金辉控股赴港IPO：净负债率180%

　　金辉集团发布全球发售公告，公司全球发售6亿股，其中，香港发售6000万股，国际发售5.4亿股，农银国际、中信证券、海通国际为联席保荐人，股票代码9993，每手1000股，公司招股区间为3.5港元到4.5港元，10月16日至21时午时招股，10月29日上市。 [详情]

　　据港交所10月8日披露，金辉控股（集团）有限公司通过上市聆讯，农银国际、中信证券及海通国际担任联席保荐人。 金辉控股的上市之路最早可追溯到2013年9月17日，后因申请状态“失效”而折戟港交所，2016年1月26日，金辉控股转战A股，向上交所递交上市申请，苦等多年无果后，2020年3月，金辉控股决定撤回A股上市申请再度冲刺港股IPO，然而9月26日，据港交所披露易平台显示，金辉控股上市申请书的申请状态为“失效”，2020年9月28日，金辉控股再一次在港交所递交了上市申请书，于10月8日通过港交所聆讯。 金辉控股是一家全国布局、区域聚焦、城市领先且声誉卓著的大型地产开发商，专注于为首置和首改客户提供优质的住宅物业。凭借逾20年的经验，金辉控股已将业务扩展至中国五大经济发展势头强劲的区域，即长三角、环渤海、华南、西南及西北。按综合实力计，金辉控股于2020年在中国房地产协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心授予的“2020年中国房地产开发商前五十强”中位列第36名，并为“中国房地产开发商综合实力前十强”。 截至2020年7月31日，金辉控股共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目，涉及应总建筑面积为2908.18万平方米，包括（i）已竣工项目的可供出售建筑面积、可出租建筑面积及持作物业投资的可出租建筑面积252.66万平方米；（ii）开发中物业的规划建筑面积1725.41万平方米；及（iii）持作未来开发物业的估计建筑面积930.11万平方米。 根据招股书，2017-2019财年，金辉控股的营业收入分别为117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，复合年增长率为48.5%，相应的净利润分别为22.21亿元、23.00亿元及26.90亿元，复合年增长率为10.0%。其中，金辉控股的绝大部分收入来自于物业销售，2017年、2018年及2019年，物业销售所得收入分别占同期总收入的95.8%、94.9%、96.4%及94.7%。 值得注意的是，在金辉控股收入上涨的同时，其销售成本也在大幅上涨，2017年至2019年，金辉控股销售成本分别为79.85亿元、111.46亿元和203.01亿元，同比增长39.59%和82.14%。同时，金辉控股的毛利率逐年下滑，从2017年的32.2%降至2019年的21.8%，其中，营收占比最大的物业开发及销售的毛利率从2017年的32.1%下降至2019年的20.7%。 此外，招股书显示，2017至2019年度，金辉控股经营活动现金流依然为负。期间，经营活动现金流量分别为-77.56亿元、-56.97亿元及-23.55亿元，负经营现金流量主要归因于有关期间的物业开发的长期资本密集性质、土地收购及业务扩展。 金辉控股对主要供应商的依赖也在逐年加强，根据招股说明书，2017年至2019年，金辉控股来自五大供应商采购的金额分别约占采购总额的47.8%、52.3%和62.7%，其中，来自单一最大供货商采购的金额分别约占采购总额的18.5%、20.8%及25.9%。 招股书显示，金辉控股在上市前的股东架构中，控股股东是林定强、林凤英夫妇，他们通过金辉地产控股持有其96%的股份，其他4%的股份为上海华月实业投资持有，上海华月实业投资的股东分别有林巍先生（25%）、陈云女士（25%）、林凤玉女士（20%）、林苹女士（15%）、林凤华女士（15%）。 [详情]

　　据港交所10月8日披露，金辉控股（集团）有限公司通过港交所聆讯，联席保荐人为农银国际、中信里昂证券及海通国际。 据招股书显示，金辉控股是一家大型地产开发商。凭借逾20年的经验，该公司已将业务扩展至中国五大经济发展势头强劲的区域，即长三角、环渤海、华南、西南及西北。公司于2020年在中国房地产协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心授予的“2020年中国房地产开发商前五十强”中位列第36名，并为“中国房地产开发商综合实力前十强”。于2020年在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院授予的“中国房地产开发商前百强”中位列第37名，较2019年排名第38名上升一位。 截至2020年7月31日，金辉控股共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中包含由附属公司开发的117个项目以及由合营企业及联营公司开发的43个项目。截至2020年7月31日，金辉控股应占物业开发项目的总建筑面积为29，081，757平方米，包括（i）已竣工项目的可供出售建筑面积、可出租建筑面积及持作物业投资的可出租建筑面积2，526，555平方米；（ii）开发中物业的规划建筑面积17，254，060平方米；及（iii）持作未来开发物业的估计建筑面积9，301，141平方米。截至2020年7月31日，该公司应占总建筑面积的93.3%位于二线城市及核心三线城市。 业务模式 于往绩记录期间，公司的收入主要来自住宅物业及商业物业的开发及销售。公司亦提供物业管理服务、租赁商业物业及就物业项目的整体营运向合营企业和联营公司提供管理咨询服务而获得收入。为将公司的资源投入物业开发及销售中，作为重组的一部分，公司出售了物业管理服务业务，并于2019年12月完成该出售。因此，公司于截至2020年4月30日止四个月并无录得任何物业管理服务收入。 财务数据 招股书披露，于2017年、2018年及2019年，公司收入分别为117.77亿元（单位：人民币，下同）、159.71亿元及259.63亿元。同期，年内溢利分别为22.21亿元、23亿元及26.9亿元。 募资用途 募集资金的主要用于为物业开发项目的建设拨资、偿还项目开发的部分现有信托贷款及一般业务运营资金。 风险因素 一般与公司业务及行业有关的部分风险包括： （i）公司的业务与前景取决于中国的经济情况且易受中国房地产市场不利变动的影响，尤其是在物业开发项目所在的省份及城市； （ii）公司可能无法物色到理想地点或按有利条款取得土地使用权用于日后的物业开发，甚至根本无法物色有关地点或取得土地使用权； （iii）公司或无足够的资金拨付未来的土地获取以及物业开发项目，及资本资源未必可按有利条款取得，甚至根本无法取得； （iv）于往绩记录期间，公司的绝大部分收入来自物业销售，而公司的经营业绩可能会因物业销售时间及物业交付时间等因素而波动； 及（v）公司各期间的销量或不相同，该等波动令未来表现难以预测。[详情]

　　原标题：金辉控股二度递表谋上市，连踩两线急需打通融资渠道 从折戟A股到赴港招股书失效，金辉集团坎坷的IPO苦旅仍在继续。 9月25日，金辉控股向港交所提交招股书，这是继其3月25日之后再次递表。金辉控股于2019年在开曼群岛注册成立，是金辉集团上市的资本壳平台，持有后者96%股份，剩余4%股份由金辉集团创始人林定强家族持有。 早在2016年，金辉集团便谋求登陆A股。等待无果后，金辉转换战场。“鉴于中国房地产行业调控和监管环境收紧，及中国总体融资环境面临的挑战日趋严峻，为获得国际证券市场认可，金辉集团自愿撤回A股上市申请。”招股书称。 相较于目前一起排队上市的其他“迷你房企”，金辉集团规模尚可。克而瑞数据显示，2019年该集团全口径销售额888.6亿元，排名第40位，权益销售额661.6亿元，排名第37位，是地产行业冲刺千亿的种子选手。 这也是该集团最近三年不断发力冲刺规模的结果。资料显示，发家于福建的金辉，一直因其温和步调被贴上“非典型”闽系房企标签，管理层也意识到规模的重要性，2016年公开表示集团此前过于稳健，资金安排、投资策略都偏谨慎。 此后，金辉显露野心，从投资到销售均大力提速。在受疫情影响的这一年，金辉仍未放慢扩张脚步，譬如8月份，经过94轮报价后，金辉旗下公司以2.25亿元、溢价率106.03%竞得江苏淮安一商住地。 截至7月31日，金辉共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目，总建筑面积为2908.18万平方米，较2019年末增加241.18万平方米。 为支持扩张需求，金辉不断寻求融资机会，如6月份透过全资附属公司金辉资本发行总额2.5亿美元票息为8.8%的优先票据；4月30日至7月31日订立21份银行贷款或信托融资安排，借款总额为145.42亿元。 这让金辉的杠杆率较去年有所提高。截至4月30日，该集团净资产负债比率约180%，较2019年末提升约10个百分点；现金短债比约0.4，短期债务偿还仍有压力；截至7月31日，剔除预收账款的资产负债率45.49%。 按房企融资“三条红线”监管原则，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，以及现金短债比小于1倍，金辉集团目前踩中两条红线，后续融资及债务扩张速度或将受到限制。 与此同时，因土地收购及业务扩张力度加大，2017年、2019年以及截至2020年4月末，金辉集团经营活动所得现金流均录得负值，分别为-77.56亿元、-56.97亿元、-23.55亿元。 随着地产高速上行期结束、融资环境再度收紧，上市“补血”已迫在眉睫。联合国际表示，IPO不仅从财务杠杆角度，而且从信息透明度和公司治理角度，都对金辉的信用有正面影响，可在需要时发行更多股票以补充资金。 鉴于此，7月7日，联合国际将金辉集团的国际长期发行人评级从‘BB-’上调至‘BB’，展望稳定。该机构还称，金辉在二线和核心三线城市的持续扩张，特别是在西部地区，或为其增长提供动力。 易居企业集团CEO丁祖昱也认为，公开上市有助于拓宽融资渠道、优化企业财务结构，支撑企业规模发展；另一方面，登陆资本市场可扩大企业品牌影响力，获取更多机会和资源，从而作用到企业发展上。 值得注意的是，不仅是金辉集团，今年排队上市的11家房企中，IPO闯关之路都颇为曲折。万创国际四次闯关失败，海伦堡、奥山控股两次冲击未果，三巽控股、港龙地产、大唐地产也已经二度递表。 丁祖昱表示，在政策调控持续、行业增速放缓的背景下，市场不确定性增加了房企去化及回款压力，同时也对其盈利能力、经营管理效率、抗风险能力提出更高的要求。房企上市不能再是一味追求规模快速提升，需要接受资本市场以及社会的监督，适应市场的调整能力也要更强。[详情]

　　 扣除预收账款的资产负债率为45.49%。 本文为IPO早知道原创 作者|苍穹 微信公众号|ipozaozhidao 据IPO早知道消息，金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉控股”）于9月25日晚间向港交所递交新版招股书，披露了最近的财务数据和重要事项，农银国际、中信证券及海通国际三家担任联席保荐人。 招股书显示，截至2020年4月30日止四个月，金辉控股毛利率为26.6%，到2020年7月31日，企业实现营业收入116亿元。截至2020年7月31日，金辉控股在手货币资金158.44亿元，较年初增长18%；预售账款670亿元，较年初增长18%；报告期内公司资产总值达1659亿元，较年初增长11%。 相较年内递表的一众小型房企或“黑马”型房企，金辉控股的规模及历史无疑占优。公开资料显示，金辉控股是一家成立于1996年9月的老牌闽系房企，2019年其以888.6亿元的全口径销售额排在克而瑞榜单第40名。而在2020年1-8月，金辉控股累计实现销售528亿元，成功摆脱疫情影响并得到快速复苏。 凭借稳健的财务业绩，金辉控股获得机构及投资者的广泛认可。目前全球权威评级机构标普及惠誉均给予金辉控股“B”评级，展望分别为“正面”及“稳定”，这也是非上市公司所能获得的高评级。 聚焦区域深耕，优质土储奠定基础 扎根房地产行业20余年，金辉控股现已将业务扩展至长三角、环渤海、华南、西南及西北这中国五大经济发展势头强劲的区域，成为一家全国布局、区域聚焦、城市领先且声誉卓著的大型地产开发商。 专注于为首置及首改客户提供优质且多样化的住宅物业，金辉控股提供优步系、云著系、铭著系及大城系四种住宅物业以满足目标客户的差异化需求及偏好。 金辉控股收入结构（资料来源：招股书） 其中，优步系以创新及现代的设计为特色，专注于内部空间的有效利用；云著系以融合智能的居住设施及具美学的设计为特色，为客户提供舒适、便捷及智能的居住体验；铭著系面向高端客户，且委聘世界知名的建筑设计公司，以提供领先的设计及优质的居住体验；大城系的特点为大型住宅物业综合体，周边配备有商业区域，旨在打造一个能够提供便捷及舒适居住体验的综合社区。 截至2020年7月31日，金辉控股共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目，涉及应总建筑面积为2908.18万平方米，包括（i）已竣工项目的可供出售建筑面积、可出租建筑面积及持作物业投资的可出租建筑面积252.66万平方米；（ii）开发中物业的规划建筑面积1725.41万平方米；及（iii）持作未来开发物业的估计建筑面积930.11万平方米。 与此同期，金辉控股应占总建筑面积的93.2%位于二线城市及核心三线城市。金辉控股认为，大规模且具有战略性布局的土地储备将推动其的业务增长。 得益于优良的土储结构及强大的产品体系，过往金辉控股的财务表现还算不错。2017-2019年其的收益从117.77亿元增至259.63亿元，复合年增长率为48.5%；同期利润从22.21增至26.90亿元，复合年增长率为10.0%。 金辉控股利润表（资料来源：招股书） 而金辉控股已在一些发展势头良好的城市攫取领先的市场地位。根据仲量联行的资料，就住宅物业的合约销售金额而言，其于2019年在西安及淮安排名前三并在荆州及福州位居前十， 就新获得住宅物业地块的总地盘面积而言，其在廊坊及石家庄排名前五。如将时间轴拉长，截至2019年12月31日止三个年度，金辉控股位列西安、扬州、荆州、重庆、福州及淮安5城住宅物业的合约销售金额前十，同时位列福州、西安、长沙、石家庄及廊坊获得住宅物业地块的总地盘面积前十。 债务结构优化，多元融资巩固流动性 地产步入白银时代，规模并不再是房企唯一的考量，降负债、保现金流成为行业趋势。8月下旬住建部、央行抛出房企融资的“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，进一步宣示防控风险的决心。 就金辉控股而言，其也步入控负债的轨道。招股书披露，截至2020年7月31日，金辉控股的短期借款较年初降78%至11.3亿元，现金短债比年初提高15个百分点，扣除预收账款的资产负债率则为45.49%。特别的是，金辉控股期末借款总额为559亿元，较2019年底的增速控制在15%以内。 金辉控股主要财务比率（资料来源：招股书） 另一方面，金辉控股并未放弃规模增长，其亦积极把握优质地块的竞购机会。仅是2020年4月30日以来，其就七幅总地盘面积约为40.48万平方米的地块订立合同，总代价达到88亿元；另外还签署三幅总地盘面积约18.95万平方米的待执行土地出让合同，总代价为31亿元。 如此高频大手笔拿地，考验金辉控股的现金流及其融资能力。截至2020年4月30日，金辉控股取得的银行及其他金融机构的授信额度为约1094亿元，其中未使用的授信额度为652.6亿元。 而金辉控股也在不断寻求多元化融资机会来为其业务提供支持，如在6月其透过全资附属公司金辉资本发行总额2.5亿美元票息为8.8%的优先票据，并于当月透过金辉集团发行4年期6.5亿元的公司债券，按年利率6.95%计息；其还在4月30日至7月31日订立21份银行贷款或信托融资安排，借款总额为145.42亿元。 融资环境日益缩紧的当下，金辉控股既能守住债务底线，还能利用自身优势拓宽融资渠道，这样的企业定能实现可持续增长，相信跻身千亿俱乐部并不会是难事。（后台回复“金辉控股”获取该公司最新招股书）[详情]

　　房企境内外融资持续火热。凭借融资成本持续降低，债务结构优化，已经启动IPO进程的金辉控股，受资本青睐。近日获联合国际评级上调至“BB”，展望“稳定”。 境内外发债成本持续下降 6月17日，上交所信息披露显示，金辉控股已成功发行一笔 6.5 亿元的公司债，期限四年，票面利率簿记建档区间为6.95%。而在同时，金辉控股发行的一笔2.5亿美元的固定利率高级无抵押票据也已完成，最终息票率为8.80%，这笔美元债最高曾获得超16亿美元的认购，超额认购约6.4倍。 这也是金辉控股在2019年下半年以来成功发行的第三笔境内公司债及第三笔美元债。而持续发债之后建立起的良好公司信誉及稳健的公司发展现状，也让金辉控股在债券市场的融资成本持续降低。 资料显示，金辉控股曾先后于2019年10月中旬及11月底发行两笔公司债券，金额分别为8.5亿元及11.3亿元，期限分别为三年及四年，票面利率均为7.5%。而6月新发的公司债利率水平已大幅降低，同样，境外美元债的融资成本也相较2019年10月及2020年1月的两次发债大幅下降。 根据克而瑞研究院的统计显示，其所监测的80家房企在2019年度的平均融资成本达到了7.47%，为近五年来的新高。金辉控股新发公司债融资成本已低于该水平。 值得注意的是，金辉控股是以一家非上市公司的身份获得了等同于多数上市公司的融资成本，且美元债对于金辉控股而言只是一个半年前才刚刚涉入的崭新市场。有资本市场人士表示，内地房企海外债的前几次发行通常利率都会比较高，需要经过较长时间的信誉培育之后，才能显著降低融资成本。 联合国际评级上调 7月7日-联合评级国际有限公司（“联合国际”）作为一家国际信用评级公司，将金辉集团股份有限公司（“金辉”或“公司”） 的国际长期发行人评级从‘BB-’（展望正面）上调至‘BB’，展望稳定。 虽然受疫情冲击，但机构对企业持续看好，其中标普及惠誉对金辉控股评级持续稳定，其中标普为“B”评级，展望“正面”；惠誉给出了“B”评级，展望“稳定”。 6月，国际评级机构标普表示，新债发行计划将增加金辉控股的流动性缓冲，同时有助于该公司在境外债务资本市场建立名声。标普还认为，未来一段时间内金辉控股将保持稳定的资本结构和良好的融资渠道。 在国内债券市场，联合信用评级有限公司也自2018年起，连续三年给予金辉控股主体长期信用评级“AA+”。 根据香港联交所披露信息，金辉控股已于2020年3月底递交上市申请，并披露其招股说明书，IPO尚在进程中。对此联合国际表示，考虑到在预期的IPO之后，公司的透明度和公司治理能力将得到提升，金辉在二线和核心三线城市的持续扩张，特别是在西部地区，或为其增长提供动力。 根据招股书的披露，在2017年、2018年及2019年三年里，金辉控股持续经营业务的收益分别为人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率48.5%，截至2019年末，金辉控股在全国30个城市开发了144个项目，土地储备总楼面面积达2670万平方米。 联合国际表示，该发行人评级上调至‘BB’反映了金辉的市场地位和财务杠杆有所改善，还考虑了在预期的IPO之后，公司的透明度和公司治理能力将得到提升。金辉在二线和核心三线城市的持续扩张，特别是在西部地区，或为其增长提供动力。展望稳定反映了联合国际预期金辉将补充其土地储备，扩大其在二三线城市的经营规模，同时审慎管理其债务增长，并将其信用状况维持在与‘BB’类发行人相当的水平。[详情]

　　作者：绵罗 “大师”马保国败了，败得很彻底。回想自吹的武功盖世，格外讽刺。 资本市场的故事，远比擂台更精彩。看似完美的招股书、引人遐想的官网介绍，激动人心的路演，不乏“大师级”的自吹与讽刺。 刚刚转战H股的金辉集团，又将有何表现？ 2017年，“赛车盛事”亚洲勒芒系列赛上，FIST Team AAI车队接连斩获珠海、日本站冠亚军，一时风头无两。 队中一位选手，吸引了不少媒体目光---林宇。 原因在于，除出色车技外，林宇还有另一重身份，即车队赞助商金辉集团董事长林定强之子，现任金辉集团执行总裁，也是金辉集团未来接班人的不二人选。 赛车的马达风格，似乎也让金辉集团血脉喷张。在“少帅”带领下，其步伐激进，规模与日俱增。 只是，企业发展之路，远比赛道复杂。 对于任何一家企业的当家人来说，“找钱、找人、找方向”是三件最重要的事情。但近期，金辉集团却在“钱”上犯了难。不仅苦战A股折戟，转战港股亦前路漫漫。 以此观来，90后“少帅”身上的担子不轻，能否如愿上位资本赛道，不乏看点。 港股行 3月25日，金辉控股向港交所首次递交IPO招股书：金辉集团进行一次重组。以离岸注册并拟上市的资本壳平台“金辉控股”作为上市主体。 说起金辉集团，在行业也算一方豪强。 金辉集团官网显示：金辉集团是以房地产开发为主营业务的大型房地产开发企业集团，拥有国家一级房地产开发资质。1996年发轫于福州，2009年总部迁往北京．．．．截至目前，集团进驻国内30个城市，开发项目超百个，累计开发规模逾2000万平方米，全国房地产企业综合实力36强，拥有员工3814名。 上述介绍，并非自说自话。 客观来看，其实力也颇为强悍。中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布“中国房地产开发企业500强”测评成果显示，金辉集团排名第36名，位列50强中的中游。 尴尬在于，资本市场对此，似乎并不买账。 根据Wind显示，早在2015年11月13日，金辉集团就曾辅导备案登记，IPO申请在2016年1月29日获得受理，并于2017年2月24日获得首发反馈。 时隔四年，却仍未有实质性进展。 难产之下，转变赛道，进军港股。透露几丝无奈与急迫。 真缺钱了？ 港股相比A股更成熟、完善。但从成长性看，A股潜力无疑完胜。 安永会计师事务所发布最新的报告《2020年第一季度全球IPO趋势》显示，2020年第一季，A股在第一季度夺得全球IPO交易量和筹资额的双料冠军。 滇峰投资创始合伙人赵峰也认为：投资A股的机会已到来，在未来10-20年，中国将处上升周期。 中瓷电子、中金公司、河南翔宇医疗等不少企业，都将A股视作资本征途的第一站，亦很能说明问题。 客观来看，等待这样一片前景市场，4年时间，并不算长。西凤酒、威海银行、乔丹体育、麦特股份等动辄7-8年的苦守者，也大有人在。 为何金辉集团突然“变道”？ 或许对林定强、林宇为首的林氏家族来说，早晚几年倒也无妨。但“债主”们，却是等不及了。 对习惯三高、典型重资产的房企而言，融资渠道是重要的核心竞争力。 作为非上市公司，金辉集团显然有些吃亏。不过，其也开辟了银行授信、公司债券及资产证券化等融资工具，同时还有境外美元债渠道，算得上多元化。 只是，上述渠道的资金成本也不是小数目。2017年-2019年，金辉集团的银行借款、其他借款及公司债券总额为340.23亿元、431.68亿元及490.71亿元。同期，融资成本为3.45亿元，5.72亿元，4.95亿元。 同期，其银行及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券的加权平均利率分别为7.25%、7.65%及7.76%，呈逐渐走高趋势。2019年，融资利息高达36.47亿元。 中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，金辉控股融资利率整体相对偏高，特别是海外融资还处于一种高位状态。不过也证明其在多渠道筹措资金，不管是信托还是海外债，这对企业来说还是非常重要。 在此背景下，金辉集团只能通过不断“借新还旧”，来填补亏空。这一点从其发债利率中，体现鲜明。 例如1月，金辉集团间接全资附属公司金辉资本投资发行一笔于2022年到期金额为3亿美元的优先票据，利率10.5%。同时，招股书显示，2019年10月，金辉资本投资就发行一笔于2021年到期金额为2.5亿美元的优先票据，利率11.75%。 过高的融资成本，对其本就高企的负债来说，无异雪上加霜。长期看，更是不可持续、甚至是系统性风险。 对此，金辉招股书中也承认，自身“面临一定的集中兑付风险。” 基于此，2019年7月，联合信用评级给予金辉控股AA+的主体评级。2019年10月，联合评级国际则下调到BB-。 招股书显示，2017-2019年度，金辉集团资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%。呈逐年上涨态势。 这在业内也处于高位。要知道，TOP40的上市房企，早在2018年就实现了80%以下的资产负债率。金辉集团要冲击的港股市场，房企资产负债率平均不过50%-60%。 净负债率方面，2017-2019年，金辉集团分别达到190%、170%、170%，也是“领跑”行业，超过绝大多数竞品。 更严重的是，这些债务中，短债比例很高。其中一年内到期的银行及其他借款分别为127.5亿元、231.6亿元及180.2亿元。一年内占比分别为38%，59.8%及42.1%。 2019年，金辉集团的经营净现金流为负，为-52.7亿元。相比2018年经营净现金流的29.5亿元，暴跌接近300%，融资净现金流为45.76亿元，也同比下滑48%。 债务高企、偿债能力薄弱、资金链紧绷，急于转向港股也就不足为其了。 增收不增利 造血能力几何？ 对于房企来说，债务不可怕，甚至一度还是三高打法时代，头部企业的标配。 但有一个前提，去化周转能力要强。 简言之，业绩不振才是命门。 如能够让利润覆盖债务，高周转未尝不是值得推荐之战略。问题在于，金辉集团的周转链条并不通畅。 先来看营收。 表面看，金辉集团表现不错。 2019年，金辉集团实现营业收入约258.49亿元，同比增长约60.68%。按业务类型划分，金辉集团房地产业务去年的营收约为248.41亿元，同比增长约64.46%，对应的房地产销售成本同比增长约86.11%。 将时间线拉长，2017年-2019年，金辉控股主营业务收入分别为117.8亿元、159.7亿元、259.6亿元，复合年增长率约48.5%。 然高增也存隐忧。销售额方面，克而瑞机构数据显示，金辉集团2017年-2019年的全口径销售额分别为445.1亿、746.8亿元和888.6亿元。 不难发现，2018年，金辉集团的销售额增速为67.78%，而2019年则低至18.99%。出现“后劲不足”现象。 2020年，疫情影响下，增速下滑趋势继续被放大。 数据显示，2020年1-4月，金辉集团实现全口径销售额186亿元，排名第41位。而2019年同期为257亿元，也因此导致其排名下滑7个名次。 此外，2020年，金辉集团1-4月实现权益销售额149.4亿元。相比去年同期的220.9亿元销售额，下滑32.36%，排名下滑3个顺位。 存货不断增长，也能说明这一点。数据显示，金辉集团的存货由2015年的231亿元到2018年增长约至746亿元，累计增幅达3.22倍。 从某种程度分析，营收增速下滑，几乎等同于规模增速下滑，这或许意味着其已经错过最佳投资时机，未来的资本成长性并不乐观。 更严重的问题，是净利润。 在2017-2019年，金辉集团的净利润分别为22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元，复合年增长率仅10%，相比60%以上营收增速，可称刺眼。 尤其是2019年，甚至出现利润下滑的危险信号。营业利润26.9亿元，同比下滑8.3%；净利润20.61亿元，同比下降9.22%；归属母公司股东的净利润19.79亿元，同比下降5.6%。 简言之，金辉集团正处于“增收不增利”的阶段。 激进有余、沉稳不足 一般来说，企业出现“增收不增利”，无非是由于成本增加。 聚焦金辉集团，亦是如此。由于过高成本，导致金辉集团毛利率逐年走低。2019年，金辉集团的销售毛利率和销售净利率分别为21.81%和10.36%。而2017年，销售毛利率则高达32.2%，销售净利率也有18.86%。 成本过高的原因有二。首先，前文已说过，由于过高债务，使其财务成本激增，这在一定程度上限制了利润想象空间。 其次，便是拿地成本高。 中国指数研究院2019年全国房地产企业拿地金额排行榜单显示，2019年，金辉集团拿地金额达272亿元。 值得注意的是，金辉集团激进拿地之举，并不局限于2019年。 2015年12月，金辉集团以总价28.15亿元夺得上海闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块，楼板价43790元/平方米，并闵行单价“地王”纪录。 2016年4月，金辉集团以28.97亿元的总价成功拿下苏地2016-WG-8号宅地，楼面单价22445元/平方米，溢价率高达242.02%，这也是当时苏州相城区的“地王”。 土地收购的激进豪放，自然拖累盈利能力。 值得一提的是，进入2020年，在疫情及“房住不炒”政策被重申后，金辉集团看似放缓了拿地脚步。2020年1-4月，金辉集团新增土储货值95亿元，排名第65位。拿地金额为38.2亿元，排名第61位。 但其几笔交易，还是难逃激进“帽子”。 例如4月14日，卡恩特实业发展有限公司以10.71亿元竞得宁波一宗宅地，楼面价7082元/㎡，溢价率高达74.69%。而这家公司，恰是金辉集团的“孙”公司。 无独有偶，4月8日，金辉集团也以5.2亿元总价在宁波慈溪落拿地，楼面价9747元/㎡，溢价64.3%。 一边负债高企，一边豪横买入，这样的矛盾任性画像，难言稳健负责。 投诉刷屏 匠心何在？ 任性还有多维表现。 如果说拿地激进，是为土储，虽导致企业满目疮痍，倒也情有可原。但在运营中的激进粗放，则无需解释。 近年来，关于金辉集团的各项罚单、投诉，颇具“刷屏”之势。 先来看最基本的合规经营问题，如果一家企业连这点都做不到，恐怕投资者也难以信服。 据闵行区规划资源局2120190009号文件，2019年6月3日，上海天萃因未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的违规行为，而被上海市闵行区规划和自然资源局处以1，827.3元的行政处罚。 据悉，上海天萃是金辉控股的间接控股子公司，成立不到5年便频收罚单。 无独有偶，上述罚单外，据闵行区规划资源局2120190007号、第2120190006号文件，2019年3月28日，上海天萃均因未办理开工放样复验擅自开工建设的违规行为，再遭罚款。 其另一家间接控股子公司西安曲江原山，也问题不少。 据西安市住建曲江罚字﹝2019﹞45号、市建曲江罚字﹝2019﹞25号文件，2019年，西安曲江原山两次因未采取有效扬尘防治措施造成扬尘污染行为，而被罚款共计10万元。 合规施工都无法做到，房屋质量想必也好不到哪里去。 还以其子公司上海天萃为例。上海市政府网上信访受理（投诉）中心显示，2019年6月，上海金辉天萃苑收到业主投诉，内容涉及该小区尚未交房墙面已大面积开裂；工程偷工减料、混乱等。 西安市政府12345市民服务热线诉求专栏公开信息显示，2019年，西安金辉世界城收到两位业主投诉，内容涉及A区地下车库漏水数月、物业态度消极推诿、电梯经常发生坠落事故等。 3月19日，消费者“匿名”向黑猫投诉平台反映：“问题1、虚假宣传学校教育资源 金辉置业顾问给每个购房业主承诺，购买金辉优步花园就能直接入读博才云时代小学。现在博才云时代小学学校只能接收近三年，三年之后待确定。问题2、合同中写的是精装修，包括他们前期的宣传都是精装修，但是该营销中心的负责人在采访时说他们一直承诺的是全装修，明显是欺骗；问题3、小区园建绿化质量差，在前期宣传中，给用户宣传的是中高档小区，中式园林，高大上，结果现场就是几棵小树苗；．．．．．．④小区人行道基层砼厚度不能达到国家规范标准，后期造成非常大交房隐患；同时园建基层回填全部为建筑垃圾 ⑤小区园建道路两侧无任何排水设施、且全部为地下室覆土层，后期将造成地下室渗漏、开裂等相关问题。” 知名地产分析师严跃进对首条财经表示：金辉集团能通过IPO，对自身成长性带来帮助。但是违规施工、质量问题还需规避。虽然不少房企也存在类似问题，但在瑞幸咖啡事件后，关于经营类的问题还是一定要防范，否则也会增加上市不确定性。 诸如此类的罚单、维权、投诉，在各大平台并不少见。 讽刺的是，金辉官网赫然显示：持续聚焦产品力的提升、客户全生命周期产品线的打造，强调品质型、舒适型、精品型创新。．．．．．．金辉将继续强化在住宅行业的竞争优势，全面覆盖首置、改善、高端等多重置业需求，为更多家庭带来质感美学人居。 结合上述问题，不知金辉集团是否有“打脸”之感？ 进击的林宇 楼市不是赛车场 种种激进之举，也令人纳闷。虽然金辉出自激进著称的闽系房企，但在林定强时代，金辉一直十分稳健，为何林宇走上台前，行事突然加速呢？ 从这位“少帅”的言论中，倒也能探得端倪，其曾表示：“车跑起来了，就不能想别的，只有眼前的赛道和手中的方向盘。这和做房地产异曲同工，没有时间给你浪费，要把握好每分每秒的节奏才能弯道超车”。 的确，正如林宇所言，在竞争激烈的房地产市场，只有不断超越，才能生存发展。 问题在于，这种思路要与行业趋势，政策导向同向而驰。逆风逆雨，弯道超车亦有翻车撞墙，甚至车毁人亡之险。 放眼房地产市场，如同赛车场，正处于“限速”区间。 2020年，央行再提房住不炒，保持房地产政策的连续性、一致性、稳定性。 作为经济支柱，房地产市场确实经历了一个高跟猛进时期。但此一时彼一时，新经济新产业崛起，传统房地产已然不适合过猛拉升、肆意炒作，回归居住属性。 住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，房住不炒政策的提出，让房子不再是赚钱工具，既满足了老百姓的住房需求，实现“人人有房住”，同时“房住不炒”的房地产政策，也准确定位了房子地位。 相信2011年进入金辉集团的林宇，自然明白这个道理。 那么，眼前这场蒙眼狂奔，是否有豪赌之感？ “不识庐山真面目，只缘身在此山中”，家族式的管理风格，也是一个考量。 招股书显示，上市前，林定强及其妻子林凤英分别持有金辉集团62.37%、33.63%的股份，林巍、陈云、林凤玉、林苹及林凤华持有金辉集团4%股份，而这五人均是林定强的亲属或家庭成员。 这种管理模式在房企中并不少见，对公司稳定性有一定好处。 但也有不少接班人与老辈的发展思路相悖，导致企业的转型过程中“沉船”。 最为致命的是，家族式管理的企业，往往缺乏“新鲜血液”，战略性、创新性往往不足，导致管理粗放，职业经理人也难大展拳脚。 例如2016上任总裁的马立强，仅7个月后便离职。据《北京商报》的报道，马立强的悄然离职与家族“二代”上位有些关系。 以此观来，林氏家族如何在上市后提高企业现代化治理水平，找回产品匠心，也是关键。 续命稻草与强心丸 从业绩下滑到高负债、从房屋质量到激进战略，多维分析下，金辉集团的资本进程难言坦途。 事实上，金辉集团的烦恼，也具有一定行业代表性。 截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股等10家。 以海伦堡为例，其资产负债率由2016年72.12%，升至2018年78.65%；净负债率从2016年69.41%，增至2018年133.7%。 同期毛利率分别为18.5%、23.0%及26.4%；纯利率分别为20.4%、13.8%及12.9%。 综合状况也不乐观。 奥山控股2016年至2018年净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%。其借款总额分别为25.33亿元、53.38亿元和59.68亿元，令人担忧。 这些房企蜂拥资本市场，无非是想通过上市拓宽融资渠道补血，但投资者也不是慈善家，为何要为这些债务买单？ 根本逻辑，还是这些房企的成长性、健康度、回报率。 将心比心，房企激进行事为利，投资者购买股票也是为了回报，如果供给与需求能够匹配，自然皆大欢喜。 但在自身问题重重阶段，一味赶鸭上架、贸然上市，亦是对市场的不负责。 简言之，上市只是续命稻草。 大浪淘沙的资本市场，上述房企若想占有一席之地，不仅需要沉淀、匠心，还需寻找一颗持续强心丸，一条可持续发展道路，为投资者带来长期回报，周而复始，才能有所大成。 硝烟正在褪去，新周期即将到来。金辉集团及林氏家族有何表现，首条财经将持续关注。[详情]

　　来源：财联社 文 | 财联社 王海春 香港联交所日前更新的信息显示，金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉控股”）已正式递交上市申请。 早在2016年1月，该公司便向上交所提交了上市申请，但四年来上市未获得实质进展。 “鉴于中国房地产行业调控和监管环境收紧，总体融资环境所面临的挑战日趋严峻，以及为获得国际证券市场认可，金辉集团于2020年3月向中国证监会提交申请，自愿撤回其A股上市申请。”金辉控股方面3月26日表示。 金辉控股向港交所递交的招股书显示，2017年—2019年三年里，其经营业务收益分别为117.8亿元、159.7亿元、259.6亿元，复合年增长率约48.5%。而在2017年至2019年，金辉控股分别录得净利润22.2亿元、23.0亿元及26.9亿元，复合年增长率10%。 据了解，金辉控股的业务主要聚焦于长三角、环渤海、华南、西南及西北五区域。至2019年12月31日，金辉控股所持土储总建筑面积为2667.4万平方米，覆盖上述五个区域内的30个城市。至去年年底，金辉控股的物业投资组合包括144个项目，其中包括由附属公司开发的102个项目，以及由合营、联营公司开发的42个物业项目。 按该公司战略，积极参与一线城市投资开发的同时，优先关注潜力较大、人口净流入的二线城市，如杭州、南京、苏州、福州、成都、重庆、西安等。 至去年年底，金辉控股在二线及核心三线城市的权益口径土储，占总权益口径土储的93.4%。“具有战略性区位优势的土地储备，将为公司长期增长，提供有力支持。”金辉方面表示。 上海一家房产机构分析师指出，虽然该公司经营收入及利润增长较快，也获得了规模不低的土地储备，但由于处于快速扩张期，其财务杠杆用得比较足。 “从近几年房企上市的情况来看，在上市前出于全国布局以及增加项目数量等考虑，往往会加大土地投拓力度。”上述分析师说。 金辉控股披露，公司住宅开发销售在2017-2019年的毛利率分别为30.1%、27.4%、20.1%；而商业板块的毛利率，2017年-2019年分别为50.8%、57.6%、36.9%。 对于毛利率变化，金辉控股解释，这主要与年度所交付物业成本有所增加有关。“期间所交付物业的平均成本增加，主要由于平均土地收购成本增加所致。而期间所交付物业所在城市（如南京及上海），其土地收购成本相对较高。” 截至2019年年末，金辉控股一年期的银行借款、其他借款及公司债券总额为180.2亿元，较借款及公司债券总额的占比为42.1%，比2018年下滑17.7个百分点。 在销售规模方面，据克而瑞数据，金辉控股2019年全口径销售金额888.6亿元，位居全国房企第40位。该公司2017年、2018年的全口径销售额，分别为445.1亿元、746.8亿元。 就此前外界所提到的千亿销售目标，金辉方面指出，该目标是基于公司发展阶段而设定的节点式目标，并无严格时间表。 “根据公司自身发展节奏，预计今年能达到这一规模。”金辉控股方面表示。[详情]

　　来源：北京商报 四年A股上市路谋求无果，金辉集团最终选择转道港股。近日，2019年销售额排名TOP40的房企金辉集团以金辉控股（集团）有限公司的身份正式向香港联合交易所递交IPO申请。这也让传闻已久的金辉集团赴港上市消息得到证实。赴港上市的同时，金辉集团也决定撤回A股上市申请。至此，金辉集团搁浅了四年的A股上市路最终画上句号。对于闯A无果的金辉集团而言，近几年业绩可观，处于稳步增长状态，但在此番赴港上市的背后，作为资金密集型企业，公司资产负债率不断走高，2019年经营活动现金流转负以及净资产负债比率达到170%的情况，则让公司的资金压力凸显。 01 闯A无果改道港股 对于金辉集团而言，搁浅四年的A股闯关之路最终无奈“放弃”。在资本市场“落后”多年后，金辉集团最终转赴港股。 此前，关于金辉集团拟赴港上市的消息在市场不胫而走。如今，该消息得到最终坐实。3月25日晚间，港交所官网挂出了金辉控股（集团）有限公司赴港上市的招股书，这也意味着金辉集团闯关A股未果之后，最终选择赴港上市。 从招股书来看，农银国际、中信里昂证券、海通国际三家为金辉集团此番港股IPO的联席保荐人。金辉集团是一家全国布局、区域聚焦、城市领先且声誉卓著的大型地产开发商，专注于为首次购房者及首次改善型购房者提供优质且多样化的住宅物业。为满足目标客户的差异化需求及偏好，金辉集团提供了优步系、云著系、铭著系、大城系四种住宅物业系列。 从行业排名来看，金辉集团居于2019年房地产企业销售额TOP40之位。此外，金辉集团亦各项“荣誉”加身。金辉集团于2020年在国务院发展研究中心企业研究院、清华大学房地产研究所及中国指数研究院授予的“中国房地产开发商前百强”中位列第37名，较2019年排名第38名前进一位。分别在2018年及2019年获中国房地产协会及易居房地产研究院中国房地产测评中心授予的“中国房地产开发企业品牌价值30强”和“中国房地产开发企业品牌价值成长性10强”等。 与金辉集团可圈可点的行业排名地位形成鲜明对比的是，金辉集团在资本市场上的“失意”。2016年，这家在1996年发轫于福州的房地产企业资本市场野心正式显露。当年，金辉集团的A股IPO申请获得证监会的受理。然而，此后，金辉集团A股上市之路在2017年获得首发反馈后再未有下一步进展。搁浅四年后，如今，金辉集团最终转道港股上市。 02 资本市场“掉队” “鉴于中国房地产行业调控和监管环境收紧，及中国总体融资环境所面临的挑战日趋严峻，以及为获得国际证券市场认可，金辉集团于2020年3月向中国证监会提交申请，自愿撤回其A股上市申请。”对于搁浅四年的A股上市后续安排，金辉集团在招股书中如是表示。 从财务数据来看，金辉集团近几年业绩呈现稳定增长状态。2017、2018、2019年，金辉集团的收益分别为117.8亿元、159.7亿元、259.6亿元，复合年增长率为48.5%；同期，金辉集团分别实现利润分别为22.2亿元、23亿元、26.9亿元，复合年增长率为10%。 作为行业TOP40房企，2019年末，金辉集团总土地储备面积达到2667.4万平方米，覆盖长三角、环渤海、华南、西南、西北五大区域30个城市。根据介绍，金辉集团应占总建筑面积的93.4%位于二线城市及核心三线城市。其中，西北、西南土地储备面积占比相对较高，均占总土地储备的26.5%。不过，相比之下，长三角、华南地区则不足10%，分别为8.6%、9.4%。 虽然业绩稳定增长，但对于闯关A股四年无果而转道港股的金辉集团而言，俨然已经成为资本市场的“掉队者”。记者通过查询后发现，2019年销售额排名前40的房企中，金辉集团成为仅剩的两、三家未上市企业之一。而与金辉集团同样在1996年成立的诸如新城控股、滨江集团、华润置地等企业均早已登陆A股或港股市场。其中，华润置地在1996年即登陆港股市场，即便新城控股相对较晚，也在2015年成为A股一员。如今三者2019年的销售额在行业中分别排名第8位、28位以及第10位。 另外，2019年销售额前40的房企中，在2016年及之后上市的企业则达到6家。 03 净负债率高企 在金辉集团转道港股上市背后，公司资产负债率逐年走高以及2019年末的经营活动现金流量金额由正转负的情况则尤为引人关注。另外，2019年金辉集团净资产负债比率达到170%，远超可比同行企业。 从财务数据来看，金辉集团资产负债率逐年走高。2017-2019年，金辉集团资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%。Wind显示，2019年销售额在前40且已经上市的企业，2018年的资产负债率平均值居于80%以下。港交所上市房企2018年资产负债率平均值为52%，中位数为56%。 另外，2017-2019年，金辉集团净资产负债比率（净资产负债比率是按总借款减现金及银行结余，除以总权益计算得出。借款总额包括有关年度的计息银行及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券）分别达到190%、170%、170%。Wind显示，2019年销售额在前40已经上市的企业，2018年的净负债率（ 净负债率=（带息债务-货币资金）/所有者权益*100%）平均值为130%左右，中位数为120%（以可查数据计算），港交所上市房企2018年净负债率平均值为128%，中位数为130%。据了解，净负债率是衡量地产公司负债率最重要的两个指标之一。 净资产负债比率高企的同时，金辉集团的借款总额增长明显。数据显示，金辉集团借款总额从2017年的340.27亿元增加至2019年490.71亿元。另外，2017年、2018年及2019年，金辉集团银行及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券的加权平均利率分别为7.25%、7.65%及7.76%。 借款及融资加权平均利率连年上涨的同时，近两年，金辉集团经营活动现金流呈现盈负交替的情况。招股书显示，2017-2019年金辉集团经营活动现金流量净额分别约为-77.56亿元、14.34亿元、-56.97亿元。2019年年末金辉集团持有现金及现金等价物92.19亿元，较于2018年底下降约7.1亿元。2019年末，金辉集团账上“计息银行及其他借款、公司债、优先票据”分别为139.79亿元、40.35亿元、0.34亿元，总额达到180.48亿元。 在地产行业一位专家看来，对于金辉集团而言，如何破解融资瓶颈、快速推货加快回款将是其面临的挑战。而2019年经营净现金流为负数情况下，受疫情冲击能否“回正”，也存在一定压力。 根据招股书，金辉集团此次赴港上市，所募得的资金将主要用于为现有项目拨资、部分偿还项目开发的部分现有信托贷款，以及一般业务运营及运营资金。 在招股书中，金辉集团坦言，或会继续进入国际及国内资本市场，使公司的融资来源多样化，从而确保足够的营运资金及支持公司业务扩张。“融资成本的增加将对我们的盈利能力及经营业绩造成负面影响，而不能获得融资将影响我们从事项目开发活动的能力，从而对我们的经营业绩造成不利影响。”金辉集团如是说。 针对相关问题，北京商报记者曾向金辉集团发去采访函，对方表示“目前公司处于缄默期，不方便发声。” [详情]

　　新浪港股讯 3月26日消息，3月25日，金辉控股正式向港交所提交招股书。根据招股材料，金辉控股为非典型闽系房企，是位列TOP40的房企。 招股书数据显示，在2017年、2018年及2019年三年里，金辉控股持续经营业务的收益分别为人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率48.5%，其中2019年度增幅达62.56%。 在2017年、2018年及2019年三年里，金辉控股的净利润分别为22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元，复合年增长率10%，其中2019年增幅为16.96%。 根据克而瑞发布的《2019年中国房地产企业销售排行榜》，金辉控股以888.6亿元的规模排在所有房企的第40位，而在2018年和2017年，金辉控股的该排名则分别是第41位和42位，每年均有一位的爬升。 招股书还披露，金辉控股的产品主要为针对首置和首改客户的住宅物业，而强二线城市，则是其布局的核心。 在金辉集团四大产品系中，“优步系”、“云著系”这两个产品线主要对标首置和首改客户，而以城市综合体为主的“大城系”产品也有极高的比例针对首置和首改市场。从结构来看，金辉控股当前144个项目中有52个项目优步系，33个项目云著系项目，分别占到了金辉控股权益建筑面积的31.6%和25.2%。 此外，招股书还披露，截至2019年12月31日，金辉控股所持土地储备总建筑面积为2667.4399万平方米，其中93.4%位于二线及核心三线城市。另据金辉控股官方口径，到目前为止，金辉已经完成长三角、环渤海、华南、西南及西北五大区域的布局，进驻城市达30个，包括北京、上海、天津、重庆、福州、杭州、南京、武汉、西安、苏州、石家庄等一线、强二线及环一线城市，并且在上述多个城市中进入销售十强。 根据中国指数研究院2019年1-12月全国房地产企业拿地金额排行榜单的统计，金辉集团以272亿人民币的金额位列所有房企中的35位。但从拿地溢价来看，这些新获取的土地大部分溢价率较低，属于市场低迷期的补货。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在当前形势下，房企希望完成上市，加快拿地，做大规模，降低负债是几项重要工作。而金辉控股在这三点上都有突出表现。上市本身也有助于房企获得后续发展机会，例如获得新的平台，以及给房企带去更多的融资机会等。[详情]

　　挤进销售50强之后，上市是金辉的必选之路。 2020年3月25日，金辉集团正式向香港联交所递交上市申请，农银国际融资有限公司、中信里昂证券资本市场有限公司、海通国际资本有限公司将担任金辉集团本次上市安排的联席保荐人。 金辉集团成立于1996年，前身为福建金辉房地产有限公司，实际控制人为林定强。目前国内TOP50房企中，金辉集团是为数不多未上市的一个。 当同起家于闽地的房企纷纷迈过千亿时，金辉集团近年开始发力，并于2017年~2019年分别实现全口径销售额445.1亿、746.8亿、888.6亿。 规模扩张下，金辉集团急需拓宽融资渠道。此前，该集团仅通过销售回款、银行贷款、公司债券等补血，还曾动用涉及股权质押、定期回购的信托融资。随着金辉融资活动所得现金流逐年减少、经营活动产生的现金流再次转负，登陆资本市场已迫在眉睫。 “金辉前几年过于稳健，包括资金的安排、投资的策略都偏谨慎。”集团管理层曾于2016年接受媒体采访时表示。 成立五年后，金辉开始寻求全国扩张。但直到2009年，集团才将总部搬至北京，确立全国化战略布局。此后金辉相继进入上海、重庆、西安等城市，但一直被外界解读为扩张速度不快。直到近三年，金辉才稍露锋芒，从投资到销售均开始提速。 据中指院数据，2019年，金辉拿地金额272亿，位列行业第35位，同期集团销售额排名为行业第40位。扩张后，金辉进入长三角、环渤海、华南、西南及西北等城市群，布局城市30座，其中有98.6%位于二线城市及核心三线城市。 2017年~2019年，金辉持续经营业务收益分别为117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率48.5%；净利润分别为22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元，复合年增长率10%，其中2019年增幅为16.96%。 但扩张的后遗症显而易见。近三年，金辉毛利分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元；毛利率由2017年的32.2%直线下跌至2019年的21.8%。毛利率下跌主要因所交付项目土地收购成本增加，如南京、上海土地收购成本较高。 据金辉债券募集书，2017年~2019年中期，金辉拟开发项目、在建项目和已完工项目大部分处于二三线城市，市场前景难以判断，存货变现能力存在风险。同期，金辉的存货周转率分别为0.48、0.19、0.17和0.09，呈逐年下降趋势。 组织架构动荡随即而来。据市场消息，近期金辉华东区域公司“大震动”，仅保留少数工作人员。对此金辉表示，集团之前有环渤海、西北、西南、华南、长三角、华东六大区域。其中长三角和华东区域交互较多，区域重复。 “集团在2020年2月进行区域整合，原华东区域的大部分项目并入长三角区域，部分项目并入其他区域。”金辉称，原华东区域的总部在南京，人员由区域平台下沉至南京城市公司平台，并结合员工意愿进行合理内部调配，没有裁员计划。 融资方面，随着国内融资环境持续收紧，金辉向外找钱已越来越难。2017年，集团融资活动所得现金流量净额为131亿元，到2019年已骤降为55亿元；成本也越来越高，2017年~2019年，上述融资的加权平均利率分别为7.25%、7.65%及7.76%。 银行借款是金辉外部融资的主要来源，亦发行公司债券满足经营需求。截至2017年、2018年及2019年12月31日，金辉银行借款及公司债券分别为144亿元、205亿元及265亿元。 多位受访人士认为，如果成功赴港上市，将有助于金辉获得更多融资渠道，以及更低的融资利率，降低负债水平。此外，该集团家族色彩浓厚，集团管理层有多名林定强亲属。“上市后企业运作更加规范，有助于企业健康和科学化发展。”[详情]

　　 金辉控股发展稳健，财务结构合理，债务情况良好。 据IPO早知道消息，大型房地产开发商金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉控股”）于北京时间3月25日晚间正式向港交所递交招股说明书，拟主板挂牌上市，农银国际、中信里昂证券和海通国际担任联席保荐人。 招股书显示，成立于1996年的金辉控股目前主要在长三角、环渤海、华南、西南及西北从事房地产开发，2019年五大区域的销售情况占比分别为29.4%、26.0%、16.7%、17.3%、10.6%；已覆盖的城市则达到30座，包括北京、上海、重庆、福州、杭州、南京、武汉、长沙、西安、苏州等一线及新一线城市，并且在上述多个城市中进入销售十强。 2018年-2020年，金辉控股行业排名稳定。2020年中国房地产业协会发布“2020年中国房地产开发商前五十强”金辉控股位列第36名；中国指数研究院发布“中国房地产开发商前百强”位列第37名；2018年及2019年，金辉控股还获中国房地产协会及易居房地产研究院中国房地产测评中心授予“中国房地产开发企业品牌价值30强”。 从产品特征来看，金辉控股现有的四大产品系包括面向城市主力中青年客群的“优步系”；以舒适改善型为主要卖点的“云著系”；聚焦一、二线城市核心地段与资源，面向城市高净值人群的“铭著系”高端住宅，以及城市综合体“大城系”。 截至2019年12月31日，金辉控股共有144个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中102个项目由集团旗下子公司开发，而剩余42个项目则由集团合营及联营公司开发。 同期，金辉控股所持土地储备总建筑面积为2667.44万平方米，其中98.6%位于二线城市及核心三线城市。 销售额稳步增长，经营能力逐年提高 值得注意的是，金辉控股过去数年在不同场合均提及“营收过千亿”的节点式目标，并曾估算预计于2020年能达到这一结果。 从招股书反映的财务数据来看，这一目标似乎“近在咫尺”。据克而瑞数据，2017年至2019年，金辉控股的全口径销售额分别为445.1亿、746.8亿元和888.6亿元（人民币，下同）。 从表象来看，2019年的增速较之2018年有所放缓。但不可否认的一个现实背景是，在2019年相关政策的陆续执行下，市场调控趋于常态化，整个房地产行业的增速较前两年已明显放缓，个位数的增速也成市场大势，因此金辉控股在2019年取得近20%的同比增长已实属不易。 2017年、2018年和2019年，金辉控股的收入分别为117.77亿元、159.71亿元和259.63亿元，年复合增长率为48.5%；同期的净利润则分别为22.21亿元、23.00亿元及26.90亿元，年复合增长率为10.0%。其中，2019年的收入增长率和净利润增长率分别为62.56%和16.96%。 此外，招股书亦披露，金辉控股在2019年完成出售物业管理业务，预计自2020年起不会再获得任何物业管理的收入。2017年、2018年和2019年，物业管理的收入分别为3.57亿元、4.81亿元及5.17亿元。 换言之，物业管理业务的出售对整体业务营收的影响甚微，反而能将更多资源和精力投入物业开发及销售等核心业务。 从上述核心财务数据不难看出，金辉控股的经营能力逐年稳步提高，并随之逐步体现平衡增长优势。 资产负债率稳定，现金流充裕 另外需要关注的一点是，债务水平是衡量房地产企业是否能称得上“优质标的”非常重要的一个考量标准。 根据招股书透露的数据，金辉控股在2017年、2018年和2019年的资产负债率分别为83.18%、85.46%以及85.68%，处于相对稳定的状态。 不妨取四家已在香港上市的房企作一参考，截至2019年6月30日，恒大（HK：03333）、万科 （HK：02202）、碧桂园（HK：02007）以及融创 （HK：01918）的资产负债率分别为83.55%、85.26%、89.33%以及90.84%。（注：因部分企业未发布2019年全年财报，故选取半年报数据） 这也意味着，作为一家非上市房企，金辉控股的资产负债率与主流上市房企基本持平，甚至略有优势。 另据金辉控股于2019年8月27日发布的《金辉控股2019年公司债券半年报》，从去化率和回款率等细分指标来看，金辉控股已完工项目销售平均去化率达96%，在建项目平均去化率达87%，而预收款项达到554.98亿元，同比增长34.35%，平均回款周期35天，上述各项指标均领先行业平均水平。 此外，截至2019年12月31日，金辉控股一年内非流动负债余额180.2亿元；而同期的营业收入为259.63亿元，全年全口径销售额高达888.6亿元。 综合上述数据分析，金辉控股的货币资金已完全能够覆盖短期债务。从另一维度来看，金辉控股业绩的快速增长并非大量依赖杠杆实现，反而债务期限结构合理，长期债务占比更是超过70%。 基于前述良好的盈利能力和稳健的财务基础，自2017年起，联合信用评级有限公司连续三年给予金辉控股主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定。 资源有效整合，继续完善布局 金辉控股在招股书中提及，此次IPO募集所得资金将主要用于继续专注关键地区，并进一步加强市场地位；继续通过多元化土地收购方法扩大优质土地储备；继续加强产品于设计及质量方面的竞争性，并为产品附加智能科技功能，以提高客户满意度；继续实行审慎财务政策，优化资本架构及提高股东回报；扩大人才库，以提高效率及表现。[详情]

　　作者：王洪臣 来源：债市观察 原标题：百亿债券压顶！这家地产50强资金链告急，苦追A股4年欲转港股？ 导读 在全国地产50强中，尚未上市的企业屈指可数，金辉集团就是其中之一。十几年的准备，4年的A股IPO之路仍未有实质进展，债务压力日益沉重的金辉，或许不得不选择转向。 在房地产的冬天里，现金流由正转负的金辉集团上市受挫后，该如何偿还数十亿到期的债券？ 在A股排队4年之后，据界面新闻近日报道，金辉集团股份有限公司（下称“金辉集团”）或许已经放下执念，准备转向港股上市。 01、百亿债券压顶，资金链告急 公开信息显示，金辉集团由林定强1996年创立于福州，2009年迁往北京，业务以住宅开发为主，并配以少量商业物业开发。在克而瑞2019年中国房地产企业销售排行榜中，金辉集团以全口径销售金额888.6亿元，位列榜单第40位。 据小债了解，全国50强房企中，没有上市的企业只有不到5家，而金辉集团就是其中之一。 作为非上市房企，金辉集团一直在尽力开拓筹资渠道，除使用银行授信、公司债券及资产证券化等资本市场融资工具，还打通了境外美元债。但是，伴随着企业扩张，其面临的资金压力也越来越重。 据企业预警通显示，截止最新，公司债券存量为15只，规模109.77亿元。 据2019年金辉集团的一份债券募集说明书显示，截至2019年6月末，公司总资产为1435.15亿元，总负债1231.59亿元，流动负债860.73亿元。另外，金辉集团短期借款和一年内到期的非流动负债余额合计142.24亿元，其中一年内到期需偿还借款为116.46亿元，一年内到期需偿还债券25.78亿元。 值得注意的是，同期金辉集团账面货币资金为141.93亿元，相比负债捉襟见肘。而现金流方面，公司现金流量净额由正转负，从2018年末的流入29.5亿元，到2019年上半年为-32.71亿元。 公告还显示，最近三年及2019年6月末，公司合并资产负债率分别为 80.20%、83.17%、85.46%和 85.82%，逐年走高。而与此对应的是，流动比率、速动比率、利息保障等指标在不断恶化。 面对紧绷的资金链，金辉集团也在募集说明书中坦承，公司“面临一定的集中兑付风险”。 另据公开信息显示，金辉集团的发展以二线城市为主，其销售收入也主要来自二线城市。近半年来，公司在长沙、苏州、福州、惠州、重庆、徐州、绍兴等地均有扩储动作，拿地金额将近百亿。 一边是债台高筑，一边是大举拿地，此时上市的重要性对金辉集团来说，已不言自明。 02、十几年“上市梦”如何继续？ 据小债了解，2016年初，金辉集团就已提交招股书。当时的招股书显示，公司拟于上交所公开发行不超过6亿股股份，计划募资60亿元，占发行后公司股份总数25%。 2017年，金辉集团的A股上市审核状态由已受理变更为“已反馈”，但此后便少见实质性进展。当时有报道称，如果三年登陆A股市场未果，金辉集团将考虑H股上市或选择其他融资平台。 如今，房企在A股上市的大门仍未有松动的迹象，金辉集团似乎已不打算再等下去。而相比金辉更晚启动上市的正荣地产等，目前已成功登陆港交所。 据小债了解，1996年林定强创办金辉集团后，初期在福建本地取得了不错的成绩。彼时为扩大规模，林定强就有登陆资本市场的雄心。但受限于自身条件，他选择与同为闽系房企的融侨集团合作。 2005年，林定强出任融侨执行总裁，以股权置换方式开始与融侨的战略合作。双方的共同目标也很明确，那就是上市。 为了这一目标，合并后的金辉、融侨加速扩张，但欲速则不达，2010年业绩反而出现下滑，影响了上市进程。当时，金辉曾将天津、江苏的项目公司进行裁员，并将已买下的天津一块土地退还给海泰控股。 也是在2010年，牵手5年的金辉、融侨因双方公司董事长年龄差距较大、做事风格不同，选择低调分手。 显然，金辉集团并未放弃“上市梦”。A股路不通，还有港股可以选择。你如何看待这家头顶百亿债券的地产公司？欢迎在下方留言评论。 [详情]