汇景控股上市后业绩首秀：净利率、毛利率双双下滑2019年该公司毛利率及净利率均出现下降，毛利率为45.6%，同比降低7.7个百分点；净利润率为17.2%，同比下跌0.7个百分点。财联社图片来源：海洛创意汇景控股（09968.HK）日前发布了2019年全年业绩报告，这是其在上市后发布的首份年报。报告期内，汇景控股实现合约销售额43.92亿元，同比增加71.4%；实现总收入约36.06亿元，同比增长约61.1%；毛利16.45亿元，同比增长约37.9%；净利润6.2亿元，同比增长54.6%。不过，2019年该公司毛利率及净利率均出现下降，毛利率为45.6%，同比降低7.7个百分点；净利润率为17.2%，同比下跌0.7个百分点。“毛利率下降乃主要由于2019年物业交付的产品组合和地域组合有差异所致。”汇景控股方面表示，而净利率下跌主要由于2019年产生的上市相关开支及以股份为基础的赔偿开支。此外，汇景控股业绩报告显示，2019年其销售成本出现大幅增长，销售及市场推广开支、行政开支也均呈上升态势。报告期内，该公司销售成本为19.6亿元，同比上升87%；行政开支为2.63亿元，同比增长38.1%；销售及市场推广开支为0.84亿元，同比上升17.5%。汇景控股方面表示，期内营业收入、交付面积的上升，以及广告开支和上市开支增加，导致了公司各种相关财务费用上升。据了解，汇景控股前身为东莞汇景房地产，由伦瑞祥于2004年在东莞创立，并在2020年1月16日成功在港交所挂牌上市。“汇景控股属于区域型公司，本身知名度不大，但这两年受益于区域市场的崛起，规模扩张比较明显。”一家房产机构分析师曾对记者表示。该公司去年的销售额主要来自4个城市，分别是东莞、河源、合肥、衡阳。“从汇景的收入结构可以看出，其业务严重依赖于该等地区的房地产市场。”一位分析师如是说。截至去年年底，该公司土地储备约294万平方米，17个项目及4块土地位于大湾区、长三角城市群及长江中游城市群的5座城市。值得关注的是，在汇景控股的项目中，城市更新项目占比较大。年报显示，汇景控股目前有3个旧改项目正在进行中；2019年其与相关方签订了6个前期服务商协议，相关旧改项目均在东莞市，占地面积为131万平方米。另有8个项目正在推进前期服务商的资格获取工作或推进项目土地的收购进展，也在东莞市，总占地面积为37.9万平方米。“汇景控股参与的城市更新开发项目可能需要较多成本及资源，而该等开发项目的利益未必能在短期内显现。”长雄证券在研究报告中表示。于2019年12月31日，汇景控股现金及银行结余为7.29亿元；净资本负债比率为82.6%，同比大幅下降。此前，该公司净负债率曾连续三年超过200%，2016年-2018年，其净负债率分别为375.4%、277.2%、242.7%。“汇景控股上市筹集的资金，可以在一定程度上缓解其负债压力。”上述分析师表示。[详情]
本报记者 翁榕涛 赵毅广州报道 东莞“地产一哥”汇景控股有限公司（09968.HK，以下简称“汇景控股”）历时9个月，成为2020年首家在港上市的房企。 据了解，汇景控股上市首日开盘价为1.94港元/股，不久股价便进入下行通道，截至1月20日收盘，股价为1.89港元/股，上市后第三个交易日就出现“破发”。 值得注意的是，汇景控股此次发行股份出现认购不足，公开发售的最终股份数目由7881万股股份减少至2535.4万股股份，约相当于原计划股份总数的32.2%。 针对上市表现及募集资金用途等问题，《中国经营报》记者致电采访汇景控股公共关系部人士，截至发稿未获回复。 公开发售认购不足 上市后破发 在2018年房企新一波赴港上市热潮之后，刚刚过去的2019年房企IPO显得略为冷清。 2019年以来，仅有德信中国、银城国际、中梁控股、新力控股以及景业名邦等5家房企成功赴港上市，总筹资规模不到90亿港元，最高为中梁控股募资27亿港元，最低为银城国际募资7.7亿港元，无论是筹资规模还是IPO数量都较2018年锐减。 汇景控股是二次冲击IPO，早在2019年4月10日，汇景控股就已首次向港交所递交了招股书，而后失效，又于当年10月25日再次冲刺，如今得偿所愿。 2020年1月15日，汇景控股公布招股结果，公开发售未获足额认购，发售价确定为每股1.93港元，公司自全球发售收取的所得款项净额估计约13.91亿港元。 由于汇景控股公开发售不足额认购，按照回拨机制，未认购的公开发售股份将会回拨至国际发售。 据汇景控股招股书显示，公司于2004年在东莞成立，并于次年完成了首个物业开发项目，即汇景银座和汇景华府。作为一家综合住宅及商用物业开发商，汇景控股主要聚焦在广东省、湖南省，深耕于大湾区并逐渐向华中区域扩张。 截至2019年9月30日，汇景控股在全国3个省份、5个城市拥有17个物业项目，其中12个位于东莞，总地盘面积约为200万平方米，规划建筑面积总计为450万平方米，其中已规划及尚未开发的建筑面积为300万平方米。 截至2016年、2017年、2018年底以及2019年6月30日，汇景控股交付的物业总计建筑面积分别为26.03万平方米、10.76万平方米、21.14万平方米及13.05万平方米，其间录得物业销售收益分别为人民币20.92亿元、11.98亿元、22.39亿元以及12.15亿元。 近几年汇景控股每年交付的物业建筑在20万平方米左右，这也意味着现有土地储备可以支撑其超过20年的销售需求。 尽管作为“东莞一哥”，汇景控股的总体体量显得比较小，毛利率却十分可观，2016年至2018年度毛利率分别达30.2%、54.3%以及53.3%，远高于行业平均水平。 同策研究院首席分析师张宏伟认为，目前国内融资渠道收紧，汇景控股等中小房企进行规模扩张有较大的资金需求，近年来这段时间，房企的资金压力是比较大的，借新还旧也越来越困难，在偿债高峰期到来前，上市可以缓解融资压力。 高负债下关联方贷款“输血” 汇景控股成功上市后，实际控制人伦瑞祥夫妇通过汇盈控股、汇盛控股两家位于英属处女群岛的公司，持有汇景控股总计85%股份，以1月20日的市值计算，伦瑞祥夫妇的身家已超过84亿港元。 而在上市背后，汇景控股的债务问题不可小视。 相关数据显示，2016年至2018年，汇景控股产生的财务成本分别为3417万元、5064万元以及7753万元，财务成本上升的原因主要由于银行及其他借贷金额在2018年增长超过42%，部分成本则由相应期间的资本化利息所抵消。 汇景控股的主要资金来源为银行和关联方，其中于2016年、2017年、2018年以及2019年上半年，汇景控股来自银行及其他借贷分别为11.00亿元、17.48亿元、24.83亿元以及29.90亿元。其中，来自关联方的贷款分别为7.44亿元、6.58亿元、6.02亿元以及8.91亿元。 截至2019年上半年，汇景控股应收控股股东及各自的紧密联系人的款项总额为8.25亿元，应付控股股东的紧密联系人共计8.91亿元。 可以看出，汇景控股近年来的借款逐年增高，而其中来自关联方的贷款占据不小比例。2016年~2018年及2019年上半年的净资本负债比例分别为377.8%、278.5%、243.2% 及 240.4%。 可以与之对比的是，比汇景控股早一个月上市的景业名邦，同样是赴港上市的内地中小房企，2016年~2018年及2019年上半年，其净负债率分别为614.4%、194.1%、42.0%以及80.8%。 尽管资本负债率相较前两年已有下降，但从汇景控股财务结构上来看，截至2019年上半年，一年内需偿还的银行贷款和其他贷款加起来总计11.09亿元，公司依然面临较大的财务压力。 在招股书风险提示中，提及汇景控股在城市更新项目中可能面临改建周期较长、资本压力大、规划难度高等问题，对于资源和资金成本有较高要求。 城市更新开发项目是汇景控股未来发展的重点，目前已完成一个城市更新项目的开发，并开始预售建筑面积9.42万平方米，此外汇景控股还有3个城市更新项目处于向政府提交开发计划的状态。 招股书指出，募集得来的资金将有55%（约为7.65亿元）用作推进城市更新项目的发展成本；20%（约为2.72亿元）作为现有物业项目的开发和建筑成本；20%（约为2.72亿元）用于偿还若干银行借款和其他借款，包括项目公司的营运资金贷款。 [详情]
原标题：汇景控股百亿市值“泡沫”:近4年年均销售额不足25亿 来源：和讯原标题：汇景控股百亿市值“泡沫”二次递交IPO招股书不到三个月，港交所传来了东莞房企汇景控股（09968.HK）上市的钟声。1月16日上午，汇景控股开始于联交所主板买卖，开盘价为1.94港元/股，较招股价微涨0.01港元，并以1.95港元/股收盘，涨1.04%，总市值102.45亿港元，市盈率24.67倍。相对汇景控股不足16亿的年销售额而言，这一估值在内房股中处于偏高水平。据WIND数据，目前港股房地产股的市盈率普遍在5-8倍之间，较高的市盈率在10-12倍。以2019年刚上市的德信中国（02019.HK）为例，2019年合约销售额450.8亿元，但其市盈率仅为5.06倍，总市值为80.74亿元。同样新近上市的新力控股（02103.HK），年销售近1000亿，市值却也仅144.2亿，而汇景控股市值与之相当，近4年的年均销售额却不足25亿。据汇景控股上市前一天的公告，根据公开发售初步提呈发售的发售股份未获足额认购，合共接获3180份有效申请，认购合共2535.4万股公开发售股份，相当于根据公开发售初步可供认购的公开发售股份总数7881万股约0.32倍。不知这是否与定价过高有关？作为2020年第一家在港上市的小房企，汇景控股可谓极具代表性，比如前期认购不足以及规模小、负债高等。这是一家非常典型的“迷你”型房企。2002年，凭借着早期在汽车行业里积累的财富，时年34岁的伦瑞祥成立了东莞市汇景豪庭房地产（汇景控股前身），开始涉足房地产行业。2016年之后，汇景控股才走出东莞，目前只在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙五个城市有所布局。更新后的招股书显示，汇景控股2019年上半年汇景控股累计销售面积为12.12万平米，实现销售额15.98亿元，实现营业收入13.16亿元，对应毛利润、净利润分别为6.83亿元、2.13亿元。据克而瑞研究中心发布的《2018年度中国房地产企业销售金额TOP200》，麟龙集团以51.1亿元的合约销售额位居第200位，而汇景控股同期的合约销售额仅25.6亿元，约为前者的一半。规模偏小，作为本土房企，汇景控股在大本营东莞面临的激烈竞争局面。有数据显示，截至2018年5月，在东莞已经登记备案的房地产开发商企业信息记录高达924条，其中，2017年中国销售金额前10名的开发商，有9个已经进军了东莞。实际上，汇景控股的危机感不止来自于外部的竞争局面，其自身的财务压力也不小。上市申请材料显示，2016年~2018年，其净负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%，这一数据连续三年超过200%，截至2019年上半年，净负债率仍没有得到明显的缓解，依然超过200%，达240.4%。而据克而瑞研究中心数据，2016~2018年176家房企加权平均净负债率均不超过90%，其中，2018年这一数据为85.15%，较年初降低了3.95个百分点，54%的企业的净负债率有所下降。而同期，汇景控股的净负债率约为该数值的3倍。此外，截至2018年底，汇景控股拥有现金及现金等价物1.6亿元，而同期须偿还的一年内的银行贷款及其他贷款约9.0亿元，由此可得其现金短债比为0.18。而据亿瀚智库发布的《2018上市房企现金短债比TOP100》，TOP100房企平均现金短债比为2.17，其中，汉港控股位居100位，其现金短债比为0.88，是汇景控股的近5倍。进入2019年，尽管上半年的现金及现金等价物为2.1亿元，同比增长了11.4%，但同期须偿还的一年内的银行贷款及其他贷款也增至11.1亿元，现金短债比仍维持在低位，为0.19，财务压力依旧巨大。认购遇冷，连续三年净负债率超200%，2019年上半年现金短债比仅为0.19，规模偏小而债务压身的汇景控股能否借助资本市场力量越过寒冬，它的百亿市值是否“预留”了下跌空间？免责声明:自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。（责任编辑：徐帅 ）[详情]
“年均销售额不到25亿元的汇景控股，发行估值却被定为上百亿元，这种与公司规模严重背离的定价，是否会导致无人喝彩？从历史情况来看，这类公司极有可能遭遇股份认购不足和股价破发的局面。”《投资者网》张伟非常幸运，东莞微型地产开发商汇景控股有限公司（下称“汇景控股”,09968.HK）搭上了末班车，成为2019年第7家登陆港交所的内地房企。据港交所公告披露，汇景控股已于2019年12月24日通过聆讯，2019年12月31日开始招股，预计将于2020年1月16日正式挂牌交易。招股说明书显示，2016年至2018年及2019年上半年（下称“报告期内”），汇景控股的净负债率从未低于200%，该数据在2016年高达377.8%，截至2019年6月末仍有240.4%。对于近4年年均销售额不到25亿元的汇景控股来说，上市能否缓解一下公司负债高企的压力？01销售规模只有200名开外招股说明书显示，报告期内，汇景控股的销售额为20.00亿元、12.96亿元、25.62亿元和15.98亿元。与中国天保集团（01427.HK）、银城国际控股（01902.HK）、德信中国（02019.HK）等其他6家同在2019年赴港上市的房企相比，汇景控股的规模是最小的。通过另一项数据对比，也可以看出汇景控股的体量之小。克而瑞发布的《2018年度中国房地产企业销售金额TOP200》显示，麟龙集团以51.1亿元的年度销售额位列末位，而汇景控股2018年的销售额为25.62亿元，只有麟龙集团的一半。目前，汇景控股2019年的销售额尚未公示，以2019年上半年15.98亿元的销售额推算，该公司2019年全年的销售额不会超过35亿元。从营收的角度来说，汇景控股确实是一家微型房企。虽然体量小了点，但汇景控股的在建项目和土地储备还算充足。据招股说明书披露，截至2019年9月30日，汇景控股共有17个在建项目，建筑面积450多万平方米，另外还有15块土地作储备。汇景控股表示，“目前每年交付的建筑面积约为20多万平方米，按照目前的速度，大概需要20年才能完全消化公司的项目储备。”02净负债率连续4年超过200%与此同时，净负债率居高不下也成为悬在汇景控股头顶上的一把剑。Wind数显示，截至2019年6月底，A股上市房企的净负债率均值约为99.3%。同期，汇景控股的净负债率为240.4%，最高时曾高达377.8%（2016年），最近4年都在200%之上。而在汇景控股20多亿元的债务中，除了部分银行贷款、信托融资，少量租赁负债，相当一部分是关联借款。截至2019年10月31日，公司来自关联方的贷款为12.34亿元，超过公司借款总额的50%。报告期内，公司支付给关联方的贷款利息分别为3854.3万元、3796.0万元、3520.6万元、2186.4万元。此外 ，汇景控股的经营现金流也不稳定，其中2017年为-0.95亿元，2019年上半年为-3.17亿元，短期扭转无望，因为汇景控股在招股说明书中表示，由于持续扩张业务，不能保证在将来录得正面的经营现金流。值得注意的是，汇景控股的在建项目及土地储备大都位于广东东莞，但在东莞的地产开发商排名中，汇景控股只名列第28位，市场占有率为0.6%。另据官方数据显示，截至2018年年底，国内销售额前10名的地产开发商均已进驻东莞。对于与大企业同台竞技，实属夹缝求生存的现状，汇景控股认为，“强大的品牌知名度连同土地采购策略及成本控制措施将对公司业绩增长做出贡献”。03发行估值百亿谁来接盘？港交所披露文件显示，汇景控股的发行定价在1.93港元至2.39港元之间，以中位价2.16港元计算，集资净额约为15.6亿港元，主要用于项目或土地收购、偿还银行贷款和充实运营资金。另据汇景控股独家保荐人中国银河国际给出的招股信息，汇景控股的发行估值为101.4至125.57亿港元之间。中国银河国际认为，以汇景控股2018年经调整纯利4.13亿元人民币计算，市盈率约27.6倍，按上限价2.39元计算，市值约125.5亿元。不过，港股市场对内地房企的估值更基于运营规模。以同在2019年上市的新力控股（02103.HK）和银城国际控股为例，截至1月9日收盘，新力控股的市值约为143亿港元，银城国际控股的市值约为35亿港元。公开信息显示，新力控股 2019年全年的销售额约为900亿元，银城国际控股2019年全年的销售额约为200亿元。而年均销售不足为25亿元的汇景控股，其发行估值也高达百亿元，这种与公司规模严重背离的定价，可能会导致股份认购不足和股价破发的风险。在这之前，银城国际控股、德信中国上市时都曾面临股份认购不足，被重新分配至国际发售的尴尬，比他们体量更小的汇景控股也可能会遭遇这种情况。一直以来，在大型房企与政策环境的双重夹击下，内地中小房企生存艰难，通过上市融资也是不少房企拓展生存空间的办法之一。在A股对房企IPO尚未破冰且排队期长的情况下，到香港上市成为内地中小房企融资的一条重要通道。对汇景控股来说，大体上也是这么一种情况。其上市后命运如何，《投资者网》将持续关注。（思维财经出品）■即将重磅推出年度特刊，敬请期待！新方向·新变局——2019投资者年会暨颁奖晚宴照片集锦[详情]
长江商报 原标题：汇景控股净负债率连续三年超200% 涉多起诉讼子公司股权及银行账户屡遭冻结 长江商报消息 ●长江商报记者 张璐 大房企争夺头部排名，小房企争抢市场份额。在大房企与政策环境的双重夹击下，借助IPO打开融资闸门成为了中小房企“求生”的主要路径。 日前，内地小房企汇景控股有限公司(下称“汇景控股”)在2019年12月31日开始招股，预期于2020年1月16日开始在联交所买卖。 长江商报记者注意到，这是一家非常典型的“迷你”型房企，2016年之后才走出东莞，目前只在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙五个城市有所布局。2018年，汇景控股连同其合资企业的总合约销售额同比增长达97.7%至25.62亿元，虽然增速喜人但规模在地产界存在感不强。 同时，需要注意的是，体量不大的汇景控股，净负债率却不低。数据显示，2016年到2018年，汇景控股净负债率连续三年超过200%。今年上半年，其净负债率仍无明显缓解，依然高达240.4%。 此外，长江商报记者梳理发现，汇景控股涉及多起诉讼，子公司股权和银行账户也屡被冻结。 1月3日，对于未来业务扩展计划，长江商报记者向汇景控股方面发送采访函，但是截至发稿前对方未回复。 去年上半年营收净利双降 日前，汇景控股通过港交所聆讯开始招股，挂牌成功后，其成为东莞首家在香港上市的房企。 据悉，公司每股发售价1.93至2.39港元，以中位价2.16港元计算，上市集资净额为15.6亿港元。集资用途主要用作完成收购土地或项目，占集资净额55%，另20%作偿还借贷，20%用作开发及建设成本，5%为营运资金。 资料显示，汇景控股是一家成熟的中国综合住宅及商用物业开发商，专注于广东省及湖南省。公司的业务始于东莞的物业项目，并已逐步延伸至河源、长三角城市群(包括安徽省、江苏省及浙江省)及长江中游城市群(包括湖北省、湖南省及江西省)。 如果说近两年扎堆上市的美的置业、德信中国、中梁控股算是中小型房企，那么，汇景控股只能称为“微型”房企。2016-2018年及2019年上半年（以下简称“报告期内”），公司连同合资企业合计销售额分别为20.00亿元、12.96亿元、25.62亿元、15.98亿元。 据克而瑞研究中心发布的《2018年度中国房地产企业销售金额TOP200》，麟龙集团以51.1亿元的合约销售额位居第200位，是当年汇景控股体量的两倍，此外，即便是在其大本营东莞，汇景控股的销售额也只能排名第28位，市场占有率0.6%。 报告期内，公司营业收入分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元，13.16亿元，净利润分别为3.38亿元、1.58亿元、4.01亿元、2.13亿元。其中，2019年上半年，公司还出现营收净利双降的局面，分别同比下降4.29%和11.23%。 不过，汇景控股有一个百亿级的大梦想，公司的土地储备非常丰富，截至2019年9月30日，汇景控股共计拥有17个地产项目，地盘面积约200万平方米，预计竣工后的建筑面积为450万平方米，其中12个位于东莞。 另外，公司还有15块土地作为储备，地盘面积总计约100万平方米。这些储备项目绝大多数位于东莞，河源和浙江平湖分别有1个和2个。报告期内，汇景控股每年交付物业建筑面积20多万平方米，按照目前的速度，大概需要20多年才能消化现在的项目储备。 不过，从市场格局来看，万科、碧桂园、金地、保利等房企均在东莞进行激烈的角逐，汇景控股在东莞的市场份额遭到进一步挤压。 数据显示，截至2018年5月，在东莞已经登记备案的房地产开发商企业信息记录高达924条，其中，2017年中国销售金额前10名的开发商，有9个已经进军了东莞。而根据开发商于2017年发布的合同销售数字，汇景控股集团于东莞排名第47位，于合肥排名第59位。 因此，对于东莞本土的中小型房企来说，未来恐怕要面对“无地无货”的窘境，而汇景控股只能夹缝求生存。不过，汇景控股却在招股书中透露出难得的自信，其认为强大的品牌知名度连同自己的土地采购策略及成本控制措施将对增长做出贡献。 净负债率高达240% 长江商报记者注意到，体量不大的汇景控股近几年的净负债率却不低。数据显示，2016年到2018年，汇景控股净负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%，连续三年超过200%。今年上半年，其净负债率仍无明显缓解，依然高达240.4%。 据华泰证券的研报显示，截至2019年三季度末，A股龙头房企、中型房企和小型房企净负债率分别为89%、119%和90%，汇景控股的净负债率已进前十。而面对净负债率高企，汇景控股今年上半年经营性现金流却为-3.17亿元，汇景控股同时表示由于公司持续扩张业务，公司不能保证在将来录得正面的经营现金流。 有业内人士表示，无论是如今从严的行业环境，还是企业自身的负债及业务布局，汇景控股的上市前景均不算乐观，需面对破发、认购不足的风险。 此外，长江商报记整理发现，汇景控股涉及多起诉讼，其中包括多名供应商及一名物业销售代理针对公司提起的索偿，以及公司针对其他实体提出的索偿。 天眼查显示，汇景控股间接附属的全资子公司东莞市汇景嘉榆置业有限公司曾发生一次司法协助，于2017年9月30日被司法冻结股权500万元，冻结期限至2020年9月29日。2017年12月6日解除冻结。河源市汇景房地产发展有限公司在过去两年发生三次司法协助，分别冻结股权5000万元。 此外，据中国裁判文书网披露，2018年上述东莞市汇景嘉榆置业有限公司曾发生一次司法协助，因金融借款纠纷被判决冻结其182097.09元的银行存款或查封、扣押其相应价值的其它财产。 东莞市汇景凯伦湾房地产开发有限公司被判决查封、扣押、冻结其477497.37元的财产。2019年，广东南方都市报经营有限公司起诉，提出财产保全申请，最终法院判决冻结汇景控股1742088元的银行存款或查封、扣押其相应价值的其它财产。 另外，汇景控股间接全资拥有的附属子公司汇景集团也有股权被冻结纪录，大量的子公司账户及股权冻结纪录显然对汇景控股上市后发债融资不利。 责编：ZB[详情]
原标题：汇景控股冲港股：微型房企的大梦想，靠控股股东借钱来实现？ 来源：微信公众号“斑马消费” 2018年以来，房地产行业两级分化加剧，头部阵营仍然高歌猛进，中小玩家整体承压，寒冬持续。 所以，去年以来爆发了一波中小房企上市潮，大发地产、美的置业、德信中国、中梁控股、新力控股轮流去港交所敲钟。如今，这个名单将再添一员——起家于东莞的汇景控股。 汇景控股堪称微型房企，去年销售额25.62亿元，离进入地产200强还有一倍的距离，2018年营业收入、净利润分别为22.38亿元、4.01亿元。 公司目前体量很小，可野心勃勃，在控股股东的资金支持下，拿下相对巨量的土地储备，准备在规模上下一番工夫。 运营能力的短板随之显现出来，不仅开发、销售慢，区域推展慢，还存在各种不合规事件，无证开发、超期、人防不合格等等。 微型房企港股上市 近日，汇景控股有限公司（简称“汇景控股”）通过港交所聆讯，即将在港股主板上市。 公司起步于广东东莞，在广东的东莞、河源，湖南的长沙、衡阳，以及安徽合肥拥有房地产项目。 如果说近两年扎堆上市的美的置业、德信中国、中梁控股算是中小型房企，那么，汇景控股只能称为微型房企。 2016年、2017年、2018年、2019年上半年，公司连同合资企业合计销售额分别为20.00亿元、12.96亿元、25.62亿元、15.98亿元。 去年销售额25.62亿元，这是个什么概念？按照东莞的房价，一个不用太大的小区，十栋楼，差不多就可以卖到这个数。 克尔瑞发布的数据显示，2018年中国房地产企业销售额排名，前200名的门槛是51亿元。尽管汇景控股在招股书中强调2018年销售额增长了97.69%，但仍然只有前200名门槛的一半。 即便是在其大本营东莞，公司的销售额也只能排名第28位，市场占有率0.6%。另外，公司在长沙市场排名第63位，市场占有率0.4%，在合肥排名第39位，市场占有率0.6%，在河源及衡阳的市场占有率分别为1.3%及0.8%。 报告期内，公司营业收入分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元，13.16亿元，净利润分别为3.38亿元、1.58亿元、4.01亿元、2.13亿元。 不仅业绩波动明显，2019年上半年，公司还出现营收净利双降的局面，分别同比下降4.29%和11.23%。 上市之后，公司将成为中国最小的上市房企之一。 虽然目前体量不行，但汇景控股有一个百亿级的大梦想。 截至2019年9月30日，公司旗下拥有17个地产项目，12个位于东莞，2个位于河源，合肥、长沙、衡阳各一个。 以上项目地盘面积200万平方米，预计竣工后的建筑面积为450万平方米。其中，180万平方米已经竣工，120万平方米正在开发，150万平方米规划为后期开发。 另外，公司还有15块土地作为储备，地盘面积总计约100万平方米。这些储备项目绝大多数位于东莞，河源和浙江平湖分别有1个和2个。 报告期内，汇景控股每年交付物业建筑面积20多万平方米，按照目前的速度，大概需要20年才能消化现在的项目储备。 净负债率连续多年超200% 汇景控股大举买地，债台高筑。 截至2019年10月31日，公司借款总额为24.36亿元。在地产行业中，20多亿负债不算多，但就公司自身而言，负债率一直处于紧绷状态。 2016年末、2017年末、2018年末、2019年6月末，公司净资本负债比率为377.8%、278.5%、243.2%、240.4%。 截至2019年6月末，公司现金及现金等价物2.19亿元。同期，公司需偿还的1年以内贷款为7.18亿元，现金短债比仅为0.3。 随着公司业务的发展，几笔大额预期投资已经在路上：在建项目总开发成本28.40亿元；公司已经签约的两个东莞旧改项目，预计安置成本31.85亿元；完成收购的土地预计额外成本11.03亿元。 值得一提的是，公司20多亿元的债务中，除了部分银行贷款、信托融资，少量租赁负债，相当一部分是关联借款。 截至2019年10月31日，公司来自关联方的贷款为12.34亿元，超过公司借款总额的50%。报告期内，公司支付给关联方的贷款利息分别为3854.3万元、3796.0万元、3520.6万元、2186.4万元。 汇景控股实际控制人为伦瑞祥、陈巧云夫妇，分别持有公司99%和1%的股权。 能随随便便拿出十几个亿借给公司，伦瑞祥何许人也？ 1995年，27岁的伦瑞祥开始在东莞从事汽车行业，完成资本原始积累后，他在2002年进入房地产行业，成立汇景豪庭，并逐步壮大，形成如今的拟上市公司。 企查查显示，目前，伦瑞祥名下公司包括讯成汽车、汇景凯伦花园置业，持有商汇集团、厚实置业少量股权，在汇景集团担任监事、在中汽会展担任董事。 当然，还有大批公司和资产通过境外关系持有，难以计数。 伦瑞祥夫妇热衷于投资物业，面积接近8万平方米。汇景控股招股书披露，夫妇俩控制的4家公司，在东莞、河源等地，持有大量投资物业，包括一栋门店大楼、一栋宿舍大楼、商铺206个、住宅225套、车位610个。 运营能力跟不上？ 实际控制人伦瑞祥对汇景控股支持很大，公司也很有野心，以万科、碧桂园、恒大、金地4家为对标，但公司的地产运营能力亟待提升。 前几年地产行业狂飙突进，而汇景控股的销售额一直上蹿下跳，2017年较2016年直接腰斩，2018年再翻倍，始终没有实质性的增长。 今年行业调整对中小开发商影响较大，汇景控股上半年卖了15.98亿元，不知道能否完成突破。 公司2016年开始走出东莞，剑指长三角城市群和长江中游城市群，但3年多的时间过去了，仅仅在合肥、长沙、衡阳各推出一个项目，公司的各项业绩指标，仍由东莞大本营贡献。 从长远来看，项目集中于某一个区域，在宏观调控的大背景下，受区域楼市行情影响较大，加大了公司的经营风险。 除此之外，公司还曾多次因操盘项目违规被有关部门处罚，涉及的问题包括无证开发、开发并无权利的土地、未遵守人防要求等，最普遍最典型的当属超期。公司在招股书中披露，旗下有14个项目未能在土地出让合同约定的期限内完成建设。 看来，做好房地产，光有钱，还是不够呀。[详情]
原标题：又一小房企赴港IPO！汇景控股曾出现负面经营现金流 来源：资本邦 导语由于公司持续扩张业务，公司不能保证，公司能于将来录得正面经营现金流。因此，集团或会要求大幅额外资本为其未来开发活动提供资金。概无法保证该等资本资源将于必须时获得。 10月28日，资本邦讯，汇景控股有限公司（下称汇景控股）于10月25日向港交所主板递交其IPO招股书（申请版本），中国银河国际证券（香港）有限公司为其独家保荐人。 资料显示，汇景控股是一家中国综合住宅及商用物业开发商，专注于广东省及湖南省。始于东莞的物业项目，公司已逐步延伸至河源、长三角城市群（其包括安徽省、江苏省及浙江省）及长江中游城市群（其包括湖北省、湖南省及江西省）。 招股书透露，公司的物业项目包括住宅物业项目及综合物业项目，包括推广特色行业的物业项目。公司的综合物业项目通常包括住宅及商用物业。公司的住宅物业主要包括分层住宅、排楼、独栋洋楼及别墅。公司的商用物业主要包括零售店铺、购物中心、写字楼及（倘相关土地出让合同规定）酒店。公司推广特定行业的物业包括公司的“旅游康养生活”项目及“科创产业”项目。 截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度各年以及截至2019年6月30日止六个月，公司连同合资企业的合约销售额为1，999.5百万元、1，296.1百万元、2，562.4百万元及1，598.4百万元，合约销售建筑面积分别为187，192平方米、138，440平方米、214，264平方米及121，238平方米，且公司已开发及交付总建筑面积分别为260，356平方米、107，576平方米、211，429平方米及130，467平方米的物业。 汇景控股招股书显示，公司2016年-2018年度及截至2019年6月30日止的6个月，公司收益分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元及13.16亿元；毛利分别为6.31亿元、6.50亿元、11.93亿元及6.83亿元；年内溢利分别为3.39亿元、1.58亿元、4.01亿元和2.13亿元。 资本邦提示，土地收购成本是汇景控股物业销售成本的主要组成部分之一，其于截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度各年以及截至2019年6月30日止六个月分别占物业发展销售成本的19.2%、19.5%、19.4%及23.1%。由于近年来中国经济快速增长，中国的地价普遍上涨，公司相信这将保持上升趋势。倘公司无法以足以抵销物业销售成本增幅的较高价格出售公司的物业，公司的盈利能力将受到不利影响。 此外，公司参与城市更新开发项目可能需要较多成本及资源。城市更新是广东省等各个省份推行的重建策略，主要针对旧市镇、旧工厂及旧乡村。城市更新发展项目通常涉及改建周期较长、资本压力大、规划难度高、花费更多精力与地方政府及当地现有居民磋商。此外，城市更新发展项目亦涉及复杂程序。基于该等原因，公司参与城市更新发展项目可能会令成本上升，原因为公司需要投放更多时间及资源完成规划及取得必要的批准，可能会对公司的业务营运及财务状况造成不利影响。 汇景控股称，倘公司的土地收购失败，公司或不能收回所投入的资源。公司主要透过第三方及藉助城市更新开发项目来收购土地用于开发，但公司亦可能透过其他渠道（包括但不限于拍卖或公开招标程序）来收购土地。于往绩记录期间，总交易金额为人民币21.8百万元的四项收购事项或合作协议透过共同协议及╱或因未能满足相关合约订明的条件而终止（或失效）。于2019年6月30日，公司已就与该等收购事项或合作协议有关的已付款额有其他应收款项人民币6.3百万元。于2019年6月30日，公司已就与收购潜在项目有关的已付款额预付人民币567.7百万元（该数额列作在本集团因公司过错以外的原因而未能根据有关协议完成相关收购事项的情况下通常可收回），其中人民币136.1百万元与村企合作模式下推出的城市更新项目有关。此外，于2019年6月30日，公司就收购土地计划产生作出进一步付款人民币1，102.6百万元的责任。 土地收购可能会因多种原因失败，其中多项因素为公司所不能控制。该等因素包括但不限于：（i）公司未能获得相关政府批文；（ii）土地所有权的变动（就城市更新发展而言，指当地氛围的变化）；（iii）临近地区的非预期城市或基建设施发展（例如，政府强制收购土地用于建设高速铁路）；（iv）相关法律及政策的变动；及（v）公司的对手方（包括现有土地业主）违反相关收购合约。倘土地收购不成功，概无法保证公司将能推进公司的已计划之发展，或公司可能无法收回所投入的资源（包括根据相关收购协议已向原始土地业主预付的任何款项），即使当土地收购已失败时，公司根据有关协议有权收取该等款项。 资本邦还注意到，汇景控股或面临合资企业的信用风险。于2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，公司从集团合资企业湖南发展收取的应收款项分别为人民币128.3百万元、人民币277.9百万元、人民币458.8百万及人民币471.8百万元。鉴于（i）应收款项为无抵押，（ii）应收款项金额于往绩记录期间呈增长趋势，及（iii）湖南发展于往绩记录期间亏损，倘若湖南发展的信誉恶化或因任何理由而未能及时全数清偿应收款项，公司可能产生减值亏损，而公司的经营业绩及财务状况可能会受到重大不利影响。此外，概无法保证公司将能从湖南发展悉数收响应收款项或其将会及时结清应付款项或根本无法结清。倘若未能及时结清，则集团的财务状况、盈利能力及现金流可能会受到重大不利影响。 汇景控股坦言，截至2017年12月31日止年度及截至2019年6月30日止六个月，公司存在负面经营现金流。截至2017年12月31日止年度及截至2019年6月30日止六个月，公司的负面经营现金流分别为人民币94.6百万元及人民币317.0百万元。由于公司持续扩张业务，公司不能保证，公司能于将来录得正面经营现金流。因此，集团或会要求大幅额外资本为其未来开发活动提供资金。概无法保证该等资本资源将于必须时获得。未能获得额外资金或未能实现盈利能力及正面经营现金流，将会对公司的财务状况及经营业绩产生重大不利影响。 [详情]
文 | 财联社 李洁 继德信中国（02019.HK）、银城国际（01902.HK）今年在港交所敲锣后，起家于东莞的小房企汇景控股向港股IPO发起了冲击。 据港交所披露，汇景控股有限公司日前递交了IPO招股书。招股书显示，其2016年至2018年收益分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元；净利润分别为3.4亿元、1.6亿元、4亿元。 值得注意的是，该公司连续三年净负债率超过200%。2016年-2018年，其净负债率分别为375.4%、277.2%、242.7%。 “很多企业上市前，会不断融资做大规模，从而导致负债数据偏高，这也是投资者关注和担心的问题。”易居智库中心研究总监严跃进对财联社记者表示。存认购不足风险 数据显示，2016年-2017年，汇景控股已开发及交付总建筑面积分别为26.04万平方米、10.77万平方米、21.14万平方米的物业。 “汇景控股属于区域型公司，本身知名度不大，但这两年受益于区域市场的崛起，规模扩张比较明显。”一家房产机构分析师说。 招股书显示，根据开发商于2017年发布的合同销售数字，汇景控股集团于东莞排名第47位，于合肥排名第59位。 而这家小型房企能否闯关IPO，以及闯关IPO后认购能否达到预期，仍存在较大变数。 “对于在香港上市来说，最近的市场环境还不错，但大多数房地产公司股票的配售和销售都相当困难，主要原因是香港市场对内地房企的商业模式不太看好。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉财联社记者。 他进一步表示，因限购、限售等因素，目前很多城市的房地产市场流动性比较差，这在很大程度影响到开发商。 事实上，近一年以来登陆港交所的中小房企，多数都出现了公开发售认购不足的情况，包括德信中国、万城控股、大发地产、美的置业、弘阳地产等。 汇景控股在招股书中称，此次计划上市筹集的资金将主要用于以下用途：集团订立的若干收购协议完成收购土地及项目公司；开发公司现有的物业项目；偿还现有计息银行借款及其他借款；营运资金及其他一般公司用途提供资金。净负债率高企 汇景控股前身为东莞汇景房地产，这是一家由伦瑞祥在2004年成立、以东莞为基地发展的房地产公司。直到2016年，汇景控股才开始向东莞之外的城市拓展房地产业务。 截至2019年1月31日，汇景控股共拥有16个物业开发项目，总计占地面积约200万平方米，落成时的规划总建筑面积总计约450万平方米。 此次冲击港股IPO，汇景控股方面表示近期已将业务拓展至湖南长沙、安徽合肥及广东河源，而在上述全部地点的过往经验甚少或全无经验，不如新地区市场的其他当地及更富经验的物业开发商熟悉当地政府、业务及消费者，可能会处于劣势。 引人关注的是，在进行规模扩张的同时，汇景控股的净负债率出现快速攀升，并在2016年飙至375.4%的高点，2017年、2018年分别为277.2%、242.7%。 “虽然近两年汇景控股净负债率有所改善，但对于行业来讲仍处于高位，这对其上市也会造成影响。”一家资管公司的高管向财联社表示。 汇景控股在招股书中称，集团拥有高额负债及于未来可能产生额外负债，而可能未能产生足够现金以履行偿还现有及未来负债的责任，现时拥有并将继续需要高额负债。 招股书显示，截至2018年底，汇景控股拥有现金及现金等价物1.6亿元，要求一年内或按要求偿还的贸易应付账款为7.3亿元、其他应付款项6.6亿元、应付关联方款项14.3亿元、计息银行及其他借款9亿元。 此外，汇景控股还有部分项目涉及法律问题，带来一定资金风险。例如，其收购的东莞市清溪三星片区项目，由于并无所有权证登记，收购该大楼的权利存在不能强制执行或无效的风险。[详情]
Copyright © 1996-2020 SINA Corporation, All Rights Reserved
新浪公司 版权所有
