渡地块在内的最优质项目一股脑打包卖给了晚辈孙宏斌。 哪怕是在三年前,在中国最复杂的地产商海纵横了20年的王健林和卢志强,哪能想到,自己风雨打下的江山,最后都会卖给姓孙的。 而董文标又哪能想到,自己许诺三年回本的百层高楼,如今正成为中民投的致命负担。 当然,铁打的董家渡,流水的开发商,融创的孙先生在这处泥沼中又能走多远呢?所有故事星球内讲。[详情]

中民投做了一笔蹊跷交易
中民投做了一笔蹊跷交易

  来源:雪贝财经 作者:贝姐 编辑:老胡 中民投的蹊跷交易 从2018年春天开始,中民投的所有高管们就在全力应付一场棘手的锅盖游戏:努力让资产抛售的交易在债务触发违约之前达成。 上一次,他们幸运地赶在违约之前最后三分钟才匆匆完成兑付,而最近一次,他们似乎失败了:一笔在1月29日即已到期的30亿元PPN至今仍未能全额兑付,构成“技术性违约”。 好在,在工商联的竭力斡旋下,上海市政府也决定出手相助,承诺对此项目给予政策支持。 如今,地方国资控股的绿地集团已决定全盘受让中民投持股过半的最核心资产:价值约三百亿元的上海外滩董家渡金融城项目。 双方在在至少两个月前就已展开了谈判,并签订了独家磋商权类的条款。但是,直到2月12日才签订了一份协议,第二天,也就是在昨天,中民投收到了第一笔资金。 只是,难以解惑的是,这笔交易约定必须在两日内完成工商变更登记。这似乎是不可能完成的任务,因为,在稍早前,中民投持有该项目的绝大多数股权已遭冻结,如果债权人不予支持,交易的程序无法推进。 当然,无论如何,如无变数双方都将会在今明两日公布这笔交易的大致方案。 费尽心机拿下地,完成拆迁填好坑,连教堂都已安置好,如今趟出一条大道了,货值一分没出却拱手相让。若干年后,坐在火炉边和晚辈们谈起这笔交易时,中民投的元老们大概有很多如今无法言说的故事可以讲。 董家渡金融城项目是中民投成立的根基,甚至在这家企业成立之前,董文标先生就是以这个尚未到手的项目去招募投资者,说服他们拿出零零总总或3000万或3亿、凑出3百亿启动了他的帝国梦想。 那时候,董先生还告诉这些投资者:三年就回本。而董家渡地块究竟有多复杂,可以查看《泛海下楼台》。 男人呢,一旦账户里有足以刺激欲望的资金时,大概都会假想自己将成为这世界的王者。那一年,当乐视网的市值到了1500亿时,贾跃亭先生还告诉满屋子的高管:你们想想看,如果满北京都可以跑我们自己造的车该有多好。 只是,比贾先生幸运一些,董文标先生还可以挥袖离去,顺便还带走了一帮兄弟。 经此一役,中民投还远不能说已经彻底摆脱危险地带。仅在2019年,他们还需要为至少400亿元必须到期偿还的负债找到“下一个锅盖”,而未来的很多年,他们的高官们都不得不面对利润低于利息的窘境。 政府的支持、宏大的雄心以及最高级的信用评级,时至今日,中民投依然还拥有这一切。 至于危机为何出现,大概要归咎于这届投资者们,他们应该洗个冷水澡,照照镜子问问自己:作为全球第二大债券市场的踊跃参与者,怎么就没有把自己的钱包盯好了?[详情]

危机中的中民投 缘何滑向激进投资的深渊?
危机中的中民投 缘何滑向激进投资的深渊?

  来源:财经冷眼   文:山顶洞人 一场大雪,笼罩了北国大地,银装素裹,分外妖娆。 被压断的树枝,横七竖八的躺在路边,惋惜之余,没有人意识到,正是最后一片雪花的飘落,构成了不可承受的生命之重。 同样没有料到的,还有中民投。 资金链告急、债券违约、抛售资产断臂求生的消息这几天甚嚣尘上,资产规模高达3000亿的民企航母,此刻正游弋在暗礁密布、巨浪滔天的汪洋之上。 头顶“中国”字号的民企联合航母,缘何走到这步田地? 山顶洞人在财经圈混迹多年,对于债券违约早已司空见惯,东北特钢、永泰能源、东方园林、雏鹰农牧……,一颗颗地雷的爆炸,早就帮山顶洞人磨练出了强大的内心,任你地雷爆炸,我自淡然吃瓜。 但中民投的危机,还是带给山顶洞人巨大的震撼:65家民营股东的强大阵容、脱胎于民生银行的金牌管理团队、现代公司治理体系、在国内投资界的显赫地位,所有这些曾经的光环,都没有能够阻止中民投滑向激进投资的深渊,更没有在危机爆发的时候发挥白衣骑士火线驰援的作用,任由危机不断发酵,直至爆发。 山顶洞人不明白,如果说永泰能源等债券违约与创始人的冒进有关,中民投集结的股东大佬和管理团队,可都是中国民营企业界的翘楚,很多还是历经牛熊的标杆式企业家,为什么会在事关企业生死存亡的大问题上集体眼盲呢? 山顶洞人想破了脑袋,可能的解释是中国的公司治理仍然是有缺陷的,还是喜欢一团和气,缺乏踩刹车、讲真话、投反对票的决策环境。 我相信,中民投发展过程中激进投资、期限错配等问题,股东和公司内部肯定是有反对意见等预警信号的,但这些预警信号都被忽视或掩盖了,导致航母高速驶入了暗礁。 危机的爆发,不是毫无预兆,而是问题不断堆积演化的结果。企业的问题,股东和员工也都看在眼里,但都被选择性或无意识性过滤,难以在最高决策层面充分讨论。长此以往,股东代表、员工都被动性的变成了只对上级负责、而对企业发展漠不关心的木偶,或者是用脚投标果断弃船的自利人士,结果可想而知。 培养理直气壮讲真话、宽容大度听反对意见的环境,仍然任重而道远,但这种氛围的形成,或许将有助于提高企业决策的科学性,帮助中民投等航母型企业行稳致远而非折戟沉沙。 后人哀之而不鉴之,亦使后人而复哀后人也,希望中民投的危机不再重演,中国企业的未来更加稳健光明。[详情]

地王项目成烫手山芋 中民投卖上海董家渡求自保
地王项目成烫手山芋 中民投卖上海董家渡求自保

  图@视觉中国 作者|市界 熊颖 编辑|山海关 中民投手中曾经的上海地王董家渡项目,2月13日“改名换姓”。 2014年11月,中民投联合外滩投资、佳渡置业以248.5亿元拿下董家渡地块,当时有媒体称赞中民投的这一地产首秀是“一笔铁定赚钱的买卖”;四年多后,2019年2月13日持有董家渡地块的中民外滩工商信息发生变更。其中,中民投及其附属公司佳渡置业退出,取而代之的是绿地地产。 股权变更后,绿地地产、安信信托、上海外滩分别持有中民外滩50%股权、45%股权、5%股权。 2月14日晚,绿地控股发布公告,全资子公司绿地地产收购中民投董家渡项目50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格共计121亿元。而截至2018年12月31日,标的公司总资产453.16亿元,总负债352.98亿元,净资产100.18亿元。 绿地控股表示,本次收购项目位于上海市黄浦区核心区域,占地面积 12.67 万平方米,总建筑面积 119.9 万平方米,地理位置优越,综合条件好。本次收购有利于公司增加一线城市的优质土地储备,增强房地产主业的综合竞争能力。 值得一提的是,一个月前,上海董家渡的另一地块也被转手。2019年1月,融创以125.5亿元打包拿下了泛海系位于北京、上海的黄金地段项目, 其中位于外滩核心区域,紧邻黄浦江、豫园的上海董家渡项目占地面积,约为12.03万平方米,总建筑面积约为 62.8万平方米。 原本中民投对地产领域寄予众望,旗下金融地产业务平台中民嘉业将自己定位成“争取三年成型、五年上市、十年成为中国该领域的佼佼者”。 2015年4月份,中民嘉业旗下嘉闻投资以45亿元取得阳光城18.27%股权,成为第一大股东;同年12月,中民嘉业又以12.5亿元买入上置集团60.7%股权,成为控股股东;2016年11月,中民嘉业子公司嘉佑投资以30.14亿港元收购了亿达中国53%的股份。市界梳理发现,现在中民嘉业仍然对以上三家上市公司保有控股权。 对于中民投来说,出手上海地王这块自己手中最值钱资产或为不得已之举。中民投2018年三季报显示,截至2018年9月30日,中民投总负债2327.92亿元,总资产3108.64亿元,资产负债率74.89%。此外中民投短期借款398.45亿元,一年到期的非流动负债429.76亿元。 当前中民投遭遇流动性危机。春节后首个交易日,中民投旗下债券价格异常波动,“17中民G1”大跌27.85%。 楼市黄金期过去,地王从“香饽饽”变为“烫手山芋”。置地通董事长李强也告诉市界:“高价地王占用大量自有资金是重要原因。” 而针对现金流紧张质疑的回应中,中民投总裁吕本献对媒体表示,很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。“中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。”[详情]

中民投挥别压舱石 绿地121亿接盘董家渡项目
中民投挥别压舱石 绿地121亿接盘董家渡项目

  证券时报记者 王一鸣 近日,随着30亿元“16民生投资PPN”出现技术性违约以及旗下“17中民G1”连续暴跌等事件的发生,民企巨舰——中民投面临的流动性压力被摆上了台面。为应对债务困局,此前盛传的中民投将处置上海董家渡的地王项目成真——接盘者为绿地集团。 2月14日,证券时报·e公司记者查询工商信息确认,中民外滩房地产开发有限公司(以下简称中民外滩)已于2月13日出现股东变更。 其中,中民投、上海佳渡置业有限公司(以下简称佳渡置业)退出,绿地地产集团有限公司(以下简称绿地地产集团)成为新增股东。在此次转让前,中民投和佳渡置业分别尚持有49%和1%(合计50%)的中民外滩股权,后者的核心资产则是价值达数百亿元的董家渡13、15地块。 需要指出的是,上海佳渡置业为中民投孙公司,绿地地产集团为绿地控股全资子公司。同时,中民外滩房地产法人代表亦已由凃国兵变更为绿地集团高管徐荣璞。 当日晚间,绿地控股发布的公告确认了上述交易,并披露了交易价格共计121亿元。 对此,中民投官方对外界回应称“退出董家渡项目”属于战略转型的部署。 绿地控股董事长、总裁张玉良则表示,绿地将充分发挥在开发能力、产业资源、区域布局等方面的综合优势,集全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。 曾为中民投 “压舱石”项目 时间回溯至2014年11月,中民投曾联合上海外滩投资、中民嘉业控制的上海佳渡置业,斥资248.5亿元拿下了董家渡地王——13、15地块。 这一价格在当时刷新了2013年徐家汇中心项目创造的纪录,成为了新地王,该地块也一直被视作这艘民企巨舰的“压舱石”。时任中民投董事长的董文标曾宣称:248亿拍下的上海董家渡13、15地块,三四年就能回本。 地处上海南外滩的董家渡,位于黄浦区目前全力建设的外滩金融聚集延伸带。外界形容其地理位置的优越性:董家渡与陆家嘴、黄浦江一起,共同构成了奇妙的上海太极图。 中民投官网还专设了“董家渡金融城”页面,对外介绍这一王牌项目为,董家渡将成为外滩金融集聚带的三个重要节点之一。 董家渡项目的开发公司即中民外滩。初期,中民投持有中民外滩85%、上海佳渡置业持有10%、国资背景的上海外滩投资持有5%。 根据项目原有规划,董家渡项目总建筑面积113.9万,总投资逾600亿,将融汇地标建筑群及国际办公与生活环境,办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼,商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街,另有超高层五星级酒店及8幢住宅楼。项目有1.8万平方米中央绿地广场、历史保护建筑、滨江文化休闲空间等文化功能配套。 但到了2017年,中民投已将自身持有的36%、上海佳渡置业持有的9%(合计45%股权)转让给安信信托,中民投持股下降至49%,上海佳渡置业持股下降至1%;此后,安信信托发行系列信托产品共募资240亿以受让该45%股权。 “在2017年,我们就已经出售45%的董家渡股权。可以这么理解:中民投是资源整合者、平台运营者,而不是产业经营者;作为投资集团,我们的属性是发现价值、提升价值或实现价值。”中民投14日在对外界回应时表示。 事实上,对于身处债务困局中的中民投来说,出售这一“压舱石”项目或属无奈之举。 现技术性违约 成立于2014年8月21日的中民投,为经国务院批准,由全国工商联发起,59家行业领先企业联合设立,注册资本高达500亿元,是唯一一家带有“国字头”背景的民营投资公司。截至2018年4月30日,中民投共有64位股东,实收资本401.46亿元。 中民投发展迅速,短短4年间,其总资产从最初的300多亿到3000多亿;与此同时,债务规模俱增至2328亿元。 风险亦随之而来,猪年首个交易日,中民投旗下的一只债券“17中民G1”暴跌27.85%,交易金额创下新高2513万元。春节前,该债券已遭遇连续大跌,2019年至今,“17中民G1”的二级市场价格跌幅近乎六成。随后中民投申请在上交所发行的公司全部债券(“17 中民 G1”、“18 中民 G1”、“18 中民 G2”)自2月12日起暂停竞价系统交易。 事实上,从2018年下半年开始,中民投已数度传出资金紧张。并且,1月29日到期的30亿规模的“16民生投资PPN001”债券出现技术性违约,十多日来始终未完成兑付。2月14日,则有消息传出该债券兑付完毕,对此,中民投方面向证券时报·e公司记者回应“仍需确认”;截至发稿,中民投尚未给予明确回复。 在短期流动性告急之际,便出现了寻求出售董家渡项目的一幕。 自出现债务困局以来,中民投还有多少债务,未来将如何处置均为市场关注焦点。 据上海清算所披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集说明书》,中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较大。 截至2018年9月末,其负债总额为2327.92亿元。其中,近三年及2018年三季度末流动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。截至2018年9月末,公司短期借款为398.45亿元,其他应付款为214.11亿元,一年内到期的非流动负债为429.76亿元,面临较大的短期偿债压力。 中民投给出的数据显示,截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿,净资产781亿,负债率74.9%,部分为并购形成的被动负债。2018年中民投共偿还到期债务800多亿,已减少银行贷款和债券共计244亿元。 正引入战略投资者 在2月14日的回应中,中民投介绍,该公司以产业为基础、以金融为支撑,整体业务正经历从初创发展到转型提升的关键时期。 目前,中民投形成的资产重点集中在三大板块:一是新能源、社区生活服务、装配式建筑、通用航空、大健康等产业板块;二是租赁、保险、资管等类金融板块;三是地产板块。 不过,对于地产板块,中民投解释称,本没有布局地产的初衷,由于董家渡项目而进入地产行业。自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。这加大了公司的被动负债,使整体负债规模显著上升。 “很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。更重要的是,中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。我们有信心能解决当前的流动性困难。”中民投在回应中如是说。 据证券时报·e公司记者了解,除了卖地筹集资金,中民投在春节后的第一个工作日还宣布,现任正大集团副董事长的杨小平,正式出任中民投董事局联席主席。 中民投认为,杨小平常年任国际大型企业高管,拥有丰富的企业管理和投资并购经验。 目前,对引入新的战投等事项已提上日程。“我们正在与国内、国外的意向战略投资者沟通推进中,近期将取得重要进展。引入多方战略投资者后,将进一步优化中民投的资本结构,使中民投获得全新的发展动力,奠定持续发展的基础。”中民投透露。 据介绍,中民投产业板块已陆续进入回报期;在完成引入战略投资者,落实重大股权合作后,中民投将取得全新的发展动力,实现“从高速发展向高质量稳定发展;从传统业态、传统商业模式向新业态、新商业模式;从重资产运营向轻资产管理转变;从重资本投入向重解决方案转变”,并在政府和社会各界的支持下,谋求以创新为核心驱动力的长远发展。[详情]

绿地“入坑”董家渡 张玉良121亿接盘之后的喜与忧
绿地“入坑”董家渡 张玉良121亿接盘之后的喜与忧

  绿地“入坑”董家渡 张玉良121亿接盘之后的喜与忧 在经历泛海、中民投等前车之鉴后,绿地能否顺利吃下这个“烫手山芋”? 观点地产网 图片来源:视觉中国 文|黎倩 62岁的河南人董文标最终败走上海外滩,取而代之的是土生土长的沪系“红顶”商人张玉良。 2月14日晚间,绿地控股公告宣布,绿地集团已正式接手中民投董家渡地王项目50%股权及相应债权,交易对价最终定为121亿元。 最新股权架构中,国资背景的绿地持有董家渡项目50%股权,为第一大股东,安信信托持股45%,同样有国资背景的上海外滩投资持股5%。 对此,绿地表示,通过此次收购,公司将主导开发标的公司主要资产,负责标的公司主要日常经营事项。不过,由于标的公司属于合营项目,因此不纳入合并报表范围内。 从今年1月曝出资金危机到交易落地,“缺钱”的中民投一直急于寻求意向买家。有知情人士透露,最早的框架协议签订于春节之前,只是一直在商谈包括交易对价在内的交易细节。 如此短时间内确定对价超120亿的交易,中民投对资金的渴求可想而知。中民投总裁吕本献此前透露,中民投正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多方面举措,缓解目前的流动性问题。 据悉,在中民投地产开发板块资产中,除董家渡项目外,2015年收购的上置集团、2016年收购的亿达中国也在计划退出之列。 另一方面,对鲜少参与并购的绿地而言,通过该笔交易获得上海核心区域超百万平方米的优质土地,也是对其上海土储的有力补充。 至此,继年初融创从泛海国际手中接过董家渡12号、14号两宗地块后,如今的董家渡区域已聚集包括绿地、融创、绿城、华润及泛海在内的5家开发商。 作为上海本土最大的房地产企业,绿地所持土地面积最大,是名副其实的董家渡地主。 张玉良接盘之后 董家渡的注脚中,始终不乏“钻石地块”、“金融不夜城”、“重塑上海”等荣耀加身的词汇,但无论是泛海还是中民投,结局总是不那么辉煌。 虽然开发商困难重重,但作为上海整个城市规划中重要的一部分,董家渡同样拥有“大而不能倒”的特征。 有知情人士指出,在中民投曝出流动性问题后,中央和上海层面有相关方曾组成专门的联席会议,预示中民投的问题将会得到妥善解决,董家渡项目也将继续推进。 澎湃新闻透露,此前,恒基、CPPIB(加拿大养老基金投资公司)、龙湖、平安、正大等公司都参与过接手该项目的洽谈,其中恒基、CPPIB等甚至已经报价,且报价高于121亿元。而绿地是近几日才介入,最终在政府部门的协调下,绿地以121亿元价格拿下项目。 不过,在经历泛海、中民投等前车之鉴后,绿地能否顺利吃下这个“烫手山芋”? 首先,就项目本身而言,巨大的体量意味着长期的资金投入,接盘方也会面临着极大的开发难度。 资料显示,该项目用地性质为商住办,占地面积12.67万平方米,容积率5.54,总建筑面积119.9万平方米,其中地上建筑面积为76.2万平方米,地下建筑面积为43.75万平方米。 根据项目原有规划,项目融汇地标建筑群及国际办公与生活环境,办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼,商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街,另有超高层五星级酒店及8幢住宅楼。 商办比例高,且受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%,十年内不得转让,对开发企业的资金将是巨大考验。此前,中民投就曾预计,项目所有地块加起来的总投资额将高达604亿元。 另外,截至2018年12月31日(未经审计),标的公司的总资产453.16亿元,总负债则高达352.98亿元。 绿地控股2018年三季报显示,上市公司资产负债率同比上升至89.31%,一年内到期非流动负债及短期借款亦远高于现金及现金等价物。 与此同时,随着2018年土地市场转冷,绿地也进入加杠杆拿地节奏,2018年1-12月,绿地新增房地产项目118个,权益计容建筑面积约4336.78万平方米,总地价917亿元,较2017年同比翻番。 可以预见的是,随着董家渡项目的启动,绿地还将面临源源不断的资金投入。 不过值得一提的是,作为合营项目,第二大股东安信信托亦持股45%,加上同样有国资背景的上海外滩投资持股5%,不排除会为项目所需资金提供一定支持。 此外,从地块区域来看,虽然紧邻黄浦江,但南外滩地区整体成熟程度远不及南京西路、陆家嘴地区,未来的招商和销售情况也存在一定考验。 不过对绿地而言,拥有多年商办物业和超高层项目操盘经验,在开发上具备一定优势。 对此,张玉良立军令状般表示:“绿地将充分发挥绿地各方面优势,全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。” 绿地上海土储荒 董家渡的明天会如何尚不得而知,但对张玉良显然意义重大,这意味绿地将重回上海城区。 财报显示,截至2018年上半年,在绿地近200个持有待开发的项目中,上海仅有位于宝山、奉贤、崇明的5个项目,待开发土地面积已不足23万平方米,是历史最低点。 作为上海本土房企,绿地也曾在上海“一掷千金”。 2009年9月,绿地以72.45亿元的价格拿下徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块,第二次打破自己当年在上海创造的拿地纪录,成为彼时新晋的总价地王。 另有相关数据显示,2013年时,绿地在上海累计摘得9幅经营性地块,拿地金额超百亿元,是上海土地市场表现最积极的房企。 进入2015年,绿地依旧出手频繁,据观点地产新媒体不完全统计,仅上半年,绿地在上海共拿下了7宗地块,合计总成交价46亿元。 不过,在2015年借壳金丰上市,并组建上海格林兰投资成为绿地最大单一控股股东后,绿地逐渐面临在上海无地可拿的境况。在外界看来,张玉良甚至是被上海“抛弃”。 据观点地产新媒体不完全统计,2016年绿地在上海仅获得5宗地块,2017年仅新增上海奉贤区一宗1.59万平方米的土地,2018年拿下徐汇区一宗租赁地块。 除此以外,绿地几乎消失在上海公开土地市场,取而代之的是万科、融创、中海等外来房企。 与此同时,随着房地产市场的发展,绿地也开始调整拿地策略,更多往二线城市,甚至三四线城市倾斜,土地成本也逐年下降。 据绿地方面透露,以建面计算,2018年,绿地新增土储约36%位于一二线城市及周边直接辐射区域,64%位于三四线城市。以占比超30%的高铁项目为例,基本都是位于类似安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙、江西赣州、湖北咸宁、四川宜宾等三四线城市。 如今,董家渡的交易尘埃落定,绿地不仅获得超百万平方米的土地储备,某种程度上或许更意味着重新获得国资委的信任,但亦是一个全新挑战的开始。 来源:观点地产网 原标题:绿地“入坑”董家渡 张玉良121亿接盘之后的喜与忧 最新更新时间:02/15 10:00 (本文来自于界面)[详情]

中民投所持2000万元上海佳渡置业股权被解除冻结
中民投所持2000万元上海佳渡置业股权被解除冻结

  新浪财经讯 2月15日,根据国家企业信用公示系统,上海金融法院2月13日对中民投所持的上海佳渡置业有限公司2000万元股权解除冻结,此前于2月1日公示冻结。 此外,中民投所持中民外滩房地产开发公司股权也于2月13日被解除冻结。 中民投持有的中民嘉业投资有限公司83.28亿元股权仍处冻结状态,而中民嘉业是中民投开展房地产业务的重要平台之一。 [详情]

中民投失守上海外滩地王项目 曾激进布局地产
中民投失守上海外滩地王项目 曾激进布局地产

   (图片来源:全景视觉) 经济观察网 记者 陈博 尘埃落定。伴随着上海董家渡项目公司中民外滩房地产开发有限公司完成股东变更,这块2014年上海的总价地王迎来新一任接盘者——绿地地产集团有限公司。2月14日,中国民生投资有限公司(以下简称“中民投”)在回复经济观察网时将这一行为定义为“完成了不符合战略转型方向的重要项目退出”。按照中民投的说法,这是有效优化公司产业布局结构和资产负债结构,持续深化落实公司转型战略的重要一步。 中民投诞生于2014年8月21日,成立伊始便被冠以“民营投资航母”。彼时握在中民投手中的几把“金字钥匙”分别是国务院批准、全国工商联牵头发起、59家行业领先企业联合设立和3000亿元的授信。 首任董事局主席董文标曾在当年战略合作协议签署仪式上介绍,中民投的参股股东包括苏宁电器、泛海建设、巨人集团、红豆股份、亿达控股等大名鼎鼎的企业,总资产规模高达万亿元。 早在正式揭牌之时,中民投就将业务版图架构设置为中民新能源、中民钢铁联盟、中民矿产物流、中民嘉业、中民物业、中民国际通航、中民国际、中民投资本、中民欧洲资本九大板块。 中民投最初所构想的,是通过资本投入和杠杆撬动,围绕产业整合和金融全牌照两大特色集聚资源,形成特色鲜明的商业支柱和重点业务板块。其中,按照董文标的规划,中民投成立的头三年以产业整合为主,金融平台的构建是三年之后的发力点。 在产业整合方面,光伏、钢铁与船舶这三个当时产能相对过剩的产业被选为中民投最早的主攻方向。 以光伏行业为例,这是中民投最先“落子”的领域。实操过程中,中民投选择的并非“产能过剩、野蛮生长”的光伏元件制造业,而是尚有大量机会开发的下游光伏发电业。2013年的数据显示,国内光伏发电量仅为87亿千瓦时,占全年总发电量的0.16%,与国外水平相差甚远。时任中民投总裁的李怀珍曾表示,差距代表着还有发展空间,中民投就是要抓住这样的发展空间。 为此,中民投率先在光伏行业斥下巨资。李怀珍在2015年曾透露,中民投计划在宁夏投资建设3GW-5GW光伏发电项目,总投资达300-500亿元。 不过,去年,《关于2018年光伏发电有关事项的通知》出炉,明确提出光伏发电要“合理把握发展节奏,优化新增建设规模,降低补贴强度”,中民投旗下中民新光有限公司专门从事光伏电站投资及运营工作,原计划借壳山东圣阳电源股份有限公司上市,但最终这一重大资产重组事项遭遇终止。如今,中民投将光伏产业与扶贫开发结合起来,正在打造“光伏+”精准扶贫模式,通过做大规模效应的溢价来扶贫。 如果说,光伏产业是中民投的破题之选,地产则可以看做中民投投资领域的“后起之秀”。一开始,董文标曾公开表示,中民投以后不会做房地产,并且永远不会去盖房子和卖房子。 根据此前中民投公开发行的公司债券募集说明书显示,按照合并报表口径,2014年5月9日-12月31日期间,中民投的营业收入为37.78亿元,主要来自于投资业务和公务机托管业务的收入。 不过,中民投首次涉水地产业务正是在2014年11月18日,以联合体的身份将上述上海董家渡地块收入囊中,耗资248.5亿元。“中民投本没有布局地产的初衷,由于董家渡项目而进入地产行业。”在2月14日的回复中,中民投如是表示。 事实上,当年7月16日,中民投旗下子公司中民嘉业投资有限公司(以下简称“中民嘉业”)在上海黄浦区成立,投资领域就包括金融地产、装配式建筑等。 按照中民投的说法,随后的2015年,部分民营地产企业出现临时性困难,公司出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。 而正式拉开地产投资序幕之后,作为中民投房地产投资的平台,中民嘉业动作频频。2015年的4月,中民嘉业斥资45亿元以非公开方式购买阳光城18.27%的股份,成为阳光城的单一最大股东;同年10月,中民嘉业以14.9亿港元的代价入股香港上市房企上置集团。 中民投官网信息显示,目前中民嘉业已陆续控股上置集团、中民筑友、亿达中国3家香港上市公司;定增阳光城;参股常宝股份,战略投资理工环科;同步管理运营上海外滩董家渡金融城项目。 中民投在海外投资领域同样大力“跑马圈地”。2015年,中民投曾与总部基地(中国)控股集团有限公司在上海签署战略合作投资框架协议,双方宣布投资约10亿英镑(约合97亿元人民币)共同建设英国伦敦新国际金融城。数月之后,中民投方面发布声明称,后续谈判过程中,关于该项目股权比例问题等未能达成双方理想条件,因而无法达成正式合作协议。 时隔一年,中民投通过旗下的上置集团分别斥资8450万英镑(7.5亿元)、3250万英镑(约合2.9亿人民币)收购了伦敦法兴银行总部大楼与伦敦金融城的Cazenove总部大楼。同年12月,上置集团与柬埔寨李永发集团洽谈,拟在金边共同开发中柬友谊城项目。 2017年2月,上置集团宣布收购美国加州三藩市一幅土地80%的实益拥有权益,现金对价为8800万美元。 从2015年增加房地产销售收入之后,2015-2017年,中民投合并报表的营收分别上涨至46.64亿元、195.15亿元、285.60亿元。但中民投同时称,进入地产行业加大了公司的被动负债,使整体负债规模显著提升。 根据中民投2月14日的最新回复,其如今的产业布局将紧跟国家战略,其中与地产行业相关的提法是建设乡镇综合题服务乡村振兴、投资装配式建筑推动供给侧结构性改革。 装配式建筑行业的投资早被列入中民投的计划之中。就在中民投拿下董家渡项目的同一时间,中民投旗下从事智慧建筑整体解决方案的中民筑友科技产业集团(以下简称“中民筑友”)将总部设置到长沙金霞开发区,总投资15亿元。 2016年,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,力争用10年左右时间使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。 而截至2018年10月底,中民筑友已在全国22省48城布局绿色建筑科技园。目前,中民筑友与世茂集团、阳光城、绿地、新城控股、蓝光地产等20多家全国知名品牌房企都开展了业务合作。 中民投总裁吕本献在1月22日参加世界经济论坛期间曾指出,2018年中民投启动全新一轮发展战略升级,其中一大方面就是立足目前的产业资源和应用场景,培育自身独特的商业模式,打造城市社区服务共享平台和乡村振兴服务共享平台。 由此可见,打造城乡二元平台也是中民投未来在地产领域的重要立足点。吕本献说,这个城乡二元平台的建设涵盖了发改委所强调的民生服务、公共服务、城乡基础建设等投资重点领域。 在吕本献的介绍中,有一个投资值得关注——1月18日,中民投旗下社区增值服务提供商和资源整合者中民未来控股集团有限公司(以下简称“中民未来”)与中国经济信息网、涌信资本合作发起成立“中经-智慧社区大数据产业基金”,这个基金将主要聚焦两方面的投资:以中民未来业务为基础的社区物业大数据平台搭建、运营、硬件改造、数据开发应用等;大数据产业链上下游优质企业的孵化。 (本文来自于经济观察网)[详情]

绿地121亿接盘董家渡项目50%股权 中民投战略转型
绿地121亿接盘董家渡项目50%股权 中民投战略转型

  绿地121亿接盘董家渡项目50%股权 中民投启动战略转型   本报记者 唐韶葵 上海报道 导读 知情人士指出,董家渡地块的交易所得121亿,已可以让中民投近期的债务兑付变得安全。 2月14日晚间,绿地(600606.SH,简称“绿地”)发公告称,旗下全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司(简称“中民投”)持有的中民外滩房地产开发有限公司(简称“中民外滩”)50%股权及转让方的全部债权,交易价格共计121亿元。中民外滩主要资产就是董家渡项目。 知情人士透露,在市政府相关部门的协调下,此次交易双方在2月12日、2月13日这两天完成了交易方案。通过此次收购,绿地将主导开发董家渡项目,实现了在上海市中心核心区域重大项目的关键布局。绿地控股董事长、总裁张玉良表示,绿地将充分发挥在开发能力、产业资源、区域布局等方面的综合优势,集全力打造一个国际金融中心的新地标。 通过查询第三方工商信息平台可见,中民外滩法定代表人已于2月13日完成变更,当前的法定代表人为绿地集团总裁助理、绿地事业二部总经理徐荣璞。就在当天晚上,绿地集团事业二部在公众号发布一条稿件,称提前开启2019“奔跑模式”。 此外,记者查询获悉,中民投旗下房地产平台公司中民嘉业投资有限公司83亿股权投资资金仍然显示冻结状态,而上海佳渡置业有限公司2000万股权投资资金与中民外滩49亿股权投资资金均已快速获得解冻。 同样在2月14日,中民投董事长吕本献首度正式对外表态要切割房地产板块业务,包括此前收购的中民筑友、上置集团和亿达中国在内。中民投方面表示,董家渡项目股权出让属于战略转型的部署。早在2017年,中民投就已经出售45%的董家渡股权,这次对董家渡项目的转让和退出,是中民投有效优化公司产业布局结构和资产负债结构,持续深化落实公司转型战略的重要一步。“总体来看,董家渡项目整体盈利退出”。 随着上海南外滩地区的全面开发,一轮又一轮的资金进入上海董家渡板块,华润、绿城、泛海建设、中民投等等资本相继进入,如今,该板块又完成了新一轮资本更替:融创收购泛海建设项目、绿地收购了中民投的金融城项目。 战略投资转型 中民投相关人士对21世纪经济报道记者指出,中民投定位是资源整合者、平台运营者,而不是产业经营者;作为投资集团,中民投的属性是发现价值、提升价值或实现价值。 成立于2014年的中民投,由全国工商联牵头,集结了59个民营企业股东。股东难有话语权,因此高管层决策权较大。知情人士却认为,中民投更像一家紧贴国家政策走向进行战略调整的国企。进入2015年,房地产行情走高,中民投在房地产行业的投资性举动较为频繁:先后砸了45亿入股阳光城,以14.9亿港元收购上置集团72.45%股权;2016年,又以30.14亿港元收购亿达中国53%股权。 公开信息显示,中民投前期主要以资产管理与股权投资业务和公务机托管业务为主,两者的收入在总收入中占比超过85%,分别为60.27%和25.17%。最近两年,保险业务、综合物业销售及管理业务收入、其他收入占比开始提升。2018年上半年,资本管理与股权投资业务收入占比为-2.92%。 随着各项业务的扩张,中民投负债经营程度快速上升,目前已积聚了较大规模的刚性债务。与此同时,中民投未来的并购、投资仍存在持续的融资需求。因此不难理解,中民投再度对外释放信号,“更多的是证明一下其实中民投手里有资产,只要舍得卖债务不是问题”。其实中民投手里还有东西,就是顶着不让打折卖,包括董家渡,原来开价好像是参照安信的150亿,所以僵在那里一直没有出售。 “打折卖资产不见得是坏事,有很多项目投得不好,还不如赶紧把钱回笼认亏再做新项目。”上述知情人士还认为,中民投是一家紧跟政策发展的平台公司,响应国家号召,做的项目都很有政策性。并且紧跟国家战略不断调整公司战略,这从最赚钱的是房地产板块,但现在却要切割可见一斑。又比如此前投资了不少光伏产业,如今剥离房地产板块业务,也符合这一投资逻辑。嘉业股权现在也只有67.26%。 中民投在去年下半年成立了中民乡邻业务板块,由原来分管新能源业务的白保林负责。在其官网首页,有乡村振兴解决方案的详细描述。 以上置集团为例,去年中民投出现资金缺口的时候,上置运营还比较正常,只是新投资的项目变少了。上述知情人士认为,上市公司独立核算的,理论上股东不得干预经营,因此控股股东的退出对上置集团的运营暂无影响。 国内一家评级机构在2018年底的一份评级报告中指出,中民投主要通过金融机构借款和直接债务融资工具弥补资金需求,但短期刚性债务占比大,使其面临较大的流动性管理压力;且在市场流动性未明显宽松的背景下,阶段性融资成本的上升侵蚀了部分盈利。 知情人士透露,2018年中民投内部就有提过剥离房地产业务板块,但后来又不提了,这次是高管第一次公开渠道表态。 去年开始,中民投就对外透露有意剥离房地产板块业务,但由于大部分资产要价过高,一直没卖出去。以董家渡地块为例,中民投在2017年初就开始了退出动作,当时,中民投将手中持有的36%、旗下上海佳渡置业持有的9%,合计45%股权转记到安信信托名下。后来安信信托通过发行信托产品共募资240亿来买下这部分股权。中民投去年以来一直想以150亿总价转让剩下的50%股权,无奈一直找不到“接盘侠”。 上述知情人士指出,董家渡地块的交易所得121亿,已可以让中民投近期的债务兑付变得安全。 绿地“捡漏” 然而,绿地股价并没有大涨,2月14日收盘报6.67元,微涨0.6%。中原地产市场分析师卢文曦分析认为,121亿对绿地而言是不错的交易。这幅土地是2014年底拿下的,但是2015年和2016年上海房价翻倍,土地价格也快速上扬。多名业内人士认为,此次交易对价对绿地有利。 此前不乏多家企业对董家渡项目感兴趣。“绿地速度最快吧,而且上海国资委、金融办等部门参与了协调。”上述知情人士表示,董家渡项目位于上海市黄浦区核心区域、上海外滩金融集聚带的重要位置,该项目用地性质为商住办,占地面积12.67万平方米,容积率5.54,总建筑面积119.9万平方米,其中地上建筑面积为76.2万平方米,地下建筑面积为43.75万平方米。地上建筑面积中,计容建筑面积约70.19万平方米,其中商办57.5558万平方米,住宅12.6342万平方米。由于后期住宅项目完全还没有进入开发周期,绿地的利润空间是可以想像的。 根据项目原有规划,项目融汇地标建筑群及国际办公与生活环境,办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼,商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街,另有超高层五星级酒店及8幢住宅楼。中民投内部人士透露,目前用作销售的商办写字楼已差不多建好,具备销售条件,高层甲级写字楼的商场部分也进入招商阶段。实际上,由于董家渡是最大的旧城改造区域,大部分项目规定动迁工作达到80%以上才可以申办土地使用权证,早期进驻的房企都有较大资金沉淀压力,中民投也面临一样的处境。 截至2018年12月31日,中民外滩总资产453.1628亿元,总负债352.984亿元,净资产约100亿元。本次交易后,中民外滩的股权结构为绿地持股50%,安信信托股份有限公司持股45%,上海外滩投资开发(集团)有限公司持股5%。[详情]

绿地121亿接手中民投董家渡项目 至少5巨头都报过价
绿地121亿接手中民投董家渡项目 至少5巨头都报过价

  绿地121亿接手中民投董家渡项目,至少5家巨头都报过价 澎湃新闻记者 陶宁宁 计思敏 庞静涛 来源:澎湃新闻 2018年8月9日,上海南外滩董家渡地区。 视觉中国 资料图 中民投(中国民生投资有限公司),卖掉了手中最优质的资产之一——上海董家渡13、15号地块(上海市黄浦区“小东门街道616、735街坊”)。 2月14日,上海本地房地产巨头绿地控股(600606.SH)公告,收购中民外滩房地产开发有限公司50%股权及相应债权,交易价格为121亿元。 国家企业信用信息公示系统显示,2019年2月13日,董家渡13、15号地块的开发公司中民外滩房地产开发有限公司股东发生变更。 该公司股东一栏原为:中国民生投资股份有限公司、上海佳渡置业有限公司(中民投孙公司)、上海外滩投资开发(集团)有限公司、安信信托股份有限公司。变更后,中民投和上海佳渡置业退出,股东一栏中新增绿地地产集团有限公司。 此外,法定代表人一栏也发生变更,绿地集团总裁助理、事业二部总经理徐荣璞成为法定代表人。 2月14日,中民投明确表示,中民投与交易对手签署了协议,完成了不符合战略转型方向的重要项目退出。所谓“不符合战略转型方向的重要项目”,指的便是董家渡13、15号地块。中民投方面称,“中民投本没有布局地产的初衷,由于董家渡项目而进入地产行业。” 多家企业都有意接盘,政府协调后绿地介入 董家渡13、15号地块最终由绿地接盘,这一消息刚传出时令市场感到有一些意外。此前,市场传言的该地块意向买家中,并没有绿地。 有知情人士向澎湃新闻透露,在2月12日之前,恒基、CPPIB(加拿大养老基金投资公司)、龙湖、平安、正大等公司都参与过接手该项目的洽谈,其中恒基、CPPIB等甚至已经报价,且报价高于121亿元。而绿地是2月12日才介入,最终在政府部门的协调下,身为国企的绿地以121亿元价格拿下了董家渡13、15号地块。 “绿地在国内许多二线城市都有著名的标杆项目,但作为一家总部在上海的企业,绿地在上海却一直没有核心地块的标杆项目。这一次拿下董家渡地块,对于绿地来说,象征意义或许比经济利益更加重要。” 上海晟世泰平投资管理有限公司董事总经理陈立民评价。 从近年来绿地的拿地策略上来看,其明显更为偏重二线城市、有高铁且人口导入较大的城市及一线城市周边地区,而对于竞争激烈、地价高昂的一线城市地块则鲜有涉足,显得颇为谨慎。 早在2017年年初,绿地控股董事长张玉良在接受澎湃新闻等媒体采访时便明确表示:最好不要做“地王”,应当合理性地拿地,尤其对于房价、地价已不再呈趋势性上涨的城市,拿地要慎之又慎。 不过,绿地显然并没有放弃在一线城市中心区域寻找投资机会。2019年1月,在接受澎湃新闻采访时,张玉良谈及未来企业发展机会是曾表示:“机会一直有,是怎么去发现的问题。” 而如今,中民投转手上海南外滩核心地块,这对于绿地来说,便是一个不错的机会。 “金融属性”的要求让中民投吃了“香饽饽” 董家渡13、15号地块有多好? 它甚至被业内称之为“钻石地块”,言下之意便是比“黄金地块”更为珍稀,它也是上海南外滩地区的核心板块。 公开资料显示,该地块东至中山南路,南至规划东江阴街,西至外仓桥街、南仓街,北至王家码头路(不包含中国人保财险大厦、董家渡天主教堂、董家渡路)。地块出让总面积126740.1平方米,容积率5.54。 在董家渡13、15号地块步入出让流程之后,它便吸引了整个房地产行业的关注。董家渡13、15地块预申请,有多达20家企业参与。然而,最终进入竞拍环节的却只剩下了两家企业。 之所以有诸多企业没有进入竞拍环节,与该地块近乎严苛的出让条件有关。例如,严格规定了各物业形态的建设占比,要求开发企业自持办公楼总体量60%,10年后才能整售等等。 而根据新华网当年对于该地块竞拍一事的报道,为了符合外滩金融集聚带的开发规划与实现金融机构和企业总部聚集的功能定位,同时兼顾对整个地区长远发展的贡献和支撑作用,在董家渡13、15号地块的出让中,上海黄浦区政府采取的是“带规划附加图则”整体出让的方式,受让人对地块整体受让,并严格按照规划要求统一开发。因此,对企业的除了要有一定的资金实力、懂房地产开发之外,甚至还要强调企业有一定的“金融属性”。 显然,“金融属性”这一特定要求,把一众对于该地块垂涎欲滴的传统房地产企业统统挡在了门外,这也让中民投的胜出如同早已写好的剧本一般,没有悬念。 中民投成为了仅有的两家竞拍者之一。令人玩味的是,另一位竞拍者是泛海控股集团(泛海控股)。而泛海控股正是中民投的股东之一。 “兄弟”同台,似乎注定董家渡13、15号地块的最后竞争并不会激烈。 果不其然,2014年11月8日,董家渡13、15号地块的现场竞价环节仅仅持续了短短一分钟,仅有两次出价。 中民投、上海外滩投资开发(集团)有限公司和上海佳渡置业有限公司组成的联合体以248.5亿元轻松摘得了这一万众瞩目的“钻石地块”。成交价格在起始价格基础上仅上浮5000万元,溢价率0.2%,楼板价35392元/平。 虽然,248.5亿元的价格已经刷新了当时上海市总价“地王”的纪录,即便到了今天它仍能排上国内土地总价排行榜的第三名,但业内依然仍为董家渡13、15号地块的价值不止这些。 此前,业内对于该地块的普遍估值在300亿元,而当时,该地块周边的高端住宅销售价已经高达10万元/平方米左右。 也就是说,中民投以低于市场预期50亿元的价格吃下了董家渡13、15号地块这个“香饽饽”。 另一值得注意之处在于,此前,上海市规土部门曾3次修改董家渡13、15号地块的规划。2013年初的“第一版”规划要求13、15号地块中的居住比例不超过15%;2014年2月的“第二版”规划限定董家渡路两侧的两幢高层塔楼最高不超过240米。但最新版的规划已将居住比例上调至18%,最高建筑物的限高提也升为300米。 可见,项目规划已经为开发企业做了一些“让步”。 四年半后,董家渡项目低于买入价抛售 彼时的中民投意气风发。 2014年8月21日,由全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立的中国民生投资有限公司在上海举行揭牌仪式。仅仅不到三个月后,中民投便完成了其在房地产投资领域的首秀,拿下上海的“钻石地块”,可谓一鸣惊人。 中民投无疑对于董家渡地块也是极度看好的,时任中民投董事长的董文标曾宣称,三四年就能回本。 但对于董家渡地块被中民投摘得一事,当时,业内却并非一边倒得看好。 《国际金融报》曾援引专家观点称,尽管59家股东的强大背景以及投资平台的属性为中民投带来了得天独厚的募资优势,但其10年成为房地产佼佼者的野心还将受到业务配置是否合理、开发能力是否达标、运营团队是否给力等多重考验。并称,“民间投资总是投房地产不是一个很好的取向。” 这一类质疑之声在中民投华丽登陆房地产界的大背景下并非是主流,但如今看来,却是一语成谶。 如今的中民投,已然面临着巨大的债务压力。 根据上海清算所披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集说明书》,中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较大。截至2018年9月末,其负债总额为2327.92亿元。其中,近三年及2018年三季度末流动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。 2019年2月11日,有消息称,中民投持有的近乎全部中民嘉业投资有限公司(下称中民嘉业)股权(832857.14万元)被上海金融法院冻结3年。 对于负债压力的原因,2019年2月14日,中民投方面向澎湃新闻透露,在租赁、保险、资管等类金融板块方面,2017年下半年以来,融资日益困难,业务开展受阻,加之融资成本不断提高,挤压了利润空间,造成投资收益大幅萎缩; 而在地产板块方面,自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。这加大了中民投的被动负债,使整体负债规模显著上升。 总之,中民投没钱了! 迫在眉睫的负债压力之下,中民投低价抛售了董家渡13、15号地块。尽管它是中民投旗下最优质的资产、尽管谁都知道这是一只“会下金蛋的鸡”。 四年半前总共花了248.5亿元拍地,此后国内地产市场经历了一波大牛市,但如今董家渡13、15号地块50%的股权却只卖了121亿元,价格甚至还比不上四年半之前。 事实上,在一年半前,中民投已经将原本持有的该项目45%的股权转让给了安信信托,当时的价格也远远高于现在。 按照中民投董家渡项目开发公司中民外滩房地产开发有限公司最初的持股比例,中民投持股85%、上海佳渡置业持股10%,上海外滩投资持股5%。 工商资料显示,2017年6月,中民投将持有的36%、旗下上海佳渡置业持有的9%(合计45%股权)转让给安信信托。至此,中民投及其控股子公司佳渡置业持有项目公司50%股份,安信信托持股45%,上海外滩投资持股5%不变。 安信信托此后发行系列信托产品共募资240亿元以受让这45%股权。而如今,绿地花了121亿元就买下了项目50%的股权。 当年“座上宾”如今成了“烫手山芋” 尚不知中民投是否能够通过卖掉董家渡13、15号地块转危为安,但此番波折对于整个董家渡地区来说,却是命途多舛。 2015年12月18日,董家渡13、15号地块举行了开工仪式,启动工程建设,原计划在2021年5年全部竣工。 但开工仅一年半后,中民投便开始转让开发公司股权,如今更是干脆卖掉了这个项目。 令人唏嘘的是,董家渡地区命运波折的不止是董家渡13、15号地块。 就在2019年1月21日,融创中国(01918.HK)发布公告透露,买下了位于上海黄浦区董家渡的一个项目,即董家渡10号、12号、14号地块。该项目占地面积约为12.03万平方米,总建筑面积约为62.8万平方米,主要用作住宅及商业开发,目前大部分尚未建设。 卖出这块地的正是曾与中民投一起参与董家渡13、14号地块竞拍的泛海控股。 不同于中民投在拿下地块后一年便启动开发,泛海则曾被质疑开发风格偏重“囤地”。早在2002年,泛海控股便以等同于零成本的价格获取董家渡10号、12号、14号三块南外滩核心区域,但要求其承担其拆迁费用。 即便拆迁时间长、难度大可以看作是拖延开发进度的一大原因,但时至今日,该项目相当一部分土地还在拆迁中。这距离泛海控股拿下上述地块已经过去长达17年之久,其开发速度可谓“龟速”。 在上海晟世泰平投资管理有限公司董事总经理陈立民看来,当年外滩重点提出要发展外滩金融集聚带,南外滩地区的优质项目选择由具有“金融属性”的企业开发便是基于这一点。但时过境迁,当年的“座上宾”如今却成了一个个“烫手山芋”。 由于泛海、中民投等“金融属性”企业对于董家渡数个地块的开发陷入僵局,这也不免一定程度上拖累了上海核心地区的南外滩的发展脚步。 早在2013年5月,上海黄浦区相关领导在接受《东方早报》采访时曾表示:3年内,南外滩所有的项目都会开工。 时光飞逝,转眼已到了2019年。 规划限制多,区域成熟度不够,或开发仍有考验 “核心地产项目开发具有很大难度,对于房地产企业的实力、团队、经验都有极高要求,从这些方面来说,初涉房地产领域的金融企业远不及经验老道的传统房企。这也是董家渡地区的核心地块开发缓慢,如今又相继被抛售的原因。” 陈立民感叹,如果当初选择由有经验、有实力的房企开发,董家渡地区大概率不会遇到如今的问题。“这或许也是这一次政府出面协调后由绿地这一国企介入的原因。” 不过,陈立民认为,尽管绿地低价拿下了董家渡这一核心地块,但未来的开发、运营依然难度不小。“这个项目开发的限制条件很多,比如要求开发企业自持办公楼总体量60%,10年后才能整售,这意味着开发商不能快速回笼资金。但好在包含一部分住宅项目。” 陈立民称,相比今年1月华润置地拍下的上海静安区南西社区C050401单元115-12地块楼板价达到6.52万元/平方米,绿地此番拿下的董家渡板块楼板价足足低了大约3万元/平方米。不过,董家渡13、15号地块项目虽然具有价格优势,但黄浦区南外滩地区整体成熟程度远不及静安区的南京西路地区,绿地未来对于该项目的开发依然具有考验。 中原地产首席分析师张大伟则对于绿地介入董家渡13、15号地块的评价更为乐观。张大伟说,对于房地产企业来说,接盘董家渡项目很正常,它属于优质土地,相比之前部分企业获得的毛地,董家渡项目开发难度小、市场预期高。“而且百亿级的股权变动,对绿地等龙头房企压力有限。” 至于绿地是否会继续接手安信信托手中董家渡项目45%的股权? 陈立民分析,当前房地产企业同样普遍存在资金压力,即便如绿地这样的大型房企资金也并不充裕,“如果能用杠杆为什么不用,绿地未必会真金白银地去买下安信手里那部分股权。” (本文来自于澎湃新闻)[详情]

中民投回应流动性压力:净资产能覆盖债务和利息
中民投回应流动性压力:净资产能覆盖债务和利息

  来源:每日经济新闻 近期,中国民生投资股份有限公司(以下简称“中民投”)遭遇流动性挑战,引发市场关注。 2月14日,面对市场疑问,中民投总裁吕本献回应称,企业的本质就是解决问题、应对挑战。“这是在经济和金融周期发生重大调整背景下,我们经历的第一次真正挑战。但我们不会气馁,将全力以赴从根本上解决问题。” 此外,《每日经济新闻》记者从中民投获悉,中民投与交易对手签署了协议,完成了不符合战略转型方向的重要项目退出。 据透露,中民投正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多方面举措,预计将在较短时间实现重大突破。 资产重点集中在三大板块 吕本献表示,发展带来了收益,也伴随着风险。经过四年多的努力,截至去年三季度,中民投累计实现归母净利润152亿元,纳税102亿元,股东分红81亿元,提供近40万个就业岗位。 回顾梳理当前中民投的业务布局,中民投以产业为基础、以金融为支撑,整体业务正经历从初创发展到转型提升的关键时期。吕本献介绍,目前形成的资产重点集中在三大板块: 一是新能源、社区生活服务、装配式建筑、通用航空、大健康等产业板块。产业板块紧跟国家战略,也符合国家鼓励的产业投资方向。但这些产业回报周期较长,前几年处于培育过程中,对利润和现金流贡献有限。 二是租赁、保险、资管等类金融板块。受市场环境影响,类金融板块有着显著的周期性和波动性特点。2017年下半年以来,融资日益困难,业务开展受阻,加之融资成本不断提高,挤压了利润空间,造成投资收益大幅萎缩; 三是地产板块。中民投本没有布局地产的初衷,由于董家渡项目而进入地产行业。自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。这加大了中民投的被动负债,使整体负债规模显著上升。 退出董家渡项目属于战略转型 吕本献坦言,去年以来,复杂多变的经济形势和相对困难的民企融资环境,给企业的发展带来了挑战。 “前几年,在市场环境较好的情况下,我们确实发展很快,从最初的300多亿到3000多亿总资产规模。面对内外部形势变化,从2017年底,中民投就开始‘双降双提’(即降规模,提质量;降杠杆,提效率),实施战略转型,但外部环境急剧变化,转型的速度及自身应变能力远远跟不上变化的形势,造成了目前的被动局面。” 但事实上,很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。更重要的是,中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。我们有信心能解决当前的流动性困难。 截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿,净资产781亿,负债率74.9%,部分为并购形成的被动负债。2018年,通过努力,中民投共偿还到期债务800多亿,已减少银行贷款和债券共计244亿元。 对于中民投退出董家渡项目传闻,吕本献表示,这属于战略转型的部署。“事实上,早在2017年,我们就已经出售45%的董家渡股权。可以这么理解,中民投是资源整合者、平台运营者,而不是产业经营者;作为投资集团,我们的属性是发现价值、提升价值或实现价值。” 关于中民投引入战略投资者的进展,吕本献称,我们正在与国内、国外的意向战略投资者沟通推进中,近期将取得重要进展。引入多方战略投资者后,将进一步优化中民投的资本结构,使中民投获得全新的发展动力,奠定持续发展的基础。[详情]

中民投开启自救模式:变卖资产 引入战投加整体转型
中民投开启自救模式:变卖资产 引入战投加整体转型

  ⊙记者 黄蕾 金嘉捷 ○编辑 陈羽 中民投——这艘3000亿元资产规模的民企巨舰,眼下面临成立至今的最大挑战。在今年接连遭遇债券价格腰斩、短期偿债压力陡增等变故后,中民投昨日终于发声:正通过加快退出“不符合战略转型方向”的项目及引入战略投资者等多措并举的方式,来解决当前的流动性困难。 “冬天到来,谁都无法置身事外,在这样的大背景下,生存不易,赚钱更不易;重资产运营,重资本投入,转型速度及自身应变能力远远跟不上变化的形势。”这是中民投总裁吕本献在昨日回应媒体时,对造成目前公司所处被动局面所作的主客观原因分析。 转型自救:变卖资产+引入战投 中民投这次自救路径,基本可总结为“三步走”。 第一步,加速退出“不符合战略转型方向”的重要项目,以获得现金流。从上海黄金地块“董家渡项目”中撤出,便是中民投明确变卖的首份优质资产。除变卖黄金地块外,昨日市场还传出,目前中民投拟退出的“不符合战略转型”项目,共包含六大板块,涉及航空融资租赁、健康融资租赁、地产开发、装配式建筑、环保、医院等领域,并涉及多家港股上市公司。 第二步,引入战略投资者,优化资本结构,获取全新发展动力。吕本献透露,目前中民投正与国内外的意向战略投资者沟通推进中,近期将取得重要进展。昨日市场传出,中信集团和正大集团正与其密切接触中。 第三步,从长远发展出发,实现整体转型。从高速发展向高质量稳定发展;从传统业态、传统商业模式向新业态、新商业模式转变,从重资产运营向轻资产管理转变,从重资本投入向重解决方案转变,以创新为核心驱动力。 800亿净资产能否覆盖债务本息? 中民投昨日透露的“三步走”自救路径,旨在向外界释放“有信心、有能力”渡过眼下难关的信号。 2328亿元的总负债,不断攀升的资产负债率,让这艘民企巨舰在前行的路上愈显“吃力”。以至于在面对今年1月29日到期的一笔30亿元PPN时,竟出现了兑付困难的窘境。 数据显示,截至2018年三季度末,中民投资产总规模3109亿元,净资产781亿元,负债率74.9%。其信用评级报告指出,随着各项业务的展开,中民投的负债经营程度快速上升,目前已积聚了较大规模的刚性债务,且未来公司并购、投资仍存在持续的融资需求。 吕本献透露称,通过努力,中民投在2018年共偿还到期债务800多亿元,已减少银行贷款和债券共计244亿元。 但面对2019年的债务,中民投的流动性压力仍然不小。据不完全统计,2019年,中民投还将面临198.05亿元的境内债券到期(兑付或行权)。 吕本献回应称:“事实上,很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。更重要的是,中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。我们有信心能解决当前的流动性困难。” “跑得快”的代价 与时间赛跑,白手起家的国内民企多数奉行这一经营法则,在具体行动时则被诠释为忙圈地、忙圈人。 然而,这次中民投却为“跑得快”付出了代价。成立4年多来,中民投火速利用并购等方式完成了产融跨界版图,目前已横跨三大板块:一是新能源、社区生活服务、装配式建筑、通用航空、大健康等产业板块;二是租赁、保险、资管等类金融板块;三是地产板块。 从其参与的产业项目来看,多数符合国家鼓励的产业投资方向,但回报周期较长,短期对其利润和现金流贡献有限。从其投资的类金融公司来看,则有着显著的周期性和波动性特点。 “在经济环境向好、公司自身资金充足的情况下,在较短时间内以较大资金去投资这些项目,并不会对公司现金流造成压力。但如果遇到经济和金融周期发生重大调整,流动性问题可能就会浮出水面。”一位投行界资深人士分析称。 吕本献对此也作了反思:“前几年,在市场环境较好的情况下,我们确实发展得很快,从最初的300多亿扩张到3000多亿总资产规模。面对内外部形势变化,从2017年底,中民投就开始‘双降双提’(降规模,提质量;降杠杆,提效率),实施战略转型,但外部环境急剧变化,转型速度及自身应变能力远远跟不上变化的形势,造成了目前的被动局面。”[详情]

深度:中民投"断腕" 后续百亿资产处置已在路上
深度:中民投

  来源:叩叩财讯 作者:周嘉薇 导读:为了应对这一笔笔即将到期的巨额负债,缓解中民投资金问题,中民投内部正拟再分拆出售一大批资产。这批拟出售的资产共有六大类,分别涉及环保、航空、健康医疗、租赁、建筑和房地产开发。粗略计算,这批分拆出售的资产估值应在百亿规模以上。 虽然中民投总裁吕本献对媒体回应说,退出董家渡项目是属于战略转型的部署。但是,外界似乎都更愿意相信,中民投忍痛卖出这块当年其用来“立业”的地王资产,是为了还债。 “这是在中民投几年来,过得最惶惶的一个春节。”一位中民投的中层人士对叩叩财讯坦言,而他的这种担忧实际上早在2018年下半年就已经渐渐隐现。 在经历了2015年-2017年的疯狂盲目扩张后,2018年之后,中民投迎来了债券和信贷的密集偿还期。 “内部人士大多比较清楚,前些年中民投通过信贷和发债等方式手握巨额资金,四处投资,但产生的投资收益却与之不成正比。要继续盘活中民投的整个资金链条,除了处置资产,便是要继续借新还旧。”上述中层人士表示,其对于中民投的2018年所面临的困局,虽然早有预期,但结果却比想象中更为严重。 让这位中层人士第一次感到局势“紧迫”的时间点,是中民投在去年7月底的一次发债。 斯时,中民投计划发行一期规模为15亿的超短融,结果差一点重演东方园林在几个月前的发债惨剧,东方园林在去年5月计划发行10亿债券最终仅获得5000万认购。而中民投则是在缺口达10亿的紧急情况下,在债券行权日的当日凌晨才通过各种方式借款凑足。 “虽然是虚惊一场,但却已经隐隐让人感觉到了中民投债务压顶带来的压力,因为这一笔15亿的短融就是用来规归还当时即将到期的一笔公司债和几笔银行贷款的。”上述中层人士回忆道。 随后,2018年10月,原中民投董事长董文标正式辞职,一大批中民投高管随之换血。 三个月后的2019年1月29日,中民投一笔30亿规模的“16民生投资PPN001”债券到期,因超时还款,其构成技术性违约,这犹如一记惊雷,正式撕开了中民投表面那层繁花着锦的袍子,露出了一地的“虱子”。 在此之前,外界不会想到,当年口衔金汤匙而生的中民投,竟然会与差点成了资本“老赖”。 1)疯狂的代价 中民投正在为其前几年疯狂盲目的投资战略和缺乏内控的管理机制付出承重的代价。 2015年至2017年是中民投飞(疯)速(狂)发(扩)展(张)的时期。 据公开数据显示,这三年期间,中民投的总资产分别为1470.17亿元、2724.70亿元、3061.13亿元,实现了三级跳;营业收入分别为46.64亿元、195.15亿元、286亿元,也同样增长迅猛;但蹊跷的是,净利润却并未出现较大的增长,甚至一度还曾出现大幅下滑,分别为46.41亿元、36.76亿元、55.64亿元。 成立于2014年的中民投,虽然近几年名声在外,但在真正的投资圈中,近两年渐渐地已经并不入主流之中。 “他们开展的业务也一直觉得神神秘秘的,他们具体负责投资的团队大多数人都不是圈里的资深人士,这几年来,在很多大型的圈内场合,基本上也很难碰到他们的人。”沪上一位在投资圈侵淫数年的大佬级在中民投出现债券违约事件后,感叹道。 叩叩财讯采访了数位投资界资深人士与来自于中民投内部人士,其大多数认为中民投走到如今地步,原因复杂,但外部投资战略眼光的失误和内控管理机制的混乱,则是造成中民投高开低走,打烂了“一手好牌”的主要原由。 与日前大多数陷入债券违约风波的民企类似,于外部而言,中民投折戟在前几年的“大举扩张”却遭遇投资标的行业的景气困境。 中民投外部投资的铩羽,主要败走在新能源领域的光伏产业,这也是中民投从成立以来一直重点关注和投资的对象。 “中民投将争取在五年内投资1500亿元,实现累计光伏装机容量20GW,实现光伏全产业龙头目标。”这是中民投成立之初,时任中民投总裁李怀珍为其画下的宏伟蓝图。 然而,光伏行业在十年前经历了一番火热后,豪赌景气周期和国家政策的中民投至今未等来行业的再次火热,已砸出的上百亿资金,则成为了一笔又一笔鸡肋的“烂账”。 已经意识到早前战略部署投资危机的中民投,在2018年也加快了对此前光伏产业布局的资本化脚步。 2018年2月,专业从事电池类新能源系统集成产品制造的圣阳股份发布公告称,拟通过发行股份及支付现金相结合的方式购买中民新光的100%股权。 中民投旗下,新能源领域专业投资平台为中民新能投资集团(下称“中民新能”),其投运的31座光伏电站累计发电21.5亿千瓦时。而中民新光为中民新能旗下企业。公开信息显示,中民新光为中民新能“新能源板块”分布式业务统筹平台,以“中民新能进万家”战略为引领,推动清洁能源进万家。 但两个月后,圣阳股份表示,“由于本次重大资产重组方案中涉及的标的公司资产状况比较复杂,上市公司认为目前收购标的公司的条件尚不成熟。”于是,中民投光伏业务的首次冲击上市宣告失败。 仅仅6个月后,在内部资金压力的迫使下,中民投光伏业务继续向上市发起第二次冲锋。 2018年11月12日晚,同样是圣阳股份,对外披露重组方案,拟作价12.33亿元收购中民新能宁夏同心有限公司(下称“新能同心”)100%股权。 新能同心则为中民新能旗下另一家从事光伏电站的投资开发、运营、电力销售的子公司。 目前这一重大资产重组案还在推进之中,而此次中民投所爆发出来的资金困局,显然也给该次重组的前景蒙上了一层厚重的阴影。 说到中民投的内部管理机制的混乱,一位在2016年-2017年曾在中民投内部工作的相关人士在回忆起他的这段工作经历时坦言:“当时的氛围弥漫着一种盲目的热情,内部好大喜功,集团内派系多关系户多各业务板块缺乏协同。 “内部很多人假公济私,中饱私囊,加上由于其复杂的内部股权结构和人事安排,使得高层之间派系重生,且相互不服,一些投资团队的负责人又是董文标当年在民生银行中的亲信,而董文彪的风格又秉持‘重赏勇夫’,以高业绩激励大干快上,于是出现了很多激励机制与约束机制不匹配的漏洞。”另一位曾在中民投中担任过较高层级职务的人士深刻反思道。 于是“大跃进”似的项目,内部利益输送,甚至是“损公肥私”的行为,在近年的中民投中屡见不鲜。这些,则或许可以从一些故事与传言中可得以窥见一斑。 上述曾在中民投工作的有关人士谈及自己在中民投时经历的一起收购案例称,2015年中民投收购的香港上市地产公司上置集团(1207.HK),两年后,通过上置集团在英国两个写字楼项目和美国一个住宅开发项目。当时去参加经验分享会,去了之后发现是花钱买完东西后在开庆功表彰大会,“投资团队之前并没有过收购或资产管理经验,殊不知中资境外投资地产项目都是坑,更不要说是需要开发或改造的项目了。” 中民投内部也传言称,当时收购上置集团时基本未有做尽调,仅两天就拍板决定买了。但尤其上置集团原本的资产中相对优质的资产逐步出售股权卖掉,新收购的民生银行资产包还未退出,期间上置集团的股价从2016年的0.45一直到2019年1月的0.12。 在2015年期间,中民投在二级市场上参与了大量定增,其中大部分被严重套牢。但这些对应的投资团队却通过一些券商的资产包接盘进行回倒的方式,利用中民投内部的管理缺陷,将其中大量的利润进行了账面兑现,已经获得了高额的业绩奖励。 此外,在国内财经圈里还流传着一个未经证实的传闻,称中民投专门雇佣了一家名不见经传的小型财经公关公司,作为唯一的客户,中民投每年给与其的公关费用大上千万之巨,而这家公关公司的女老板或与中民投中某位高管关系特殊。 正因如此,或许就足以解释缘何中民投近年来虽然总资产和营收增长迅猛,但业绩却一直未有起色。 2)断腕求存 “在此时爆出的中民投债券违约案,在一定程度上对中民投或并不仅仅只是坏事,一记警钟的敲响,如果管理层能以此为戒,整治顽苛,亡羊补牢,尚未不晚。”上述曾在中民投中担任过较高层级职务的人士坦承,成立已经近5年的中民投,需要停下来仔细想想内部程序与未来规划。 对于当年中民投的成立初衷,外界至今尚各有揣测。 更早些时候,曾有消息称中民投的定位实质上是将成为民生银行的控股平台。但该说法其后遭到中民投方面否认,称虽然管理层和业务团队大多来自民生银行,但其与民生银行两者之间将是平行业务。 但一位接近董文彪的知情人士向叩叩财讯透露,董文彪设立中民投的初衷的确是试图以中民投为平台直接或间接把控民生银行。 在离职民生银行设立中民投时,董文彪已经连续担任了三届民生银行董事长一职,而按照民生银行的公司章程,董事长任期最多不能超过三届。 然而,随着时间的推进,一些事物,包括政商环境和金融体制秩序,在外部和内部皆起了一些微妙的变化,中民投与民生银行之间也渐行渐远,与董文彪最初的想法有了较大出入。 “摊子铺得太大,内外的有关软硬条件都已经不足以支撑起这个局面时,就需要整合和取舍。一方面整合互补一些平台,减少资源内耗,另一方面应该消减出售一些布局,这样一来可以获得资金的回笼,以解燃眉之急,二来轻装上阵才能走得更远。”上述沪上在投资圈侵淫数年的大佬级人物认为。 据公开数据显示,截至到2018年9月末,中民投短期借款近400亿,其他应付款超过200亿,一年内到期的非流动负债为430亿。 目前,债务压顶的中民投,无论是主动还是被动,都已经开始做出“取舍”的打算,而在日前刚刚转让的董家渡项目,便是其出售资产的第一步。 据叩叩财讯获悉,为了应对这一笔笔即将到期的巨额负债,缓解中民投资金问题,中民投内部正拟再分拆出售一大批资产。 这批拟出售的资产共有六大类,分别涉及环保、航空、健康医疗、租赁、建筑和房地产开发。其中或包括十家医院资产、两家独立在港上市的房地产投资与开发企业,此外,在去年10月涉案印尼空难的中民投航空融资租赁公司的控制权也在出售的名单之中,另一家以健康产业为主的融资租赁公司也欲被中民投出手。 粗略计算,这批分拆资产估值应在百亿规模以上。 除了出售资产,中民投方面也承认欲引入战投。 “我们正在与国内、国外的意向战略投资者沟通推进中,近期将取得重要进展。引入多方战略投资者后,将进一步优化中民投的资本结构,使中民投获得全新的发展动力,奠定持续发展的基础。”2019年2月14日,处于舆论风暴中心的中民投对外公开回应。 中民投的此劫是否能安然度过?又有哪些资本大佬或集团将成为解救中民投于危机的白马骑士?中民投这艘顶着中国首家“中字头”民营投资公司的资本巨轮将驶向何方?我们也在等待着答案的揭晓。[详情]

中民投上海地王解冻后即刻甩卖 绿地接盘将偏重回款
中民投上海地王解冻后即刻甩卖 绿地接盘将偏重回款

  中民投上海地王解冻后即刻甩卖 绿地接盘将偏重回款 ■本报记者 王丽新  昨日,中民投出让上海董家渡地块的消息得到证实。据最新工商资料显示,绿地集团已正式接手中民投旗下董家渡项目,并于2月13日完成了股权变更。 “董家渡是黄浦江沿线核心地段,但项目商办比例很高,前期投入成本非常高,仅地价就200多亿元,总体投入要达到600亿元左右,对中民投来说,若资金周转不开,影响很大。”同策咨询研究中心总监张宏伟向《证券日报》记者表示,接盘者绿地对区域市场比较了解,近乎一半地产投入都是商办资产,会投入很多精力去盘活,预计将会偏重以加快回款的售卖方式去操盘。 解冻后即刻甩卖 有公开资料这样描述董家渡,在上海的发展历史上,董家渡是上海开埠后繁华城区之一,位于浦西老城厢和南外滩之间,叫“上海的发源地”。 华润、泛海、绿城和融创等房企都曾觊觎,17年间,有的留下了,有的撤离了。 5年前的2014年11月份,中民投成立的第一年,就联合上海外滩投资、中民嘉业控制的上海佳渡置业,以248.5亿元的价格拿下了董家渡地王——13号、15号地块。按照规划,董家渡项目总建筑面积113.9万平方米,总投资逾600亿元,计划在2021年竣工。 2015年,绿城黄浦湾叫价25万元/平方米、华润九里苑叫价20万元/平方米,彼时,董家渡项目无疑是中民投最优质的资产之一。 几年时间,中民投从一家300多亿元资产迅速发展到3000多亿元总资产规模的公司。但随着经济环境的变化,当冬天到来时,中民投开始力不从心。拿下上海地王3年多后,中民投开始为董家渡项目引入合作者,2017年,出售了董家渡项目45%的股权。此后,中民投再想为这个巨无霸项目引入接盘者时,来自上海金融法院的股权司法冻结,宣告卖盘计划的暂时遇阻。 公开资料显示,部分股权冻结的公示从2019年2月1日起开始,没过多久,这部分股权即显示为解除冻结状态。解冻后,该项目可谓即刻出售,2月13日即完成了股权变更。 对此,中民投对外界表示,本次转让属于战略转型的部署。中民投是资源整合者、平台运营者,而不是产业经营者。作为投资集团,属性是发现价值、提升价值或实现价值。但业内认为,中民投是鉴于债务压力不得不放弃该项目。 接盘者绿地将更偏重回款 股权变更后,绿地地产集团持有中民外滩(董家渡项目的开发公司)50%股权,安信信托持有45%、上海外滩投资开发(集团)持有5%。同时,中民外滩的法人也由涂国并变更为徐荣璞,徐荣璞为绿地集团总裁助理、房地产事业二部总经理。高天国、彭心旷、蒋骏、涂国兵等中民投董事,也被钱迄、梁海樑、吴正奎、徐荣璞等来自绿地的高管取代。 “绿地在滨江板块此前有所布局,现有项目多接近开发完毕,区域市场占有率较高,尤其擅长以商办为主的综合体项目开发,董家渡也是以商办为主的综合体项目。”张宏伟向《证券日报》记者表示,但商办项目由于政策限制,不允许分割成小单元出售,未来将以整层及整层以上面积为单位出售,中小企业将不是目标客户群,在经济状况不太好的情况下,出售大宗物业对接盘者考验很大。 在中民投的官网,这样描述董家渡项目,“这一120万平方米的上海金融新地标,将创造外滩地标建筑群及国际级的办公与生活环境,助力上海构建一城一带总体金融格局,成为比肩纽约与伦敦的国际金融中心。” “周边住宅房价每平方米达10万元以上,商办物业出售价每平方米在6万元以上。”张宏伟向记者表示,尽管地段优势明显,但绿地仍会偏重销售加快回款。此外,张宏伟还透露,该项目目前正在施工,部分楼宇已经建到10层以上,但尚未达到正式交付使用的阶段。 张宏伟还称,今年这类收并购案例将会更多,尤其资金压力很大的中小企业将会通过出售项目求生。“很多企业通过各种渠道都没法获得融资后,已经将70%-80%股权质押出去了,包括老板本身的股权都开始拿去质押,这将促使行业内收并购案的增加。”张宏伟进一步透露称,“在增加土地储备方面,很多企业今年都调整了收并购拿项目的金额,甚至提升至投资比例的一半,预计未来大型房企和金融机构将是出资收购的主体。”[详情]

绿地121亿接盘董家渡项目 中民投债务危机暂时解除
绿地121亿接盘董家渡项目 中民投债务危机暂时解除

  绿地地产121亿元接盘董家渡地王项目 中民投债务危机暂时解除 ■本报记者 施 露   曾被誉为中国版摩根士丹利的中国民生投资股份有限公司(简称“中民投”),农历春节前在债务违约的同时遭遇子公司股权被司法冻结。不过,2月14日,这些危机随着子公司战略投资者的引入,得以解除。 2月11日,受30亿元“16民生投资PPN债券”技术性违约及股权冻结影响的中民投,旗下三只债券大跌后暂停系统交易。 2月13日,工商资料显示,中民投旗下中民外滩房地产开发有限公司(下称“中民外滩”)出现新增股东——绿地地产集团有限公司(下称“绿地地产”)。2月14日晚间,接盘方绿地控股发布公告称,作价121亿元收购中民外滩50%股权及相应债权。 2月14日,据天眼查资料显示,中民外滩股权已经解冻。另外《证券日报》记者获悉,此前违约的30亿元债券得以兑付,中民投债务危机警报暂时解除。 债务警报解除 绿地接盘董家渡项目 农历春节前,中民投因外界质疑流动性紧张,旗下债券出现恐慌式下跌。在此前的10个交易日里,中民投发行的“17中民G1”债券价格惨遭腰斩,另外30亿元债券“16民生投资PPN”出现“技术性违约”。 2月12日,中民投申请在上交所上市的三只公司债券暂停竞价系统交易。不仅如此,中民投旗下房地产公司中民外滩遭遇司法冻结。 天眼查资料显示,2月13日,中民外滩出现股东变更。其中,中民投、上海佳渡置业有限公司(中民投孙公司)退出,绿地地产成为新增股东;公司法人代表亦变更为绿地集团高管徐荣璞。 2月14日晚间,绿地控股披露董家渡地块交易详情:全资子公司绿地地产收购中民投及其子公司上海佳渡(合称“转让方”)持有的中民外滩50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格共计121亿元。 股权变更后,绿地地产持有中民外滩50%股权,安信信托持有45%,上海外滩投资开发(集团)持有5%。此前,中民投及上海佳渡置业合计持有中民外滩50%股权。 2月14日,天眼查资料显示,中民外滩的49亿元被冻结股权已经解冻。不仅如此,“16民生投资PPN”债券拖延多日后,也于2月14日兑付完毕。 公开资料显示,中民外滩的主营业务为上海外滩董家渡项目的开发。 对于董家渡项目出现经营困难的原因,中民投总裁吕本献在对外发声中称:“中民投本没有布局地产的初衷,由于董家渡项目而进入地产行业。自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。这加大了我们的被动负债,使整体负债规模显著上升。” 作为中国最大的民营投资公司,中民投成立之初光环四射。中民投于2014年8月份由全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立,2018年资产达到3000多亿元,也被誉为民营版中投公司。 800亿元净资产 能完全覆盖债务 罕见对外发声的中民投,其总裁吕本献于2月14日首次对媒体公开发声,回应公司的负面质疑。 吕本献称,中民投完成了不符合战略转型方向的重要项目退出,对于近日外界盛传的中民投出现了流动性问题,吕本献也进行了回应。 吕本献表示,当前市场关注的热点是中民投遇到的流动性困难,并称正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多方面举措以解决问题。“对于不符合战略转型方向的重要项目退出已经与交易对手签署了协议。” 对于债务出现的原因,债务重压下,吕本献坦言,“很多负债是因并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,负债也会剥离。” 公开资料显示,当前中民投的业务布局重点集中在三大领域:新能源、社区生活服务、装配式建筑、通用航空、大健康等产业板块;租赁、保险、资管等类金融板块;地产板块。 “在前几年融资环境和融资条件俱好的情况下,金融板块盈利能力突出,但2017年下半年以来,融资日益困难,业务开展受阻,加之融资成本不断提高,挤压了利润空间,造成投资收益大幅萎缩。”对于中民投遇到的困难,吕本献如是说。 2016年,中民投成功收购思诺保险,成为中国企业首个成功收购跨国金融机构,并帮助其完成纳斯达克上市的成功案例。 “中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。我们有信心能解决当前的流动性困难。”吕本献在声明中强调。 中民投方面还称,正在与国内、国外的意向战略投资者沟通推进中,近期将取得重要进展。值得注意的是,2月11日,中民投首次设立董事局联席主席一职,由正大集团资深副董事长杨小平担任。但并不知晓正大集团是否已经加入中民投战略投资队伍中。 据中民投提供的数据,截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿元,净资产781亿元,负债率74.9%。2018年,中民投共偿还到期债务800多亿元,已减少银行贷款和债券共计244亿元。[详情]

中民投求生记:管理几近失控 变卖资产引战投
中民投求生记:管理几近失控 变卖资产引战投

  本报记者 王晓 北京报道 导读 截至2018年9月末,中民投获得银行授信额度1503.24亿元,已使用额度761.44亿元,未使用额度为741.80亿元。用信额排名前十的银行分别为进出口银行、中信银行、建设银行、兴业银行、工商银行、农业银行、浦发银行、交通银行、上海银行、邮储银行,涉及用信额546.05亿元。 处于舆论漩涡中心多日的中国民生投资股份有限公司(下称“中民投”),在2月14日这天,终于打破沉默,对市场关注的热点问题予以回应。 中民投总裁吕本献正视当前中民投遇到的流动性困难,并称正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多方面举措以解决问题。 让中民投能够打破沉默的原因,或许在于其已经处置了部分资产回笼资金,以解决当前的流动性危机,2月13日,绿地集团以121亿元接手开发董家渡地块的中民外滩50%股权及相应债权。21世纪经济报道记者还独家获悉,更多的资产处置正在路上,涉及航空融资租赁、健康融资租赁、地产开发、装配式建筑、环保、医院资产等六大板块。 中民投方面还称,正在与国内、国外的意向战略投资者沟通推进中,近期将取得重要进展。有接近中民投人士透露,中信集团和正大集团有入场进行尽调。2月11日,中民投首次设立董事局联席主席一职,由正大集团资深副董事长杨小平担任。不过更多具体进展尚有待官方披露。 吕本献在回应中表示,去年以来,复杂多变的经济形势和相对困难的民企融资环境,给企业的发展带来了挑战。“冬天到来,谁都无法置身事外。在这样的大背景下,生存不易,赚钱更不易。”他续称,很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。更重要的是,中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。“我们有信心能解决当前的流动性困难。” 管理失控 偿债能力几何 自诞生就光环加身的中民投,何以因30亿元PPN兑付疑云即陷入当下变卖资产求生的窘境? 有接近中民投人士对21世纪经济报道记者表示,中民投在前期业务布局中模式很重,前期投入规模大,但产业回报周期又长,势必带来负债率居高不下。2018年,多家民营企业陷入危机,即因为此前高负债扩张,遇到金融市场去杠杆、流动性收紧。由众多民企龙头企业发起的中民投,也存在这一问题。 上述人士称,尽管管理层早有心将负债率降下来,但各业务板块有近千家子公司、孙公司像野草一般野蛮生长,一定程度上管理失控。而管理失控或许才是当前的困境根源。 中民投的营业支出也受到关注。其2018年第七期超短期融资券募集说明书显示,职工薪酬在2016年、2017年分别为19.77亿元、38.31亿元,占营业支出比例为19.83%和18.83%。除职工随业务扩张不断增长因素外,其薪酬水平令业界艳羡。一位金融机构人士介绍,中民投早前招聘普通投资经理年薪就高达300万,但高激励下相应的管理约束并未跟上。 危局之下,最紧张的,莫过于其授信银行以及债券持有人。上述债券募集说明书显示,截至2018年9月末,中民投获得银行授信额度1503.24亿元,已使用额度761.44亿元,未使用额度为741.80亿元。用信额排名前十的银行分别为进出口银行、中信银行、建设银行、兴业银行、工商银行、农业银行、浦发银行、交通银行、上海银行、邮储银行,涉及用信额546.05亿元。21世纪经济报道记者还了解到,部分中民投股东将股权质押给金融机构,这或许也应引起机构警惕。 上述债券募集说明书显示,截至2018年9月末,中民投总资产3108.64亿元,负债合计2327.92亿元,股东权益合计780.72亿元。前三季度营业总收入246.87亿元,净利润16.02亿元,负债率74.9%。据新世纪评级报告显示,巨额的负债中,其中短期借款为398.45亿元,其他应付款为214.11亿元,一年内到期的非流动负债为429.76亿元,面临较大的短期偿债压力。 当下的中民投,对于债券偿付以及商业银行授信有怎样的保障?中民投指出,营业收入将为债券本息提供有力保障,此外外部融资渠道畅通。 据新世纪评级报告显示,2016年和2017年,中民投营业收入分别为195.15亿元、286亿元,净利润分别为36.76亿元、55.64亿元。相较之下,2018年净利润出现较大幅度下降。而2017年收入走高的很重要原因在于,中民投处置中民外滩、上海金心、成都海润等公司股权获得投资收益191.01亿元。其中,转让中民外滩45%股权给安信信托就获得142.61亿元。而中民外滩主要负责上海市黄浦区董家渡综合房地产项目开发,董家渡地块坐落于外滩金融集聚带的核心位置,总建筑面积约120万平方米,2014年11月,中民投联合外滩投资、佳渡置业以248.5亿元竞得其中的13、15地块。 尽管中民投2018年各业务板块经营数据尚未公布,但观察2015年-2017年的各板块经营数据可以发现,融资租赁、光伏新能源、再保险、房地产等业务板块收入贡献度快速上升,但资本管理与股权投资业务在2017年营收-20.07亿元。中民投也指,资本管理和投资、融资租赁、光伏新能源、房地产板块周期性强,受宏观经济、金融市场及相关行业波动影响较大。 外部融资方面,上述债券募集说明书显示,截至2018年9月末,主要贷款银行授信额度为1503.24亿元,已使用额度761.44亿元,未使用额度741.80亿元。并称有较强的资产变现能力。截至2018年9月末,银行存款220.50亿元,以股票等金融资产为416.71亿元;以地产项目开发、待开发土地的存货185.89亿元。“上述资产在必要时可以通过变现流动资产补充偿债资金。” 但多位受访金融市场人士对21世纪经济报道记者表示,“债券兑付肯定要融资部门提前准备,市场纠结其债券是否已经兑付,说明其资金链是比较紧张了。”亦有市场人士称,中民投的资金链紧绷在金融市场上并不是秘密。 出售资产 接洽正大、中信 而当下,变卖资产,引入战略投资者的需求更为迫切。2月13日出手的董家渡地块,亦被指是当前中民投手上最值钱也相对容易变现的资产。在业务板块上,中民投目前主要有资产管理与股权投资业务、综合物业销售及管理业务、保险业务、融资租赁业务、新能源业务和公务机托管业务等。 在接下来拟分拆出售的资产中,块头较大的包括中民投健康租赁,上述债券募集说明书显示,截至2017年末(下同)总资产118.11亿元,2017年营收5.89亿元;中民投航空租赁总资产91.13亿元,营收2.03亿元;专营装配式建筑的中民筑友,总资产35.57亿元,营收4.83亿元,净亏损0.35亿元。此外,地产类资产除董家渡项目外,还包括2015年收购60.78%股权的上置集团(01207.HK)、2016年收购53.02%股权(2017年降至38.30%)的亿达中国(03639.HK)。有接近中民投的消息人士表示,部分资产寻求买方已有一段时间,仍有待找到意向买家。 对于地产板块,吕本献在回应中解释,中民投本没有布局地产的初衷,由于董家渡项目而进入地产行业。自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。这加大了中民投的被动负债,使整体负债规模显著上升。 资产处置之外,引入战略投资者亦是中民投当前的重要举措。 中民投方面称,正在与国内、国外的意向战略投资者沟通推进中,近期将取得重要进展。有接近中民投人士对21世纪经济报道记者透露,中信集团和正大集团有入场进行尽调。2月11日,中民投首次设立董事局联席主席一职,由正大集团资深副董事长杨小平担任。截至发稿时,记者暂未能联系到中信集团置评。 泰国正大集团是平安集团的第一大股东和中信集团的第二大股东,在华总投资超过1200亿元。其通过正大光明企业管理有限公司,持有中民投2%股份。正大集团资深董事长谢国民与中民投首任董事局主席董文标交好,2018年5月,谢国民受河南省政府领导及董文标邀请,前往河南考察投资机遇。 21世纪经济报道记者也了解到,中民投高管在2018年拜会过中信集团。但最终谁将成为白马骑士,仍有待揭盅。 吕本献称,中民投自2017年底开始“双降双提”(即降规模,提质量;降杠杆,提效率),实施战略转型,但外部环境急剧变化,转型的速度及自身应变能力远远跟不上变化的形势,造成了目前的被动局面。2018年中民投共偿还到期债务800多亿,已减少银行贷款和债券共计244亿元,并称产业板块已陆续进入回报期;在完成引战后有望取得全新的发展动力。 但于市场而言,中民投能否渡过此次危机依然是个未知数。(编辑:周鹏峰) (本文来自于21财经)[详情]

中民投将引入战略投资者 目前资产集中在三大板块
中民投将引入战略投资者 目前资产集中在三大板块

    □本报记者 高改芳 出售资产 中国证券报记者查询后获知,2月13日,中民投董家渡项目公司中民外滩房地产开发有限公司(简称“中民外滩”)发生工商变更。股东由上海佳渡置业有限公司、上海外滩投资开发(集团)有限公司、中国民生投资股份有限公司、安信信托股份有限公司变更为上海外滩投资开发(集团)有限公司、安信信托股份有限公司和绿地地产集团有限公司。绿地地产集团有限公司是上市公司绿地控股旗下的地产平台。此举意味着“绿地控股受让中民投董家渡项目公司50%股权”得到证实。 中民外滩股东变更前,中民投及其控股子公司佳渡置业持有董家渡项目公司50%股份,安信信托持股45%,上海外滩投资持股5%。 此外,中民外滩的法定代表人变更为徐荣璞。徐荣璞曾任绿地集团总裁助理、房地产事业二部总经理等职。 据了解,2014年11月,中民投、上海外滩投资开发(集团)有限公司和中民投旗下的上海佳渡置业有限公司以248.5亿元联合取得董家渡地块。这是当年上海著名的地王项目。根据出让公告,董家渡地块出让总面积12.67万平方米,折合楼板价3.54万元/平方米。目前其附近二手房均价已超过12万元/平方米。 值得注意的是,2014年在拿下董家渡地块3个月前,中民投在上海正式揭牌。“据说当时拿这块地时中民投有产业承诺。政府并非给他们单纯做房地产开发。”知情人士透露。 中民投董家渡项目为商办住综合项目。2015年12月,中民投董家渡项目正式启动开工,计划总投资604亿元,将董家渡项目打造成金融不夜城。如今,中民投以120亿元价格转让转给绿地控股。 据上清所数据,截至2018年9月末,中民投短期借款为398.45亿元,其他应付款为214.11亿元,一年内到期的非流动负债为429.76亿元。 去年偿还到期债务800多亿 中民投资金链紧张早已为市场觉察。 2017年,中民投将其持有36%股权、佳渡置业持有9%股权,合计45%的中民外滩股权以240亿元转让给安信信托。 “安信信托与中民投关系千丝万缕。此举引起外界对于中民投资金紧张的猜测。”知情人士称。 2019年2月14日,中民投对外宣称,其目前的资产重点集中在三大板块:一是新能源、社区生活服务、装配式建筑、通用航空、大健康等产业板块;二是租赁、保险、资管等类金融板块。受市场环境影响,2017年下半年以来,融资日益困难,业务开展受阻,加之融资成本不断提高,挤压了利润空间,造成投资收益大幅萎缩;三是地产板块。中民投本没有布局地产,由于董家渡项目而进入地产行业。 从上述三大板块看,知情人士分析,首先,单靠经营光伏产业难以盈利。通常的经营模式是以光伏产业为基础,向当地政府拿下产业园等土地资产。但这些土地多位于偏远地段,变现能力差。 国家企业信用信息公示系统显示,中民投的注册资金高达500亿元,股东单位59家。 投资界人士告诉中国证券报记者,中民投股权高度分散,投资领域广阔,导致中民投的投资策略奇特:既没有大基金投的那种明星项目,也没有实业企业投出来的那种龙头产业。“投资圈觉得中民投像投实业的;而实业圈觉得中民投是搞资本运作的。”该人士称。 中民投总裁吕本献2月14日介绍,截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿元,净资产781亿元,负债率74.9%,部分为并购形成的被动负债。“2018年,通过努力我们偿还到期债务800多亿元,已减少银行贷款和债券共计244亿元。”[详情]

“上海地王”解冻后即刻甩卖 中民投:战略转型部署
“上海地王”解冻后即刻甩卖 中民投:战略转型部署

  中民投上海地王解冻后即刻甩卖 绿地接盘将偏重回款 ■本报记者 王丽新  昨日,中民投出让上海董家渡地块的消息得到证实。据最新工商资料显示,绿地集团已正式接手中民投旗下董家渡项目,并于2月13日完成了股权变更。 “董家渡是黄浦江沿线核心地段,但项目商办比例很高,前期投入成本非常高,仅地价就200多亿元,总体投入要达到600亿元左右,对中民投来说,若资金周转不开,影响很大。”同策咨询研究中心总监张宏伟向《证券日报》记者表示,接盘者绿地对区域市场比较了解,近乎一半地产投入都是商办资产,会投入很多精力去盘活,预计将会偏重以加快回款的售卖方式去操盘。 解冻后即刻甩卖 有公开资料这样描述董家渡,在上海的发展历史上,董家渡是上海开埠后繁华城区之一,位于浦西老城厢和南外滩之间,叫“上海的发源地”。 华润、泛海、绿城和融创等房企都曾觊觎,17年间,有的留下了,有的撤离了。 5年前的2014年11月份,中民投成立的第一年,就联合上海外滩投资、中民嘉业控制的上海佳渡置业,以248.5亿元的价格拿下了董家渡地王——13号、15号地块。按照规划,董家渡项目总建筑面积113.9万平方米,总投资逾600亿元,计划在2021年竣工。 2015年,绿城黄浦湾叫价25万元/平方米、华润九里苑叫价20万元/平方米,彼时,董家渡项目无疑是中民投最优质的资产之一。 几年时间,中民投从一家300多亿元资产迅速发展到3000多亿元总资产规模的公司。但随着经济环境的变化,当冬天到来时,中民投开始力不从心。拿下上海地王3年多后,中民投开始为董家渡项目引入合作者,2017年,出售了董家渡项目45%的股权。此后,中民投再想为这个巨无霸项目引入接盘者时,来自上海金融法院的股权司法冻结,宣告卖盘计划的暂时遇阻。 公开资料显示,部分股权冻结的公示从2019年2月1日起开始,没过多久,这部分股权即显示为解除冻结状态。解冻后,该项目可谓即刻出售,2月13日即完成了股权变更。 对此,中民投对外界表示,本次转让属于战略转型的部署。中民投是资源整合者、平台运营者,而不是产业经营者。作为投资集团,属性是发现价值、提升价值或实现价值。但业内认为,中民投是鉴于债务压力不得不放弃该项目。 接盘者绿地将更偏重回款 股权变更后,绿地地产集团持有中民外滩(董家渡项目的开发公司)50%股权,安信信托持有45%、上海外滩投资开发(集团)持有5%。同时,中民外滩的法人也由涂国并变更为徐荣璞,徐荣璞为绿地集团总裁助理、房地产事业二部总经理。高天国、彭心旷、蒋骏、涂国兵等中民投董事,也被钱迄、梁海樑、吴正奎、徐荣璞等来自绿地的高管取代。 “绿地在滨江板块此前有所布局,现有项目多接近开发完毕,区域市场占有率较高,尤其擅长以商办为主的综合体项目开发,董家渡也是以商办为主的综合体项目。”张宏伟向《证券日报》记者表示,但商办项目由于政策限制,不允许分割成小单元出售,未来将以整层及整层以上面积为单位出售,中小企业将不是目标客户群,在经济状况不太好的情况下,出售大宗物业对接盘者考验很大。 在中民投的官网,这样描述董家渡项目,“这一120万平方米的上海金融新地标,将创造外滩地标建筑群及国际级的办公与生活环境,助力上海构建一城一带总体金融格局,成为比肩纽约与伦敦的国际金融中心。” “周边住宅房价每平方米达10万元以上,商办物业出售价每平方米在6万元以上。”张宏伟向记者表示,尽管地段优势明显,但绿地仍会偏重销售加快回款。此外,张宏伟还透露,该项目目前正在施工,部分楼宇已经建到10层以上,但尚未达到正式交付使用的阶段。 张宏伟还称,今年这类收并购案例将会更多,尤其资金压力很大的中小企业将会通过出售项目求生。“很多企业通过各种渠道都没法获得融资后,已经将70%-80%股权质押出去了,包括老板本身的股权都开始拿去质押,这将促使行业内收并购案的增加。”张宏伟进一步透露称,“在增加土地储备方面,很多企业今年都调整了收并购拿项目的金额,甚至提升至投资比例的一半,预计未来大型房企和金融机构将是出资收购的主体。”[详情]

中民投债务危机暂解:绿地121亿接盘董家渡项目
中民投债务危机暂解:绿地121亿接盘董家渡项目

  绿地地产121亿元接盘董家渡地王项目 中民投债务危机暂时解除 ■本报记者 施 露   曾被誉为中国版摩根士丹利的中国民生投资股份有限公司(简称“中民投”),农历春节前在债务违约的同时遭遇子公司股权被司法冻结。不过,2月14日,这些危机随着子公司战略投资者的引入,得以解除。 2月11日,受30亿元“16民生投资PPN债券”技术性违约及股权冻结影响的中民投,旗下三只债券大跌后暂停系统交易。 2月13日,工商资料显示,中民投旗下中民外滩房地产开发有限公司(下称“中民外滩”)出现新增股东——绿地地产集团有限公司(下称“绿地地产”)。2月14日晚间,接盘方绿地控股发布公告称,作价121亿元收购中民外滩50%股权及相应债权。 2月14日,据天眼查资料显示,中民外滩股权已经解冻。另外《证券日报》记者获悉,此前违约的30亿元债券得以兑付,中民投债务危机警报暂时解除。 债务警报解除 绿地接盘董家渡项目 农历春节前,中民投因外界质疑流动性紧张,旗下债券出现恐慌式下跌。在此前的10个交易日里,中民投发行的“17中民G1”债券价格惨遭腰斩,另外30亿元债券“16民生投资PPN”出现“技术性违约”。 2月12日,中民投申请在上交所上市的三只公司债券暂停竞价系统交易。不仅如此,中民投旗下房地产公司中民外滩遭遇司法冻结。 天眼查资料显示,2月13日,中民外滩出现股东变更。其中,中民投、上海佳渡置业有限公司(中民投孙公司)退出,绿地地产成为新增股东;公司法人代表亦变更为绿地集团高管徐荣璞。 2月14日晚间,绿地控股披露董家渡地块交易详情:全资子公司绿地地产收购中民投及其子公司上海佳渡(合称“转让方”)持有的中民外滩50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格共计121亿元。 股权变更后,绿地地产持有中民外滩50%股权,安信信托持有45%,上海外滩投资开发(集团)持有5%。此前,中民投及上海佳渡置业合计持有中民外滩50%股权。 2月14日,天眼查资料显示,中民外滩的49亿元被冻结股权已经解冻。不仅如此,“16民生投资PPN”债券拖延多日后,也于2月14日兑付完毕。 公开资料显示,中民外滩的主营业务为上海外滩董家渡项目的开发。 对于董家渡项目出现经营困难的原因,中民投总裁吕本献在对外发声中称:“中民投本没有布局地产的初衷,由于董家渡项目而进入地产行业。自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。这加大了我们的被动负债,使整体负债规模显著上升。” 作为中国最大的民营投资公司,中民投成立之初光环四射。中民投于2014年8月份由全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立,2018年资产达到3000多亿元,也被誉为民营版中投公司。 800亿元净资产 能完全覆盖债务 罕见对外发声的中民投,其总裁吕本献于2月14日首次对媒体公开发声,回应公司的负面质疑。 吕本献称,中民投完成了不符合战略转型方向的重要项目退出,对于近日外界盛传的中民投出现了流动性问题,吕本献也进行了回应。 吕本献表示,当前市场关注的热点是中民投遇到的流动性困难,并称正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多方面举措以解决问题。“对于不符合战略转型方向的重要项目退出已经与交易对手签署了协议。” 对于债务出现的原因,债务重压下,吕本献坦言,“很多负债是因并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,负债也会剥离。” 公开资料显示,当前中民投的业务布局重点集中在三大领域:新能源、社区生活服务、装配式建筑、通用航空、大健康等产业板块;租赁、保险、资管等类金融板块;地产板块。 “在前几年融资环境和融资条件俱好的情况下,金融板块盈利能力突出,但2017年下半年以来,融资日益困难,业务开展受阻,加之融资成本不断提高,挤压了利润空间,造成投资收益大幅萎缩。”对于中民投遇到的困难,吕本献如是说。 2016年,中民投成功收购思诺保险,成为中国企业首个成功收购跨国金融机构,并帮助其完成纳斯达克上市的成功案例。 “中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。我们有信心能解决当前的流动性困难。”吕本献在声明中强调。 中民投方面还称,正在与国内、国外的意向战略投资者沟通推进中,近期将取得重要进展。值得注意的是,2月11日,中民投首次设立董事局联席主席一职,由正大集团资深副董事长杨小平担任。但并不知晓正大集团是否已经加入中民投战略投资队伍中。 据中民投提供的数据,截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿元,净资产781亿元,负债率74.9%。2018年,中民投共偿还到期债务800多亿元,已减少银行贷款和债券共计244亿元。[详情]

30亿债券难倒3000亿民企航母 绿地成中民投白衣骑士
30亿债券难倒3000亿民企航母 绿地成中民投白衣骑士

  来源:每日经济新闻 30亿债券难倒3000亿民企航母 绿地成中民投白衣骑士 每经记者 包晶晶 唐洁    每经编辑 陈梦妤     中国民生投资股份有限公司(以下简称中民投)用一个华丽的开场,导演了一场与之不匹配的剧目。 猪年首个交易日,中民投债券价格延续节前颓势,再度大幅下跌30%,报35.51元,面值缩水逾60%。 而此次债券“闪崩”前夕,中民投一笔30亿元债券构成技术性违约。资本寒冬下,这家背靠多家民营巨头的民企航母在巨额债务前也面露难色。事实上,在农历新年前,中民投“当家资产”上海董家渡13、15号地块就频传被出售。 2月14日,中民投总裁吕本献表示,退出董家渡项目属于战略转型部署。《每日经济新闻》记者查询启信宝获悉,中民投已退出董家渡项目股东行列,之前盛传的接盘方绿地已成为新股东。 当日晚间,绿地控股公告,收购中民外滩房地产开发有限公司50%股权及相应债权,交易价格为121亿元。 狂飙突进 中民投最早于2014年由59家民营企业发起设立,注册资金高达500亿元人民币。成立两年,中民投实现了资产规模从300亿元到近2000亿元。到成立第四年,中民投资产规模已达3000亿元。 成立初期,苏宁、巨人网络、红豆股份、科创控股、宗申等公司均出现在股东名单里;以房地产相关企业入股的,则主要有泛海、亿达、阳光城、鸿坤、大连顺和、江河置业等。 中民投所涉板块众多且出手阔绰,虽然规模在高速扩张,但不少项目单体投资金额较高,且回收周期较长。 2014年11月,中民投联合上海外滩、上海佳渡置业,以248.5亿元拿下黄浦区董家渡地王项目,轰动一时;2015年4月,中民投旗下投资运营平台——中民嘉业全资子公司上海嘉闻出资45亿元,成为阳光城定增的唯一“金主”,持有总股本18.27%也令其成为阳光城最大单一股东;2016年年11月,中民嘉业间接全资附属控股公司——嘉佑(国际)投资有限公司以30.14亿港元收购亿达中国53%股份,并逐步成为亿达中国最大股东;2017年5月,中民投与武汉市签署战略合作框架协议,5年计划投资高达1000亿元。 据全景网统计,中民投狂飙突进的同时,债务规模亦与日俱增,由2014年的149亿元激增至2018年的2328亿元,4年时间负债增幅超14倍。 中民投2018年5月8日《企业信用报告》显示,截至2018年3月末,中民投尚在存续期的债券合计33只,待偿金额达713.69亿元。按33只债券的平均年利率计算,中民投每年需支付利息近40亿元。而2018年前三季度,中民投净利润仅16亿元,较2017年同期大幅下降60%。 两次“闪崩” 2月11日年后首个交易日,中民投旗下公司债“17中民G1”开盘大跌,盘中一度跌超30%,创下上市以来最低价,两度遭上交所临时停牌。最终,“17中民G1”报收36.65元,当日跌幅27.85%,较票面价格已跌逾60%。 据上交所2月12日公告,“17中民G1”“18中民G1”“18中民G2”自2月12日起暂停竞价系统交易,固定收益平台正常交易。 事实上,2019年春节前,中民投旗下债券就已经历过一次大跌。 1月22日,“17中民G1”大跌逾16%后,次日以70元开盘,午后交易价格一路下跌,最低跌至50元,较100元票面值缩水一半。截至当日收市,“17中民G1”最终报50.10元,跌幅28.43%,对应收益率55.1237%。 公开信息显示,“17中民G1”由中民投于2017年12月26日发行,发行规模44.8亿元,债券票面利率达7%,到期日为2020年12月26日。 此次债券“闪崩”的导火索是中民投一笔30亿元未如期履约的债券。据券商中国报道,私募债违约缘由在于中民投30亿元偿债资金被宁夏黄河农商行截胡划走。 该项债券为中民投旗下“16民生投资PPN001”,原本于2019年1月29日到期,规模30亿元人民币,后推迟3天——即2月1日偿付。但中民投至今没有明确说明该债券是否构成实质性违约,较为明确的说法是该债券构成技术性违约。据媒体最新消息,中民投30亿元PPN已于2月14日完成兑付。 巨债压身 中民投被上海金融法院列为被执行人的消息则令其债务危机浮出水面。 公开信息显示,2月1日起,中民投旗下的中民嘉业投资有限公司832857.14万元出资额(61.91%股权)被冻结,执行法院为上海金融法院,冻结期限为3年。 中民嘉业正是中民投旗下房地产及相关产业投资板块,中民投为中民嘉业大股东,持股67.26%。此次被法院冻结的股份占中民投持股比例的92.07%。 盈科全球合伙人郭韧律师向《每日经济新闻》记者表示,标的股权被冻结应该是之前股权作为被执行人财产被执行保全。若认为标的股权所属债务人涉案债务不高,仍具有投资价值的,可考虑设计交易方案:既要保证股权能最终过户登记,也要取得申请执行人同意解冻股权。 随着各项业务的展开,中民投负债经营程度快速上升,目前已积聚了较大规模刚性债务,且未来公司仍存在持续的资金需求。公司本部负债中短期刚性债务占比较高。 据公开数据,截至2015年末、2016年末、2017年末和2018年9月末,中民投负债分别为988.46亿元、2004.46亿元、2292.47亿元和2327.92亿元。 中民投公开发行的2018年公司债券(第三期)信用评级报告显示:在信用违约事件显著增加的情况下,公司相关投资面临的信用风险加大,其中融资租赁板块大额风险资产回收存在不确定性。 不过,据天眼查,2月14日上海金融法院已对中民投解除冻结股权。 断臂求生 眼下,中民投最优质资产——董家渡金融城将易主。 董家渡金融城所在的董家渡13、15号地块,西靠豫园、东邻黄浦江,总面积175143.1 平方米,其中出让面积126740.1平方米,是上海南外滩区位条件最为优越的“黄金地块”,也曾是当年的“地王”。 2014年11月18日,董家渡地王争夺战闪电落槌。据媒体报道,地块起拍价248亿元,2号竞拍者中民投举牌加价5000万元,仅此一轮当即“秒杀”董家渡地块。而当天的1号竞拍者为泛海控股,亦是中民投的参股股东之一。当时,该地块采取“带规划附加图则”整体出让方式,并要求按照规划统一开发,成为上海国际金融中心的有机组成。 13个月后,盛大的开工仪式正式宣告:百年董家渡开始了从棚户区向CBD的华丽转身,致力于汇聚全球资本,打造永不落幕的金融城。 时任黄浦区规土局副局长周建非介绍,董家渡金融城以建设金融功能为主的城市综合体为目标,功能设置上,60%商务办公、20%商业配套、20%居住,打造7×24小时的活力社区。 然而,高达604亿元的总投资概算,让董家渡金融城变身的脚步有些缓慢。 《每日经济新闻》记者近日在现场看到,董家渡13、15号地块仅少部分建筑接近结构封顶。据现场工程铭牌信息,工程完工时间为2021年,但目前的项目建设进度并不乐观。 2月14日,吕本献表示,事实上,早在2017年,我们就已经出售45%的董家渡股权。可以这么理解,中民投是资源整合者、平台运营者,而不是产业经营者。作为投资集团,我们的属性是发现价值、提升价值或实现价值。 与此同时,《每日经济新闻》记者查询启信宝获悉,中民投旗下中民外滩房地产开发有限公司当前已完成股东变更,原上海佳渡置业及中民投已退出股东行列,绿地地产集团有限公司已成为新股东。 2月14日晚间,绿地控股发布《关于收购中民外滩房地产开发有限公司50%股权及相应债权的公告》显示,公司全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司(合称“转让方”)持有的中民外滩房地产开发有限公司(“标的公司”)50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格为121亿元。 (本文来自于每经网)[详情]

到底是谁的中民投
到底是谁的中民投

  小组几天前和一个在中民投工作的小伙伴喝酒,小伙伴喝多了说,你知道我们的爹是谁吗?小组脱口而出,民生银行啊。小伙伴嘿嘿一笑,说,不,我们是中国人民的儿子。 这话一听就大了,小组上次听到,还是春天的故事。 作为资深公司组织关系专家,小组认真看了十分钟中民投的架构,最后因为100以内的加减法算不清楚崩溃而告终。 太多了,果然是中国人民。 说中民投的爹是民生银行,当然是有原因的。这个不光吃瓜群众信,上海新世纪也一定信。不然在中民投全然民营的背景下,经营性现金流基本也从未正过,他们怎么会如此毅然决然的把中民投牢牢地维持在AAA的评级上呢? 图片来源:电影《古惑仔2之猛龙过江》 01 中民投董事列表里,董文标没放在第一个,也没放在第一排,但必须有他在。 2014年,当了14年民生银行行长和董事长的标哥57岁,在当打之年拒绝了工商联和董事会的挽留,带着满腔热血和民生银行董事会里的大佬们,成立了中民投。在标哥传出要辞职消息的近一年里,民生银行的股价以血崩的姿态表达了对标哥的不舍。 接任的董事长洪崎,是标哥1996年民生银行刚成立时就从海通一起带过来的子弟兵。后来标哥当行长他就是副行长,标哥当董事长他就是行长。这样的简历,你说标哥就是带着民生银行的资源另干一个民生,大家也是服气的。 中民投的第一层股东有59个,大股东北京国信保泰投资顾问有限公司持股30%,其余持股均不超过4%,大多数持股在0.8%到2%。市场上许多知名的民营企业均通过不同方式有所参与。“59”也是当年发起成立民生银行的股东数。 大股东北京国信保泰注册资本是150亿元,但它的上一层霍尔果斯市国信宝泰创业投资有限公司注册资本不过600万。从注册地上看就知道是个壳——再上一层又来到了50个股东,最高持股是6.10%的中泰信托有限责任公司,其他则更低。而最令人惊奇的是,这些股东与第一层的股东重合度非常高。 如此层级对标哥来说再熟悉不过。分散的股东结构保证董事会席次的分散,从而维护管理层施政的独立性,这正是民生银行的成功之道。 注:壳公司上面的股东太多展示不全,图片上仅为部分 02 但即便是在股权已经足够分散的民生银行,第一任董事长经叔平经老和标哥本人,也饱受东方、希望、泛海三系水火不容之苦。和稀泥本事练得炉火纯青。 2000年民生银行上市伊始,经老就操作自己信任的希望、东方两系第一、第二大股东的位置,却没成想泛海暗中借道中色建和中国船东互保协会,拿到了20%的表决权。最终民生银行不得不默许泛海借着民生的旗子大肆扩张金融版图,并把民生近80%的关联借款交给泛海来维持局面。 到2006年经老因为身体原因退休,标哥初来乍到便被整了个下马威——董事会换届,名义上的第一大股东新希望的当家人刘永好却连个董事都没混上,卢志强转身成为副董事长,泛海系架空管理层的危机迫在眉睫。 标哥自然也非等闲之辈。 他第一步借着内部放话和外部审计,曝光民生银行关联借款远超银监会设定的净资产限额红线,引出泛海关联借款过高的事实,让卢志强不得不转向低调。 第二步以提高效率为由,将董事会分为决策性董事会和非决策性董事会,让董事们吵架到非决策性董事会上吵去,而把在决策性董事会上的提案权控制在皆由独立董事担任主席的专门委员会手中。 标哥要打造的中民投,就是他在民生银行“一圈一链”的加强版。圈即商圈,链即供应链。通过金融把一条产业链的上下游企业资产负债结构重新整合,梳理产业架构,颇有当年朱副总理亲自坐镇东北解决三角债的雷厉作风。 小组当年有业内小伙伴闻之,认为这简直就是产融模式的“历史的终结”,对此推崇不已。由此民生银行一发不可收拾。 但意气风发的标哥显然已经觉得银行的风控还是太过迂腐,各项指标的计算已经赶不上时代的进步,于是在13年5月的时候,标哥就已经公开宣扬“中民投”的想法,要集结100家实体企业,众筹100到500个亿,重振钢铁、光伏、船舶等过剩产业,外界称之为“捡垃圾”。 图片来源:电影《黄金三镖客》 03 从今天往回看,标哥的眼光不可谓不毒辣。昔年过剩的钢铁产业,到如今已经成了日进斗金的香饽饽。行业皆有周期,在低价时买入持有,通过金融整合梳理,在周期上行时任其发光发热,这本就是价值投资的最佳诠释之一。 何况标哥做的不是为了短期利益的分拆破坏,而是重新整合,简直是“供应链改革”的实操版本。 但投资亦有定律。行业虽在谷底,但谷底到底有多久,明日、明年会不会反弹,却不是我们所能预料的。所以为了保持错误边界,杠杆一定不能放得太高——兴科举,灭吐谷浑,修大运河,征高丽都不是你的错,但你非要在十年里全干完,那就只能是你的错了。 可标哥左手亲信遍布的民生银行,右手十四年来扶持的各位实业大佬,连王健林都能被他忽悠到泉州去签一个小小的石材生意,连总理都可以为他的中民投做亲自批示,你说标哥不只争朝夕,还能怎么办? 时局的变化不是标哥能预料到的。15年初开始涉及民生银行的一系列反腐让标哥多年的布局毁于一旦,安邦的横空出世与倒掉也让民生的股权架构有了新的变化。而后经济的下行就开始了,实体产业陷入了直到今天仍然艰难的低迷。 标哥在2018年10月董事会换届之际辞掉中民投董事长的位置。而在中民投2018年前三季度的财报里,中民投的筹资活动净现金流在成立的第四年首次为负,而且是负的145亿。标哥对外宣称不做第二届是早就想好的了,而所有的都恰好在此时,你能说资深银行家标哥从里面看不出门道来吗? 在今日,仍是AAA评级的中民投债券,价格都不及已形成实质性违约的康得新了。17中民G1的公司债年后第一天就又跌掉了30%,累计跌掉60%,交易所不得不将其停牌。小组的好朋友罗婶常说,债券人脉广,要的就是3A卖得好,2A押得好,1A甩得好。现在过个年回来,连3A都得能甩,不知道的人以为这七天是用光速跑着过的。 今天市场又传出了中民投引入战略投资将有重要进展的消息,中午绿地120亿接盘董家渡地块又被坐实,52亿首笔款项都到账了。风雨漂泊这么久,白衣骑士终于姗姗来迟。 中民投还说了,“中民投的净资产规模达800亿,完全能覆盖债务和利息,有信心解决当前的流动性困难”,大家多理解理解。小组看了一眼中民投高达74.9%的负债率,又想了想中民投的资产质量,看来这个白衣骑士一定足够强壮。至于卖一块地不够,可以卖两块嘛。 此时的大家终于在标哥的光环下开始细细品味的中民投的爹是谁了。 股权分散说得好就是管理层权力大,说得不好就是谁也不用负太大责。 人们终于发现卢志强和史玉柱早就卖掉股份跑了,也终于意识到其实中民投和民生银行早就宣称谁跟谁也没关系。只不过那时人们以为他们就像暗中恋爱的艺人欲拒还休,恨不得帮着起个哄。等明白过来才发现——果然不以结婚为目的的恋爱都是耍流氓。[详情]

中民投出让上海“地王”后 还有多少房地产可卖?
中民投出让上海“地王”后 还有多少房地产可卖?

  出让上海“地王”后 中民投还有多少房地产可卖? 21世纪经济报道 21财经APP 张敏 北京报道 中民投入股了三家上市房企,还在至少四个城市布局产业地产。 因流动性困难而出售上海董家渡地块的中民投,近日被推到舆论的风口浪尖。根据21世纪经济报道的消息,为实施自救,中民投抛出资产处置计划,拟出售资产清单包含航空融资租赁、健康融资租赁、地产开发、装配式建筑、环保、医院等六大板块。 地产开发板块中,除董家渡项目外,中民投于2015年收购的上置集团、2016年收购的亿达中国也在拟退出之列。 虽然声称“没有布局地产的初衷”,但中民投以各种形式持有的房地产资产,规模并不小。 2014年11月,中民投以248.5亿元夺得上海董家渡地块,一举成为上海新“地王”。这距离其中民投挂牌成立,仅过去3个月。此次出让给绿地的董家渡地块,正是这一“地王”项目。 2015年4月,中民投旗下的嘉闻投资砸下45亿元巨资,以非公开的方式购买了阳光城28920.3万股股票,占发行后总股本的18.27%,成为其单一最大股东。截至2018年三季度,中民投仍持有阳光城18.04%的股份。 当年9月,上置集团宣布,已经与中民投旗下的中民嘉业订立了谅解备忘录。中民嘉业以旗下全资附属公司嘉顺投资有限公司及一致行动人持有上置集团149亿股股份,占比72.454%,成为第一大股东。经过一系列股权交易,到去年上半年,中民投持有上置集团74.9%的股份。 一年后,上置集团在伦敦连续买入两栋写字楼,共斥资1.17亿英镑,折合人民币10.3亿元。 2016年11月,中民投以30.14亿港元收购亿达中国53%股权,成为控股股东。到2018年上半年,已增持至61%。 这三次资产运作,并不是直接在一级市场拿地,而是以入股的形式布局房地产。在最新的回应中,中民投对此的解释为,“自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。” 除此之外,中民投还在产业地产上有所布局。从公开消息来看,最近两年,中民投至少与4个城市签署了合作协议。 2017年5月,中民投与武汉市签署战略合作框架协议,计划5年力争投资1000亿元人民币,在汉设立华中总部,并在装配式建筑、港口物流、居家养老、社区物业、通航旅游、产城融合等方面进行合作。 11月,北京市门头沟区人民政府与中民投签署拟投资200亿元的战略合作协议。根据协议,未来5年中民投将通过股权直接投资、债项融资支持、产业基金合作等方式,“打造以门头沟新城为中心的首都西部综合服务区、北京金融次中心、国家自主创新示范区、金融创新运营示范区。” 2018年7月,青岛市人民政府与中民投签署战略合作框架协议。根据协议,双方将在乡村文化综合体、新能源、智慧出行、社区生活服务、健康管理等方面进行深入合作。 9月,许昌与中民投签订战略合作框架协议,共同推进乡村振兴示范项目建设。 到目前为止,这些项目的进展不详,也很难估算其占用的资金规模。但业内人士指出,产业地产投资回报周期长,并不利于形成稳定的现金流。 有分析认为,由于房地产资产占用资金量大,有可能率先被中民投出手,用于解决流动性难题。虽然具体的处置方案尚不明确,但未来这些项目都有可能成为中民投的“救命稻草”。  [详情]

张玉良因绿地接盘中民投项目“几乎一夜未眠”
张玉良因绿地接盘中民投项目“几乎一夜未眠”

  【财联社】(记者 王海春)债券违约、股权被冻结、抛售资产救急……总资产逾3000亿的民企“巨无霸”中国民生投资股份有限公司(下称“中民投”),近期因陷入一系列风波,被推至舆论的风口浪尖。 财联社2月13日独家报道,绿地有意接手中民投的上海董家渡地王项目,引发了市场的广泛关注。2月14日晚,绿地控股(600606.SH)公告称,收购中民外滩房地产开发有限公司(下称“中民外滩公司”)50%股权及相应债权,交易价格为121亿元,证实了财联社此前的报道。 值得关注的是,最初绿地并非主动想收购这一项目。接近绿地的消息人士向记者透露,2月12日,绿地事业二部和集团高管就接手中民投董家渡项目,开会商议方案。因这一事项重大,绿地集团董事长张玉良当晚几乎一夜未眠。 “虽然中民投业务种类繁多,但房地产是其布局的重点,而董家渡项目则是中民投的核心资产之一。”一位曾在中民投任职的人士告诉财联社记者。 卖掉董家渡地王项目,对缓解中民投流动性困难作用几何?随着债券违约等风波不断发酵,中民投将走向何方,谁又能拯救“大兵”中民投? 抛售核心资产“救急” 董家渡项目由中民投于2014年11月联合外滩投资、佳渡置业以248.5亿元拿下,成为当年上海总价地王。当时,中民投及其控股子公司佳渡置业持有项目公司中民外滩房地产开发有限公司(下称“中民外滩公司”)高达95%的股权。但2017年6月,中民投将45%的股份转让予安信信托用于融资。 此次中民投出让的是董家渡项目剩余50%的股权。根据绿地控股公告,这部分股权成交价格为121亿元。而据财新此前报道,从2018年12月开始,中民投询价多个地产行业大佬,试图以160亿元的价格卖掉董家渡地块,彼时报价最高者为世茂集团,报价150亿元,但一直未谈妥。 而安信信托2017年通过信托计划募资240亿元,其中优先级180亿元、劣后级60亿元,获得该项目45%的股权。 由此可见,中民投此次以121亿元卖掉董家渡地王项目,属折价出售。 绿地控股公告显示,截至2018年12月31日,标的公司总资产453.16亿元,总负债352.98亿元,净资产100.18亿元。 “中民投虽然资产规模很大、注册资本额很高,但杠杆率也较高,这是民营企业的通病。一旦出现银根紧缩或去杠杆化的政策要求,如果不快速处置变卖资产,就可能导致企业休克。”香颂资本执行董事沈萌向财联社记者表示。 事实上,出售董家渡项目只是中民投“断臂自救”的其中一步。据媒体报道,中民投已拟定出售资产清单计划,涉及航空融资租赁、地产开发等六大板块,并涉及多家已上市公司。 记者获悉,中民投从去年即开始出现流动性困难。而在中民投寻求转手董家渡项目过程中,其持有的中民外滩公司及中民嘉业投资有限公司(下称中民嘉业)的大部分股权,均在今年2月1日公示冻结。 尽管2月13日上海金融法院对中民投所持中民外滩公司股权解除冻结,但截至记者发稿,据天眼查显示,中民投所持中民嘉业83.28亿元股权仍处冻结状态。 值得一提的是,中民投的房地产业务,很大一部分是通过中民嘉业展开的。中民投持有中民嘉业67.26%股权,是中民嘉业的大股东。 一位不具名的上海金融界人士告诉财联社记者,中民投在海外已经有抛售资产的行为,此次其资产被冻结可能是债权人为防止中民投私下过快转移资产,因此通过法院将其部分资产锁定,董家渡项目即在被锁定之列。 而此次中民投被冻结的,不仅是公示的这部分资产,还包括与这部分资产相关的其他投资权权益。有律师指出,“其它投资权权益”看似只有几个字,但其背后包含的意义相当宽泛。 “一般只冻结股权本身,对其它投资权权益的冻结较为少见。其它投资权权益的冻结,意味着与此相关的直接、间接投资及相关收益,都被冻结。细分来看,与被冻结这部分出资相关的,股市、PE类直接投资及收益,信托、理财间接投资收益,以及延伸开来二级子公司的权益、红利,都将被冻结。”上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平向财联社指出。 杜跃平进一步表示,这其中包含两层意义,一是被冻结股份在冻结期不得转让、交易、进行股权及工商变更;二是与被冻结出资额相关的投资,其二级或三级公司相应权益在冻结期也一并被锁定。但在冻结期间,企业仍可以继续展开维持正常的相关经营活动。 “当申请人或法院进行部分或全部解冻后,可以对被解冻部分展开股权转让或交易。”杜跃平说。 资金缺口仍较大 2月14日,中民投总裁吕本献公开表示,公司开始正视当前遇到的流动性困难,正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等举措来解决问题。 不可否认,中民投的流动性困难广为人知,是中民投30亿私募债“16民生投资PPN001”于1月29日到期后,出现技术性违约。 这笔违约风波尚未平息,2月11日,中民投发行的公司债“17中民G1”盘中再度大跌,跌幅逾30%,创上市以来新低,已较面值大幅缩水64%。次日,中民投申请在上交所上市的“17 中民 G1”、“18 中民 G1”、“18 中民 G2”,自2月12日起暂停竞价系统交易。 一家证券公司固定收益分析师指出,这种交易方式一定程度意味着对债券交易价格的锁定,意在避免投资者恐慌情绪进一步蔓延。 而中民投出现流动性困难的背后,隐藏着令人担忧的财务状况。 根据中民投在上海清算所披露的信息,截至2018年三季度末,公司总资产3108亿元,总负债2327.9亿元。由此计算,其资产负债率约74.9%。 “企业越大负债往往越高,关键是看当期营收和偿债能力,财务安排能否覆盖到期负债,以及现金流是否能支持企业日常运营。企业资金出现困难的其中一个直接表现,住往是因债务到期还不上。偿债能力变弱,如果融资能力也有所下滑,企业对抗风险的能力将受到影响。”上述证券公司固定收益分析师向记者表示。 从债务情况来看,至2018年三季度末中民投的流动负债合计1443亿元,非流动负债合计884.6亿元;一年内到期的非流动负债金额约429.8亿元。 在现金流方面,截至2018年三季度末,中民投现金及现金等价物余额为119.2亿元,相比2017年同期205亿元出现较大幅度下滑。 此外,据中民投公布的财务数据,公司2017年前三季度营业利润总额68.5亿元,而2018年同期仅为17.5亿元;2017年前三季度净利润39.8亿元,2018年同期则降至16亿元。 业内人士认为,转让董家渡项目可以解中民投在资金上的燃眉之急,但因中民投资金缺口较大,其后续仍需要继续出售资产,才能缓解整体债务压力。 对此,中民投总裁吕本献于2月14日表示,“中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。我们有信心能解决当前的流动性困难。” “金融方面,上海金融办已就债券、还款期限适度延展等部分问题展开协调,缓解中民投当下流动性紧张的问题。” 上述不具名的上海金融界人士向记者透露。[详情]

出售董家渡引入战投:中民投流动性“解压”
出售董家渡引入战投:中民投流动性“解压”

  出售董家渡,引入战投:中民投流动性“解压” 进入2019年,民企巨无霸中民投风波不断。相关债券交易价格数次出现波动异常,流动性承压引发各界关注。 2月14日,第一财经记者从中民投获悉,中民投已与交易对手签署协议,完成了不符合战略转型方向的重要项目退出。 晚间,绿地控股(600606.SH)公告,收购中民外滩房地产开发有限公司50%股权及相应债权,交易价格为121亿元。 而面对近期公司遭遇流动性挑战等外界疑问,中民投总裁吕本献回应称:“这是在经济和金融周期发生重大调整背景下,经历的第一次真正挑战,将全力以赴从根本上解决问题。” 据透露,中民投正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多方面举措,预计将在较短时间实现重大突破。 出售董家渡,引入战略投资者 2月14日晚间,绿地控股公告称,以121亿元收购中民外滩房地产开发有限公司50%股权及相应债权。 2月13日,董家渡项目的开发公司中民外滩房地产开发有限公司发生工商变更,中民投和中民投附属公司上海佳渡置业均退出股东行列,绿地地产集团取而代之成为新股东。在股权变更后,绿地地产集团持有中民外滩50%股权。安信信托持有中民外滩45%股权、上海外滩投资开发(集团)持有中民外滩5%股权。 对于此前市场传闻中民投将退出董家渡项目,吕本献回应称“属于战略转型的部署”。 “事实上,早在2017年,我们就已经出售了45%的董家渡股权。”吕本献称。 公开资料显示,2014年11月18日,中民投曾联合国资背景的上海外滩投资开发(集团)有限公司、上海佳渡置业有限公司以248.5亿元摘牌董家渡13、15地块(黄浦区“小东门街道616、735街坊”)地块(简称“董家渡地块”),是中民投最优质的资产之一。 中民投方面称,中民投其实没有布局地产的初衷,因董家渡项目而进入地产行业。自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。“这加大了我们的被动负债,使整体负债规模显著上升。” 在引入战略投资者方面,中民投表示,“我们正在与国内、国外的意向战略投资者沟通推进,近期将取得重要进展。引入多方战略投资者后,将进一步优化中民投的资本结构,使中民投获得全新的发展动力,奠定持续发展的基础。 净资产800亿,能覆盖债务和利息 根据上海清算所披露的《中国民生投资有限公司2018年三季度财务报表》,截至2018年9月30日,中民投总资产为3108.64亿元,净资产781亿元,总负债为2327.92亿元,由此计算,资产负债率达74.89%,与2017年基本持平,较2016年上升1.32个百分点。2016年末和2015年末这一数据分别为73.57%和67.23%。“2018年,我们共偿还到期债务800多亿元,减少银行贷款和债券共计244亿元。”吕本献称。 2015年、2016年、2017年,中民投的总资产分别为1470.17亿元、2724.70亿元、3061.13亿元;营业收入分别为46.64亿元、195.15亿元、286亿元;净利润分别为46.41亿元、36.76亿元、55.64亿元。 吕本献称:“前几年,在市场环境较好的情况下,我们确实发展很快,从最初的300多亿到3000多亿元的总资产规模。面对内外部形势变化,从2017年底,中民投开始‘双降双提’(即降规模,提质量;降杠杆,提效率),实施战略转型,但外部环境急剧变化,转型的速度及自身应变能力远远跟不上变化的形势,造成了目前的被动局面。” 对于负债情况,吕本献亦称:“事实上,很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,负债也会剥离。更重要的是,中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息,有信心解决当前的流动性困难。” 不过,中民投仍然面临短期偿债压力,流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较大。据悉,中民投近3年及2018年三季度末流动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。截至2018年9月末,公司短期借款为398.45亿元,其他应付款为214.11亿元,一年内到期的非流动负债为429.76亿元。 虽然一边债务压顶,但一边也在业务扩张。近3年多来,中民投的业务收入明显提高,由2015年的46.64亿元一跃涨至286.00亿元,3年涨了6倍。数据显示,2018年上半年,中民投实现业务收入144.64亿元,其中综合物业销售及管理业务份额最高,为44.94亿元。 近3年中民投业务收入情况 (单位:万元) 项目 2018年上半年度 2017年度 2016年度 2015年度 保险业务 378300.38 697160.51 429766.26 / 资本管理与股权投资业务 -42282.36 -200723.06 118065.10 281065.17 综合物业销售及管理业务 449420.59 1088173.14 711237.36 20191.76 公务机托管业务 53827.76 105424.06 108893.37 117368.75 新能源业务 60660.39 94358.66 43267.95 / 融资租赁业务 126224.66 243971.76 118320.37 32765.77 其他 420298.08 831634.61 421931.38 14970.57 合计 1446449.47 2859999.66 1951481.79 466362.02 在上述业务板块中,资本管理与股权投资业务、综合物业销售及管理业务变动较大,前者2017年较2016年缩水31.88亿元,后者2017年较2016年增加37.69亿元。据了解,前者收入构成主要为金融类资产的二级市场投资公允价值变动损益与一级及二级市场投资退出收益;后者则为物业销售和物业管理等业务收入。 战略转型 4年多时间里,中民投发展飞速。但作为国内第一家民营投资巨头,并无模式可鉴,在此过程中,中民投探索尝试了多种发展战略。 当前中民投的业务布局以产业为基础、以金融为支撑。目前形成的资产重点集中在三大板块:一是新能源、社区生活服务、装配式建筑、通用航空、大健康等产业板块。二是租赁、保险、资管等类金融板块;三是地产板块。 由于新能源等产业回报周期较长,前几年处于培育过程中,对利润和现金流贡献有限。目前,这些资产陆续进入回报期,大型地面电站和分布式光伏总装机容量为126.60万KW;物业管理服务覆盖全国155个城市,涉及超过4500个项目、服务近3000万人口;装配式建筑年产能150万立方米、备案订单达65亿元,设立了国家级的研究中心、拥有1600多项专利。 受市场环境影响,类金融板块有着显著的周期性和波动性特点。中民投表示,前几年融资环境和融资条件尚好的情况下,类金融板块盈利能力突出;但2017年下半年以来,融资日益困难,业务开展受阻,加之融资成本不断提高,挤压了利润空间,造成投资收益大幅萎缩。 在2014年成立之初,中民投确定了“两翼齐飞、产融结合”的发展路径,即国内外两个市场同时发展。 其中,在海外重点发力的板块包括国际并购、国际融资租赁、引导中国钢铁等过剩产能走出去的印尼工业园区等;在国内重点布局新能源光伏发电、现代物业、金融地产(以上海董家渡地块为代表)、装配式建筑、航空租赁等。 据中民投透露,中民投联合其他民营企业规模化参与市场竞争,促进了投资主体多元化,扩大了民间投资规模,激发了民营经济活力。民投模式得到借鉴和推广:十余个省区市相继成立了“地方民投”。同时,通过产业精准扶贫惠及30万人口,出资救助困难民企。 在境外投资方面,2016年中民投成功收购思诺保险,成为中国企业首个成功收购跨国金融机构,并帮助其完成纳斯达克上市的案例。 首设董事局联席 主席 2014年8月21日,59家民营龙头企业联合设立中民投,注册资本高达500亿元。在4年多时间里,中民投快速成长为总资产超3000亿元的民企投资航母。 2018年10月,中民投首任董事局主席董文标离任,中民投原总裁李怀珍接任这一职务。3个多月后,中民投高层再度发生变化,首设董事局联席 主席。 2月11日,中民投官微发布消息称,现年55岁的正大集团资深副董事长杨小平正式出任中民投董事局联席 主席,该职务系中民投成立以来第一次设立。至此,中民投形成了李怀珍、杨小平双董事局主席格局。 公开资料显示,正大集团通过正大光明企业管理有限公司,持有中民投2%股份。正大集团在华设立企业超过400家,总投资超过1200亿元。自中民投成立之初,杨小平即任中民投董事、董事局关联交易委员会主席、中民投全球专家委员会委员等职务。 [详情]

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