佳兆业物业上市存隐忧 大肆扩张致成本攀升

　　本文源自:观点地产网12月5日，佳兆业物业公布股份配发结果，每股发售股份的发售价定为9.38港元（不包括1%经纪佣金、0.0027%证监会交易徵费及0.005%联交所交易费），香港公开发售股份最终数目为1050万股，国际发售股份最终数目为2450万股，预计发售所得款项净额约为2.594亿港元（未行使超额配股权）。观点地产新媒体查阅获悉，佳兆业物业于香港公开发售初步提呈的发售股份获得适度超额认购，9949份申请表格提出认购申请，认购数额合共7153.35万股香港发售股份（占香港公开发售初步可供认购的350万股约20.44倍）。其中9900份申请认购合共3538.35万股香港发售股份，单份认购申请的认购金额为500万港元或以下，49份申请认购合共3615万股香港发售股份，单份认购申请的认购金额超过500万港元。由于香港公开发售的超额认购高于15倍，故按招股章程中的重新分配程序，且合共700万股国际发售股份已从国际发售重新分配至香港公开发售。因此，分配至香港公开发售的发售股份最终数目为1050万股发售股份，占全球发售初步提呈的发售股份总数约30%（于行使任何超额配股权前）。此外，合共接获合资格佳兆业股东56份有效申请，认购合共约594.86万股预留股份，相当于优先发售下可供认购的预留股份总数303.50股约1.96倍。目前303.50万股预留股份已优先分配予合资格佳兆业股东。而国际发售的发售股份最终数目为2450万股发售股份（包括优先发售项下提呈发售的303.50股预留股份），占全球发售项下发售股份总数约70%（于行使任何超额配股权前）。佳兆业物业可在2018年12月29日前随时行使额配股权，按发售价发行最多合共525万股额外发售股份，相当于全球发售初步提呈的发售股份数目15%，以补足国际发售的超额分配（如有）。公告披露，经扣除包销费用及佣金以及佳兆业物业须就全球发售支付的估计开支后，并假设超额配股权并无获行使，佳兆业物业估计获得的全球发售所得款项净额约为2.594亿港元。佳兆业物业预期股份将于2018年12月6日（星期四）上午9时正开始于港交所买卖。佳兆业物业表示，约50%所得款项净额将用于收购或投资其他在市场地位上与公司相若的物业管理公司；约20%所得款项净额将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司；约10%所得款项净额将用于开发及推广公司的K生活移动应用程式及社区增值产品及服务；约10%所得款项净额将用于推进公司管理数码化、服务集中化、程序规范化及营运自动化；约10%所得款项净额将用作公司的营运资金及为其他一般公司用途提供资金。[详情]

　　来源：财华社 由佳兆业集团（01638.HK）分拆的综合物业管理服务供应商佳兆业物业（02168-HK）公布公开招股结果，已收到合共7153.35万股有效申请，占香港公开发售初步可供认购的350万股香港发售股份总数的约20.44倍。由于香港公开发售的超额认购高于15倍，合共700万股国际发售股份已从国际发售重新分配至香港公开发售。因此，分配至香港公开发售的发售股份最终数目为1050万股发售股份，占全球发售初步提呈的发售股份总数约30%（于行使任何超额配股权前）。 有5996份认购一手（250股），中签率70%。每股发售股份的发售价定为9.38元，该股每股招股价介乎9.08元至10.88元。预期12月6日在联交所主板挂牌上市。 是次集资净额约2.594亿元，其中约50%用作收购或投资其他在市场地位上与其相若的物业管理公司；20%用作收购或投资从事物业管理相关业务及服务等公司；10%用作开发及推广K生活移动应用程式及社区增值服务及产品；10%作推进管理数码化、服务集中化、程序规范化及营运自动化；10%作营运资金及一般公司用途。[详情]

　　在融资难，市场风向转变的情况下，不少房企试图通过分拆物业的方式实现规模增长。刚刚过去的11月里，就有新城集团旗下的物业平台新城悦（HK，01755）成功登陆港交所。随后的11月26日，佳兆业集团也宣布，此前已通过港交所聆讯的佳兆业物业已于2018年11月26日刊发招股章程，并将在不迟于12月4日协定最终发售价。根据佳兆业的计划，此次公开发售3500万股，其中香港公开发售占350万股，国际发售占3150万股，每股招股价介乎9.08至10.88港元，计划集资金额最多为3.8亿港元。如果一切进展顺利，12月6日，佳兆业物业将在香港联交所主板上市。值得注意的是，目前内地房企中已有包括绿城服务、中海物业、彩生活、南都物业、金地物业、雅生活、碧桂园服务等在内的10余家物业服务企业在香港主板上市。可以看到的是，通过分拆物业上市丰富融资平台，已逐渐在房企业内达成共识。不过，梳理上述房企的物业板块，不难发现，并不是所有房企的物业能力都能够完成企业扩大规模及业绩增长的目标。上市在即，摆在佳兆业物业面前的难题仍然严峻。物业板块业绩表现平平从1999年开始，佳兆业物业已发展有20年的时间。目前佳兆业物业主要有四大业务线，分别为物业管理服务、交付前及顾问业务、社区增值服务及智能解决方案服务。对大部分物业公司来说，物业管理服务是收入的主要来源。根据招股书，截至2017年年末，佳兆业物业的物业管理服务覆盖中国12个省、市和自治区的36个城市，总在管建筑面积达2400万平方米；于2017年12月31日，公司管理119个物业，当中包括100个住宅社区及19个非住宅物业，为约16万个物业单位提供物业管理服务。2015年-2017年，佳兆业物业实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元；净利润分别为5772.0万元、5811.4万元、7144.1万元。2018年上半年，佳兆业物业实现营业收入4.12亿元，净利润为2303.2万元。根据招股书披露数据，目前，佳兆业的营收规模和增速与龙头物业公司碧桂园服务、绿城服务等尚有较大差距。2016年和2017年，佳兆业营收的年增长率分别为12.8%、24.1%，相比于碧桂园服务上市前41.3%和32.2%的增长率来说，增速仍然有待提升。而从最近三年各业务对集团业绩贡献情况来看，交付前及顾问服务贡献的收益占比一直居前，不过近年呈现连续下降趋势。其2015年的毛利率为51.7%，2016年为46.1%，2017年则为28.8%。大肆扩张致其成本攀升对于此次募集资金的用途，佳兆业物业在招股书中表示，预计全球发售所得款净额约为2.8亿元。其中，50%的资金用来收购和投资物业管理公司，而20%的资金用来收购和投资能够提供社区增值的产品及服务的公司。值得注意的是，近几年佳兆业物业的扩张因为其带来了风险。根据招股书，佳兆业物业在管建筑面积由2015年末的1830万平方米按复合年增长率14.5%增长至2017年末的约2400万平方米，随着在管面积的扩大，其成本压力也不断攀升。在2015年、2016年及2017年分别达到1.75亿元（人民币，下同）、1.99亿元及2.53亿元，分别占服务成本约55.8%、52.8%及54.3%；而2015年、2016年及2017年，集团计入行政开支的员工成本则分别为6610万元、5520万元及7960万元，是其行政开支中最大的一部分，分别占行政开支约87.4%、79%及77.8%。除了员工成本，佳兆业物业每年分包成本也不少。其向分包商外包若干服务职能，例如秩序维护、保洁及保养服务，2015年、2016年及2017年，集团分包成本分别为5820万元、8130万元及1.04亿元，占服务成本分别约18.6%、21.6%及22.3%。因此，要想维持盈利能力，佳兆业目前还需要控制成本。对此，安信国际证券行业分析师黄焯伟就在《佳兆业物业—IPO点评》中评价，“公司超约75%的成本为员工支出及分包成本，我们预计整体成本会上升，这是公司以至整个行业在短期最大的不利因素。”港股市场降温，多支新股破发今年以来，港股一系列热门IPO股票频繁破发。统计显示，今年上半年港股IPO的98家公司中，有45家在上市首日便惨遭破发，首日破发率高达61%。例如10月11日，美的置业首日上市交易即破发，开盘股价报16港元，跌幅达5.88%。业内人士认为，今年港股出现新股破发潮，与多个方面的因素有关。首先与港股市场的大环境有关。自今年1月底恒生指数创出历史性高点之后，港股即处于震荡下行的态势中。市场整体表现低迷，无疑会波及到新股上。尤其是在逆周期，今年下半年香港新股发行已明显降温的情况下，市盈率也大打折扣。而在这样的大环境下，本有“内忧”的佳兆业物业还将面临“外患”压力。（内容来源自：深蓝地产、新京报、野马财经）[详情]

　　　　资金承压 佳兆业物业分拆上市生变 　　各大房企为了“活下去”，纷纷开启转型之路，佳兆业集团也加入转型大军，拟将旗下物业板块分拆，推向资本市场。　　文｜胡嘉琦 　　房地产行业从“黄金十年”走向“白银时代”，天花板渐现，各大房企为了“活下去”，纷纷开启转型之路，佳兆业集团也加入转型大军，拟将旗下物业板块分拆，推向资本市场。 　　据路透旗下《IFR》引述知情人士报道，佳兆业集团控股有限公司(1638.HK) 将分拆旗下物业管理部门佳兆业物业上市，计划集资不超过1亿美元（约7.8亿港元），上市前推介已于近期开始。 　　事实上，这并不是第一家房地产企业分拆物业板块单独上市，根据中国物管协会的统计，截至目前，港股主板上已有新城控股新城悦、碧桂园服务、彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活、南都物业等10家内地物业公司成功登陆港交所挂牌上市。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时表示，近期房地产企业将物业板块进行分拆上市是追求专业化的表现。但目前物业板块上市的标杆企业不多的，上市，使得企业更关注存量市场和物业服务市场。从增值服务来看，分拆上市意味着企业寻找新的盈利点和机会点。但当前的增值服务是投入大、回报少。　　不过，佳兆业物业的上市之路并没有想象中那么顺利。 　　分拆物业集团 　　2018年6月22日，佳兆业集团控股有限公司(1638.HK)称，公司建议分拆佳兆业物业集团，并在港交所主板上市。同时，联交所已确认公司可进行建议分拆。 　　据佳兆业集团公告显示，于2018年6月22日，佳兆业物业就申请佳兆业物业股份于联交所主板上市及获准买卖，向联交所递交上市申请表格。建议分拆涉及透过由佳兆业物业进行股份发售，将佳兆业物业股份分拆并在联交所主板独立上市。当前，股份发售的详情尚未敲定。 　　公告称，佳兆业集团拥有佳兆业物业98.6%权益。按照计划，待建议分拆及上市完成后，佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%权益，而佳兆业物业仍然为佳兆业集团之附属公司。值得注意的是，在提交上市申请资料前，2018年5月4日，佳兆业物业已向投资者配股1.4万股，占资本化发行完成前已发行股份的1.4%，总代价为700万港元。 　　11月8日，佳兆业集团公告称，建议分拆须待上市委员会批准，董事会及佳兆业物业董事会最终决定、市场状况及其他考虑因素，故建议分拆不一定实行。倘建议分拆因任何原因而不予以进行，优先发售将不会进行。股东及潜在投资者于买卖佳兆业集团证券时务请审慎行事。　　对于佳兆业集团表示“建议分拆不一定实行”等情况，《商学院》记者联系佳兆业方面求证是否在释放分拆有可能失败的信号，佳兆业方面回复称：“具体细节不便透露，后续会在公告里发出”。　　“由于港股通的制度规定，港股通投资者是通过中国结算公司来间接持有股票的，换言之，股东名册上是没有此类投资者的名字的，所以本身也会限制部分股票权益。应该说此类约束，会使得投资者有所顾虑，进而在认购股份上比较迟疑，这样自然会对上升形成一定的压力。总体上说，这也需要佳兆业适当调整策略，对类似分拆上市的策略做新的调整。”严跃进在接受《商学院》记者采访时说。 　　资金承压　　据《国际金融报》报道，佳兆业物业并未像其他物业公司一样选择“介绍上市”，而选择直接IPO，后者需要发行新股，募集资金。介绍上市没有“公开招股”一环，不涉及发行新股或出售现有股东所持股份。选择IPO意味着审计成本增加，定价时易于被券商炒作，失去对公司的控制、风投等获利退场等风险。　　佳兆业未选择以介绍方式上市，而是选择IPO，在业内人士看来，资金承压是重要的原因之一。 “这从侧面反映出佳兆业物业对资金的渴求。” 国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受《商学院》记者采访时称。 　　黄立冲认为，介绍上市形式不能使佳兆业获得额外资金，只有IPO融资才能让佳兆业获得资金。佳兆业自从之前的债务危机停牌以后，财务压力依然存在。随着全国房产销售节奏放缓，在限售限贷背景下，佳兆业通过分拆的方式可以在一些较为容易的融资平台获得一些资金。　　同时严跃进指出，这说明佳兆业或对此类分拆上市有各类不确定性。总体上看，对于此类上市制度来说，需要此类企业积极去做了解，另外，物业公司通过IPO上市也是一种相对主流的做法，也体现了其对于融资方面的急迫性。 　　据佳兆业公布的半年报显示，截至2018年6月30日，佳兆业累计合约销售约253亿元，盈利能力显著提升，总收益同比增长75%达150亿元，毛利达47亿元，同比增长66%。不过，与2017年同期相比增长仅12.7%，在同行50%乃至100%的增速里，显然增长有些缓慢。　　目前，佳兆业的负债率也处于行业高位。安信国际报告显示，佳兆业截至 2018 上半年的总债务超过 1000 亿元，净债务约 840 亿元，负债率 259%，高出香港上市房企平均80%水平。 　　2017 年佳兆业复牌时公布了 2014年~2016 年财报，净负债率超过 300%，2017 年的净负债率下降至300%，2018 上半年虽改善至 259%，但仍处于行业高位。据佳兆业集团年报显示，截至2017年底，负债总额约1833.9亿元，有息负债加权平均融资成本为8.27%。其中约22.2亿元须于1年内偿还，约179亿元须于1~2年内偿还。 　　2015年~2017年，佳兆业物业交付前及顾问服务的毛利率从36%下降至28.8%；物业管理服务的毛利率先是从34.6%直降至29.5%，后于2017年小幅回升至31.9%。 　　受上述两大业务板块影响，2015年~2017年，佳兆业物业分别实现营收4.78亿元、5.39亿元和6.69亿元；毛利润分别为1.65亿元、1.62亿元和2.05亿元，整体毛利率分别为34.6%、30.1%和30.5%，总体呈下滑趋势。 　　同时，由于背靠母公司不同，佳兆业与此前上市的物业公司在规模上仍有一些差距，佳兆业物业2017年的营收规模仅为碧桂园的1/4。 　　据中国指数研究院《2018中国物业服务百强企业名单》中，佳兆业物业并未上榜。另据佳兆业上市申请书显示，从2015年～2017年，佳兆业物业收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元。佳兆业管理合同管理面积约为2400万平方米，共计119个物业项目。 　　而截至2017年底，碧桂园2017年年内物业管理及社区相关业务的收入约26.56亿元，同比增长35.6%。据碧桂园年报显示，碧桂园物业管理合同管理面积约3.295亿平方米，覆盖超过240个城市，共服务约100万户业主。据悉，碧桂园物业签约的管理面积主要得益于碧桂园集团强大的规模支持。 　　物管蛋糕增大 　　佳兆业拟将物业板块单独IPO，目前10家内地物业公司已经成功登陆港交所挂牌上市，分拆上市正成为眼下地产企业的一大热点。目前中国房市进入到“存量房”时代，物业管理的市场蛋糕增加，同策研究院总监张宏伟认为，存量物业还有很大的市场空间。目前我国约有200多亿平方米的存量房资源，但现在做得好的公司管理规模约在5亿元~6亿元，未来物业管理市场集中度还有待进一步提升。 　　因此，房企期待通过分拆上市推动公司的规模化增长，同时增强存量物业的市场占有率。另外，物业本身是一个入口，在此基础上，还有很多增值业务和相关的一些其他衍生服务和收益，未来存量有很多机会，房企争相对物业进行分拆上市，实际上是在争夺市场。 　　值得注意的是，房地产行业具有明显的周期性和高负债、高杠杆、重资产等特征，由此，上市房企的市盈率和市净率并不高，港股市场对上市房企的估值也不高。而物业管理公司则具有轻资产及逆周期的属性，由此，分拆上市之后，物业管理公司则能获得更高的估值。另外，物业管理公司的现金流也更加稳定，即使遇到房地产市场下行，业主也不会拒绝缴纳物业费，分拆上市是房企多元化融资的试金石，以期达到“点石成金”的效果。 　　同时，房企对物业分拆上市积极占领市场的同时也应考虑如何对物业进行管理。严跃进建议，智能化是促进物业高效管理的渠道之一。类似物业平台需要将科技做到位，但是也不能单纯追求所谓的高科技而忽视了业主的需求，应结合业主的需求提供更人性化和便利化的服务。 　　随着房地产行业进入下半场，诸多大地产商进行不同程度的多元化发展。资金方面的偿债压力驱使佳兆业以新途径试水资本市场。成立于1999年的“旧改之王” 佳兆业曾在2013年一度赶超万科，成为深圳市新房住宅成交量及成交金额双料冠军，最近几年却被一线龙头越拉越远，往日荣光，今朝黯淡。“悟已往之不谏，知来者之可追”，佳兆业此番物业分拆上市能否为公司发展平添动力，让业界颇为期待。[详情]

　　12月6日，佳兆业物业集团（HK2168）将在港交所上市。其将成为佳兆业集团（HK1638）旗下的第六个上市平台。佳兆业物业集团股份已于11月26日上午9时起在香港发售，预计于11月29日中午12时结束。记者从佳兆业物业的招股文件中了解到，此次佳兆业物业的总股票发行量是3500万股，占发行后总股本的25%，每一股发行价格区间为每股9.08-10.88港元。佳兆业物业集团预估，假设发售价为每股9.98港元（即上述发行价格区间的中位数）且超额配股权并无行使，佳兆业物业集团估计在扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其他估计开支后，全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元。据招股书显示，本次IPO募集资金的50%或1.4亿港元，将被用于收购或投资其他物业管理公司。另外20%或5580万港元将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司以及提供与其互补的社区增值产品及服务的公司。其余30%将分至社区增值服务、数字化管理以及用作营运资金等。全球发售及资本化发行完成后，佳兆业集团将直接持有佳兆业物业已发行股本约73.95%，仍保持对佳兆业物业的绝对控制权。资料显示，截至2018年6月30日，佳兆业物业业务覆盖37个城市，管理124个物业项目，其中来自佳兆业集团开发的项目有86个。（责任编辑：解芳璇）相关阅读： 佳兆业物业今日招股 拟全球发售3500万股 佳兆业物业已通过上市聆讯 佳兆业：合资格股东每持有2000股可认购1股佳兆业物业预留股份 佳兆业集团：前10月合约销售金额490.92亿元 同比增42.1% 文旅大咖齐聚深圳大鹏 佳兆业助力粤港澳大湾区文旅产业发展中国网地产是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道，是国内官方、权威、专业的国家级重点新闻网站。以引导正确的行业舆论导向为己任，为行业上下游关联企业、相关产业提供一个高效沟通与互动的优质平台。[详情]