鹏润控股赴港IPO：递表前负债率骤降10倍

　　    本报记者吴静北京报道    在环京楼市因限购而持续低迷之际，一家打着雄安概念的“袖珍型”房企欲借IPO寻求融资输血。    近期，来自河北保定白沟镇的本土房企——鹏润控股有限公司（以下简称“鹏润控股”）向港交所递交了招股书。“过山车”式的业绩以及混乱的财务管理令市场对其未来的持续造血能力存疑。    据招股书披露，在以往业绩记录期间，该公司于2017年通过信托渠道获得了仅有的一次有息贷款1.6亿元，期限3年。在递表之前，公司迅速将本息还清，使得资产负债率在短期内降至5.7%；同时还完成了5600万元的派息承诺。伴随着还款和派息，截至2019年10月底，公司的现金及现金等价物相比2018年底也骤降47%。    递表前还清所有借款    《中国经营报》记者注意到，近几年，鹏润控股资产负债率波动较大。根据招股说明书，截至2017年底为57.3%，到2018年底便增加至76.9%，但截至2019年10月31日，鹏润控股的资产负债率大幅减少至5.7%。    资产负债率大幅波动，与公司的有息负债变化密切相关。事实上，据招股书披露，在鹏润控股此前的会计年度，获得的有息贷款只有一次。    在其招股书上，鹏润控股披露，2017年11月，河北鹏润子公司高碑店华创房地产开发有限公司（以下简称“高碑店华创”）与一间位于中国的持牌信托公司(一名独立第三方)订立贷款协议。据了解，该融资安排与银行贷款类似。该笔贷款额度为1.6亿元，利率为9%，生效日为2017年11月 13日，到期日为2020年11月13日。    2017年，公司动用7000万元信贷额。截至2018年12月31日，公司未偿还的有息负债总额达1.11亿元。但于2019年10月底前，公司便偿还了9000万元的有息借款。至2019年12月，鹏润控股已偿还所有本金及相应利息，有息借款清零。这使得公司的资产负债率迅速降至5.7%。    值得注意的是，除了迅速还清债务外，递表前夕，鹏润控股大量支出现金用于派息。招股书显示，于2017年12月，河北鹏润向其当时的股东宣派股息5600万元，其已于2019年6月以现金悉数派付。    伴随着这两项操作，截至2019年10月底，鹏润控股的现金及现金等价物仅剩2123.9万元，而2017年、2018年、2018年前10个月及2019年前10个月，公司期末现金及现金等价物分别为：5448万元、3984.2万元、5624.2万元及2123.9万元。    下转 B15[详情]

　　原标题：鹏润控股赴港IPO 多次使用个人银行账户收取预售款本报记者 吴静 北京报道环京楼市因限购而持续低迷之际，一家打着雄安概念的“袖珍型”房企欲借IPO寻求融资输血。近期，来自河北省保定市白沟镇的本土房企——鹏润控股有限公司（以下简称“鹏润控股”）向港交所递交了招股书。“过山车”式的业绩以及混乱的财务管理令市场对其未来的持续造血能力存疑。据招股书披露，在以往业绩记录期间，该公司于2017年通过信托渠道获得了仅有的一次有息贷款1.6亿元，期限3年。在递表之前，公司迅速将本息还清，使得资产负债率在短期内降至5.7%；同时还完成了5600万元的派息承诺。伴随着还款和派息，截至2019年10月底，公司的现金及现金等价物相比2018年底也骤降47%。递表前还清所有借款《中国经营报》记者注意到，近几年，鹏润控股资产负债率波动较大。根据招股说明书，截至2017年底为57.3%，到2018年底便增加至76.9%，但截至2019年10月31日，鹏润控股的资产负债率大幅减少至5.7%。资产负债率大幅波动，与公司的有息负债变化密切相关。事实上，据招股书披露，在鹏润控股此前的会计年度，获得的有息贷款只有一次。记者在天眼查上查到，2017年11月3日，鹏润控股的业务运营主体——河北鹏润房地产开发有限公司（以下简称“河北鹏润”）曾将数额为3000万元的股权质押给渤海国际信托股份有限公司以获得贷款，该笔贷款数额未披露。在其招股书上，鹏润控股方面披露，2017年11月，河北鹏润子公司高碑店华创房地产开发有限公司（以下简称“高碑店华创”）与一家位于中国的持牌信托公司（一名独立第三方）订立贷款协议。据了解，该融资安排与银行贷款类似。该笔贷款额度为1.6亿元，利率为9%，生效日为2017年11月13日，到期日为2020年11月13日。2017年，鹏润控股动用7000万元信贷额。截至2018年12月31日，鹏润控股未偿还的有息负债总额达1.11亿元。但于2019年10月底前，鹏润控股便偿还了9000万元的有息借款。至2019年12月，鹏润控股已偿还所有本金及相应利息，有息借款清零。这使得鹏润控股的资产负债率迅速降至5.7%。值得注意的是，除了迅速还清债务外，递表前夕，鹏润控股大量支出现金用于派息。招股书显示，于2017年12月，河北鹏润向其当时的股东宣派股息5600万元，其已于2019年6月以现金悉数派付。伴随着这两项操作，截至2019年10月底，鹏润控股的现金及现金等价物仅剩2123.9万元，而2017年、2018年、2018年前10个月及2019年前10个月，公司期末现金及现金等价物分别为5448万元、3984.2万元、5624.2万元及2123.9万元。持续造血能力存疑作为一家欲在港股上市的公司，鹏润控股未来的造血能力是投资人关注的重要因素。据了解，鹏润控股的运营主体河北鹏润2009年起步于白沟新城，并于2015年将业务扩展至高碑店市，二者均为河北省保定市辖下行政区域。截至2019年11月30日时，鹏润控股的总土地储备为77.67万平方米，其中，已竣工建筑面积为2.12万平方米，开发中的建筑面积为50.8万平方米，持作未来开发的建筑面积约为24.8万平方米。有超过一半土储位于白沟新城。按项目计，鹏润控股共拥有13个房地产项目，其中9个项目位于白沟新城，4个项目位于高碑店市。据仲量联行统计，目前鹏润控股已是白沟新城最大的住宅物业开发商之一，占市场份额17.2%，也是高碑店市第三大住宅物业开发商，占市场份额6.7%。在鹏润控股方面看来，两地区均受惠于京津冀地区协同发展的国家战略，此外，它们还临近雄安新区，享有高增长潜力。公司近40%的土地储备在雄安新区成立以后获得。2018年时，公司收购土地总数为16个，涉及的总建筑土地面积约为11.42万平方米，同比增长256.88%。不过，由于市场需求增加，每平方米的土地价格明显上涨，同比增幅近50%。招股书显示，营收方面，2017年、2018年、2018年前10个月及2019年前10个月，鹏润控股营收分别约为3.57亿元、2.24亿元、0.4亿元及5.63亿元。对于2018年营收的大幅下降，鹏润控股方面解释称，主要由于已交付总建筑面积减少，当年只有一个项目的若干物业竣工并交付客户。而2019年前10个月的营收同比暴增1308%，对此，鹏润控股方面表示，原因为已交付总建筑面积增加及已确认平均售价增加。此外，土储过于单一亦存在隐忧。据仲量联行数据显示，2018年时，白沟新城住宅物业的平均售价为每平方米5818元，2017年时下滑超8%。若后续白沟新城与高碑店市的房价涨幅有所放缓，鹏润控股的业绩或将受到更多影响。由于鹏润控股所开发的地块主要位于县域地区，项目开发牵涉到的拆迁问题较多，高昂的拆迁成本也在考验着公司的资金承压能力。比如，公司在高碑店的鹏润·翰林苑项目进展缓慢。从2013年5月到2017年1月，光就拆迁安置协议的达成，鹏润控股就花了3年多时间。据记者了解，鹏润控股为这一项目支付的动迁安置成本总额超过8000万元，项目的开发总成本预计为2.63亿元。若想做大规模，持续的资金融入不可或缺。招股说明书披露，鹏润控股不仅需要资金在白沟新城及高碑店市收购地块，还需要解决鹏润·学府一期及鹏润·美墅家二期开发运营资金需求。多次使用个人账户收取预售金除了造血能力存疑外，鹏润控股的内部管理也较为混乱。招股书显示，在递表之前，通过一系列的股权腾挪，公司实控权由张中华掌握，张中华在公司中担任董事会主席、CEO及执行董事，其妻李红担任财务总监及执行董事。而张、李二人及其子女共同成立的家族信托基金，持有公司99%的股权。根据保定市颁布的法律法规，从2016年开始，楼盘的预售款要存入指定控制账户。但鹏润控股在部分项目未取得预售许可证的情况下便开始收取预收款，并将部分预售款存入张中华以及他的雇员个人账户。据了解，鹏润控股曾使用29个以14名人员的名义、在7家中国银行不同分行开设的个人银行账户，以偿付河北鹏润（包括其高碑店市分公司）及高碑店华创的公司资金。这14名人员中，包括附属公司员工、张中华所控制关联公司员工、亲属，以及张中华的亲属。2017年、2018年及2019年前10个月，公司通过个人银行账户收取的预售款总额分别为3.21亿元、2.71亿元和1.21亿元，分别占公司收取预售所得款总额的67.1%、28.0%和11.7%。同期，个人银行账户的付款分别占公司营运支出总额的3.4%、5.1%和少于0.1%。但对于未获预售许可证便开始收取预售金，保定白沟新城规划建设局、高碑店市住房和城乡建设局以及白沟新城及高碑店市地方税务机关并未对此作出处罚。直到2020年2月，鹏润控股才规定不通过非指定账户收取预售款，所涉项目也均补齐预售证。但如何限制实控人借用公司资金用作其他途径的问题，鹏润控股方面并未说明。记者联系了这些主管部门及鹏润控股方面。高碑店市住房和城乡建设局让记者联系当地审批局，高碑店市行政审批局方面则回复表示，商品房预售许可证审批权于2018年4月划至该局，但日常监管职能和处罚职能并未划转至该局，对企业的违规销售行为并不知悉且无权进行处罚。鹏润控股方面则不接受记者采访。白沟新城综合文化服务中心宣传科工作人员已将记者的采访问题转达至白沟新城规划建设局，截至发稿，白沟新城规划建设局方面未作回复。（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）[详情]

　　《企业透明度报告》郑小琳 2月28日，河北保定一家本土房企鹏润控股有限公司（下称“鹏润控股”）向港交所递表，申请主板上市。 招股书显示，鹏润控股成立于1996年，2009年开始做地产业务，项目位于河北白沟新城及高碑店市。据悉，在白沟新城，鹏润控股是最大的住宅物业开发商，而在高碑店市，该房企的市场占有率也稳居第三。数据显示，2019年前十月收益为5.63亿元。 2017年4月，雄安新区设立。由于白沟新城毗邻雄安新区，高碑店市接壤北京，区位优势加上政策利好，使得大批房企“蜂拥而至”。截至2019年12月底，白沟新城已有25家房企入驻，高碑店市则有33家。 在激烈的行业竞争下，深耕两地的鹏润控股是否具有一定区位优势？同时，在当地市场上，鹏润控股将迎来哪些强劲竞争对手？这家迷你型房企业绩究竟如何？ “本土”市场遭遇劲敌 据仲量联行的数据显示，若以2018年及2019年的合同销售额为参照，鹏润控股无疑是白沟新城最大的住宅物业开发商，市占率17.2%；与此同时，鹏润控股也是高碑店市第三大的住宅物业开发商，市占率6.7%。 来源：鹏润控股招股书 位居前列的市占率，这意味着鹏润控股在地方上已取得了一定成绩，但需注意的是，在本土房企的角逐赛中，该公司也有一个令其头疼的竞争对手，它是隆基泰和。 来源：企查查及招股书 官方资料显示，隆基泰和集团创立于1995年，历经20余年的发展，已成为集地产开发、商贸物流、智慧能源、文化旅游等多个业务板块于一体的“环雄安地区大型产业集团”，总资产近700亿元，年营业额超500亿元，连续四年入选中国企业500强。 2010年，几乎与鹏润控股步伐一致，隆基泰和集团旗下隆基泰和置业有限公司（下称“隆基泰和“）在保定市成立，接手集团地产业务。据克而瑞研究中心数据显示，在2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜中，隆基泰和以2019年权益销售金额为420.4亿元，排名第62位。 据仲量联行的数据显示，截至2019年12月底，隆基泰和在白沟新城的市占率为13.5%仅次于鹏润控股，但在高碑店市，隆基泰和却是一家独大，以13%的市占率位列居首成为高碑店市最大住宅物业开发商。无疑，在白沟新城、高碑店市，隆基泰和都称得上是鹏润控股在当地市场上的一大劲敌。 而除了恰逢市场竞争对手之外，鹏润控股业务布局单一且集中。数据显示，白沟新城目前有25家房企，紧随鹏润控股之后的房企市占率分别为13.5%、12.2%及10%，高碑店市入局房企有33家，排名前五房企市占率分别为13%、7.2%、6.7%（鹏润控股）6.4%、6.3%，两地竞争十分激烈。 “鹏润作为本土开发商，在高碑店及白沟新城经过多年打拼和积累拥有一定品牌声誉及客户，但随着行业入局者增加， 具有庞大营运规模及资金的全国性地产商，经历几年激烈角逐后，一定程度上必然会‘分食’鹏润的利润表现，且鹏润目前业务主要集中在白沟新城及高碑店市两地，业务单一且受政策波动影响较大，因此，其未来可持续盈利能力或将有待提升。“北京一位地产领域券商分析师向《企业透明度报告》表示。 此外，一位高碑店市本地房企营销部高级经理向《企业透明度报告》表示，“鹏润控股的住宅项目在当地口碑较好，但在高碑店市，基本上60%以上住宅小区均为隆基泰和，隆基泰和在当地口碑及性价比均比较高。同时，除了本土这两个房企外，如，比较知名的开发商：万科、绿城、鸿坤、创世地产及汇通路桥等均有项目在售，而近期也有一些大牌房企在高碑店市地铁站附近频繁拿地。“ “过山车式“业绩暗藏隐忧 “业绩犹坐过山车后，不知鹏润今年业绩又会怎样？”一位长期关注保定市地产领域的投资人士发出疑问。 受惠于雄安新区政策利好，鹏润控股业绩迎来了爆发式增长。未来，随着区域“红海”竞争愈演愈烈，政策红利褪去后，鹏润控股的下一个利润“奶牛”将是什么？业绩表现出的剧烈动荡未来是否将逐渐凸显？上市后是否将由区域性向全国性布局？这显然是投资者较为关注的问题。 针对上述的种种疑问，《企业透明度报告》曾多次致电鹏润控股，但公开电话均一直无人接听。 招股书显示，2017年、2018年、以及截至2018年10月31日和2019年10月31日，鹏润控股收入分别为人民币3.57亿元、2.24亿元、0.4亿元及5.63亿元，一度同比跌近37.2%、一度同比涨近1315.9%；纯利方面，截至2017年、2018年及2019年10月31日，纯利分别为人民币0.94亿元、0.22亿元及2.22亿元。收益振幅巨大，犹如过山车。 “由于已交付总建筑面积增加及已确认平均售价增加导致业绩大幅增长。具体来看，以高端客户为对象的鹏润·美墅家一期的交付，使得公司获得较高的平均售价。”对于过山车式销售业绩，鹏润控股在招股书中解释。 另外，对于业绩大幅波动，上述地产领域券商分析师称，鹏润业绩的暴涨，一方面和其是区域小房企，项目少、长年业绩波动大有关；另一方面，雄安新区的设立，鹏润控股销售迎来量价齐升。短期来看，是一大机遇及利好，但长远来看，由于鹏润当下所有业务均分布于白沟新城及高碑店市，其地区经济状况及政策对公司经营业绩、财务状况及业务前景都将产生重大影响，况且短期内的房价并非是一直稳步上升状态，未来或可能下跌。 在他看来，“鹏润业绩大幅波动利好当下，但也暗藏了其发展不稳定性这一隐忧。”据仲量联行数据显示，2018年时，白沟新城住宅物业的平均售价为5818元每平方米，2017年时下滑超8%。可见，随着后续白沟新城与高碑店市的房价涨幅有所放缓，鹏润控股的业绩或将受到更多影响。（企业透明度报告出品）■[详情]

　　公开资料显示，鹏润控股2009年在白沟新城起家，专注于开发住宅物业。2015年业务扩展至高碑店市，是白沟新城最大的物业开发商，占到市场份额的17.2%，是高碑店第三大开发商，占市场份额的6.7%。虽然在当地市场份额不低，但鹏润控股的体量可以称之为微小，作为一家即将上市的开发商，鹏润控股的项目仅有9个，其项目和土地储备均在白沟新城和高碑店这两个城市。其招股书显示，截至2019年11月30日，企业拥有建筑面积77.67万平方米的土地储备。同之前的恒达集团、万城控股相似，鹏润控股可以算是港股市场上的“蝇量级选手”，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林告诉《华夏时报》记者，小型房企普遍面临的生存危机，再加上疫情对房地产市场的影响，对于以高负债为特点的小型房企来说更是雪上加霜，可能未来将会面临内忧外困的局面。本身他们的融资渠道并不多，很难吸引银行等金融机构的青睐，只有上市才能拓宽融资渠道。在鹏润控股看来，项目和土地储备均位于白沟新城和高碑店市，靠近雄安新区，使其未来享有高增长潜力，是企业发展的利好因素。但是土地储备过于集中，且分布于三四线城市，企业的抗风险能力颇受影响。盘和林分析，这相当于鸡蛋都放在了一个篮子里，地块集中有利于公司进行集中管理，提高管理水平，打造特色楼盘，专一而精。另一方面，当这一地块的周边价值出现波动，该公司的收入也会随之变化，企业的抗风险能力的确会受到影响。鹏润控股近年来的收益波动明显，其招股书显示，2017年、2018年、截至2018年10月31日止十个月、截至2019年10月31日止十个月，公司收益分别为3.57亿元、2.24亿元、0.40亿元和5.63亿元；纯利方面， 2017年、2018年、以及截至2019年10月31日止10个月，分别为0.94亿元、0.22亿元及2.22亿元。上游财经专家顾问江瀚在接受《华夏时报》记者采访时表示，由于行业属性，房地产行业对现金流十分依赖，在这样的情况下，如果企业本身利润和收益波动很大，就会不可避免的存在资金压力。尤其是资产负债率很高的企业，非常容易导致资金紧张，甚至出现资金链断裂的风险。盘和林也表示，小型房企业绩的不稳定导致收益和净利的波动，进而影响到企业的现金流，这就使得企业所承担的风险加剧。这些中小企业想要长久立足房地产市场，就需要提升产品品质，稳住现金流。中小房企扎堆赴港上市来自克而瑞的数据显示，除了鹏润控股向港交所递交了招股说明书外，截至2020年2月底，在港交所等待IPO的房企还有7家，其中3家的招股书已经过期，截止2020年2月底仍未更新，未来是否继续申请上市仍然有待观察。为什么中小房企扎堆港股上市呢？江瀚分析，这实际上是他们迫不得已的选择，这些企业必须要面对的是当前的资金压力，一方面国家坚持“房住不炒”的调控基调，在这样的情况下，房地产企业必须要想方设法扩大资金来源，意图通过上市来获得更好的发展。但目前的港股市场，融资环境持续下滑，香港资本市场对内房股的持续看空，这些中小企业即使上市成功，也面临着融资不畅的窘境。盘和林表示，在房地产行业，规模对应着市场占有率，这些企业的业绩表现并不出色，负债率并不低，土地储备较少，业绩的背后真正让资本犹豫的是这些企业的规模，这是他们最大的劣势。所以并不是很看好这些房企的上市前景。可能他们在短期内会吸引到资本市场的关注，但是长期来看并不乐观，融资能力有限。“赴港上市也并不是那么容易的”，盘和林分析，近几年有好几家中小房企赴港上市，许多都面临公开认购期间认购不足，募集资金较少的问题，在正式上市之后，破发、股价跳水的现象也不少见。所以，赴港上市只能说是房企现在的一个应急办法，但是从长期来看，只有找到自己的差异化竞争点，改善经营状况，扩大规模提升业绩水平，才是在市场站稳脚跟最靠谱的办法。责任编辑：张蓓 主编：张豫宁[详情]

　　作者：杨柘 来源： 斑马消费房地产行业集中度越来越高，强者恒强的格局下，小型房企的机会将越来越少。正在冲击港股的鹏润控股有限公司恰恰不这么认为，它正受惠于京津冀地区协同发展国家战略，以及毗邻雄安新区的优势，将享有高增长潜力。从11年前涉足房地产行业，公司一直依赖白沟新城及高碑店市两地13个项目。去年前10月收入刚突破5亿元，总土地储备规模仅77.67万平方米。在中国，鹏润控股的规模和体量，只能算袖珍房企。虽能占据一方，但小规模、传统的商业模式，如何给予投资者更大信心？雄安新区成立前，抢收6成土储 河北人张中华、李红夫妇一同毕业于白沟新城第一中学，毕业后从事家族纺织品买卖、服装等生意。2009年，夫妇俩才在当地成立河北鹏润（公司间接全资子公司）正式涉足房地产业务。2015年，公司业务拓展到高碑店市。招股书显示，公司13个项目均集中在白沟新城及高碑店市，在两地合计持有土地储备总建筑面积77.67万平方米。2017年至2019年前10个月，公司分别实现收入3.57亿元、2.24亿元和5.63亿元，年内溢利分别为0.94亿元、0.22亿元和2.22亿元。公司承认，项目少且高度集中为“重大不利影响”。不过，从公司披露的信息来看，短期内不会有多大改善。公司此次登陆港股募资，将进一步在当地收储土地，以及支付旗下鹏润•学府一期及鹏润•美墅家二期的开发营运资金。鹏润控股对当地市场依赖和钟爱，主要源于以下几个因素：一是白沟新城及高碑店市正受惠于京津冀地区协同发展的国家战略，且临近雄安新区；二是白沟新城已成为中国知名的小商品市场，辐射华北、东北等区域。2017年4月，在国家公布兴建雄安新区政策出台之前3个月，公司在白沟新城及高碑店购入两幅土地，建筑土地总面积合计1.07万平方米，拿地均价1432元/平方米。此后，继续在当地拿地，地价持续上涨。2017年4月至12月、2018年及2019年前6个月，公司拿地均价分别为1515元/平方米、2216元/平方米、3503元/平方米。公司披露，若按占地面积算，其在雄安新区成立前收购的土地占公司开发项目及持作未来开发项目土地储备的约27%；若以建筑土地面积计算，公司近60%的土地储备是在雄安新区成立前收购。老板29张个人银行卡收预售款张中华、李红夫妇在公司分工协作，张负责全面工作，李则掌控财务大权，这种夫妻档在拟上市房企里较为少见。夫妻档的“操作”，让公司最近几年频频出现不合规状况，成为企业发展历史上不可抹掉的“污点”。斑马消费梳理发现，公司曾使用29个以14名人员的名义、在7家中国银行不同分行开设的个人银行账户，以偿付河北鹏润（包括其高碑店市分公司）及高碑店华创（公司间接全资子公司）的公司资金。这14名人员中，包括附属公司员工、张中华所控制关联公司员工、亲属，以及张的亲属。上述个人银行账户收取预售活动产生的款项，再用于经营开支付款。公司解释，这样操作可更灵活的存入及提取现金，并促进日常现金流动性。从2017年至2019年前10个月，公司通过个人银行账户收取的预售款总额分别为3.21亿元、2.71亿元和1.21亿元，分别占公司收取预售所得款总额的67.1%、28.0%和11.7%。上述同期，个人银行账户的付款分别占公司营运支出总额的3.4%、5.1%和少于0.1%。这些个人银行账户均由控股股东、董事会主席张中华控制及实际拥有，已在2019年6月停用并清零。除此之外，张中华曾动用部分来自旗下鹏润名典苑、鹏润•MINI工社一期及鹏润•MINI工社二期的27项物业的销售所得款项，偿付其与三名独立第三方及公司一名关联方的个人债务约1260万元。公司在报告期内还收到相关政府部门5项行政罚款，涉及小区少建停车场、超出施工规划许可以及未经批准先行施工等。其中，鹏润•MINI工社一期及鹏润•MINI工社二期的总建筑面积超过相关施工规划许可，就被罚款300万元。截至2019年10月底，公司雇员总数82人，但公司在保障员工福利方面明显滞后。公司估算，于往绩记录期间尚未作出的社会保障保险及住房公积金总额约630万元。2017年至2019年前10个月，公司已就逾期供款计提拨备分别为220万元、250万元和160万元。[详情]

　　受惠于雄安新区的成立，在打拼两年之后，鹏润控股终于开启了IPO征程。 据智通财经了解，以河北省保定市的白沟新城以及高碑店市为基地的房地产开发商鹏润控股已于2月28日向港交所递交了招股说明书，申请主板上市，创陞融资为独家保荐人。 虽然是地区性的房地产开发商，但鹏润控股2019年前10个月的业绩爆发式提升。其中，收入同比增长13.17倍至5.63亿人民币，且净利润扭亏为盈，从亏损497.6万至盈利2.22亿。与此同时，鹏润控股的资产负债率也从2018年底的93.48%下降至2019年前10个月时的86.13%。 事实上，过去两年的楼市调控政策不断，房地产行业分化加剧，小型房地产开发商逐渐退出了市场。但在这样的经营环境下，鹏润控股却实现了逆市高增长，其有何“秘诀”？高增长又能否持续？ 一年拿下16个土地项目 鹏润控股于2009年在白沟新城开始房地产开发业务，并于2015年将业务拓展至高碑店市。据行业顾问仲量联行的数据显示，若以2018及2019年的合同销售额而言，鹏润是白沟新城最大的住宅物业开发商，市占率17.2%；与此同时，该公司也是高碑店市第三大的住宅物业开发商，市占率6.7%。 可见，在白沟新城与高碑店市，鹏润已做出了一定成绩，这不仅得益于公司在这两个地区的积累，更为重要的是，白沟新城与高碑店市的房地产行业迎来了新的发展契机。 2017年4月时，雄安新区正式成立。与白沟新城、高碑店市一样，雄安新区也位于河北省保定市，且白沟新城则毗邻雄安新区。随着京雄高速、京雄城际铁路及荣乌高速新线的投入运营，北京、天津、雄安新区及白沟新城将被连接起来。 鹏润自然发现了其中的机遇，并加大了拿地力度。智通财经发现，2018年时，该公司收购土地总数为16个，涉及的总建筑土地面积约为11.42万平方米，同比增长256.88%，公司近40%的土地储备在雄安新区成立以后获得。不过，由于市场需求增加，每平方米的土地价格明显上升，同比增幅近50%。 截至2019年11月30日时，鹏润控股的总土地储备为77.67万平方米，其中，已竣工建筑面积为2.12万平方米，开发中的建筑面积为50.8万平方米，持作未来开发的建筑面积约为24.8万平方米。可见，鹏润控股的土地储备充足，且超过一半土储位于白沟新城。 开发加大实现业绩爆发式增长 鹏润激进的拿地策略无可厚非，毕竟优质的土地储备也是房企的核心竞争力之一，且土地价格涨幅明显，早拿地可降低成本开支，但该策略还是对公司的经营产生了一定影响。 由于拿地需要较多资金，鹏润2018年时的开发明显放缓，导致该年度内交付的建筑面积大幅降低。智通财经发现，鹏润2018年的已交付建筑面积为4.67万平方米，同比下降超58%。在此背景下，即使平均售价同比增长53%，鹏润2018年时的总收益也同比下降超9%，这也使得该公司2018年的经营现金流净额为流出9647万元。 直至2019年前十个月时，鹏润放缓拿地，将资金投入开发，才实现了业绩的爆发式增长。在该报告期内，鹏润已交付的建筑面积约为8.07万平方米，同比增长超8倍。与此同时平均售价同比增长约60%至6976.7元每方米。量价齐升使得该公司的收入同比增长13.17倍至5.63亿人民币。 得益于销售均价的提升以及规模效应的凸显，鹏润2019年前十个月的毛利率为52.1%，较2018年同期时的48.27%有所提升。同时，该公司的费用控制良好，销售开支、行政开支相较收入增长缓慢，因此，鹏润2019年前10个月的净利润为2.22亿，而2018年同期为亏损。 在放缓拿地，业绩大爆发之后，鹏润的资产负债率也从2018年底的93.48%下降至2019年前10个月时的86.13%。 白沟新城房价有所回调 通过上述分析能发现，鹏润的经营受益于雄安新区的成立，但由于公司资金量的限制，导致了鹏润在拿地与开发之间不能齐头并进，年度交付建筑面积波动较大，公司业绩也随之起伏，这也是鹏润上市的主要原因。 公司表示，此次募集的资金将拥有白沟新城与高碑店市土地储备的收购，以及用于鹏润学府一期、鹏润美墅家二期的开发。相信资金相对充足后，鹏润能在拿地与开发之间实现更好的平衡。 但鹏润所面临的风险也值得投资者注意。首先，鹏润目前的业务有明显的地域性，主要集中于白沟新城与高碑店市两个地区，当地的经济以及政策变化都会对鹏润的经营产生较大的影响。 其二，白沟新城虽毗邻雄安新区，但其短期内的房价并非稳步上升。据仲量联行的数据显示，2018年时，白沟新城住宅物业的平均售价为5818元每平方米，2017年时下滑超8%。 这与当地的限购政策有一定关系，毕竟在2017年时，该地区住宅物业的平均售价同比涨幅近50%。预计后续白沟新城与高碑店市的房价涨幅会有所放缓，其业绩的增长将主要依靠交付建筑面积的提升。 其三，鹏润面临的行业竞争或将进一步加剧。事实上，虽然该公司的业务主要集中于白沟新城与高碑店市，但其竞争对手却并不少。据仲量联行的数据显示，白沟新城目前有25家房企，高碑店市有33家。随着行业竞争加剧，将在一定程度上影响公司利润表现。 其四，虽然鹏润的资产负债率在2019年前10个月时有所下降，但86.13%的比例仍处于相对高位，这对公司的运营以及融资能力都有较高要求。[详情]

　　 原标题：鹏润控股招股书曝光：实控人张中华有“代名人”癖好 2月28日晚间，鹏润控股有限公司赴港IPO。据乐居财经了解，鹏润控股是以白沟新城及高碑店市为基地声名卓著的房地产开发商，主要专注于开发住宅物业。公司于2009年在白沟新城开展房地产开发业务，并于2015年成功将业务扩展至高碑店市。46岁的张中华为鹏润控股的实际控制人，招股书递交前，张中华、李红和张铭辉分别持有鹏潤89.1001%、 9.9%及0.9999%股权。河北鹏润是鹏润控制的主体，成立于2009年4月，初始注册资本3000万元，主要从事房地产开发及销售。成立後，河北鵬潤由張先生及高秋生先生分別持有80%及20%的股權。高秋生所持股份是帮张中华代持的。在2011年，高秋生换成了代持人杨建永。2013年，张中华将自己持有河北鹏润80%股份转让给长盛投资和杜先生，杨建永将河北鹏润20%转让给长盛投资。这里，杜先生的是帮中华代持的。在2017年12月29日，杜先生撤出，把持有河北鹏润5%股权转让给长盛投资。三天后，长盛投资把持有河北鹏润100%股权转让给保定礼贤。一年后，保定礼贤又将河北鹏润90%和10%股权转让给张中华及其妻子李红。2019年4月，河北鹏润增资，引入投资者张铭辉。张铭辉出资62.6万元，持股河北鹏润0.9999%。即便打算赴港IPO，张中华依然喜欢用“代名人”操作。于2020年1月17日，张中华与李红用Vistra Trust (Singapore) Pte。 Limited(作为受托人)共同成立家族信托。同日，他们指示向Changshenggong BVI(由Changsheng BVI全资拥有，作为Vistra Trust (Singapore) Pte。 Limited(家族信托的受托人)的代名人)无偿转让99股股份，相当于鹏润控股99%股权。 Vistra Trust (Singapore) Pte。 Limited通过Changsheng BVI以张中华、李红、其子女及其他家族成员为受益人以信托方式持有Changshenggong BVI 全部股权。（文章来源：乐居财经） (责任编辑：DF120) [详情]

　　原标题：鹏润控股赴港IPO“前夜”：收益暴增1308% 负债率降至5.7% 来源：乐居财经乐居财经讯 王帅 2月28日晚间，鹏润控股有限公司赴港IPO。据乐居财经了解，鹏润控股是以白沟新城及高碑店市为基地声名卓著的房地产开发商，主要专注于开发住宅物业。公司于2009年在白沟新城开展房地产开发业务，并于2015年成功将业务扩展至高碑店市。截至2019年11月30日，公司于白沟新城及高碑店市拥有总建筑面积776,692.8平方米的土地储备。其中于公布兴建雄安新区前已在白沟新城及高碑店市收购相对大量的土地储备。收益方面，截至2017年及2018年12月31日止年度以及截至2018年及2019年10月31日止10个月，鹏润控股收益分别为人民币3.57亿元、2.24亿元、0.4亿元及5.63亿元，原因为已交付总建筑面积增加及已确认平均售价增加。2019年前十月收益较2018年前十月收益同比增长1308%。公司毛利由截至2017年度的人民币133.0百万元减少52.0%至截至2018年度的人民币63.9百万元。毛利率由截至2017年度的37.3%减少至截至2018年度的28.5%。招股书显示，公司资产负债比率由截至2017年底的57.3%增加至截至2018年底的76.9%，并减少至截至2019年10月31日的5.7%毛利率由28.5%增长至52.1%。[详情]