文一地产赴港IPO:“地王”拖累、逾百宗诉讼

　　乐居财经 李奕和 发自合肥 安徽房企文一地产曾提出3年内进入全国20强、成为全国一线房企阵营的一员。这一目标还没达成，一转身，它却要赴港上市了。 据媒体4月20日消息，文一地产近期正与投行密切接触，筹备赴港上市。 2004年成立，从合肥发轫、壮大，到激进拿地，再到破产传闻，文一地产走过的16年，是一部典型的区域房企成长史。 如今，文一地产即将赴港上市，而关于它的资本故事，或许才刚刚开始。 下海、自救、野心家 2004年，40岁的周文育走到了人生的十字路口。当时已身居安徽省电信局处级干部的他，自感身处职业瓶颈，认为自己干得好的那几年，很重要原因是赶上了通信大发展的好时机。 但时机一过，他已很难再找到以前那种意气风发的感觉。 再三思索之下，他选择了辞职下海，并于当年成立“安徽瑞泰置业有限公司”，这便是文一地产的前身。 公司的第一个项目，是一块承载破旧厂房的土地，位于合肥东城龙岗。周文育拿出全部的身家30多万元，并四处筹借来1000多万元，作为土地的转让费和启动资金。 几个月后，一个名为“瑞泰城市家园”的房地产项目在合肥面世。 随后的几年里，文一地产（原为“瑞泰”）还在房地产之外先后成立了广告、房屋代理销售、建筑安装、建材，以及物业、劳务、工贸、酒店等多个子公司。2007年5月，安徽文一投资集团也正式成立。 2008年是文一地产早期发展中，最为重要的一年。当年下半年，美国次贷危机的影响，波及了整个房地产市场，行业一片萧条，开发商的数量在急剧减少。文一地产也备受打击，销售一度停滞。 周文育召集公司中高层高管探讨对策，得出的方案是：将公司的房源拿出部分低价卖给员工，以迅速回笼资金。 事后证明，这成了文一地产的救命稻草，“以价换量”的策略使得公司大量滞售的房源销售一空。文一挺过了风暴，还凭借手头上的资金，一举收购数家房企，身家倍增。至2010年，文一跻身“安徽民企二十强”。 2015年，得益于合肥房地产市场的火热和暴涨，文一地产凭借先前拿下的大量土地，一跃成为安徽本土最大房企。楼市的东风使得文一对规模的追逐上更为激进。 2016年3月，文一地产力压万科、保利、绿地、碧桂园等千亿房企，以76.89亿元拿下滨湖地块，刷新合肥总价地王，溢价率高达400%；7月，文一地产首入武汉，以5.53亿元竞得武汉东西湖地块，楼面地价4556元/平方米，成为该片区单价地王。 据了解，2016年，文一地产仅在合肥就拿下合计8宗土地，面积1245.72亩，总价约152.1亿元。而这些土地多是文一地产以高价拿下，溢价三四倍，使其成为名副其实的“地王收割机”。 而这也为文一集团的破产传闻埋下了伏笔。 “地王”之累 2016年最为激进的时候，文一地产曾提出目标：2年内进入并稳居全国房企30强，3年内进入全国20强，成为全国一线房企阵营的一员。 根据克而瑞排行榜，2019年文一地产以100.5亿元的销售额，排名全国房地产企业160位。距离一线房企阵营，还有很远的一段路。 市场显然没能按照文一地产所预想的那样走。因房价的快速攀升，合肥成了众矢之的。2016年10月2日，合肥市政府限购限贷的“三限”政策出台，楼市步入调整期。文一地产因高价拿地，利润受损，在这股调控风中，迅速跌落。 以合肥滨湖总价地王为例，该项目拿地楼面价为1.98万元/平方米，吹风价曾达到3万元/平方米，但目前网上可见均价仅为2万元/平方米。与此同时，因限价等原因，项目自2017年首开，至目前仍未售完。 即使随后其多个高价项目引入万科等合作方，甚至出售项目股权予泰禾，仍没能止住资金链遭遇危机的传闻。2017年9月，市场传出文一集团申请破产的消息。 除了文一集团做出官方声明，“文一集团遭遇资金危机，申请破产”乃为谣言。彼时，文一集团董事长周文育也不得不出面澄清：公司经营正常，因合肥限购及备案价限制，旗下两楼盘出于资金回笼和降低财务费用考虑底价销售，其余在售项目均盈利。 破产传闻或有夸大之嫌，但文一地产资金困境却是事实。近两年，文一地产已鲜少出现在土拍市场。最近一次是在2019年7月12日，该公司首入上海，成功竞得闵行区一宗商地。 2019年9月，文一集团上海总部揭牌，形成“上海、合肥”双总部运营格局。 官网资料显示，文一地产现已打造瑞泰、托斯卡纳、名门、锦门、豪门、湾系等六大系列近80个楼盘，累计开发面积600余万平方米，产品涉及商业、住宅、办公、别墅、文化旅游等。 战略布局方面，公司项目分布遍及安徽各市县及武汉、南昌，并逐步形成以安徽为中心，覆盖华中、华东的全国战略布局。 据了解，文一集团旗下业务则包括房地产、建工、餐饮、文旅、物流、建材、物业、教育、酒业、传媒、体育、矿业、科技（股票代码：SH600520）等，总资产近700亿元。 文一的上市挑战 除了前些年的那些“地王”项目后遗症，文一地产还面临其他挑战。这家成立于2004年的地产公司，目前由罗其芳及公司创始人周文育分别持有99%、1%股权。 其官网虽显示，文一地产是文一投资控股集团旗下全资子集团，但仅从股权关系上看，该公司与文一投资控股集团并无直接股权关系。 乐居财经获悉，文一投资控股有限公司曾短暂持有过文一地产股权。2017年4月14日，文一地产新增股东文一投资控股有限公司，后者持有其50%股权，但不足一月，2017年5月4日，文一投资控股有限公司退出，周文育、罗其芳重新成为文一地产唯二股东，并一直保持该持股结构至今。 今年4月13日，或出于上市公司架构的调整，文一地产法定代表人、高级管理人员出现变更，周文锁接替韦勇成为文一地产法定代表人、执行董事兼总经理。周文胜作为监事不变。 关于周文锁、周文胜的公开资料不多，两人是否与公司创始人周文育为亲属关系，尚待确认。 资料显示，文一地产控股企业86家，其旗下股权出质也多达55项。2019年12月31日，文一地产将安徽省文一投资控股集团蜀山置业有限公司1500万元股权数额，质押给徽商银行合肥宁国路支行，这是其持有该公司的全部股权。 目前，文一地产股权出质仍有18项处于有效状态，该部分有效出质股权数额合计2.015亿元。 除了股权出质的经营风险，文一地产也面临108起法律诉讼。数据显示，文一地产牵涉司法案件45宗、法院下发裁判文书44起、开庭公告6宗以及1起被执行人信息。 这些案件涉及房屋买卖合同纠纷、追偿权纠纷、民间借贷纠纷、建设工程施工合同纠纷、金融借款合同纠纷等。2020年4月8日，文一地产就因未按时履行法律义务被合肥市包河区人民法院强制执行，执行标的215838元。 文一地产还多次被曝出“打人”事件。根据以往报道，2015年9月30日和2016年1月7日，合肥文一名门华府一二期业主因房屋层高问题维权，先后遭到不明人员围殴。2016年5月1日，合肥文一名门名城楼盘开盘现场，亦有购房者遭身着迷彩服人员殴打。 去年10月31日，该公司旗下文一春风里2号楼发生因工人操作不当引发火灾。根据当时合肥市城乡建设局通报显示，项目建设施工存在现场管理混乱、坠落半径内堆放建筑材料等安全问题，被责令全面停工整改，挂“黄牌”警告，并列为重点监管对象。[详情]

　　来源微信公众号：观点 即便怀有“走出安徽、布局全国”的雄心，文一和全国众多房企一样，同样需要面对调控下的楼市挑战。 观点地产网 4月20日，近两年来颇为低调的安徽房企“一哥”传来了新消息。据媒体报道称，文一地产正与投行密切接触，筹备赴港上市。 观点地产新媒体第一时间向文一地产相关人士进行求证，对方称对此事并不知情。 相比起2015-2016年在公开市场高调拿地，近几年来土地市场上已经鲜少见到文一的身影。距今最近的一次公开拿地，是在2019年7月首进上海，以3.11亿元竞得闵行区闵行新城MHC10204单元13A-06A/、14A-05A地块。 同年9月，文一宣布成立上海总部，正式开启“上海·合肥”双总部运营格局，上海总部在建设初期将承担人力资源、产品研发、投融资等职能。 高光时刻 文一地产集团创立于2004年，起家于安徽省合肥市下辖的肥东县，此后重仓合肥，并逐渐向全国拓展。 成立以来，文一先后在安徽成功投资开发了30余项目，累计开发面积达600余万平方米，打造了瑞泰、托斯卡纳系列、锦门、名门、豪门系列等产品。 业内人士指出：“在恒大和碧桂园等这类大型房企还不太重视合肥时，文一地产敢于高杠杆拿地，再加上2015年开始的这一轮楼市普涨，公司很快就从一个小房企迅速做大规模。” 将视线拉回至土地市场竞争最为激烈的2016年，这也是文一地产高光闪耀的一年。相关数据显示，2016年文一地产共花费166.7亿拿地。 早在2015年12月，文一地产竞得合肥滨湖BH2015-05-A地块，成为当年单价“地王”。 随后2016年3月，文一地产力压万科、保利、绿地、碧桂园等千亿房企，以居住单价2400万元/亩、商业单价135万元/亩，总价76.89亿元竞得滨湖区BH2015-09号地块，住宅溢价率400%，成为当时轰动一时的合肥总价“地王”。 此后，文一地产又斩获合肥长丰、庐阳、瑶海等区域多个地块。除了在合肥积极布局之外，董事长周文育也表态，在未来的发展中，要在原来的基础上“走出安徽，做区域性大公司；布局全国，做全国性大公司”。 同年7月，在万科、华润、正荣、联发、远洋、越秀、融信、景瑞、华发等19家房企参与的一场武汉土拍中，文一地产历经300轮竞拍，以总价5.53亿元、楼面地价4556元/平方米夺得一宗意外“爆冷”地块，藉此首次南下布局武汉。 而在销售方面，文一同样也迎来了“高光时刻”，不但以115亿年销售额成功跻身百亿房企，更是远远超过了该区域其他同行（几乎为第二名房企销售额的2倍），稳坐安徽本土房企头把交椅。 “破产”传闻 然而辉煌过后，便是突如其来的“低谷”。 即便怀有“走出安徽、布局全国”的雄心，文一和全国众多房企一样，同样需要面对调控下的楼市挑战。 自2016年10月起，合肥市房地产限购限贷政策陆续出台。据统计资料显示，限购政策出台后，合肥新房价格涨幅排名从全国前列迅速下滑，并跌出前50。 2017年3月，文一地产以2.24亿元出让了旗下庐阳置业有限公司40%股权及相关债务，这也意味着将2016年9月30日竞得的庐阳区地块51%股权和开发操盘权转让给了泰禾。 有业内人士曾表示：“市场降温对合肥房企影响较大，销售不畅、融资环境不好，容易引起房企的资金方面问题。对文一地产这样高杠杆的房企，确实压力比较大。” 受此影响，市场一度传出“文一破产”的传闻。有自媒体公众号发布消息称，因去年拿地太猛，文一集团遭遇资金危机，现在有三个楼盘在亏本大甩卖。 随即，文一集团发布官方声明称，针对个别自媒体公众号指摘其“遭遇资金危机，申请破产，合肥市不同意，安徽省政府已介入调查”等传闻作出严正声明，表示企业经营一切良好。 另据市场消息显示，由滨湖地王打造的“文一塘溪津门”，最终受调控影响，首批418套住宅价格仅在2.2万-2.5万元/平方米之间。如果算上建筑及安装成本，这批房源似乎只亏不赚。 消息称，这个体量巨大的项目在2017年首开后，直到现在还没有卖完。 2016年4月，文一地产管理层在接受观点地产新媒体采访时曾表示，公司的目标是近2年内进入并稳居全国房企30强，近3年内进入全国20强，成为全国一线房企阵营的一员。 根据观点指数研究院发布的《2019中国房地产销售金额TOP100》、《2019中国房地产销售面积TOP100》、《2019中国房地产权益销售金额TOP100》等多个榜单，文一地产的身影均未能出现在三张榜单前30名内。 [详情]

　　来源：中国房地产报 文一集团创始人、董事长周文育 记者 李叶 与“闽派”“粤派”等房企进击风格不同，安徽房企在房地产市场上素来低调。即使在安徽本地，地产销售额前几名也长期被外来房企品牌把持，文一地产（文一集团旗下的地产平台）则是鲜有例外。 4月20日，有消息称文一地产正与投行密切接触，筹备赴港上市。这也是文一集团自2016年收购A股中发科技后再度现身资本市场。 这家有着“安徽地产一哥”之称的房企成立于2004年，曾受益于合肥房价大涨，在2016年实现了销售额暴涨117.6%业绩，同年其花了152亿元在合肥拿下8宗地块，奠定了江湖地位。又因突如其来的调控导致其离目标越来越远，在2017年甚至被传出资金链紧张。 值得注意的是，截至2019年12月31日，文一地产以302.5亿元销售额和242.2万平方米销售面积，在2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜上排名第87位，稳居安徽省本土房企第一。 同年7月，文一集团还以3.11亿元竞得上海闵行区一宗地块，同年9月宣布成立上海总部，现时为“上海+合肥”双总部。 对此，文一集团副总裁薛英姿在接受记者采访时曾表示，“先走出去是文一的策略”。 安徽房企要“走出去” 显然，这不是文一集团首次对上市的试探。 时间拨回2016年6月1日，文一集团就曾通过股权收购方式，成为*ST中发科技（后更名“文一科技”）实控人。 此举在当时也被解读为欲“借壳上市”。 不过，这次试探并不顺利。文一科技4年前复牌时总市值是28.47亿元，目前已经跌去6成至13.09亿元。 今年1月，文一科技发布公告称，经公司财务部门初步测算，预计2019年年度归属上市公司股东的净利润约为-6500万元至-8000万元，与上年同期（法定披露数据）相比，将出现亏损，预计减少7004.38万元至8504.38万元，同比减少1388.71%到1686.11%。 当然，文一集团不是安徽唯一一家想要“走出去”的房企。 2019年10月，另一家安徽房企三巽控股就向港交所发起了上市冲击。 巧合的是，这家房企与文一集团一样成立于2004年，并早于文一集团一年将总部迁到了上海。 对此，有业内人士告诉中国房地产报（微信ID：china-crb）记者，上海向来是内房企“迁都”首选，同时也是区域性房企向全国性房企转变的一个关键点。 实际上，弘阳地产、中梁、阳光城、蓝光等原区域性明显的房企就曾先后选择登陆上海，这也成为了它们发展的新契机。 与此同时，自2018年3月弘阳地产赴港上市后，内地中小型房企业掀起了一波赴港IPO热潮。 “房企开启了上市进程很可能与大规模扩张对资金的渴望密切相关。”业内人士认为， 文一地产此次赴港上市与其“走出去”的发展战略相吻合。 “未来几年内，A股市场对房企开闸的可能性很低，这也迫使一些房企转而寻求境外资本市场。相较于A股，港股上市优势很多，例如监管体系成熟、海外集资便利、发行价没有限制及股权转让容易等等。”一位上市房企高管表示，境外资本市场以机构投资者为主，对表现优秀、长期可持续发展企业的融资会给予认可和支持，对业绩表现一般、专业能力不足、发展前景不明朗的企业，即便是在港股市场，也未必能够获得资本市场青睐或支持。 据中国房地产报记者查阅资料了解到，2020年以来在文一地产之前已有领地控股、金辉控股、实地集团、上坤地产等10余家房企在筹备与等待赴港IPO。 安徽“地产一哥”沉浮 回顾文一集团自成立以来的发展路径，其既有孤注一掷的“弯道超车”、趁势而为的“迅猛发展”，也有判断失误“被泼冷水”。 2004年，任职安徽省电信局的处级干部周文育正处于职业瓶颈期，直到看到一则废弃厂房转让信息后，他便揣着兜里的30多万元再加上四处筹借来的1000多万元，选择“下海”，成立了“安徽瑞泰置业有限公司”（文一集团前身）。 不久后，这个废弃的厂房有了一个全新的名称：瑞泰城市家园。 2007年5月，安徽文一投资集团成立，随后收购了一家房地产开发有限公司。 到2008年，文一地产已经初具规模，旗下有5个楼盘、10个子公司、员工近百人。 2008年下半年成为一个转折点，金融危机袭来，中国房地产市场一片萧条，文一集团自然是其中之一。最难的时候，“在3个月左右的时间里，文一地产销量几乎为零”。 彼时的周文育在和公司中高管商量后，通过特价房和低价卖给员工等形式迅速回笼资金。他说，“企业的现金流十分关键，即使卖亏一点，总比因失血过多而死去强。“ 这一为了“活下去”而做的决定也让文一集团成功“弯道超车”。2009年，合肥房地产市场回暖，文一地产开始大规模扩张。从2013年到2015年，文一地产在合肥拿地19宗，仅2014年就拿下了10宗地。也在这一时期，文一地产已经从名不经传的小企业跻身为安徽省民营企业20强。 再到2016年，乘着合肥房价上涨的东风，文一集团迎来了高光时刻。 如今，随着“走出安徽、布局全国”的计划开启，文一集团再次迎来了新的挑战，是否能如过往一样，化挑战为动力实现体量的跃升，这也考验着文一集团的智慧。[详情]

　　创办文一集团之前，周文育为安徽省电信局的处级干部。 据IPO早知道消息，文一地产近期正与投行密切接触，筹备赴港上市。 文一地产创立于2004年，总部位于安徽合肥，是文一投资控股集团旗下全资子集团，目前已打造瑞泰、托斯卡纳等六大系列近80个精品楼盘，累计开发面积达600余万平方米，产品涉及商业、住宅、办公、别墅、文化旅游等，项目分布于安徽各市县及武汉、南昌，以安徽为中心，覆盖华中、华东并辐射全国。 2018年，中国指数研究院发布的中国房地产销售额百亿企业排行榜数据显示，文一地产以318亿元的销售额排名第82位，领衔上榜皖企。2019再次以302.2亿元销售额榜上有名。2020年1月至3月文一地产以销售额42.3亿的成绩位居第76位，为排行榜中唯一的安徽身影。 据文一集团官网显示，除地产领域外，文一还涉及建工、餐饮、文旅、物流、建材、物业、教育、酒业、传媒、体育、矿业、科技等十余项多元化产业。集团总资产近700亿元，在职员工达6000余人。 历经十年终成百亿房企 2004年，彼时任职于安徽省电信局的处级干部周文育遇上了职业瓶颈期，几经思虑后决定进入商海打拼，成立了文一集团的前身安徽瑞泰置业有限公司。自其第一个项目瑞泰城市家园起，瑞泰逐渐成立了广告、物业、工贸、酒店等多个子公司。2007年安徽文一投资集团成立，日渐走上正轨。 周文育 在熬过了2008年金融危机下萧条的房地产市场后，合肥房地产市场逐渐回暖，文一抓住机会大规模扩张，仅2014年就拿下了10宗地，走上了迅猛发展的快车道。 2016年，在合肥楼市近乎疯狂的热潮中，文一集团土豪般拿下合肥的8宗地块，总面积1245.72亩，总价约152.1亿元。同年3月，文一地产以以住宅部分溢价400%的价格，击败万科、碧桂园等房产大亨，以76.89亿元的竞价获得滨湖总价“地王”，同年也成长为安徽本土最大房企，以年销售115亿的成绩跻身百亿房企，从而稳坐安徽本土房企第一把交椅，并逐渐开始布局全国的战略计划。 2016年6月1日，文一集团通过股权收购方式正式成为A股上市公司中发科技（600520）的实际控制人，为进军资本市场铺展道路。 2019年7月，文一集团进军上海，以3.11亿竞得闵行区一宗商地，正式进军上海，9月上海总部正式揭牌，初步形成“合肥、上海”双总部运营格局，主要在人才引进、投融资、土地储备与项目拓展等领域为集团积蓄发展动能。 2020年，文一地产表示将基于双总部运营格局，进一步精细化发展，做好周期管理和阶段性战略规划，以服务为基础，以产品为核心，持续深化工程改革，聚焦品质提升，做美好生活服务商。[详情]