新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，晟丰置业CEO任泓宁出席并演讲。 任泓宁结合《2016年中国高净值人群报告》以及自身行业观察得出，塔尖人群有这15个社交需求关键词：下一代培养机会、生意机会、私密、安全、优越感、资产增值与保值、文化艺术附加、资源共享、政治机遇…… 在这种情况下，晟丰置业首先会确认客群目标需求后就进入寻找社群。首先梳理金融板块的用户群，关键人物的点阵带动效应很高。圈子形成后会打造相匹配的社交空间，产品就是一个城市文化会客厅，不只是娱乐和开心，更为有意义的聚集。“房地产的社群功能应该聚焦社交与财富功能，让社群里的人不仅是社交还能赚钱。”他表示。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，图为圆桌对话“求稳VS求变：长租公寓扩张策略的博弈”。魔方金服CEO凌骏担任主持，寓见公寓 CEO林小森，源涞国际总裁陈莹，上海乐乎城市青年社区CEO何光，舒格国际青年社区CEO李锦猛，鑫寓首席运营官李保强出席并参与讨论。 寓见公寓CEO林小森认为，一级市场融资要看经营数据，二级市场融资要看资产价值。公寓租赁是风口，这“风口”吹的是你的收益能力。他还认为，各个公寓品牌应该彼此链接，相互附能，让大家都知道公寓行业。 舒格国际青年社区CEO李锦猛认为，随着上海经济的增长，但房租的价格却没提起来，从居住本身来看，这是你没有能力让房子达到更多溢价。如何准确定位客户群体，希望从前期定位时期反推成本。他也指出不要盲目扩张，要围绕项目定位，切分空间实现赢利点。 鑫寓首席运营官李保强称，扩张也要有目的的扩张，与其去抢房量，不如发掘有价值的物业，通过服务方面进行增值。他认为在住房租赁领域涉及重资产要慎重，因为如果做重资产，现有的物业可能不足以托起你新开发的楼盘。“我们一直强调要做小而美，而不是要做大要多少房源量。” 上海乐乎城市青年社区CEO何光表示，乐乎做的是轻资产领域，拿的是管理权。“我们是整合业内资源，你有钱没项目那我给你找项目，你有项目没钱那我给你找钱。第二个就是是品牌输出。” 源涞国际总裁陈莹表示，源涞国际主要是通过服务的增值提高价值赚取利润，而不是盲目扩张版图。 谈到资金瓶颈，她谈到这就是为什么源涞国际会以分散高端房源为切入点，因为这样房屋流转快，支付合作形式多样化，也会从增值服务上吸纳更多资金。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，果加智能CEO段方华出席并演讲。 果加作为一个伴随着租赁居住行业成长起来的品牌，单货的出货量大约的是在80—100万左右，互联网智能锁的覆盖率达到40万的饱有量，果加伴随着像万科、绿地、恒大这些全国性的房地产巨头在工艺行业的发展，目前覆盖了30多个城市。 段方华介绍，最开始，智能锁解决了租客不用带钥匙，管家也不用再去钥匙这样的问题。在2014年底，开始在这样一个接口上面进行自主开发。互联网智能锁作为一个非常典型的物联网硬件，是一个数据的采集器，是一个数据的通道，自如可以在我们一个数据通道上面去提取各种它所需要的数据，他们再进行一个自主的开发。 当2015年底，果加智能锁平台上已经给供应商提供IP系统，可以搭起可以去自主开发的开发者平台，他们可以通过数据开发自己资产管理的系统，还有资产运营的系统，以及租客这样使用的移动端系统，不管是在资产管理的阶段，还是在运营的阶段，还是组租客移动端日常消费、续费、接受权限，到自主开发的平台。 到现在，基于物联网的硬件和物联网智能的平台，果加最终形成一个按数据进行配置，而这个配置以后，又能用物联网智能化按使用进行收费，因为配置最终是为了实现资源最大化的使用。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，铂顿国际公寓CEO郝磊出席并发言。 以下为发言实录： 郝磊：我们是酒店管理集团背景的公司，我们不允许不盈利。如果不盈利，我们很快会被淘汰，这是我们跟集团的对赌协议，我们是用品牌输出和经营管理的模式去进行的，再跟东城合作之前，我们自己的小创业团队大概做了五家店，一做的话就是中高端规模的公寓，当时我们定位是服务式公寓，最早的口号或者情怀比较纯朴，我觉得中国没有一个像雅思格这么好的公寓，我们一开始定位就是服务式公寓，我们服务的人群就是商务型长租，所以大家谈长租的时候，经常讲的就是一年到半年一租可能更多的是一年一租，7天都有，他就是不想住酒店，他希望有一个好的生活氛围。 这种服务式公寓盈利模式很可怕的，尤其在前期介入的时候，我们是1.5年回本，大家可能就是不相信。他看了我们的财务报表，跟我们合作的时候，要求我们第一年2017年要做打平，就是你不能够继续不停地花钱，结果我们在今年的6月份，我们的管理公司评收管理费和加盟费就有200多万的收入，所以我们不需要融资，也可以很快地滚动下去，当然我们中间收到这样的情况之后，我们的做法在国内对资本开放，为什么？我们要做产品，开始要达到资本直营店，在各个城市要做布局，今年一年的时候已经有40个项目，都是200间房以上的规模。因为有了这样的盈利模式和运营能力，你才能够继续你的情怀，否则你的情怀就是黄粱一梦。 你导致是多少和你一起劳动工友的失业，我们谈到工业利用的时候就好办了，因为任何一个空间的利用，要增加的就是收益。如果一大块物业许多运营的收益，你光靠金融杠杆来去做的话，我认为这跟我们十九大习大大的讲话精神不相符，要做实，所以我们要做运营。我们怎么利润率空间，服务式公寓，我觉得往这个方向走，已经要有产品出来了，这么大的移动物业全部做长租吗？靠长租来支撑整片物业、小区的收益，一定会有其他的商业运营，因此我说纵向整合、横向整合这是我们公寓能够健康发展的可能性，纵向整合就是从金融，从运营品牌的服务，从运营品牌的服务商或者一些作为互联网的配套，大家看到这样的风口之后进入到市场，不管是用创新的，还是用一种其他方式的做法，让市场丰富起来，就是不同跨界的行业整合起来，才能真正成为一个社区。这个社区在一间房里，必须把生活的方方面面都考虑进去，所以说这是我对这个情怀和收益的理解。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，YOU+国际青年社区CEO、执行董事郁珽出席并发言。 长租公寓领域最近两年发展尤为迅速，有合作也有一些对手，目前已经能看到有一些比较大的知名开发商也在做长租公寓了。“万科是2020年是要做45万套，龙湖好像是做10万套。”郁珽认为这还是会带来一个比较大的挑战。 以前我们认为是蓝海市场，现在是不是要反思一下，有没有可能变得红海市场。专业开发商，专业的机构未来怎么做？郁珽表示，长租公寓这个市场未来竞争很激烈，你要提升你的专业能力，你做出你的品牌，市场才会认同。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，香港金融管理学院执行院长、香港现场管理学会会长张奕敏出席并演讲。 其表示精细化是非常重要的一件事情，没有精细化就不能做标准。张奕敏指出，我们可以从资源第二级物品，到第三级办公文具，到第四级书写文具，到第五级水笔，到第六级黑色水笔。公寓里面也有灯，也可以分很多的级别，公寓里面服务的对象也能精细化，可以从年龄、角色、身份、活跃时间，一座青年公寓和老年公寓的活跃时间、组织、能力程度都是不一样的。 此外，他也表示中国在标准化上还没有做得很好。比如消防用具集中存房的，应急灯插座没插，逃生指示灯没有，消防拴管理不到位，电线管理也不到位。 现在租赁的类型越来越多，除了保障性住房以外，商业性的住房从青年公寓，分散式集中型，可以考虑从最原始的住宿需求拓展到酒店、创业养老、培训、家政等。在这种复杂多样的情况下，这个行业没有一点标准的话，这个行业就不会有很健康的发展。 谈到标准化，张奕敏认为第一个还是监管标准，第二是企业自身的标准，第三是如何监管审核的标准。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，图为圆桌对话“中国式住宅租赁：破局、升级与创新”。旭辉领寓国际副总裁高杰担任主持，YOU+青年国际社区CEO郁珽，城家公寓总经理蒋卫东，铂顿国际公寓CEO郝磊，晟丰置业CEO任泓宁，太平资产管理资产管理事业部董事总经理张李渊出席并参与讨论。 以下为对话摘编： 高杰：非常感谢有这样的机会，今天很惶恐向各位大佬提问，我今天充当这个“菜鸟”，这个环节是破局、升级与创新三个阶段，请各位谈一谈大家怎么认知这三个阶段？现在处在什么阶段？ 郁珽：非常感谢，我是YOU+CEO郁珽，今天这个话题比较切中实际，因为我一下午都在很认真地听。刚才我上台的时候我交换了两个名片，我觉得未来相应最重要的事情，既不是获取，也不是升级，而是创新。我觉得如果有一天我们整个公寓行业未来的发展，未来十年会是什么样的样子，之前有人问过我，我说未来公寓行业快速的概念就没有了，因为所有的行业就变成了空间运营行业。就像十年前所有的手机都还玩诺基亚的键盘一样，今天再说诺基亚感觉是上个世纪的事。我相信十年后讨论出公寓行业，仍然是这样的行年，今天有这样的好朋友在这儿。 郝磊：谈到公寓目前的现状来讲，我们的角度认为现在正好处在一个整体资源正在结合的阶段，或者各种品牌运营商监督，或者下游的服务商都是一种资源，这种资源的整合会导致各种不同部分的角色来进入这个市。就好比是一个暴风雨侵入一个城镇，大家嗅到暴风雨的味道，每个人不同的角色不一样。比如说我是一个水库管理人，比如说我的水库可以蓄水了，比如说我是户外运营的人员，我是不是要躲起来，我的关键词当然您说的是创新，我的关键词是首先做好定位，把握好自己的角色，当暴风雨来的时候才能顺势而为，成就自我。 蒋卫东：我是城家公寓的总经理蒋卫东。我再想我们再做什么？我们是破局、升级还是再创新？我们还在探索之间，我们在过去做了一些事情？我相信我们做了两件事情，一件事情我们就是为了提高运营效率，为这个目标，我们对IT进行了义无反顾的投入，这是一个非常昂贵的团队，我们在IT系统的打造下，目前取得不少的成果。我们相信运营效率的提升，离不开一个坚实的基础。在座有不少酒店行业的人出来，在空间管理的科学上，IT的打造不是说你愿意花多少钱去买过来，或者你百度能给你做出来的，这是不断资源投入或者对自己经验中反复收割的过程，是时间和金钱必须同时发力，在过去两年来我们的投入已经初见成效，现在结合这个领域，包括房源管理、销售介入整个闭环上取得一些小小的进步，所以我想在这个探索上我们做了一些工作。另外一个是坚定不移地做好产品设计，目前我们在产品事业干得我非常高兴，我们申通他们在寻找一些高级资产的运营者，我们做了哪些工作？我们自己做了一个探索品牌，是引领我们公寓空间打造的产品。 任泓宁：我环顾了一下，在座的各位都是公寓界的精英，我作为一个传统的地产发展商，我们因为一些政策变动和总体经济形势的变化，我觉得现在有了像YOI+和Base这么优秀的公寓企业以后，我们传统开发商也在做一定程度的创新，比如说新拿地以后，有一定比例叫做租赁用房。对于我们来说不光是一个限制，就像万科和龙湖一样，我们也希望公寓作为传统开发商一个新的增长点，作为公寓去替代传统开发与酒店的合作模式，来进行一个更新，所以我觉得是一个再升级的点上，谢谢。 高杰：非常感谢，我们最后一个是金融机构，我们听听金融机构怎么看？ 张李渊：我谈一下我的了解，因为这个行业发展了几年，尤其是最近两年发展更为迅速，目的这个阶段我们也看到以前有合作的交易对手，还有一些比较大的知名开发商，也再做长租公寓，已经开始了，而且他们计划的目标很明确，已经写在公司的发展报告里面，万科是2020年是要做45万套，龙湖好像是做10万套，这个比例很明显跟我们目前的长租公寓发展领先的品牌，我个人觉得还可能形成一个比较大的挑战。以前我们认为是蓝海市场，现在是不是要反思一下，有没有可能变得红海市场，包括我们的专业开发商，专业的机构未来怎么做？但是我个人理解，这个市场未来竞争很激烈，你要提升你的专业能力，你做出你的品牌，市场才会认同，这是我个人的建议。 张李渊：我只能说我是外行，因为我们跟开发商有过合作，每个项目都会到下面现场，除了开发商基本的高管，包括一些财务总，还有相关的项目要到实地看，产品的服务还有具体项目的情况甚至看他们的样板，我们自己看的时候有一些体验，体验好的话可能去买，对于这块的产品可能还是需要我们在座的各位去做更专业化的结构设计。我们作为金融机构来讲，我们做的金融产品的结构设计是我们比较在行的，我只是一个体验者或者有一些服务，去北京出差也会租这种公寓，或者去其他地方出差的时候，因为有的公寓确实做得的服务质量很好，有时候我们会去住酒店，但是有时候居家或者是几个朋友一起，我觉得租这种公寓会更好一点，当然具体产品怎么设计，我觉得每个公司都有自己的产品定位，就像开发商一样，还有一些其他的，每一个开发商都会有自己的产品，而且他们都是并行的，包括每一类长租公寓专业服务商，也有自己的传统定位。 金融这块一般都是跟这些项目进行投融资，我提的金融产品我们一般是做百人计划或者千人计划、资本计划，这种产品可能跟大家所说的做一个公寓的产品不完全一样，因为我对这块不了解。 任泓宁：我觉得对产品这块应该是结合公司本身乐得的特点和相互区域的位置，比方说我们做高端公寓，我们做白领公寓，我们最主要的出发点是租金，所以说我觉得应该从他们的需求开始，比方说刚才高总说到小米跟你们的合作，实际上我们也在做。如果我们做集成化管理的话，可以结合互联网。比方说我的充电宝、电脑可以用微信扫一扫，这是一种新的想法，对于不同的客户来说，我们每一个公寓产品里面所配置的不管是我们的厨电卫浴，我们都可以分类来做，主要还是结合我们的目标客户群体。 蒋卫东：其实这个问题基本上都在问，一天到晚干什么，公寓我们都知道面积不是很大，里面的配置往往给人产生一种很激励的感觉，所以就摆在我们面前可能需要做一个减法，我们什么是不提供，我们提供什么，但凡我们提供能不能做到极致，但是做减法其实跟自己抗争的一个过程，你要勇敢地放弃，把有限的资源放在刀刃上，提高住宿、提高营收。我想空间产品的打造是一个动态、有机、没完没了的过程，我们作为一个经理人就是要有敬业的心，对股东、物业负责。 郝磊：不知道大家还有没有记忆，我们在一个浪潮面前，会比较兴奋，实际上我们对空间的概念没有一天没有尝试过，大家还记得70，80年代流行的星级酒店吗？哪一家星级酒店没有利用空间？最早的星级酒店我记得几乎就是一个上层社会生活的缩影，他们也在考虑，他们的人群，他们生活的需求，现在的情况发展怎么样？大家看到这样一个历史的痕迹，不要忘记这个痕迹。第二个水疗中心，一度非常热的水疗中心，也是充分地利用空间，来满足当时的人群或者是居家的人群对这种产品的需求，到今天我们大家再谈空间的时候，我们现在不再面积了，不再开始使用了，我们换了一个词叫使用，我们一样面临这样的选择，我们会不会整合成另外一个20年，30年前生活类的产品，不同的消费人群会产生不同的需求，你整合出来的东西肯定不会是20年前的东西。 对空间的利用在城市无非有两种业态，大家认真想一下，第一种是小区类型的居住空间，第二种是一种商业体居住类型的空间。小区类型的居住空间如何造？还能关起门来谈社区，因为我们也了解到，我这个房间区是我的，我关起门来说我建立一个社区，这样的方式是不是合适？现在有了新的需求，比如说创业的办公场所或者会议的需求，生活、娱乐、商务的需求，我们是不是可以很好地去整合，如果说作为一个小区类的，现在很多的物业属于政府放出的新物业，这种旧场改造这样的物业如何进行整合，有没有这样的整合能力、运营能力，这是我们要思考的。像一栋楼里面，如何整合成一个社区的生活环境？如何让它的产出、收益最大化，当然需要情怀。 郁珽：大家现在不管从地产出身还是别的行业出身的参与者，我们不约而同走到一个方向，刚才我再谈空间的时候，要我的小户型做得很好，我讲的空间不是这个意思。说实话，我觉得YOU+的工程质量做得很不好，漏水、异味，这是让我特别地匪夷所思，我在2016年6月份接手公司以后，我间接难以容忍在我的任内出现这样的情况，我提出三个最基本的要求，第一无漏水，第二无异味，第三隔音好，我说我们的小伙伴在我们的工区玩得那么好，今天漏水，明天漏水，我觉得这个一点没有意义。 高杰：接下来就是我们说的情怀的事情，他们现在是40万套，主要分布在5个城市，北京是30万套，现在一共有6000人，一年一个多亿的投入，我问你不赚钱是干什么，他为了当前的情怀，我不知道各位目前的运营情况怎么样？ 郁珽：非常感谢高总，我可以很负责任地说情怀是任何一个创业的企业都必须负责任的企业。听到每一个创业者发言，五年前说得还是这些，五年后还是这些，当我听到这10个同行再说到这句话的时候，我心里边说不出来的酸楚，当情怀被消费的时候，这个情怀是特别廉价的情怀，因为我不允许我们的店长在上班的时候喝酒。我觉得公寓行业有两个最总大的基础，第一规模，这个规模不是持有规模，是管理规模，如果我只有300间房，我可以大谈规模。第二，规模以上的盈利，并且这个盈利模式能够快速复制，真的可以给这些城市提供高品质、不漏水的公寓，我觉得情怀到最后的时候，客户不骂人，客户愿意在你这儿住，客户愿意在你这个环境里面去消费，情怀和盈利都不冲突。 郝磊：我们是酒店管理集团背景的公司，我们不允许不盈利。如果不盈利，我们很快会被淘汰，这是我们跟集团的对赌协议，我们是用品牌输出和经营管理的模式去进行的，再跟东城合作之前，我们自己的小创业团队大概做了五家店，一做的话就是中高端规模的公寓，当时我们定位是服务式公寓，最早的口号或者情怀比较纯朴，我觉得中国没有一个像雅思格这么好的公寓，我们一开始定位就是服务式公寓，我们服务的人群就是商务型长租，所以大家谈长租的时候，经常讲的就是一年到半年一租可能更多的是一年一租，7天都有，他就是不想住酒店，他希望有一个好的生活氛围。 这种服务式公寓盈利模式很可怕的，尤其在前期介入的时候，我们是1.5年回本，大家可能就是不相信。他看了我们的财务报表，跟我们合作的时候，要求我们第一年2017年要做打平，就是你不能够继续不停地花钱，结果我们在今年的6月份，我们的管理公司评收管理费和加盟费就有200多万的收入，所以我们不需要融资，也可以很快地滚动下去，当然我们中间收到这样的情况之后，我们的做法在国内对资本开放，为什么？我们要做产品，开始要达到资本直营店，在各个城市要做布局，今年一年的时候已经有40个项目，都是200间房以上的规模。因为有了这样的盈利模式和运营能力，你才能够继续你的情怀，否则你的情怀就是黄粱一梦。 你导致是多少和你一起劳动工友的失业，我们谈到工业利用的时候就好办了，因为任何一个空间的利用，要增加的就是收益。如果一大块物业许多运营的收益，你光靠金融杠杆来去做的话，我认为这跟我们十九大习大大的讲话精神不相符，要做实，所以我们要做运营。我们怎么利润率空间，服务式公寓，我觉得往这个方向走，已经要有产品出来了，这么大的移动物业全部做长租吗？靠长租来支撑整片物业、小区的收益，一定会有其他的商业运营，因此我说纵向整合、横向整合这是我们公寓能够健康发展的可能性，纵向整合就是从金融，从运营品牌的服务，从运营品牌的服务商或者一些作为互联网的配套，大家看到这样的风口之后进入到市场，不管是用创新的，还是用一种其他方式的做法，让市场丰富起来，就是不同跨界的行业整合起来，才能真正成为一个社区。这个社区在一间房里，必须把生活的方方面面都考虑进去，所以说这是我对这个情怀和收益的理解。 蒋卫东：说到模块化，我们城家做非标住宿这么一个任务，这是集团布置我们的任务，说到情怀，我相信情怀主要是属于华东集团承担的情怀，我们是要把日子过下去，我们要把效率过出来，打造产品做效率，打磨运营能力。我们公司的目标过十万，过百万这是我们自己公司的目标，整个全球公寓的规模，每次开新闻感觉这个数字又涨了一点，也许要说到千万，摆在我们面前的问题是什么？有这么大的规模谁是运营，是什么叫英雄店长是一个店在那里派高总去运营，好得不得了，你要招一个人过来就不行。英雄店长的数量特别少，因为英雄店长对我们而言解决管理能力不够，我们的复制能力不够，我们的集中化，集团的整个体系不够，在这方面是我们一直专注投入的东西。说到情怀，跟同行们一起探索，一个是为自己的产品进行运营，另外一个是响应我们习主席的号召，有这么多存量资产，势必需要一些运营体系，我们作为一个被动方，社会承担一部分运营的责任，这是情怀和现实结合。 任泓宁：因为我不是做租赁公寓的，我是做地产的，但是也可以谈一些情怀这方面的事。如果就资金收益率来说的话，我们现在做的项目肯定是一个责任，因为我们拿地的成本在1万块钱左右，这不是因为我们的推广做得好，而是我们专业做这件事情，因为现在是处在地标的位置上，所以我们追求每一个细节，甚至是房间、房门和抽屉，我们都要求它的完整性，甚至我们售楼部出来以后，我们觉得达不到我们的要求，我们是不会卖的，只要你用心，只要专心去做这件事，情怀是有人买单的谢谢。 张李渊：我简单聊一下，收益和情怀这个问题，我们作为金融金沟，谈情怀有点虚，因为我们不做太多的实业的东西，如果谈情怀也是服务我们的客户，谈他们的财务更健康，当然我这边目前也入伙一个地产经济公司，也做类似的房地产投融资项目，还有一些不良资产，还有ABS等等一些项目，我们也会秉着对客户的思路去为他们服务，因为我们很多时候接触的客户都会有一些资金包括时间等等一些的需求，我们会按照这些需求去做，针对我们这个会上的长租公寓，以后我们也可以私下合作。因为这一类的客户，因为新的液态出来，我们会创新出来新的融资工具和手段，包括传统的去银行拿一些贷款，我们可能会更多用一些更市场化的手段去做，这些是我们比较多元化的手段。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，上海申通地铁资产管理有限公司总经理庄巍出席并演讲。 其表示中国地铁也存在许多值得改进的地方，庄巍称，“东京的地铁系统是把人送到目的地，而北京是把人送到地面。”据统计，东京新宿地铁站乘客量在东京只排到第三位，但却有159个出口。而北京国贸是CBD的地铁站，仅有9个出口。庄巍指出，其实当人进入地铁口的那刻，他就觉得自己进入到地铁了，就算他进了地铁口还要再走一公里，但心理上还是觉得自己离地铁很近。他表示中国地铁的通达性还值得改进。 不过庄巍也表示，地铁作为一种使用一两百年的基础设施，经常有纽约、伦敦的人抱怨他们自己地铁脏乱差还有老鼠，因为之前的地铁设计和运营服务以及跟不上时代发展。但中国地铁在这方面存在极大优势，干净整洁，高效。 他还介绍了申通地铁尝试探索地铁的盈利模式。香港作为唯一一个通过地铁票就能盈利的地铁系统，有许多值得借鉴的方式。他们通过在地铁口建立商场，除了房地产租金增加收入外，还通过商场的建设增加了地铁人流量，所以能做到盈利。但目前内地地铁票价只有香港三分之一，无法支撑地铁运营，新的盈利模式值得探究。 庄巍表示可以从以下几点着手：增强自身综合能力，注重软实力提升；创新收益权合作模式，选择更具复合运营能力的合作伙伴；坚持技术创新和优化，注重综合开发规则前置；打造“多元化、有品质的租赁社区”。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，魔方生活服务集团CEO柳佳出席并演讲。 以下为发言实录： 柳佳：谢谢主持人，各位新老朋友们大家下午好，今天非常高兴来到金砖论坛。发现以往参加房地产的论坛，公寓行业的同行寥寥无几，但现在大部分都是地产项目，大家确实看到了公寓行业的春天来临。就像我们黎理事长说的，可能我们未来会有300家的理事单位，我们的同行正在参与城市更新。今天我带来的分享更多是从经营的层面来聊一聊魔方经营的理念。今天我的分享大概分为三个部分，我们的目标客户以及我们的经营理念。 魔方是一个全国连锁的多品牌的公寓，应该叫生活服务集团，我们在2015年把公司的名字改成魔方工作服务集团，其实也看到了公寓行业的变化，我们在传统的租赁房屋的功能上又叠加了一些生活服务的功能，我们目前在20个城市大概有300多家店，4万多间房。这是我们在去年推出的两个新的品牌，以魔方公寓为主的白领公寓的市场，后面我会解释。我们的中高端公寓品牌是MORE公寓，还有认为比较有社会感的公寓，叫9号楼。可以分为1人间，2人间，4人间，6人间。我们只对低端客户进行签约，可以是整栋定制，也可以拆分，每个企业租几间房到几十间房，也都整栋楼满足几百个或者几千个人的需求。 可以简单看一下我们的产品，我们的魔尔公寓是走文艺清新范的，目前在北京、上海、深圳都有开业的门店，当然沈总我们也很熟，产品设计上面我们非常地佩服，也在不断学习中高端公寓的理念。白领公寓很熟悉，估计也有很多的同仁都有参观过，主要是聚焦于全国的一、二线的人口，刚才魔尔公寓是聚焦一线城市的核心地段，这是我们的企业公寓的产品，目前已经覆盖了大概十多个城市。 重点说一下我们的客户，除了经营房子，还经营人的生意。首先我们要知道我们的房子是谁在住，他们有什么样的特性。这是以白领为主，就是魔方公寓的客群，主要是22—35岁之间的年轻人，他们在城市当中工作，有大部分是异地工作，从小城市到大城市，或者从大城市到一线城市，跟随城市化的发展迁移他们的生活轨迹。还有本身的本地客户，我们大概有10%的客人来自于本地，比方说在上海，有一些人住在浦东，但是要到浦西上班，然后节约上班时间，一年能节省20天的生活。租住方式也能帮助他们生活方式。90%以上有大专以上的学历，这是我们政府正在推人才公寓目标客群。 我们给他们做了一些画像，提炼他们日常生活当中的场景，比如说喜欢孤单，也热衷狂欢，一起开一个生日Party，年轻人也可以自己叫个外卖，或者自己在房间里面做饭，同时也提供一些公共的厨房，经常可以和邻居们约饭局，这个梦是梦想的概念，还有很多的客户在城市当中是创业的人群，他们也会寻找一些合作伙伴，包括生活的伴侣，还有很多的创业团队住在我们的公寓团队。我们给他们下了一个定义，叫独联派，就是有一个独立的空间，希望有更多联合的社交。 其实我们每一个客户在入住签约的时候，来统计一下人口学特征，每个月交房租的时候，我们也会有一张客户满意度调查表，还有一些细项的问题去了解客户对于各种生活设施，或者是一些社交各方面的需求，甚至还会对他们的行为进行检测，大家知道调研表只能调研一个人的想法，但是行为检测还能够了解到他的行为，每个人填调研表的时候都不一样，从数据检测可以看到电视剧打开的频率，每天打开多长时间，是否打开，事实上有50%的人从来不开电视，所以懂客户是非常重要的环节，真正了解他们的行为轨迹到底是怎么发生的，才能够根据他们的需求去设计和优化我们的产品。 第三部分讲一下我们的经营之道，刚才说了不但经营房子，还经营人。首先我们最基本的就是李总刚才说的二房东，我们怎么样把房子，帮我们的房东提升资产效率为我们客户满足居住的需求，这是我们的样板房的照片，最下面是我们最新推出的3.0的产品，展示了大概有7套的样板间，在座有很多的朋友也去参观过，今天早上我还接待了一个上海非常大的国企，也欢迎在座的各位可以来我们魔方参观指导一下，我们每年都会我们的新产品推向市场。我们把卫生间和厨房放在房子的中间，这样可以通过自然的风格营造出一室一厅的感觉。 房子要满足哪一些需求，对各类的居住需求分门别类调研过，长租公寓跟酒店在于收纳体系是非常地讲究，包括烹饪、洗涤工作，社交等等，我们在每一个系统上都会投入大量的研发精力。同时，在每一个产品上面，我们会不断地去优化，打个比方到底用地板还是用地砖，要做到隔音效果更好，我们可能会用十几道的墙去测试效果，这也是我们在产品理念会聚焦租住的本质。同时从客户的需求角度来说，安全、安心是人最基本的需求，我们也有一些智能的门禁，我们也在不断地跟着新技术的发展，也在不断地提升我们安全的设施、设备，包括智能门锁，包括人脸识别，包括我们的远程视频监控的系统，这都是能够对我们给到客户的安全，提升安全保障，同时也提升了我们的运营效率。设施设备我就不说了，一般的白领公寓可以拎包入驻的。 在经营房子当中，我们认为最核心的理念就是租住的本质，他到底在住房的过程当中，在长租的过程当中需要什么？他在房间里边做什么？这个频率如何？这是长租公寓一个非常核心的重要的工。我们的人是我们经营的另一方面，所有的生意都是从人开始的，我们在2015年的时候也是响应总理互联网+的号召，我们推出了一个公寓+的战略，也是跟我们魔方生活集团同步发布，我们简单来说就是把公寓定义为线下流量入口，利用一些互联网的方法手段，整合生活服务业的资源，为我们的租客打造一个生态圈。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，Base品牌创始人，NOVA盛煦地产执行董事兼联席总裁沈敏恺出席并演讲。 以下为发言实录： 沈敏恺：大家好，非常有幸来参加这一次的金砖传媒年会。这两年城市更新这个词语是刚刚被大众所提及和熟悉的，Base专注于这个领域已经9年，今天跟大家分享的是Base的更新和管理的路。 首先关于Base，这个单词从英文简单翻译来的，就是基础和知识，为什么会把我们的产品定义为Base，其实是团队的成员从生活的现状中总结出一个理念，就是纷繁的世界要一方净土，美好的空间可以去创造美好的生活，这就是Base的由来。Base的使命也很简单，就是专注于老旧建筑和存量资产的改造，它的核心就是在于为老旧建筑注入新的活力。 经过近十年的发展，每当走在商海主要的区域，大概走5分钟就可以看到Base的一栋楼，这是我创业过来非常有成就感的地方，因为我不是单纯地去赚钱，或者去为企业创造价值，我也为这个城市留下了很多美丽的印记。 第二个部分我想跟大家去分享一些Base在空间管理方面的经验和理念，首先他分为三个部分。第一是产品的定位，第二是实体改造，第三部分就是内容的增值。设备我们的产品定位比较特别，当然逻辑是一样的，我们首先是从市场分析到客户分析，到产品组合，到消费业态，为什么会有这些分析呢？最重要的一点就是我们秉承的一个非常重要的宗旨，我们是做城市更新的，回归本源是房地产，所以我们一直坚持的信念就是如何让资产让物业的使用价值发挥到最大，这是我们一直坚持的理念。讲到产品定位的时候，我可以强调一下，我们现在的项目里面主要的业态组成分成了居舍、办公和城市社区，房子始终离不开住人、消费、办公使用。 从城市更新角度来讲，我们不是一个单纯的运营商，我们整个集团集合的是从资产的收入到持有，到设计定位、改造、运营，为什么我们非常坚持改造这一块？因为我们知道设计才能创造价值，所以我们在这一块最重要的就是创造，就是城市的文化一定要创新。第二块就是Base所呈现的样子都很简单，但是我们也非常真实，让我们更多地使用者更个性化为他自己所向往的生活添砖加瓦。在我们设计的板块里面，最重要的还是咨询我们自己的品牌的理念，从我们品牌用的PPT上面都会看到，其实这里面就包含了连接的创新，同样在建筑上点向面的空间规划，这是我们在规划中秉承的一种理念。 分享一下内容的增值，因为我们大家都会去讲相应内容的提供，空间运营商不是简单的维护功能，我们有一个理念，共同体验和周边社区的属性，所以在我们的项目里面最重要的是会有一个Base House的体验。其实第三空间的营造是使用者做的，而不是运营商所做的，这就是我们的内容增值的板块。 最后我简单地给大家分享一下比较典型Base的项目，首先我每次再分享的时候都会提到Base诞生的地方，从这些照片可以清晰地看到左边的样子就是一个破落的旧社区的老厂房，右边的样子和下图的这些是改造完之后的样子。这个房子为什么我们会去这样讲？这个项目给我们带来一个最大的意义价值在于我们再一个价值非常低的老旧社区里面，我们通过建筑、设计的美学提升来创造一个使用人群的发生。 我们在那个区域，那个时候平均的租金大概在3块钱，我们做完以后是一个很大的尝试，我们的办公租金是9块钱一平米，所以我们真正的城市更新不是单纯是复合的，完全可以创造新的生活方式和时尚的聚居，所以这我是非常引以自豪的案子，这是Base诞生和出生的地方。 浦三路是2015年初收购的一个物业，这个是开发商在开发大项目的时候，他留的一栋可散售的办公室，由于政策的原因，办公室不能散卖，我们就把这栋楼收购下来，为什么我们愿意收购这栋楼？从项目的地理位置去分析的时候，租金远远高于办公室。开业从今年3月份到现在，入住率达到了90%，也从周边的办公室同样的楼，他的租金就4.5块钱，我们做到了7.5块钱，从市场分析的角度，去看城市更新和项目改造的案例。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，中国房地产存量资产暨城市更新理事会理事长黎芸桦出席并演讲。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，中国房地产业协会副秘书长胡安东出席并演讲。 其表示年轻一代人住房租赁的矛盾非常大，一定要得到解决，这也是为什么这次十九大把“租”房放在“购”房的前面。而且现在网络上经常会出现一些带歧视性的词汇，例如“北漂”“沪漂”，胡安东表示，他希望从房地产从业人员角度努力，让带歧视性的“北漂”和“沪漂”退出语言词典。 以下为发言实录： 胡安东：各位来宾，我首先代表中国房地产业协会对参加今天论坛的所有嘉宾表示热烈的欢迎，我也代表房地产业协会和杂志社的全体同仁对这次为期两天的论坛付出的辛勤劳动表示感谢。昨天把金砖论坛的砖形象地落实在房地产，我觉得比喻很恰当，但是我更愿意把金砖论坛的这块砖搭人墙、建扶梯的比喻。 和前面的行业和房地产金融、财富管理论坛稍有不同的是，我觉得存量资产的盘活和城市更新，以及住房、租赁更多是在原有的资产和不动产上进行的潜力挖掘和资源整合，包括空间拓展和价值的延伸，我觉得是高附加值、高敏锐度的房地产金融的动作。同时这三个领域也是十九大提出要解决我们经济发展不完善、不充分矛盾的主要一个部分。 第一个是盘活存量资产，主要是对未来经济发展质量提高是一个重要的格局，第二是促进城市更新不光是把一个具体的房地产项目盘活，其实也是一个民族复兴和文化自信的唤醒。加快住房租赁，就是要解决一些大学生在大城市居住，所以我想这三个方面是今天下午讨论的主题。 从某种意义来说，这几年金砖论坛的节目，包括我们现在的帮别人撮合房地产土地拍卖的地金网都是房地产金融的摆渡人。今天我们强调存量资产的盘活是一个非常艰巨的任务，是对过去30多年简单粗暴的房地产的修整。 过去30年，房地产开发的方式是比较重的发展方式，一个是房价过快上涨，给居民带来了很多过重的负担，第二是经济过度以来房地产，造成经济结构的复合。第三是传统建造方式带来的对资源、能源、环境这样一个消耗。 我觉得我们现在也是处在文艺复兴的阶段，我们现在的城市更新就是要通过这种文化的创意，改造更新的手段来有些旧的工艺，老的街区焕发出活力和以往应用的地产相比，我们城市更新更体现的是软地产的魅力，可能会拓展出和现在房地产服务业相关的很大的产业。我们国家现在的服务业已经占GDP的56%，最终的消费要达到55%左右，房地产金融必须关注这样的领域落拓展自己的发展空间，城市更新还包括推动文旅和文物观光等场馆，前天中央政治局常委的领导同志到中共一大遗址参观，这个遗址也是通过城市的更新，保护、继承来实现的。 我们年轻一代的住房租赁同样需要解决矛盾的问题，而且这个矛盾是非常大的问题，为什么这次十九大把租放在购的前面，还有一个就是我们在网络上经常会看到歧视性的词汇，例如“北漂”“沪漂”，我希望从房地产从业人员角度努力，让带歧视性的“北漂”和“沪漂”退出语言词典。 在这样的情况下，房协指导的中国房地产金融杂志，还有中国房地产存量资产的城市更新理会会，今天下午还要发布一个白皮书，目的就是帮忙新市民和移民能够在城市住得更好，我也希望今后理事会能够在公寓产业规划的建设和标准规范建设的标准中，最后我希望大家在下一个发展周期能够投资致力，我们也相信金融杂志社和金砖传媒一定能够当好摆渡人的角色，为大家去成功地对案，发挥自己这种加油的作用，谢谢大家。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，景林资产董事总经理田峰出席并发言。 以下为发言实录： 田峰：稍微展开一下，因为今天讲资产配置，投资包括房产，二级市场、PE、量化、债权，其实从我的感受来讲，我觉得资产配置主要有三点，比如说我前两天看的数据，过去30年哈佛的学费年化率不到8%，如果过去的投资组合收益率没有超过8%，那你的资金就缩小了，我觉得综合数据很重要的。 第二点是低风险端的，我觉得配置是需要的，它的用在一定的时期出手的，比如说“黑天鹅”出现的时候，以非常低的价格买到非常便宜的资产，经过了几轮的大周期以后，大家会发现在“黑天鹅”出现的时候，资产价值的下跌可能拿到了20%的资产，拿了过去价值100%的资产。 第三点，另一段就是高风险高收益这一端，其实真实的投资世界和理论上有区别的，我们主要是在一个相对可控制的风险下收益，市场低估的时候是比较高的收益率，在高风险高收益的情况下，我们尽量去控制我们的风险，同时还要做好资产端的相关性的对冲。这是我想对自然配置的三点理解，谈到二级市场的话，我觉得最近可以把未来的3—5年，二级市场投资机会比较挺多的。 第一点，我觉得行业的集中度再提升，大家可以看到有很多公司经过过去五年、十年以上的价值提升，有些公司已经胜出了，比如说以家电为例，除了三巨头以外，其他公司的占比只有20%—30%，三巨头的利润、市场份额还在逐渐提升，其他的公司再逐渐下降。这一点作为一个代表，我觉得很多行业都是从分散到集中的过程，这里真正的龙头一旦确实地位，未来的成长是长期的，甚至由于有公司新产业包括互联网介入，市场占比会继续提高。当然我们谈合理性，从投资来讲，我觉得投资是长期的。 第二点就是刚才大家提到MSCI，本身也会给中国带来新的投资理念。我个人认为，中国已经到了价值投资的时代，并不是说未来什么风格转换，我觉得不是这样的，未来已经进入价值投资的全新时代，它的这种理念会带到新兴市场，而且会带来增量的基金。 第三点，通过市场的监管，尤其是秩序的完善，好的公司会得到更多资金的青睐，因为优质资产是永远稀缺的，我觉得这些资源是社会巨大的浪费，这些资金出来了，对支持多少个好的公司把它做大做好，我想中国的经济未来都很好，一个标志就是必须要有伟大的公司通过企业布局，走区域走向全国，从全国走向全世界，在这个过程当中有很多优秀的公司，在未来的发展是不可限量的，通过投资寻找可以成长的公司，五年、十年我们一起取得好的投资收益。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，澳信投资部总经理李妍言出席并演讲。 现在全球化已经是一个不可避免的趋势，问题不是我们如何去逃避，而是如何去面对。在CRS领域，现在已经有101个国家和地区确认加入CRS，李妍言指出，这需要理解全球性的概念。“当我们谈CRS的时候，不是CRS本身，要谈的是成为一个全球居民的时候，如何来面对和应用CRS。”因为在全球化概念下，个人的资产配置也会发生非常大的改变。 以下为演讲摘编： 李妍言：今天我的主题主要分为三个部分，第一什么是CRS？第二我会提到全球居民的概念，第三就是如何进行专业的资产配置。 CRS的本质是什么？CRS是一个共同申报准则，它不是一个税收，也不是一个税种，所以对于投资者而言，并不会增加任何的税务负担。它既然是一个共同申报的准则，它所指的是一个信息系统的披露。第一，投资所有的资产的本身的信息披露，第二就是身份的披露。 也就是在这个系统之下，最关键的一点就是我刚才所说的信息披露，对于这个信息披露来说，有很多国家是加入到这个体系里面去。第二，加入体系之后，加入体系的这些国家还需要自愿匹配。就是A国和B国不仅要同时加入体系里面去，并且要自愿匹配。于是，我们才能看到对方的信息。 在这里我举个例子，A国和B国，他们的信息交换需要有两个前提条件，第一A国和B国都加入了CRS共同申报体系之中，第二A国和B国必须愿意自愿匹配，这个时候当B国的居民在A金融系统存入一定数额的资金之后，这个信息会自动申报给到A国的税务机构，说得有一点复杂。我举个例子，我知道在这个例子在网上非常地多。某人存了1000万美金到某国的金融机构，假设这个某国的金融机构和中国同时加入了CRS系统，请问某人的信息是否会披露给到中国？答案是不一定，为什么？我刚才有说到某国必须和中国实现自愿匹配的关系，只有这种自愿匹配的关系，才会实现信息互换。第二是我刚刚没有说的，我并没有说某人是哪国人，我们姑且认为她是一个中国人，指的是税务概念。在这里更准确的做法还需要判断某人的税务居民，在这个时间A国和B国同时加入CRS，并且愿意自愿匹配，必须要有明确的确认。 在中国将有两部分人会受到CRS的影响。第一中国大陆籍人士的海外资产，第二外籍人士在大陆的资产。就像我刚才所说的，我们说到某国居民的时候，其实指的是税务居民，首先要判断您和您所关系的人是不是税务居民。如果再考虑作为一个中国人，我们在境外的资产是否会自动回报给中国的税务机关，我们除了需要去判定中国和那个国家有没有这样的关系以外，假设设定已经有了，我们的税务国身份在哪里？如果要成为中国的税务居民来说的话，简单来说我需要一个满足，就是时间。离开中国的时间一次性超过30天，或者一年累计超过90天，我有可能就不是中国的税务居民。 大家注意是有可能不是，因为除了时间以外，还有你的家庭和经济关系，同样是判断你是某国税务居民的重要因素。假如说我是一个中国人，我是中国的税务居民吗？我是澳大利亚国籍，我们现在是澳大利亚的护照，但是在中国居住的时间不满足那个条件，我这个澳大利亚公民同样被认为是中国的税务居民，当我被认为是中国的税务居民的时候会发生什么情况？我作为一个澳大利亚公民，我们认为所应该纳税的部门将被披露到中国来，这是税务居民的概念。同样我刚才说到，我在这里减少一下有关于澳洲的税务居民，因为我是澳籍。第一是时间，这个时间比较确定，183天，如果你在澳大利亚的居住时间超过183天的话，很有可能您是澳大利亚的税务居民。请注意在这里我依然使用的有可能，因为也会判断他的家庭关系和经济关系，最终来确认税务国。我再总结一下，就是关于CRS其实并没有那么地简单，有非常多的判定因素，所以我们并不能简单地说CRS会不会直接影响到某个人？在这里我再解释一下。 第二，除了对人有影响，CRS对资产同样也有影响。简单地说就是所有的金融资产，这个地方我不需要做专门的解释。我在这里解释一下有关于特定的部分，我在这里想说的简单来说就是我们诉说的大额保单，属于CRS申报范围之内。如果你买的是大病保险，这都不属于，但是只要是理财性质的保单也包括在这个里面。于是你一定要问了，什么资产不包括在这其中呢？也就是不会被披露，第一贵金属、第二是珠宝，第三是艺术品，第四是房产 再面对CRS的时候该怎么做，我觉得有两个方向，第一要进行合理、专业的风险分散型投资，这是第一个。第二个我下一步会谈到，CRS是帮助我们在国际化高度重新思考问题，因为CRS是逃不开的，大家可以注意到，CRS的名单当中现在有101个国家和地区是确认加入CRS。在这样的情况之下，我们认为这样的全球化是一个100%的趋势，问题不是我们如何去逃避，而是如何去面对，首先我们可以看到这部分的资产不错，不属于CRS的金融资产，但是除此以外在这里我想说的就是我们真正要看的是全球性的概念。其实我相信每个人护照上有很多的签证，在签证上有很多的国家，我们是在进行全球化的出行。我们有全球化地旅游、全球化的房产购置，全球化的股权投资，这张大家应该很熟，这是在悉尼拍的照片，使用的办法很好，用你的芝麻信用在澳大利亚的悉尼同样可以使用，这是全球化。 在今天是完全不一样的，当我们谈CRS的时候，不是CRS本身，要谈的是成为一个全球居民的时候，如何来面对和应用CRS？在这个地方前面已经有人提醒我们的发言快到时间了，为什么一定再强调全球化概念？全球化概念的时候，您的资产配置的角度也会发生非常大的改变。我们看到包括高净值人群在海外的配置一直以来都是一个话题，依然存在现金、股票、债权和保险，事实上真正的全球化资产配置我们可以选择产品和方向，比如说刚刚提到的珠宝，这一类是不一样的投资，以及其他的金融产品都是可以讨论和选择的。 对于国家的选择，一直以来香港是最大占比区域，而这个领域，包括英国、美国、澳大利亚都有明显的上升，这也是出于全球化的考虑。不同的国家有不同的优势，虽然有不同对有人而言也有不一样的选择空间。所以在这里我想最终落到一个点上，这个点就是家族制度，我们常常听到家族的财富规律，我们很容易说到比如说税务筹划与法律咨询，家庭的财富规划，在今天我刚刚一再强调，在CRS的背景之下，我们需要建在国际化、铅球化以及更加全面和成熟的视觉来思考如何来进行专业化配置？我认为很重要的一点是专业的人做专业的事，比如说像CRS，一丁点都不复杂，但是我刚刚说到一个概念，光这一条虽然你觉得我知道一个时间点，但是如何判定税务，真要要专业的会计师来根据您的实际资产状况来帮您什么地方的税务居民对我们来说是真正有益的，当我们开始有这样共同申报准则出现的时候，它是迫使我们用一个全球化的眼光去看，面对这个趋势最好的做法真的用一个更专业的态度面对这些事情。所以今天我的话题是CRS征税时代，我把征税两个字删掉了，我最后想说的这是一个全球化的时代，所以每一个人都需要站在全球化的角度，以全球化的视野做全球化的事，谢谢大家。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，厚行财富董事长李林出席并演讲。 谈到地产行业的前景，其表示有几个因素会对此产生影响：一，人口的流入是非常重要的原因，如果一个区域能带来源源不断新加入的居民，表示他的需求一直再提升。二，地产这个东西跟虎市是一样的，在上升的趋势里面所有的人再抢房子，大家抢到以后觉得赚到了。 “在上涨的趋势里面，任何投资行为都是对的。”李林表示，中国房地产管理不完全是以市场为核心，政府在里面占了非常重要的力量。一直从2008年到现在，地产已经涨了很多。对地产的看法还是要看具体的项目，或者跟政府之间有没有更多的合作机会。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，海银财富管理有限公司副总裁兼首席投资策略官惠晓川出席并演讲。 以下为演讲实录： 惠晓川：尊敬的各位领导、各位新老朋友大家中午好，我想进来从以下几点跟大家来交流一下主题演讲。 2017年是非常极为不平凡的一年，也奏响了中国进入新时代的新征程，经济也进入新的历史阶段。我们其实很多的投资应该是符合一个大的经济趋势和规律的，哪些投资是跟我们经济的大背景和逻辑息息相关？ 这张图很有意思，我们是从大数据的角度做的宏观分析，原来我们都是从统计局的数据来摘一些数据做分析。从左边大家可以看到，密密麻麻是整个全球发达市场的一个资产跟动力的表现，是从2001年到2015年，包括各大类的资产的表现，表现都是不一样的，但是这里面的规律沿边。 到第二个问题，其实大家可以看到，我们国家的资产价值的轮动是有两个阶段的，我们作为这样的一个定量分析，尤其是在2005—2009年，在全球金融危机发生之前，摘取了3个比较有表现性的精彩指标，一个就是我们经常会讨论房子的价格，第三个就是企业代表和信债的指数。 我们可以非常清楚地看到在金融危机之前，也就是刚才我讲的当我们处在金砖的阶段过程当中，这3个大类资产的表现，实际上趋势几乎保持一致，但是到了金融危机发生之后，可能是没有规律的轮动，但是在我们伯内2009年之后，各种各样错综复杂的政治环境，我们的大类轮动也出现了非常明显的分化，在超经济体失败下，现在资产轮动的规模有些比较难涨，这个和主流观点不一样。 我们现在认为现在的大类资产规律不是这么地明显和鲜明，所以再做资产配置的时候，不再是由某一两只产品驱动，应该是从全局、全盘的考虑，寻找每一个资产在不同阶段的潜在的投资机会来做全局的资产配置。 大家都知道我们私募股权无论是投区域经济，还是创新经济，各个方面有各个方面的领域，实际上将未来的产业带给我们的资本市场，我们用股权的方式，整体的并购或者收购一些大宗物业，无论是资产交易还是股权交易，最终的退出也是通过资本化的方式来退的，否则的话，流动性的问题仍然是不动产当中一直需要考虑和头疼的问题。所以私募股权的初衷还是希望资本跟产业融合之后，资本能够看到整个产业3—5年的市场红利和成长，发挥的对接功能。尤其是这两年，私募股权投资的领域非常地广泛，大家经常会听到、看到风口在哪里。那个时候投了好多初创型的企业，实际上真的涨起来企业真的不是很多。但是首先这个投资是培养人才的，也是对眼光的考验。 我们认为作为资本来讲，最终要寻找发现未来价值的资本，所以我想首先能够把我们的产业带动到我们资本市场，是发挥的对接功能。第二就是融合的功能，各个领域的私募加在一起，公募基金的规模也就在10万亿左右，私募基金的扩张能力，管理规模得到了迅速的发展，在某些阶段超过了公募金的管理规模，实际上无论是从企业的初创期，还是到最终企业的退出，包括最后的产业整合并购，整个大的生命周期当中，私募股权都发挥了不可替代的作用，这就是前面刚才讲到的资本与产业的结合。 最后，我们回到这次论坛的主题，我们金砖传媒是从房地产金融开始做的，房地产行业和房地产金融永远是一对孪生的兄弟，私募股权投资实际上不仅是在投实体经济，投一些产业，实际上更多协调用房地产投资。实际上现在整个房地产行业的生态发生了非常复杂的变化，尤其是在消费升级了之后，我们老百姓对于生活的幸福指数要求比较高，对于我们出行各个方面的体验比较高，包括一些细分领域的房产投资机会，都涌现出了养老、旅游、服务地产等等，现在正在投房产的细分领域，现在我想在目前国内当中，尤其是做私募基金的领域，投一个房地产的细分领域。从很多的投行当中，大家也看到了这个苗头。最终我们才开始决定投这个领域。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，合星财富总裁石涛出席并演讲。 2017年中国整个周期的L型已经趋稳，中国GDP的总量、占比和增速还是领先全球。中国在这样经济增长的背后，从2006年到2016年，中国金融人才从18.1万变为181万人，石涛认为这对整个财富管理市场提供了一个非常广泛的发展机遇。 到去年为止，在中国老百姓当中，房产占比确实非常高，“从数据来看远高于其他地区，我们整个房产的配置达到了将近70%，是美国的一倍。”但美国的金融资产在家庭占比达到68%，而中国的金融资产只有12.4%，财富管理的前景非常地广阔。 在未来资产配置上，石涛表示他们在考虑以下几个方向：第一是产业地产，第二是股权投资，第三是影视投资。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，图为圆桌对话“揭秘2018大类资产平衡术”。量金资产董事长孟诚担任主持，参与嘉宾为：厚行财富董事长李林，合星财富总裁石涛，澳信投资部总经理李妍言，景林资产董事总经理田峰，汉领资本（Hamilton Lane）亚洲区董事总经理夏明晨，深圳前海天玑财富管理有限公司 财富总裁黄海秋，深圳飞马金融控股有限公司创始合伙人王成祥，宽投资产创始人、投资总监钱成。 以下为对话摘编： 孟诚：先请各位简单地介绍一下自己，今天这个论坛是叫大类资产平衡术。大家认为在目前这个时点，你们最看好的是什么？ 李妍言：大家好，我是来自澳信集团投资部的，我叫李妍言，非常高兴有这样的机会跟大家做分享。澳信集团主要是以海外投资为主，所以刚才主持人说到这点，我觉得对于海外房产投资是非常好的选择。 李林：大家好，我是厚行财富的董事长，我们主要的业务还是在国内，我们做的是国内的房地产基金，其实我对投资的看法跟大家不一样，中国的市场是一个变化特别快的市场，你很难说今天这个价格，大家有人说是高，未来还有持续空间。其实我们目前包括我们配置的资源，大部分都是三年以内的，我们只关注三年之内的回报率和现在的资产价值，这是我们看事情的方法。我们只会比较具体的项目本身的定价和未来收益的空间。 孟诚：未来三年，觉得房地产还有机会吗？ 李林：我们觉得还是看不同区域。如果有低于拿到市场价值的空间，它就有优势，这是比较明显的，而且政府的限价越来越厉害。 石涛：大家好，我是合星财富的石涛，我认为在当街这种环境下，股权投资还是非常重要的。我认为现在再做的，主要在教育领域，包括消费。 田峰：谢谢主持人，因为我们景林是2004年成立，一直专注于价值投资，目前还是做上市和非上市的中国公司为主，包括像章、海外的中国公司，包括A股，目前我们还是关注于二级市场为主，管理规模在500多亿。因为一直坚持价值投资，包括最近所经历的2015年所谓的股市波动或股灾，我们看到市场的主线从2013年到2015年的6月，这两年时间主要在那儿。在2015年6月份到现在，一些行业的龙头一直表示很好。如果大家理解所谓的波动是一个结构性的，我们其实是在2015年股灾以后，买了很多的股份，包括很多所谓的行业龙头股，有一些公司当时买的时候不是所谓龙头，所以我们的收益一直不错，这是市场内在的架构。 孟诚：结构性的流势，一些大的股票，包括一些好的成长股，我们看像有一些做中国产业的，包括像科大讯飞。 田峰：我们买了很多股票，并不是白酒的，我们还是比较关注在产业升级中，在消费升级中所产生的一些行业集中度比较高，慢慢走出来的一些行业龙头，以及未来会成为行业龙头的公司。好的公司要有好的价值，我们要找估值比较低，价格能够接受的公司。 孟诚：海外市场这两年的涨幅也是非常地惊人，包括这两天有一幅漫画，说你们这个美国这个不行，那个不行，怎么人家的指数年创新高。夏总主要做海外资产的配置，来自于汉领资本，有很多PE的项目，是怎么投的？ 夏明晨：因为我们的公司是美国的机构，稍微介绍一下。总部在美国成立了26年左右的公司，专注于全球私募市场为主的投资管理机构，我们所说的私募市场主要是以PE为主，私募股权，还有房地产、基建这种资产，大家经常说的另类投资，我们是一个另类投资的资产管理人，除了对冲基金之外的所有基金都做。 我这个公司也是投全球的，钱也是全球非常大的、顶尖的投资机构，主权基金、还有大学捐赠基金非常主流的机构，在投资的市场也非常全球化，以美国、欧洲、市场包括亚洲，我本人是在香港办公室负责亚洲地区的基金投资，日常工作就是挑选PE基金和团队，来给他们进行投资。主持人刚才提到资产里面要看好，我是投的PE的，我们当然认为私募股权是一个很好的市场，对于国内的投资人来说还是属于低配的市场类别，将来中长期是一个非常有发展的中长期类别，能够给投资者带来非常稳健的汇报。 亚洲市场在全球来看还是比较小的部分，但是我觉得从趋势来看，这个比例应该逐步提高，因为很多欧美的投资人也都再增加对亚洲的配置，而且亚洲的市场我们讲PE渗透率对GDP的比率还是比较低，还是有比较大的增长空间。中国的私募股权基金登录的数量增加以后，在中国也是一个昭阳行业。 孟诚：你们投资中国的PE的另类投资，它的回报率和投海外市场的回报率是什么样的一个情况？ 夏明晨：从现在来看，我觉得基本上是在差不多的水平，亚洲有一个特点，因为市场相对比较年轻，好的基金管理人和差的基金管理人回报率差别非常大，好的能做30%，不好的就是负的，按平均水平来看，我觉得亚洲低于美国发达国家，但是我们不会投平均水平，我们会投市场，我们是挑好的基金管理人投，基本上跟回报率是差不多的。 王成祥：我是飞马金控的王成祥，我们现在主要是三方面，我们持有所有的合法基金管理的牌照。我们有三方面主要的业务，一方面是对立的私募股权投资，还有我们会围绕我们上市公司的品牌，进行战略并购，同时我们也在地产方面有一些策略性的投资。 从资产配置里面，股权投资是最主要的方向，因为契合了现在大的背景，因为中国经济未来的金融调整，我觉得是一个比较大的投资机会，我们会重点关注代表了未来经济发展方向的，包括消费，包括金融环保，保证PMT这些战略新兴行业和创新企业，这是我们重点关注的投资方向。 黄海秋：尊敬的主持人，还有各位嘉宾，大家上午好，我是深圳前海天玑的财富总裁，我们也是私募全牌照，我们的牌照是非常齐全的，也有阳光私募类，还有其他类，我们下来专注的领域也是比较多的，包括上市公司上下游的产业链，比如说供应链金融，还有PE的板块。现在我们的集团也在涉及地产的板块，我们现在也有再做很大的布局。我们未来也是看好一线城市的房地产，深圳的话我比较熟悉，所以主要的方向在深圳的房地产板块，下一步会有比较大的动作，同时股权的板块也是我们接下来的重点，因为我们之前投的一些新能源的板块，现在前几年退出的话，从倍数来看接近有20倍以上的收益，我们接下来也是非常看好新能源的板块，包括我们现在再做的二级市场的板块，我们上半年大家说的茅台、五粮液我们都有配置，下半年重点看银行和保险板块，这是我们的侧重点。 钱成：谢谢主持人。我觉得量化投资跟大类资产的话，并不是大类资产。举个例子来说，量化投资方式如果应用于商品期货投资的话，如果应用于全类投资，比如说做股票的话，现在比较流行的基金，还有这一些，我们大概是这样的情况。 我知道孟老师在CC方面是非常方面的专家，大家知道2008年的时候，全球金融危机的时候，所有的大类资产都不是很好，但是量化的一些对冲表现还是不错的，量化的CPA基金取得了非常好的评价，实际上对很多资产是不相关的，事实上作为一个配置，长期来看有非常好的回报。像有些时候会跟股权的基金合作，做什么？拿回来的项目或者说还没有投资的项目，长期来看有比较好的流动性，可以取得比货币基金更好的回报，我是这样的一个想法。 孟诚：谢谢钱总，今天我们的论坛大家看到了从房地产基金、股权基金、股票市场的主动管理，量化投资都有了，既然是论坛，总得辩论两句，股权投资大家都说现在很多朋友，现在股权太贵了，好一点的资产很难抢，估值也很贵，这一点我们刚才看到有这么多做股权的嘉宾，选项目的时候估值很贵，未来怎么给投资人汇报？ 石涛：我觉得市场有几个方面，第一个是趋势的问题，尤其是从去年到现在金融去杠杆，也是脱虚向实的方向，也是规避金融泡沫的风险，在这种前提背景之下，我们关注的是整个实体经济，尤其是在实体经济再发展过程中，我们关注的是股权配置的方向去做的，我们实际上选这个方向主要是根据国家主要经济的方向和导向去做的选择。 孟诚：夏总你提FOF的模式，你选基金的时候，你管下面顶层的资产吗？还是只看人？ 夏明晨：我们虽然不直接投项目，但是我们会仔细地分析资金管理人，我们观察到在金融危机之后，或者那一段时间往前数五年来，中国投资机会火，因为当时中国刚开始有了上市全球的私募股权，包括中小板、创业板都出来，所以很多国内的投资非常火，因为上市公司以前比较少，所以这个模式已经持续了很长时间，但是我觉得是处于一个转变期，因为光是靠少数股权，大家都在抢价值高点之后，你的利润空间很少，所以这是很难持续赚钱。实际上PE的投资，投资最根本好的地方在于通过股权，通过控制一个公司，对公司是在影响，这是PE投资最重要的地方，所以说从这个方面来看，我们觉得以后发展的趋势是PITO非常地少，你去支持最早期的公司，你不一定控股。另外，就是投控股型的，通过控股来源进行产业的整合也好，或者是它的经营效果提高也好，对它进行价值上的提升。因为它基本面涨了很多，所以我们在挑选基金的时候，基本上从这些方面来分析基金是不是做得很好，他赚钱是不是通过一些市场周期来赚钱，对企业价值带来提升，这是我们选择基金定位非常重要的标准。 等于是我们收购了之后，他直接管理这个公司。他有很深的管理公司的经验，他不一定是个金融投资人，以后并购的基金跟产业的结合也是比较重要的。 王成祥：因为我们是属于直接投资项目，所以说刚才主持人问的这个问题是我们已经面对的，实际上在我们来看一个好的项目，一个好的投资不仅是一个好项目，而且价格要合理，也解决我们所说的物美价廉。但是在目前的市场竞争环境之下，想做到物美价廉可能是越来越难，如果这个项目看上去还不错的，会有大量的机构跟进，我觉得目前的私募股权投资市场还是存在一些问题，所谓的问题是投机主体比较严重，事实上很多投资机构想获取一级和二级套利的空间，我觉得可能真正能够反映一家投资机构的投资能力和未来的投资一个很重要的一点，就是你能够真正给企业带来实质性的价值提升。在我们投资的时候，价值会变成一个不是特别重要的因素，你知道你进去以后，能够给企业带来增值的空间是什么这也是你获取收益的很重要的方式。 孟诚：有的时候尽管估值可能高，但是真的还能把业绩往上提升。 王成祥：我觉得在中国有一个全面品的口号喊了很多年，但并不知道它的合理价值是什么，没有一个很准确的价值判断依据，我觉得这一点需要长期的过程，因为差不多私募股权投资将近有20年的历史，有一批成熟的机构已经成长起来，我觉得私募股权投资是一个长期的公司，才能够反映企业真实的投资能力。 孟诚：谢谢。刚才黄女士你谈你准备成立一个房地产的基金，你们深圳去年也是涨了最厉害的城市之一，为什么在这样的关口对深圳的地产还这么有兴趣？ 黄海秋：因为像深圳的话，没有像北京、上海地这么多，深圳的市区内基本上已经没有地了，我们开设了在深圳开设了四家网点，我们希望跟村民一起融合，我们希望能做村民，包括可以跟他们做整租性的公寓，其实他的租金汇报可以拿到我们公司做理财。同时的话，我们未来也会跟他们开发项目，不管现在因为棚改政策出来，对战略有一定的影响，但是我们仍然看好深圳市区包括一线房地产的市场，所以未来的话我们的布局还是不会变。 李林：不管是上海、北京、深圳上半年涨得比较厉害，因为我原来做过四年地产，一个是人口的流入是非常重要的原因，如果一个区域能带来源源不断新加入的居民，表示他的需求一直再提升。另外一方面，我们也特别关注地产这个东西跟虎市是一样的，在上升的趋势里面所有的人再抢房子，大家抢到以后觉得赚到了。 在上涨的趋势里面，任何投资行为都是对的，这就是看中国房地产管理，这个管理完全不是以市场为核心，政府在里面占了非常重要的力量，一直从2008年到现在，地产已经涨了很多。所以我们对地产的看法，我觉得还是要看具体的项目，或者你跟政府之间有没有更多的方面，现在很多做小城镇的计划，基本上他们所有的城镇的计划最核心的就是地，其实还是一个房地产开发的另一个过程。看你有没有跟政府达成更多拿地机会。 孟诚：未来的区域能不能有好的表现，土地所供给的面积是分歧的框架。现在很多的投资人移民，澳洲还是很大的空间。 李妍言：我们有新西兰、意大利、澳洲、美国。其实对于房地产而言，我觉得一定会有机会的，对于咱们国内来说，这是境外资产配置的一个部分，所以我觉得现阶段对于我们来说，我们需要站再一个全球的视野。我们不单单布局澳洲，我们也布局了美国，我相信他们各自有不行，也会有不一样的地方。我们知道澳大利亚土地面积很大，也就几个比较重要的城市。所以对于投资者来言，选择比较简单，去年澳大利亚的贷款政策紧缩了，所以使得很多的投资人回归理性，而且贷款的成数非常高，在这样的情况之下，很多人开始追捧澳洲房产，当贷款收紧以后，我觉得是一个更好的现象，相对来说市场也比较稳定，房地产整体发展我觉得海外和国内还是有些不太一样，我自己也在深圳。我看到深圳房价涨的时候，他们觉得是不可思议的事情，我其实在海外的房产投资更多是保值增值，保值性更重要，这个时候的投资可能更重要，还有一个要看它的国家的政治、经济和法律保障。 孟诚：两周之前我去越南考察，也跟大家稍微分享一下。我感觉它像咱们2007—2008年上海的房地产市场，一套公寓在最好的中心地段大概也就1万—2万平米左右，现在一想管理太烦了，所以我就说的确需要专业的机构。我们今天最后把时间留给田总，给大家展望一下股票市场。 田峰：谢谢孟总，稍微展开一下，因为今天讲资产配置，投资包括房产，二级市场、PE、量化、债权，其实从我的感受来讲，我觉得资产配置主要有三点，比如说我前两天看的数据，过去30年哈佛的学费年化率不到8%，如果过去的投资组合收益率没有超过8%，那你的资金就缩小了，我觉得综合数据很重要的。 第二点是低风险端的，我觉得配置是需要的，它的用在一定的时期出手的，比如说“黑天鹅”出现的时候，以非常低的价格买到非常便宜的资产，经过了几轮的大周期以后，大家会发现在“黑天鹅”出现的时候，资产价值的下跌可能拿到了20%的资产，拿了过去价值100%的资产。 第三点，另一段就是高风险高收益这一端，其实真实的投资世界和理论上有区别的，我们主要是在一个相对可控制的风险下收益，市场低估的时候是比较高的收益率，在高风险高收益的情况下，我们尽量去控制我们的风险，同时还要做好资产端的相关性的对冲。这是我想对自然配置的三点理解，谈到二级市场的话，我觉得最近可以把未来的3—5年，二级市场投资机会比较挺多的。 第一点，我觉得行业的集中度再提升，大家可以看到有很多公司经过过去五年、十年以上的价值提升，有些公司已经胜出了，比如说以家电为例，除了三巨头以外，其他公司的占比只有20%—30%，三巨头的利润、市场份额还在逐渐提升，其他的公司再逐渐下降。这一点作为一个代表，我觉得很多行业都是从分散到集中的过程，这里真正的龙头一旦确实地位，未来的成长是长期的，甚至由于有公司新产业包括互联网介入，市场占比会继续提高。当然我们谈合理性，从投资来讲，我觉得投资是长期的。 第二点就是刚才大家提到MSCI，本身也会给中国带来新的投资理念。我个人认为，中国已经到了价值投资的时代，并不是说未来什么风格转换，我觉得不是这样的，未来已经进入价值投资的全新时代，它的这种理念会带到新兴市场，而且会带来增量的基金。 第三点，通过市场的监管，尤其是秩序的完善，好的公司会得到更多资金的青睐，因为优质资产是永远稀缺的，我觉得这些资源是社会巨大的浪费，这些资金出来了，对支持多少个好的公司把它做大做好，我想中国的经济未来都很好，一个标志就是必须要有伟大的公司通过企业布局，走区域走向全国，从全国走向全世界，在这个过程当中有很多优秀的公司，在未来的发展是不可限量的，通过投资寻找可以成长的公司，五年、十年我们一起取得好的投资收益。 孟诚：优质公司是稀缺的，所以投资必须要长期，而且要坚持，这是非常关键的。非常感谢各位嘉宾，让我们以热烈的掌声对他们今天精彩的发言表示感谢，谢谢。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，《中国房地产金融》杂志主编凤晓龙出席并致辞。 以下为发言实录： 凤晓龙：尊敬的女生们、先生们，大家上午好！首先我谨代表金砖传媒欢迎各位在百忙之中出席2017金砖论坛，再次感谢众多机构对本次活动的大力支持，金砖论坛是由第一财经投资设立的产业金砖媒体鼎立打造的媒体盛会。今天我们将探讨钱要去哪儿和不平衡发展的矛盾问题。 还记得去年在这里与各位洽谈不确定性的问题，我们在2017年会穿越“黑天鹅湖”，也来自中国经济能否从L型实现软着陆。同样今年比较大的争议性问题就是经济新周期，给了我们很多启示。党的十九大刚刚闭幕，新思想、新目标、新矛盾铺面而来，中国未来五年的经济蓝图正在展开，经济要从高速到高质量转变，从增长转变发展，强调发展有温度，幸福有质感。 作为行业媒体，我们专注变化带来的增长，专注变化背后领跑的优秀机构。2017年是特殊的年份，脱虚向实写入政府工作报告，增强服务实体经济能力，防止脱实向虚，从财富管理和资产管理角度来看，钱是服务实体经济的本原，如何将资金引导重回实体，如何在市场端挖掘回归市场的标的，乃是行业的转型之路。 过去十年间，中国财富管理发生了很大的变化，中国私人财富可投资规模从十年26万亿的规模上升到88万亿，这个增速超过5倍，中国的财富、资产管理市场呈现出百花齐放的局面，从传统的基金信托、保险投资，开始转向更多源的信托、股权以及另类投资，从全球视野来看，明年是美国次债危机10周年，作为两个不同方向的领域，现实都强调主动管理能力，风险管理能力以及匹配给投资人计划的能力，我认为最重要的一点是不同机构需要锻造出自己的核心竞争力。 今天我们把很多资产端跟财富端很多的机构以及很多的嘉宾请在一起，希望能通过这种交流对话，解答我们共同的一些问题，特别是面对未来五年当中，如何给塔尖的高技术人群提供解决方案，待会儿我们会在圆桌讨论环节以及后面的主讲环节，我们会听到专业人士给大家带来一场资本与未来的财富观点的盛宴，希望能够碰撞出智慧火花，让我们一同发现财富变革力，最后我预祝全球资产配置与财富管理峰会圆满成功，谢谢大家。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，钜派投资集团董事长兼CEO倪建达出席并演讲。 中国的经济发展正在进入下半场，倪建达认为未来资产配置主要有几个方面：第一，在战略的配置方面，还是不能避开房地产。第二，在大众创新万众创业的过程可能会有一些机会，有一些创新型的企业会脱颖而出。第三，关于保险行业。最后还有一个投资就是最好的投资就是教育领域。 以下为演讲摘编： 倪建达：刚才林博士讲了，房地产有可能成为中国经济的“灰犀牛”，经济学家那么多年一直在研究，房地产到底会成为中国经济的正面因素还是负面因素，我每一次都讲一个准确的观点，希望有机会让我继续发声。 第一，我想中国经济发展到今天跟房地产业的关系，我认为进入到中国经济的下半场，房地产进入一个非常重要的时期，这个时期不是很多人说的“白银时代”，我认为是进入了中国的“白金时代”。我们未来怎么看房地产业？我们这一次十九大报告已经都学了很多遍，美好生活向往大家都知道，或者说中国人历来就是对美好生活向往要有一个家。中国的房地产业发展了那么多年，我们这个行业从几千亿到几万亿，到十几万亿，这个行业发展已经是非常快。 为什么未来的房地产会持续地进入“白金时代”，我想这个问题根源并不是房地产造成的。我们这十几年来，房地产涨成这个样子，我们核心的政策是什么？这个政策是不需要用的，不公布的，一定要从文件上去解读的话，就是每年3月份的政府工作报告当当中今年会采用稳健的财政政策。这十几年来非常重要的政策就是货币，所以美国人减税，减税就意味着让民间的钱更多，我们当下的政府做得很长一段做的一件非常重要的事，就是增发货币。所以从2016年的数据来讲，2016年全球的货币超发了60%的60亿是我们中国人民银行干的。 如果说一个国家的货币还没有国际化，如果说我们超发货币的增加总量超过60亿在中国，那你想我们的房地产发展称这样是不是货币超发的原因？所以大家都会发现，这几年房地产公司这特别牛，房地产公司盈利的量越来越大，到底是什么原因？我作为现任的中国房地产业协会的副会长，我负责任地告诉大家，房地产这几年挣的不是资产，挣的是货币。所以财务报表都很好。 如果把底盘看清楚后，用当下的货币去买当下的资产，通过一年、两年、三年乃至更长的时间，利用资产泡沫化的过程，用未来的钱还当下借的钱，你就是最好的生意。 我举个例子，你在十年之前，今年是2017年，如果你在2007年你花10个亿买了一块地，当时你觉得是一笔非常大资金，通过十年的努力，你把10个亿的项目，通过团队的努力，市场的运销，你会实现100个亿的利润，如果你十年用10个亿赚了100个亿，你觉得这是一个成功的投资，房地产如果说你是上市公司的话，你的公司是不是盈利很强，买房子的人觉得开发商太会赚钱了，但是实际的情况是当你2017年完成100个亿利润的时候，再加上你原先投的钱，再去买一块相似的地，你会发现十年的努力加上你十年的投资，你要再去买一块可能只能买300亩，是原先的30%，连50%都不到。这个故事告诉你，你的资产通过十年的努力，你活生生让你的资产打了很大的折扣。这个例子就告诉大家，这几年你持有的资产和持有的货币，哪一样更之前。所以我想把这个故事告诉大家，大家以后就可以去研究。研究我们为什么要把当下的货币变成资产，为什么我们会在全球化的资产配置中间需要走出去。 也就是说，你通过REITs完全跑不赢资金成本，跑不赢资金成本的话，这个REITs完全是没有意义的，我们所有的这一些经营型物业就会变得有价值，所以中国的REITs的时代现在还没有来，前提是需要资金成本大幅降低，它的净利润才能上去。所以我刚才讲为什么会有人买房子在国内，或者投资完成了以后要进行全球化的配置，你会发现在国外买房子的成本可能已经比国内更低了，收益可能比国内更高。低的原因我们因为生活在北、上、广、深以及全国其他城市的人，当你要买第二套房子的时候，你选择不太好，要么选择离婚，要么选择到另外一个城市去注册一个公司，用公司的名义买。我们现在在房地产的交易环节的非市场变更已经变得非常多了，所以因此我们就想到小孩子长大的时候，是不是要留学？你就会关注全球的房地产市场，你会发现国外的房子真的好便宜。曾经在我们这个时代出生的人混得好的基本上都在国外，到了国外以后会拍张照片给我们看，他们有别墅，他们有豪车，那个时候觉得西方是天堂，我们觉得这才是真正的生活，但是20年过去，30年过去，我们会发现国外的房子原来是那么地便宜，我们上海的一套类似于非豪宅的普通商品房都可以在国外实现洋房、别墅、甚至豪车的梦想。我们在海外的投资可能是有很大空间的。 既然海外有那么便宜的房子，有那么便宜的资产，我们为什么不能去呢？因为大家都知道，中国是世界上发展最快的一个国家，虽然我们觉得海外的资产比国内便宜，交易的环节更简单，特别是十九大以后，应该对中国经济的未来，对我们经济发展的形成一个新的热点，这种期待大家非常多的。所以我们再想，我们未来中国的房地产业通过发展不平衡、不协调，是不是意味着四、五线城市是一个发展的机会？ 我觉得中国的经济发展未来会很大的机会是会解决一些四线以下城市的发展。所以既这样的判断，我们未来中国的经济的发展，房地产的比重还不会下降太快，也不会下降太多。我想四、五线城市的发展会带动当今的就业，会极大地改善当地人的生活质量。所以我想今天是把这个观点跟我们各位同行分享，也是希望向各位同行请教。 中国的经济发展正在进入下半场，中国经济发展的机会还是非常大，我个人的理解未来资产配置有几个方面： 第一，在战略的配置方面，我认为还是不能避开房地产，房地产在未来战略的投资方面还是一个最大的领域和最大的标的，而且也是当下我们中国资产投资能够超越我们政府的货币政策一个非常好的筹码。 第二类投资我认为大众创新，万众创业，在这个过程中间可能会有一些机构，有一些创新型的企业会脱颖而出，但是这是风险很大的投资，所以如果要说投资，我认为还要投中国的，已经能够生存下来的，而且是未来发展有前景的企业，这些投资我认为还是比较值得的。 第三，我认为未来还是关于保险，中国的保险业发展到今天，其实还是有很大的空间，所以中国本土的保险企业和海外的保险企业的差异是显而易见的，所以很多一线城市的投资人几乎都成了海外保险的审批购买人、实际的投资人，在这个领域里面我们的保险机构应该有很多的作为，有很大的发展空间。 最后我想还有一个投资就是最好的投资就是教育领域，因为大家都知道，中国近几年一个非常大的转型包括我们的社会的转型，随着习近平总书记提出的“一带一路”的战略，我想中国对亚洲、东南亚这些影响力真的再增加，而且增加的速度是非常快的，尤其是在9月份，中央政府提出了关于企业家精神等等这些书面的文件，这是当下非常正面的利好。“一带一路”的战略很重要的是需要企业家能够走出去，需要我们企业家能够在“一带一路”的战略里面发挥作用，大家都知道，我们中国印了现在那么多钱，所以我们会有非常庞大的高竞争人群，差不多是160万人。这部分高精的人群如何让这些人群的资产，我认为“一带一路”提供了一个非常好的机会。 当然我们现在也面临很多挑战，在7年以前，我们大家知道有自贸区，自贸区对我们这些资产管理和财富管理机构最有吸引力的，就是在自贸区里面注册一个公司就可以实现投资外汇的自由流动，从去年年初就关掉了，为什么会关掉？那是因为我们的人民币贬值的机会特别大，所以大家希望把人民币换成美元，如果不把这条通道关掉，中国外汇储备会出现非常大的危险。从这个角度来说，中央政府做这个决定非常正确的，加强对外汇的管制，这是对的。 但是如果说怎样让我们的民间资本进入到“一带一路”发展的过程中间，其实参与到人民币的国际化是一个新的课题，也是我们今后投资未来的一个新的领域。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，华安基金首席经济学家林采宜出席并演讲。 谈到特朗普新政对全球的影响，林采宜认为，宏观上来说，特朗普新政使得新兴经济体增速下降。 新兴经济体在过去的十年，基本上快速增长是跟出口有关的，如果贸易保护主义抬头，那么新兴国家靠出口来拉动经济增长的动力会受到不同程度的影响。在这种情况下，像印度、中国，还有一些跟新兴经济体发展密切的资源，经济增长速度都会下降。 关注特朗普新政的其中一点——贸易保护政策，林采宜认为这对中国经济会产生以下几个影响： 第一，资产外流的压力很大。 中国以外贸为主导的一些企业面临着订单需求市场萎缩的压力，这个压力加上动力共同导致什么？共同导致一个资本外流、暗流会继续涌动。 第二，人民币国际化难度增加。 虽然人民币汇率的贬值预期得到有效抑制，但近两年离岸人民币市场呈现萎缩，跨境贸易人民币业务、人民币直接投资结算业务以及主要地区人民币存款余额均出现了明显回落。人民币在全球交易和支付结算占比不到2%，人民币国际化道路还很漫长。 第三，民间投资增长力度偏弱。 目前的投资增长基本上是靠政府投资（包括国企）支撑，民间资本的投资意愿较低，虽然2017上半年有所改善，但依然偏弱。劳动力成本优势的丧失使得以辅助部件生产和组装为核心的外贸依赖型产业面临严重挑战，而美国减税将导致更多的实业资本回流，加剧这一态势；传统行业市场过剩，实体经济的资本回报率水平低于贷款的加权平均率。 第四，资产价格面临挑战。 2016年美国上市公司股票回购总额为4860亿美元，近10年来美国除金融业意外的股票回购总额达3.7万亿美元；而同期中国上市公司的股票分别增发了1.3万亿和4.33万亿，回购数字几乎可以忽略不计。 第五，实体经济投资驱动力偏弱。 从两国上市公司资产回报率数据来看，中美实体经济的盈利空间存在一定差距，未来，随着美国税改政策的推进，这个差距还会进一步扩大，其导致的资本回流将给包括中国在内的新兴资产价格带来严峻挑战。 第六，贸易保护主义政策还会对我国企业造成一定影响。 从规模来看，2017年9月，中国对美国的出口占全部出口总额的21%；从产业来看，电子、机械和服装占71%，是受到冲击相对较大的三大领域。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，禾晖资本董事长、创始人高宏出席并发言。 禾晖资本在中国、澳大利亚和美国设有三个分布，根据投资的房地产不同的位置和城市化的进程，“还是住宅比较多。”此外，他们会判断人口、就业和基础设施的发展，判断资产属于开发型的资产，还是持有型的资产，还是是做到证券化里面的资产。 也有来自资本端的约束，自主端的风险。“策略的话是可以变化的，”高宏指出，但是每种策略里面的核心东西，这个策略是适合这个资产的，是不是保持稳定的策略在里面。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，南丰地产控股有限公司副董事长及执行董事蓝章华出席并发言。 以下为发言实录： 蓝章华：我听到其他人来说，地产跟金融是完全分开的，这一点我是完全同意的。另外，资产就是金融，为什么？我刚才说一个香港开发商在中国遇到的挑战是什么呢？我觉得最大的挑战就是速度，中国的速度太快了。比如说我们拿一块地做地产开发，我们纠结了两三年才开始动工，我们国内的开发商就5个月开工，7个月卖房，这种速度我们跟不上，再加上中国30多年经济的发展，我觉得风险是有的。 我们在香港做开发，全世界金融市场也好，包括美国也好，经过过去几十年遇到什么风险呢？香港第一个就是1987年的风险，证券市场的灾难，为什么？当时香港证券市场发展很快，1987年是事故，1997年就是亚洲金融风暴，2008年就是金融危机。中国遇到的问题比较少，所以跌的机会比较少。 在美国市场里面，除了亚洲市场海啸，他们在80年代经济衰弱的时候，房地产变得很厉害。当时的房地产很便宜，大家过去经过30年，中国的危机为什么现在看不到？因为大家发展很快，我们的资本市场不是完全公开的，所以半公开的市场，外国对中国的冲击比较小，不过不是说我们没有危机，我看过过去几年来我们在中国开始发展地产金融，这些都是新的产品再加上其他信托的投资，我觉得在这些方面我们还要多加注意风险管理。 我们看过几十年公开资本市场给地区性也好，国际性也好，我觉得风险管理很重要。中国未来几年，市场技术发展速度也是会很快，在金融风险管理方面，我觉得是最大的危机，就是说外国经过200年的成功，有很多失败的经验，人家失败的经验我们要注意，做好我们的风险把控。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，中城投资执行副总裁王珊出席并发言。长租公寓确实是一个风口，但是在这个过程中间，但并不是每一个城市都有住宅的租赁机会，王珊认为要更冷静地判断不同城市的发展机会，人口结构，这样才能够相对地准确去把握在公寓的租赁的个细分领域的投资机会。 以下为发言实录： 王珊：作为目前大家都在关注存量房，这确实是一个让我们会非常兴奋的新的市场，但是作为新增的增量也会有一定的市场，在未来的几年时间里，仍然会保持十万亿以上的市场份额，作为这样的市场规模，我们认为还是有非常多的玩法和机会。 私募基金一定是积极转型，我们需要和开发商共同面对市场的波动，用我们专业的眼光为投资人去选更加合适的项目，这是在目前这样市场的转变中，可能我们对于传统的开发业务，大家会相对重视。 第二块我们来看一下，虽然说有10万亿这样的存在，但是我们也要证实现实，就是开发商也在做各种的调整，在调整中间私募股权基金的机会，我认为比原来更大。比如说我可以看到，开发商现在的企业级的并购计划比原来更大，企业级发生的概率也更大了，作为房地产基金而言，在这样一个并购的过程中间，失大于得。第二个变化可以看到从土地获取的来源看，原来基本上就只有在公开的召开市场，在这样的市场上要获取资产，作为投资机构是比较弱的，像光大安石等等这样非常显赫的机构来做，作为私募企业来说，但是现在看到的是开发企业再获取资产的时候，有很大一块比例来自存量，来自于收购。 比如我们熟悉的，几家开发企业走得比较多，投资团队里面很多新的分支就是瞄准存量市场怎么去收并购资产，而且有很多上市公司收并购资产从二级市场获取比重已经超过了在公开市场的比重，在这样资产或者项目收并购中间，私募股权不言而喻，机会是比原来更多。 第三个变化看到的是房地产企业，不是说它转型，而是在积极地生存，原来都是埋着头当砖头，现在都在积极探讨房地产+，房地产+养老+大健康，比如说休闲地产，房地产+教育+社区管理，一旦延伸出来的业务机会的时候，才有可能在它的内容上再做一次升级，把房地产原来靠土地增值利润释放出来，通过运营管理，就像前几位嘉宾所说的，把管理中间把它的价值得到进一步挖掘。 第四点就是前面有很多嘉宾都提到，租售并举这样的过程，当然这个租不仅限于长租公寓，不怕大家笑化。可以看到那确实是一个风口，但是在这个过程中间，我们的观点是中国肯定有租赁市场，但并不是每一个城市都有住宅的租赁机会，也就是我们要更冷静地判断不同城市的发展机会，人口结构，这样才能够相对地准确去把握在公寓的租赁的个细分领域的投资机会。 除了公寓以外，在租赁的时候还可以看到是办公以及商业，办公相对而言是有更多大型机构，包括养老机构能够玩的，我们中城投资也是第一个吃螃蟹的，现在我们是完整地退出，这个过程非常地艰难。但是大家放心我们赚到钱了，我们投资持有运营四年后，我们退出了。 我们还有一个关注是商业，现在比较关注零售型的商业，但是我想现在在座的各位，在1个月或者3个月内去过淮海的人举个手，有但是可能不太多，类似这样非常核心的业务，因为它的业态和目前消费升级脱离的矛盾可能慢慢地落寞了，但是有巨大商业挖掘的价值，我们现在对于多措并举或者零售型的商业也在积极布局，我们看到一个机会，在这样的过程中，不仅在资产端会参与，本身我们也会非常看重公司的运营价值，形成一个策略投资的效应。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，瑞威资本董事会主席、总裁朱平出席并发言。 以下为发言实录： 朱平：我搜了一下镀金时代，核心思想就是泡沫时代做什么都挣钱，大家都去赌命。今天我在在这里，我听了上一轮的演讲，我看看这么多的嘉宾，邀请的名单基本上都是做房地产投资、开发，说明房地产这块又回到一直再讲的泡沫，这个泡沫是不是一窝蜂，我不知道这个主题是不是想表达这个思想。 怎么来看这个事情，我想我围绕这个题目我想讲我的心得。对于现有的状态，我们国内资产的价格是用出现泡沫？反正有这么多的人参与进来，再大的泡沫还得泡下去，在这样的状态下，我们作为一家房地产基金，我谈谈我们的投资策略。 我们从成立第一天开始，对存在的业务基本上是不做的，这跟光大安石比较像，我们基本上去做股权投资，所以未来我感觉房地产投融资利用原来传统的信息不对称做银行的信托，我个人感觉这个应该作为房地产基金基本上是没有了，我们在几年就已经放弃了。 第二个对于价值的提升，对于开发板块，我个人认为意义不大，现有的开发板块不管是各个排行榜，中国现有的50强，100强的开发公司，基本上我认为在房地产开发价值领域当中，对于我们房地产基金来讲这个空间已经很小了。 第三个我感觉到房地产基金应该重点去挖掘的存量资产，中国所有的一线城市、二线城市进入大量的存量资产如何进行盘活，不管是工业资产、教育、养老、卫生，在这里面怎么去做？我们像光大安石有金融的优势，这是我想在存量资产是一个重要的投资趋势，这是我的一个感觉。 对于挑战，我觉得胡总讲得很对，对房地产接下来的价值投资，更重要的是对内容的挖掘，从原来传统的对于开发商对于住宅品质的提升，恒大和碧桂园有什么样的区别，这块产业是做商业还是仓储，或者做酒店、办公这些内容上的挖掘也是考验我们地产基金，是对内容的价值判断。 第二个挑战就是执行力，对于我们中型的地产基金公司，人家拿了几百亿投资，你做不了，我们做的都是价值投资，当然批一个PE金额要大多了，对于这一块当中实际上我们干的所有的行业大家同行干的事情是差不多，怎么样去关注这个领域？比如说你做长租公寓，他是做二房东还是做增值服务，有一个创始人叫陈军，他原来是汉庭和携程的创始人，华住集团最值钱的可以是订房子系统，这就是执行力。当然是不是权威我不知道，我们作为地产基金如果你去看到内容，下一步是我们地产每个项目部，你商业事业部也好，你们事业部的团队对于法律、风险、对于这个行业，以及这个行业真正的价值所在，我认为是一个挑战。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，乾立基金执行总裁成斌出席并演讲。 其表示做资产管理、城市更新的时候，需要有一个艺术家的心，同时还有一个资本家的脑。物理空间的变化是不难，但是现在85后，90后进入职场，他们要求社会化，娱乐化，他希望可以跑到市中心里面，下班之后可以跟朋友们聚一聚，平时晚上没事的时候可以参加各种活动。“当你再做一个空间改变的时候，你所要做的并不是说仅仅考量空间改革，而是对于不同阶段的需求变化来带来的定位。” 另外要有资本家的脑，因为再做改进的时候，还有采用轻资产的模式，还要重资产的模式。“其实很多时候不是取决于说你想怎么做，而是说投资人想怎么做，投资人对你的投资回报怎么想做？给你的资金期限就是5年，你就不敢投，你就不敢做轻资产的运营模式。”所以在去改造的时候，一方面是艺术家的心，一方面是资本家的脑。 以下为发言实录： 成斌：进入2017年以来，今年在房地产领域出现了关键词特别地多，比如说监管层面的五限，比如说存量改造，比如说长租公寓，比如说资产能源化，在2017年像潮水一样涌过来。对于中国地产行业来讲，我们也在考量。现在整个房地产行业的发展，其实面临几个大的情况。首，我们在考虑一、二线城市对于整个房地产行业一直再讲去杠杆的大环境，我刚才提到了五限，其实原来对于房地产行业来讲，基本上从需求端对房地产进行调控，比如说限购、限贷，但是这一轮调控到了需求端，我们这一轮到了供给端，对于我们房地产的企业提出了更高的要求。同时我们对于一、二线城市来讲，我们的住宅用地还是非常稀缺，特别是一、二线城市。截止到9月30日，其实已经开了100块地都是自持或者租赁的，另外来讲我们也知道政策的监管调控也日趋严格。随着房地产行业的发展，面临更多转型的形势，政策的限制来讲从去年一直，基金协会对于私募行业出了非常多的监管措施，我们经常在业内来讲，协会对于基金管理模式的管理，都像银监会对银行的管理。 在这种情况下面，在房地产的大发展的行业下面也进行一些变化。首先从原来的财务投资人，从资金供给方已经变成了有主动管理能力，主动管理能力其实是两个大方向，如何形成投融管退的闭环？其实对于募集、投资、管理，觉得在传统领域里面比较强，在今天的话，投资银行业务对于私募基金来讲出了一些新的挑战，如何让你的项目进行基金化，形成一个新的措施。 我们其实也会关注两个能力，一个是资金的能力，一个是资产的能力，一个如何去找到房地产资金，刚才某个嘉宾再分享的时候，保险基金对于分享的话，可以相对比较长，但是不是说最长的投资周期，这种机构投资人其实可以为我们并购基金的基金管理公司带来比较稳定的基金资源，同时市场管理品牌也对整个房地产基金是非常关键的，首先一个我们对于不同的业态有怎么样的市场管理能力，这是要在房地产私募基金形成一个内生的要求，我们在后面再讲一下。因为刚才王刚秘书长也提到，我们作为私募基金来讲，这些模式里面其实有什么样的差别？ 对于我们核心竞争投资项目上讲，什么是很重要的？对于一个房地产投资的周期判断很重要。举一个简单的例子，我们大家都在上海，人民广场有一个物业，在2016年底，在2017年年初的时候，卖出去是53000块钱，对于核心型的投资我们能不能做，而是你的核心能力是不是把握周期上面？为什么现在很多的私募资金参与到增值型的基金里面去？整个增值型周期不管是资源也好，风险也好，相对比较平衡。因为私募基金的核心是投资人，这些情况下不管是风险偏好，平衡能够满足我们投资人的需求，所以很多的私募基金管理，我们也会做很多增值型的私募基金，对于私募基金来讲，我们现在必须参与的哪些物业，其实一方面是城市的写字楼，我们都知道一线城市的写字楼在过去的半年时间里面，79%以上的大中交易都是写字楼，我们也可以看到2017年上半年交易的时候，除了核心招募区以外，新型商务区也是交易的热点。 我们为什么一直持续关注一线城市？因为本来在市中心的资源是比较稀缺的，同时收益比较稳定。我们知道看周期性比较强，在2008年金融危机的时候，整个物业的价值还是比较稳定的。对于租赁物业我们要大力支持，这些核心物业的话一定是我们后续作为资产证券化最优质的资产，同时的话，对于核心区域以外，我们也认为说在一线城市，特别是北上这些区域的新型商务区要去挖掘，在未来五年里面，上海都知道基本上60%以上的总的供应量都是在商务区，刚才也提了，其实在投资商务区可供应的土地也好，可供应的办公工艺，这些都受到强大的局限。不管是从办公环境，为什么那边有湿地？因为整个长三角的交通非常便利，所以对新型商务区，其实是有强劲的生长空间。 对于存量改革的案例，我们也会看到很多。比如说北京的森德大厦，改为新派公寓，等于是办公改了住宅，还有包括新闻大厦，还有上海非常知名的新街高和。对于房地产基金而言，所以我们对于自身的发展来讲一定要做好内外兼修，特别是前面提到的对于私募基金来讲，我们更看重是什么？首先是资产很多管理能力，很多企业进行分享的的时候，我要再很多的资产管理，这是每个企业有自己不同的方式。我的观点是什么？在私募基金内部首先打造的能力是监管外部第三方的能力，当你一个发展到规模到的时候，又把自己做成酒店式公寓运营的企业，所以你如何在你的企业内部建立资产管理体系？对于外部第三方能够更强大地把控，对于成本，对于销售，对于招商运营作为非常强的管控能力，我觉得这也是私募基金进行内外兼修做到非常强大的能力。 做资产管理的时候，做城市更新的时候，我们经常在内部讲，我们需要有一个艺术家的心，同时还有一个资本家的脑。当我们再去做很多项目定位的时候，其实物理空间的变化是不难，但是现在85后，90后进入职场，他们要求社会化，娱乐化，他希望可以跑到市中心里面，下班之后可以跟朋友们聚一聚，平时晚上没事的时候可以参加各种活动，当你再做一个空间改变的时候，你所要做的并不是说仅仅考量空间改革，而是对于不同阶段的需求变化来带来的定位。 另外要有资本家的脑，因为再做改进的时候，还有采用轻资产的模式，还要重资产的模式，其实很多时候不是取决于说你想怎么做，而是说投资人想怎么做，投资人对你的投资回报怎么想做？给你的资金期限就是5年，你就不敢投，你就不敢做轻资产的运营模式，所以在我们去改造的时候，一方面是艺术家的心，一方面是资本家的脑。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，瑞山资本创始合伙人、总裁谢小刚出席并发言。 以下为发言实录： 谢小刚：因为我在这个行业时间比较长，项目每个月都会谈，去看、去评价、讲实话因为我们现在做的改造项目是在办公，公寓的话我们有参与，但不是我们主导。我们在三年之前，上海创意园协会的秘书长何老师，当时也说了，二房东的市场基本上已经判了死刑。从目前来看，这是比较确定的，这种机会要靠一些关系，靠一些人脉资源，拿点便宜的租金，简单地我们通过设计、改造、策划以后再出售，靠赚中间差，这种机会特别少，这个真是是要碰。 我们通过软资产来做，其实商办面临的挑战是两方面，一方面需求量没有太多增长，因为我们是在一线的，我们是从去年的第三季度开始，我们非常地明显地感觉到外资企业不断在退出，租赁办公的需求越来越少，到了今年基本上就差不多绝迹的情况，目前你会看到市区很多的写字楼的甲方，对于很多的租赁办公的中介就是可理睬可不理睬的，因为控制力不断地增加，从他们的佣金，那些是非常好的位置，这是第一方面，需求量没有明显增加。 第二方面到2020年供应量是要翻倍的，因为郁总在北京多，上海在之前有几大商务区，目前上海是遍地开花，到处缺供应量。 今后怎么来做？比如说一个虹桥开发区，将近400栋。里面很少有住宅，再怎么去靠内容去做，那么多大商场全部要持有，在龙湖边上的那个项目，它的商铺情愿每天被政府罚30万，他也不开业，因为他开业也是死。 我们现在深刻地体会到你做简单粗暴的二房东没有任何意义，因为他相对公寓跟联合办公来比，他可能看好联合办公。其实联合办公在洗牌的情况非常明显，现在已经洗得差不多，目前无非是形态再变。现在想做联合办公都比较难做，所以这一块也是再看看做哪些内容，包括跟政府层面，或者跟某些产业方面，比如说这个方面跟政府谈，这个园区是要打造哪个产业，我们跟他一起合作，我们围绕的是一个产业园区，我们打造的是围绕这几个大的核心，包括我们跟上海周边政府的城市谈的也是，我们不是一味地拿地，商业的话也是跟一些运营公司合作，已经有蛮好的效果。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，合凡资产投资总监罗耀聪出席并发言。 罗耀聪指出，传统房地产开发商的思维基本上房子能卖尽量卖，是不会持有或者去考虑租赁的，除非两种情况，第一种可能我们这个房子是在城市里面最核心、最黄金的地段，未来升值前景无限，或者是非常稀缺，这种物业如果开发商会选择持有。另外是针对一些卖不出去的房子，没办法只有持有。一个是最好的，一个是最差的，这两种物业可能会选择持有，其他的都会优先考虑出售，尽快的使用现金，这是过去10年房地产主流的玩法。 但是现在这套玩法已经有点改变，罗耀聪称，从政府层面会鼓励开发商支持物业，更加鼓励租赁市场，这是政府的导向。而且即便政府不出台这样的政策，站在纯市场的角度来讲，可能以后也会逐渐往租赁市场去转化。 从消费者的消费习惯跟心态来看，消费者心态已经发生很大的改变。罗耀聪指出，过去的10年，80后，70后，或者更早是60后作为买房的主力，这是我们在过去的投资理念，但今后的市场我觉得更多的是面向群体，更多是90后，00后，或者再往后面的年轻人。他们的消费观点有很大的改善，不再是看中房产证，不会去看中这个本子，他们也许会花大量的金钱去投资房地产，他们更愿意会去租房子，把那些可能更多的资金用其他的渠道，所以说我个人觉得就算政府没有相关的政策，从消费者的消费习惯来说，还是会往租赁的市场转变。 从一个城市的发展的角度来看，因为我们过去可能大部分的市中心核心的土地已经基本上出让完毕，接下来在上海也好，在其他一线城市也好，包括二线城市、三线城市，未来土地出让会在一些比较远的郊区或者一些更边远的地方。如果一个人想住在市中心，可能已经没办法去买房子，只能选择租赁的方式。 他总结道，从以上三点来看，租赁市场的发展是一个必然的趋势，这是从我过去的经验。至于说租赁怎么去发掘机会，他表示很考验开发商很重要的课题，因为老实说站在传统的算法来看，如果按开发商过去的经营的测算，各种算帐来讲，租赁是没法算的。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，图为圆桌对话：新思维VS旧思维，折叠市场下的地产投资新征程。中国REITs联盟秘书长王刚担任主持，对话嘉宾为中国房地产众筹联盟常务副秘书长马宁，远洋资本副总经理周岳，高和资本投资管理部高级副总裁张  尉，乾立基金董事总经理汤兆安，南丰地产控股有限公司副董事长及执行董事蓝章华，禾晖资本董事长、创始人高宏。 以下为对话实录： 王刚：大家好，我觉得每位嘉宾可以花十几秒做个自我介绍，谈一谈您对新思维和旧思维的理解。 马宁：大家下午好，首先非常感谢房地产金融杂志，还有金砖传媒能给这么一个宝贵的机会跟大家来学习。也谈不上新思维和旧思维，因为我本身就是跨界过来的，因为我对金融方面，本人从业资格考试刚刚过，还是抱着学习的态度，在后续的过程当中，也希望大家对于联盟能够多多关注。 周岳：大家下午好，我是周岳，来自远洋资本，其实从远洋资本来讲，是远洋集团下面做投资业务的公司，其实本身就是一个新思维和旧思维碰撞的结构，传统的旧思维是做开发商的，从资本来讲，其实今天整个论坛，基本上聚焦在一些新的体系下，比如说存量房的，地产金融化。应该说在这两种思维的碰撞，在很多项目上，包括我们的业务上也是有体现的，比如说我们有房地产业务，可能会作为一个重点，但是我们也有一些传统的非集团业务的领域，其实基本把这两个业务结合到一起，希望可以在后面可以展开跟大家分享一下。 张尉：大家好，我是张尉，说到新旧思维，其实在前面听了几位嘉宾的讲话。只有不断地创新，才能保持不被淘汰。因为说到地产基金，特别是人民币地产基金，最近几年的比较是非常地快速，高和在这方面从2010年之前，从1.0版本收购、改造、销售到现在做一些收购、资产增值再做资产证券化，确实在不断地创新，开始走一些新的道路，所以也是呼应咱们十九大的号召，希望能够在今后的创新道路上跟大家一块合作。 汤兆安：大家下午好，我是来自乾立基金的汤兆安，乾立基金是一家专注于投资房地产的私募股权机构，成立以来投了一些地产项目，国内投了一些，海外投了一些。国内的投资这一块增量市场投了一些，存量市场投了一些。我先说说我们投资的策略跟这个也是相符的，因为在增量市场的投资，其实也是传统的地产私募基金在国内崛起的时候，主要做财务投资人，都是跟房地产开发商做债权投资。至于存量市场这一块，也是我们现在乾立基金主要的投资策略之一，以关注一、二线城市的核心物业为主，通过并购的方式，股权投资持有，在通过大众交易、瑞慈新的方式来做推出，我的理解也是关注点不同，之前大家可能都是在线思维，主要关注跟开发商怎么去合作，而且现在的思维是关注在存量这一块。 蓝章华：大家下午好，我是蓝章华，南丰是一个香港的企业，在香港搞房地产有50多年的历史。在中国投资大概的历史就是20年，今天我看到很多在座的朋友都是80后，90后的，我也不说什么后了，我就说我属马的，大家去猜一下的。我在南丰工作之前，在北美干了一段时间金融的工作，所以我相信我可以代表旧思维，如果我有机会在下面跟大家分享了两个看法。第一，香港的开发商在国内20年遇到什么经验，未来的挑战在哪里？因为就是说既然是旧思维，已经成为一些历史。历史上在香港也好，在整个亚洲也好，过去30年遇到很多风险，我们中国市场有什么风险？有机会可以跟探讨一下。今年是2017年，大家知道金融海啸是2007年，真正发生在2008年。 高宏：大家好，我是高宏，我们主要是两点，一点是金融创造价值，另外一点就是运营创造价值。从金融角度来讲的话，它对金融的把控，法、法规和金融、财务这方面的把控涉及架构，这方面产生很多的价值。还有一块是眼光，通过改造，现在还有互联网这些角度，意识到线上和线下的融合共享这方面，成为我们炒一盘好菜出来的配套。基本的原则和基本存在的价值还没有太大的心思，主要是觉得因为大家发展很快，有的东西出来，我没有碰到。一直再追求新的东西，这个思维是我们继续爱党、爱国，这个方面是不应该有什么新的变化，但是运营方面会有很多新的东西出来。 王刚：蓝总，您刚刚提到了2008年全球的金融危机，中国这两天因为宝利这单出来以后，很多的媒体对我有很多的猜疑，他们问的问题很多也都比较基本，为什么不早点推出来？现在推出来有什么问题？我觉得现在推出来比较大的问题是现在价值涨起来了，2009年试点的时候那个时候价格还比较便宜，实际上在中国的投资人包括个人的购买者没有经历过价值下跌的，或者说你是没有经历过香港人所经历的负资产，所以我觉得蓝总在座的都算比您要年轻一点，您能从长者或者过来人的角度来给我们做一些建言？ 蓝章华：我听到其他人来说，地产跟金融是完全分开的，这一点我是完全同意的。另外，资产就是金融，为什么？我刚才说一个香港开发商在中国遇到的挑战是什么呢？我觉得最大的挑战就是速度，中国的速度太快了。比如说我们拿一块地做地产开发，我们纠结了两三年才开始动工，我们国内的开发商就5个月开工，7个月卖房，这种速度我们跟不上，再加上中国30多年经济的发展，我觉得风险是有的。 我们在香港做开发，全世界金融市场也好，包括美国也好，经过过去几十年遇到什么风险呢？香港第一个就是1987年的风险，证券市场的灾难，为什么？当时香港证券市场发展很快，1987年是事故，1997年就是亚洲金融风暴，2008年就是金融危机。中国遇到的问题比较少，所以跌的机会比较少。在美国市场里面，除了亚洲市场海啸，他们在80年代经济衰弱的时候，房地产变得很厉害。当时的房地产很便宜，大家过去经过30年，中国的危机为什么现在看不到？因为大家发展很快，我们的资本市场不是完全公开的，所以半公开的市场，外国对中国的冲击比较小，不过不是说我们没有危机，我看过过去几年来我们在中国开始发展地产金融，这些都是新的产品再加上其他信托的投资，我觉得在这些方面我们还要多加注意风险管理，我们看过几十年公开资本市场给地区性也好，国际性也好，我觉得风险管理很重要。中国未来几年，市场技术发展速度也是会很快，在金融风险管理方面，我觉得是最大的危机，就是说外国经过200年的成功，有很多失败的经验，人家失败的经验我们要注意，做好我们的风险把控。 王刚：因为私募基金在这儿，我觉得基本上在我们行业里，我们风险和收益成正比出来的投资策略，我就问周岳和禾晖企业，实际上还有国内和国外，我觉得国外现在新增的不太容易，但是大家还可以想一想，假设外币宽松的时候，我们还可以继续去海外投。我对乾立不是特别熟的，按照你刚才的说法，一直往增值型的方向看，大家在这种策略选择上，在新思维里面或者大时代，或者说明年大概有什么样的思考？ 周岳：这个话题其实挺大的，应该说大部分做私募基金，基本上都是采用4个策略。因为主持人点了远洋，远洋在策略上，就是和语言的背景分布买。我们的股东目前是中国人寿和安邦，两家都是险资，所以其实大家都知道。这种核心型的资产更多是看成一种业务，这里面远洋毕竟是开发商，不是险资，为什么还会关注这块的业务呢？其实我们远洋资本是投资公司，大家都在提现在大资管，未来是要往资管去管，需要有一些长期的投资，这一类业务是能够在比较短的时间在市场上有比较好的口碑。第二类业务就是增值，从我们的实操上来看的话，因为这两个策略的边界越来越窄，比如说城市更新业务，功能再一点就是增值性的，比如说单纯从租赁策略去提升。 在管理端其实要提到新思维和旧思维的区别，一方面管理相对变长，从经营上来讲我们可以去嫁接外国的资源，比如说我刚才提到远洋资本的特点是既做传统的投资业务，也做股权的投资业务，我们在最近一段时间是把这两个业务结合起来，当然大家目前都在关注长租公寓的领域，我们的投资是在两端，一个是在资本端，收购一些土地，另外一端会在物流行业里面，寻找一些比较好的公司，其实在未来的运营商是可以结合起来的。最后一个就是机会型投资的，一般来讲是高风险，但是高收益。 张尉：我觉得主持人问的问题比较专业。我觉得机会型应该是二零零几年的时候，并且大家资金规模不是太大，十几个亿的规模，但是在那个时间段所谓的人民币竞争对手不多，那时候大部分是外资，但是外资的房地产基金他们走的路径，反而是一个核心持有型。就是战略上不一样，他们比方说收购完以后，改造持有，或者说开发项目，快递拿下来之后开发持有这么一个模式，跟国内地产基金的同僚们玩法不一样，特别是回到这几年机会型的物业几乎是没有了。我们作为基金有推出的时间和要求，所以我们结合地产加金融，怎么把资本市场发挥巨大的作用，我们前不久做了研究，先采用私募基金的方式，发行专业计划，上个月我们还跟新派公寓，也是响应十九大的号召，所以这样的方式充分盘货现在的重资产，就是说大型的商业综合体在上上，我们银行贷款或者融资利息相对来说是降低的，第二可以帮你带来大部分的现金，可以进行再投资。这是我们对核心型、增值型的一些思考。另外一个，我想提一个关于新思维的考虑，其实现在很多开发商都不让持有型的，我们再跟这些人聊的时候，开发商的模式不能说陈旧，还是有一定的销售模式再思考，我觉得需要一个新的思维的引导和资产证券化，这也是未来新思维包括响应十九大的号召的结构性供给侧改革，包括刺激需求的改革，这是我的一些理解。 王刚：因为中国的房地产基金行业客观上每年房地产金融都有一个排名，都有这样一个论坛，客观上来说，实际上发展不够快，因为政策的限制或者说因为中国本身就是一个银行主导的间接融资为主的体系。的确作为行业来说，要做基础性的推动工作，我们先请那两位基金把投资策略再说一下。 汤兆安：我比较赞成刚才张总说的，因为今后的关注点肯定是在核心增值型，因为我想聊的是从房地产私募基金再投房地产的角色的转变上，我来聊一聊怎么投核心增值型。因为之前也就前面几年，我们投房地产项目，房地产基金承担的是财务投资的模式，在风险管控的时候更多的是财务方面的管控，而现在的思维要求我们要主动管理，怎么样主动管理？首先房地产私募资金之前偏重于资金，就是你得更懂地产。在这个过程中深度地参与项目，深度参与项目就是你对房地产私募基金提出了更高的要求，就像刚才张总说的，因为高和也做一些项目的收购，收购了之后做了一些更新改造。还有你对收下来项目的定位。在这个过程中，我觉得乾立基金从今年开始也是重点关注在存量这一块，因为我们也收了一些物业，做了一些改造，通过收物业改造的过程中，对于资产的增值也是提升了不少，因为现在越来越贵，所以我就简单说一下，主要关注还是核心增值型，而且我觉得今后房地产私募基金，跟房地产开发商结合得越来越紧密。 高宏：所有的策略是跟你的风险是管控的，你在中国，因为我们是在中国、澳大利亚和美国三个部分，根据投资的房地产不同的位置和城市化的进程，因为我们还是住宅比较多。人口、就业和基础设施的发展，判断资产属于开发型的资产，还是持有型的资产，还是是做到证券化里面的资产，当然我们还有资本端的约束，自主端的风险，是不是有这样的资金，有兴趣、有时间，有温和度来配合我们来做。根据我们的资本端的持续情况来配菜，策略的话是可以变化的，但是每种策略里面的核心东西，这个策略是适合这个资产的话，是不是保持稳定的策略在里面。 王刚：谢谢高总，接下来就请马总您大概说一下开发商机构的这样一些互动和变化。 马宁：我们联盟成立两年多以来，包括联盟以外的企业，我们走访了一百多家，我从一个无所谓新观点、旧观点，有几大变化。首先就是中国1—10月份，上次在杭州开会的时候，就是万科、碧桂园已经占到中国销售额的15%，大的开发企业他自己都有自己的金融机构，包括我旁边坐的远洋周总，像很多企业甚至有保险台账，我们的联盟单位有银行台账，在座的各位可能从金融机构或者引进也好，私募也好，未来给开发商因为哪些服务，从配资上，当然这个不方便更多透漏。后面，我觉得是在某种意义上是在一片红海里面找一些合作的机会，但是我个人的感觉是可能还没有帮助开发商解决到他的核心的土地问题。 这个土地怎么来？开发商现在越来越困难，因为我们了解到自己的联盟单位，以开发商的单位和政府沟通的时候，基本上政府是不待见的，因为政府在十九大之前和之后，他的态度基本上没有什么太多的变化。之前的这些调控政策还是该怎么样就怎么样，开发商如何能够拿到土地从机构来讲，我所接触到的机构，也慢慢地向土地、成本、采购、销售、这些开发商体系来转变，那就是说不客气地讲，没准陈斌成总挂块牌子就能搞房地产开发，我相信这个能力绝对是有的，怎么样看待这个问题？就是开发商各金融机构是在高度融合，我们还是甲乙方的关系吗？真正是从众筹的角度来看待这个问题，我觉得这些问题都好解，从土地方面，从自持方面，从产业方面，我们联盟都会有一整套的解决方案，同时会在以产业IP为核心的情况下，帮助开发企业去和政府沟通，因为联盟是一个平台，更多的角色就是王刚秘书长的角色一样，我们手里有这么多产业IP的资源，政府非常欢迎我们去，开发商谁来跟我们一起玩？[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，图为圆桌对话：房地产“镀金时代”下的投资趋势与挑战。全国工商联房地产商会香港分会副主席何雅凌担任主持，对话嘉宾为：光大安石资产管理公司总裁胡兵，瑞威资本董事会主席、总裁朱平，美国华平投资集团执行董事张其奇，五牛基金不动产投资部执行董事叶盛，中城投资执行副总裁王珊，信泰资本董事程兴。 以下为对话摘编： 何雅凌：房地产“镀金时代”，我们会有什么样的机遇和挑战？有请我们的光大安石的胡总来说一下。 胡兵：我看这个题目叫镀金时代，但是总体的意识就是觉得钱难得赚，确实这个行业这么些年确实发生一些变化。现在来看，房地产有几个特点，现在来说的产能过剩，我觉得的确我认为从大的程度来看，产权的确过剩，我觉得这个过剩也是一个所谓的结构性的，你比如说全国这么多房地产的开发量，国家前些年已经提出去了集约化的发展过程，我觉得从全国的地产安排来说，应该未来会走向大都市圈的发展，整个沿着北京京津冀一体化，上海的大都市圈以及大湾区，这些区域里面有带来比较强的机遇。 我们认为会存在比较大的问题，这些问题光大安石从相对区域里面，去稀释或者推出一些投资进入一些新的区域里面。商业空间和写字楼空间已经再复合化，包括办公的需求也在发生变化。举个例子，市场上面的写字楼，办公因素比较高的TMP行业，占到了市场新增需求的很大一部分。他们对于办公需求，其实就是发生变化，传统的需求可能都是在写字楼，大家谈的更多就是配置，你的网络地板等等所谓的能力配置够不够，他们这些需求都说什么？我的大平面的布局，我的员工能不能把健身、咖啡、休闲等等这些空间结合在一起，甚至很多东西把商业的展示空间结合在一起。 甚至现在很多地方去看的时候，包括我上市去时候大阪的时候，里面就有很多的空间，其实很难去区分它，到底是零售商业还是办公？所以说我们再讲很多东西的时候，包括现在讲所谓的居住社区的社交变化，刚才讲了这个长租公寓，很多东西、很难的产能其实和我们现在在各个产业人的需求方面，其实还存在着很大的不匹配。以往我们叫传统开发里面，大家关注的能力是什么？就是获取土地的能力，我们层面开发的能力，就是整个的开发链条、管理能力，这些实际发生一些变化。我们通过土地资源获取资源，通过传统开发获取资源，可能要转变我们的关注内容，怎么去满足人的需求，我们从空间形态，包括从衍生内容的投资上面，这些东西发生变化。 何雅凌：谢谢胡总，我们做房地产其实真的不是应该拿来炒的，就应该拿来住的，或者去想这样的投资跟实行我们现实的生活。朱总发表一下意见。 朱平：因为这个题目实在是太大，如果我们几个嘉宾没有交集的话我觉得这个题目，所以我想看看能不能呼应胡总的主题来展开一下，或者我们几位嘉宾可以对一下，否则我觉得跑题非常厉害。因为我觉得镀金时代，就像刚才讲的，我早上百度搜索了一下镀金时代，实际上核心思想就是泡沫时代做什么都挣钱，大家都去赌命。今天我在在这里，我听了上一轮的演讲，我看看这么多的嘉宾，邀请的名单基本上都是做房地产投资、开发，说明房地产这块又回到一直再讲的泡沫，这个泡沫是不是一窝蜂，我不知道这个主题是不是想表达这个思想？ 怎么来看这个事情，我想我围绕这个题目我想讲我的心得。对于现有的状态，我们国内资产的价格是用出现泡沫？反正有这么多的人参与进来，再大的泡沫还得泡下去，在这样的状态下，我们作为一家房地产基金，我们的投资策略或者我们的投资趋势，跟我们在座的各位来探讨。第一我们从成立第一天开始，我们对存在的业务基本上是不做的，这跟光大安石比较像，我们基本上去做股权投资，所以未来我感觉房地产投融资利用原来传统的信息不对称做银行的信托，我个人感觉这个应该作为房地产基金基本上是没有了，我们在几年就已经放弃了。 第二个对于价值的提升，对于开发板块，我个人认为意义不大，现有的开发板块不管是各个排行榜，中国现有的50强，100强的开发公司，基本上我认为在房地产开发价值领域当中，对于我们房地产基金来讲这个空间已经很小了。第三个我感觉到我们今天的第一个主题和刚才胡总所讲的，我感觉我们应该房地产基金应该重点去挖掘的就是存量资产，中国所有的一线城市、二线城市进入大量的存量资产如何进行盘活，不管是工业资产、教育、养老、卫生，在这里面怎么去做？我们像光大安石有金融的优势，这是我想在存量资产是一个重要的投资趋势，这是我的一个感觉。对于挑战，我觉得胡总讲得很对，对房地产接下来的价值投资，更重要的是对内容的挖掘，从原来传统的对于开发商对于住宅品质的提升，恒大和碧桂园有什么样的区别，这块产业是做商业还是仓储，或者做酒店、办公这些内容上的挖掘也是考验我们地产基金，是对内容的价值判断。 第二个挑战就是执行力，对于我们中型的地产基金公司，人家拿了几百亿投资，你做不了，我们做的都是价值投资，当然批一个PE金额要大多了，对于这一块当中实际上我们干的所有的行业大家同行干的事情是差不多，怎么样去关注这个领域？比如说你做长租公寓，他是做二房东还是做增值服务，有一个创始人叫陈军，他原来是汉庭和携程的创始人，华住集团最值钱的可以是订房子系统，这就是执行力。当然是不是权威我不知道，我们作为地产基金如果你去看到内容，下一步是我们地产每个项目部，你商业事业部也好，你们事业部的团队对于法律、风险、对于这个行业，以及这个行业真正的价值所在，我认为是一个挑战。 何雅凌：谢谢朱总，意见很宝贵。张总来了中国这么久，你们的投资很有洞悉力，对于这个题目有什么看法？ 张其奇：我从另外一个角度看这个事情，这两个行业都发生了非常大的变化。房地产是离不开金融，金融也是离不开房地产，在各自发生变化的时候互相再影响。20年前，10年前是怎样的情况，开发商拿一块地，银行给了他，随便拿到什么样的地都能借钱，这是10年前，20年前的时候，这时候住宅没有稀缺，随便做一个住宅都能卖出去。现在房地产朝什么方向发展？ 第一，整个住宅开发这块已经非常精细化，大的开发商的能力超过小的开发商能拿到的，毛利率越来越高，这是住宅开发的变化，第二个房地产发生什么变化？除了住宅开发以外，其他的各个资产类型再发生非常大的变化。这个是以前没有的，如果你看所有的上市公司，99%的市值是开发商，但如果你看美国所有的房地产上市公司，开发商只有不到20%。等到市场越来越发展的时候，商业化的程度越来越高，甚至现在越来越深入到长租公寓，到了社区内，到了联合办公，不仅仅是地产这个领域，牵涉到社区、互联网，牵涉到其他的地方。地产像其他的细分领域的发展，这是非常棒的。金融也发生非常大的变化，刚才提到债权是比较容易做的，现在越来越多的是股权，短期的债权到长期的主权这是对金融的挑战。第二个发生的变化，是从间接融资直接融资，直接模式是什么？是投资人通过基金的方式直接投资，我们现在做完这场，再做另一场，这是一个非常大的发展，我把它称为万科模式，其他还有很多金融方面发生变化，我觉得今天的题目本身很有意思，就是再讨论两个大的行业互相变化所产生一些有意思的碰撞。 何雅凌：谢谢张总，叶总也请你发表一下。 叶盛：我觉得前面像击鼓传花一样传到我这里，同时我也同意，我们在镀金时代就是一个房地产行业和金融行业一个产融结合度更加紧密的时代，因为地产这个行业其实本身就是一个资金密集型的行业，最早的开发商取得土地、建造房屋，再销售，以销售资金进行回笼，再进行下一步的开发，这是传统的产销模式。 在我们目前这个时代来说，随着我们经济的发展，它的房地产已经发展到一定的程度，我们再去延续这种模式的话，其实已经相对落后了，另外我们国家的政策上面，供给侧改革上面也对这块进行了政策上的限制。比如说我们的租赁住宅用地的推出，以及商办自持的要求比例会更加高，我们开发商通过迅速地销售来补充流动性，这样的话我们金融行业在未来的房产开发阶段，所占到的角色和比例会更高。另外的话，我觉得开发商对他来说，他也有一个性质层面的要求，他必须做大他的规模，必须要有一个很高的土地储备，在这块的话需要我们的资本的进入，所以说我们金融行业从以前被动式进入地产，现在的话我们更多是主动性地参与房地产的投资，作为我们主流基金来说，我们也是在2016年的下半年做了战略性的调整，把业务重点放在主动性管理的基金管理，对我们目前一线城市以及核心城市的主要的存量用房，我们会大力进行收购。 另外我们在资产管理的层面，会做一些细致的指标，以及未来对它管理的方式和方法进行细化，再到我们的资产真正进入到我们体内的话，我们运作的相关部门按照我们的指标和既定的方式、方法来进行几个部门的协作，无论是对它的改造或者它的更新招商，以及它的用途的重新变更。所以你说我们未来的镀金时代，其实是地产和金融更好地结合，它的周期会更加同步，作为我们管理方来说也会更加地运用我们的管理方法和一些技术指标去提高我们管理资产的价值，实现一个退出的盈利。 何雅凌：谢谢叶总，陈总。 陈文杰：前面几位嘉宾可能分享得比较多，我可能就分享几点我个人的看法，首先可能在座都赞成房地产这种联系相当紧密度，谁都知道房地产是资本密集型的行业，它需要大量资本的支持。第一个观点，刚才大家讨论比较多的是房地产作为这个行业的趋势，就是增量房和存量房两个不同概念，从长期来看，存量房是一个必然的趋势，但是我觉得需要一定的时间。我想在座的各位都不会赞成对于增量房或者对于开发模式的话，仍然存在一定的投资机会。第二个观点关于存量房的投资方式，可能大家讨论比较多的是房地产领域某一个细分的小区域，不管是通过刚才的改造升级，或者做长租公寓也好，在短期之内通过改造快速地提升物业价值，寻求一个机会性回报率的投资方式，可能在存量房的整体市场上还有另外一些相对比较来说比较稳定的核心区域的核心资产。比如陆家嘴或者国贸，或者北京金融街，谁都知道这些资金回报率比较低，但是我们可以看到在低回报率的前提之下，市场上的交易是比较活跃的，对于存量资产的话可能在寻求机会性回报率是一种选择，对于风险偏好不一样的话，是另外一种选择，这是我想分享的，谢谢。 王珊：我们可以稍微谈一下，我想给大家分享的就是刚才主持人提到的，在这样的一个行业形势变化下，我们作为私募房地产投资基金怎么看待这样的机会。首先我也非常认同前面这位老总的第一个观点，作为目前大家都在关注存量房，这确实是一个让我们会非常兴奋的新的市场，但是作为新增的增量的会是开发的市场来看，可能在未来的几年时间里，仍然会保持十万亿以上的市场份额，作为这样的市场规模，我们认为还是有非常多的玩法和机会。 私募基金一定是积极转型，我们需要和开发商共同面对市场的波动，用我们专业的眼光为投资人去选更加合适的项目，这是在目前这样市场的转变中，可能我们对于传统的开发业务，大家会相对重视。 第二块我们来看一下，虽然说有10万亿这样的存在，但是我们也要证实现实，就是开发商也在做各种的调整，在调整中间作为私募股权基金，我认为比原来更大。比如说我可以看到，开发商现在的企业级的并购计划比原来更大，企业级发生的概率也更大了，作为房地产基金而言，在这样一个并购的过程中间，失大于得。第二个变化可以看到从土地获取的来源看，原来基本上就只有在公开的召开市场，在这样的市场上要获取资产，作为投资机构是比较弱的，像光大安石等等这样非常显赫的机构来做，作为私募企业来说，但是现在看到的是开发企业再获取资产的时候，有很大一块比例来自存量，来自于收购。 比如我们熟悉的，几家开发企业走得比较多，投资团队里面很多新的分支就是瞄准存量市场怎么去收并购资产，而且有很多上市公司收并购资产从二级市场获取比重已经超过了在公开市场的比重，在这样资产或者项目收并购中间，私募股权不言而喻。机会是比原来更多。 第三个变化看到的是房地产企业，不是说它转型，而是在积极地生存，原来都是埋着头当砖头，现在都在积极探讨房地产+，房地产+养老+大健康，比如说休闲地产，房地产+教育+社区管理，一旦延伸出来的业务机会的时候，才有可能在它的内容上再做一次升级，把房地产原来靠土地增值利润释放出来，通过运营管理，就像前几位嘉宾所说的，把管理中间把它的价值得到进一步挖掘。 第四点就是前面有很多嘉宾都提到，租售并举这样的过程，当然这个租不仅限于长租公寓，不怕大家笑化。可以看到那确实是一个风口，但是在这个过程中间，我们的观点是中国肯定有租赁市场，但并不是每一个城市都有住宅的租赁机会，也就是我们要更冷静地判断不同城市的发展机会，人口结构，这样才能够相对地准确去把握在公寓的租赁的个细分领域的投资机会。除了公寓以外，在租赁的时候还可以看到是办公以及商业，办公相对而言是有更多大型机构，包括养老机构能够玩的，我们中城投资也是第一个吃螃蟹的，现在我们是完整地退出，这个过程非常地艰难。但是大家放心我们赚到钱了，我们投资持有运营四年后，我们退出了，我们还有一个关注是商业，现在比较关注零售型的商业，但是我想现在在座的各位，在1个月或者3个月内去过淮海的人举个手，有但是可能不太多，类似这样非常核心的业务，因为它的业态和目前消费升级脱离的矛盾可能慢慢地落寞了，但是有巨大商业挖掘的价值，我们现在对于多措并举或者零售型的商业也在积极布局，我们看到一个机会，在这样的过程中，不仅在资产端会参与，本身我们也会非常看重公司的运营价值，形成一个策略投资的效应。 何雅凌：谢谢王总，你的分析非常全面。我们现在可能互动一下，就不是轮着来，对于王总你刚才提到资产的升值，体现新的一些价值，还有就是我们看到现在越来越多的大型的资管的成立，我想各位嘉宾可能随机地跟我们分享一下，你们怎么样突出自己的长处，以及突破一些瓶颈，可以跟我们分享一下吗？ 王宁：我们是做私募的，一方面除了自己的资本金不算很多，我们还有大量去管理这样的资金，所以我们也在和不同的专业机构投资人和国内的几大私行接触比较多，在前面几年和很多险资的关系都不错，他们说对你个人印象不错，但是对你们公司印象不太好，我们最近和险资终于开花结果了，险资以纯股权的方式入股了基金，随着这样行业机会的转变，即使我们的资金来源会更多，当然对于私募管理人的GP管理能力的综合程度要求也会更高，过去的时候可能如果是盯资金，要安全回来，如果在开发端的投资也是卖一点就好了，但是如果是做持有性物业这一块的时候，我们对于未来整体的运营方法是需要投资人来认可的，但是给我们看到随着我们所关注的细分领域的不同，在资金端打开了一扇窗，通过私募管理机构能够进入到市场中，另外我们也要看价值，可能我们不仅对资产层面的价值，同时我们也关注股权。比如说我们要对标，我们将市值经营性的指标做对比，如果用市值比上经营性的现金流，对手大了17倍，但如果是把市值分成两部分，一部分是净资产的价值，一部分是运营价值，它的倍数是30倍，那也就意味着在公共资产上，他们更看重的当然资产会增值的，那边是30倍，那边如果含了资产的价值可能是17倍，就不能原来像紧盯着资产，上升到股权级的层级，简单地说一下。 张其奇：我觉得刚才主持人问的是一个非常客气的问题，但其实这个问题本身其实很尖锐，其实本质在问什么？GP里面核心竞争力是什么？你怎么创造出来，我觉得这是一个很有挑战的问题。我自己的一些观察，现在的GD作为投资机构，它也越来越开始有区别化的发展，比如说我观察到光大安石这个领域，为什么你们做的比其他基金好？因为你们有一支非常强的资管，所以你能做别人基金做不了的事情，你的资管的能力已经接近商业企业的水平，倒过来看，早一点说王总代表罗马再发言，它其实是一个企业，是一个运营商，他运营了很多的东西。但是他慢慢开始再往GP方向垄断，所以整个现象很好玩的是说运营商往GP发展，或者投资商慢慢再往运营商转，其实最终就是能够找到核心竞争力，这是我的一些观察，跟大家分享。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，图为圆桌对话：风口与未来 掘金存量资产管理机会。YOU+国际青年社区CEO郁珽担任主持，对话嘉宾：淳石资本董事王宁，瑞山资本创始合伙人、总裁谢小刚，芝麻资本联合创始人 、首席执行官陈文杰，合凡资产投资总监罗耀聪。 以下为对话摘编： 郁珽：我是来自YOU+国际智能社区，非常高兴今天能够参加我们金砖传媒这样的一个圆桌会议担任主持。 目前为止，我们看到现在越来越多的政策面，在趋向于资产管理和存量资产的融合能够进行价值挖掘。在土地的自持阶段，在2.0的行业发展过程当中，如何能够发现存量？从资本的角度来说，从存量资本的市场是如何来关照？ 罗耀聪：我先从我过去10年的从业经验来分享一下心得，我们目前是做房地产金融，但我过去的10年是在开发商做房地产开发，有10年的经验，按照我们传统的开发商的思维，在那个时候基本上房子能卖尽量卖，基本上是不会持有或者去考虑租赁的，除非两种情况，第一种可能我们这个房子是在城市里面最核心、最黄金的地段，未来升值前景无限，或者是非常稀缺，这种物业如果开发商会选择持有。另外是针对一些卖不出去的房子，没办法只有持有。一个是最好的，一个是最差的，这两种物业可能会选择持有，其他的都会优先考虑出售，尽快的使用现金，这是过去10年房地产主流的玩法。 但是现在我们发现可能这套玩法已经有点改变，因为从政府层面也好，会鼓励开发商支持物业，更加鼓励租赁市场，这是政府的导向，我想说的就是假设政府不出台这样的政策，我相信站在纯市场的角度来讲，可能以后也会逐渐往租赁市场去转化。 为什么？因为我觉得首先第一个从消费者的消费习惯跟心态来看，已经发生很大的改变。过去的10年，80后，70后，或者更早是60后作为买房的主力，这是我们在过去的投资理念，但今后的市场我觉得更多的是面向群体，更多是90后，00后，或者再往后面的年轻人。他们的消费观点有很大的改善，不再是看中房产证，不会去看中这个本子，他们也许会花大量的金钱去投资房地产，他们更愿意会去租房子，把那些可能更多的资金用其他的渠道，所以说我个人觉得就算政府没有相关的政策，从消费者的消费习惯来说，还是会往租赁的市场转变。 从一个城市的发展的角度来看，因为我们过去可能大部分的市中心核心的土地已经基本上出让完毕，接下来在上海也好，在其他一线城市也好，包括二线城市、三线城市，未来土地出让会在一些比较远的郊区或者一些更边远的地方，如果我想住在市中心，可能我已经没办法去买房子，我只能选择租赁的方式，所以从以上三点来看，租赁市场的发展是一个必然的趋势，这是从我过去的经验，再结合我对于未来的判断分析。至于说租赁怎么去发掘机会？其实是很考验我们开发商很重要的课题，因为老实说站在传统的算法来看，如果按开发商过去的经营的测算，各种算帐来讲，租赁是没法算的。 算账这个角度刚才也说了，基本上是很难算得过账，特别是对于一些实力规模不是太大的开发商来说，如果持有的话，对于现金的压力将会更加地大，这也是目前开发商面临的一个难题，在这样一个市场、这样的政策背景之下，怎么去运营好租赁的市场，或者怎么去持有一些优质的物业？通过经营物业来去实现盈利，这是一个挑战。目前来讲，我们看到一些开发商，也逐渐地去涉足市场，他们是用什么样的来去运营？坦白来讲我不知道账怎么算，我相信这样的开发商一定有这样的特征。第一，本身的现金流比较雄厚，没有太大现金流的压力。第二，就是他一定是在物业运营方面有一定的经验，因为过去可能大部分开发商只是把物业销售，怎么去管好物业，怎么去运营这个物业，对他们来讲是一个全新的课题，以前在物业管理、物业服务，现在已经延伸到更高的高度，就像咱们郁总的YOU+公寓，其实我坐在这里听听郁总的经验，怎么样去经验好物业。 郁珽：说现在90后并不在意那个本，反正据我所知，我们公司的平均年龄基本都是1993年左右，他女朋友的母亲、父亲第一句话还是有没有房子，所以“丈母娘”意识还是挺重的，刚才您提到跟咱们毛总也有合作，结合到目前为止，从双创这个概念提出去，大量的创客空间，一直到国内以后，而且是越来越多地政府主导的创客空间呈现出一种更新化，或者呈现出一种不饱和的状态，像毛总这边也是，我们跟他接触了多次，他也遇到这样的问题，在一些一线了城市的核心地段，是基本可以做到满足。在其他的一些偏远地区的社区，仍然是面临一个运营压力，在这样的运营压力下，如何能够在运营没有快速饱和的状态下再去扩张它的规模，这有没有一些资本的考量？ 陈文杰：其实我们看了这么多共享的模式，说到底我们也算了非常多账，因为做资本每一个模式都会去算账，到目前为止，中国适不适合做长租公寓？我们在美国跟一个非常大的开发商一起合作，他们在美国简单叫长租公寓，在美国是非常熟悉的，其实美国人很敏感，他们也不太喜欢买房子，每一个城市大概里面的人真正房屋自持的比例大概多少，可以看得出来市场是不是值得你做关注，所有的东西都有数据做体现。纽约市场又55%—58%的房屋拥有率，只有利息往上加息的时候，你就会明显地看到大部分开始考虑租房子，在纽约市场房子实在太贵，所以会出现很多问题。 我现在跳回共享办公，其实在国外市场里面，你会发掘这个所谓存量市场，在每一个一线城市，美国的全球市场从纽约、旧金山再到英国的伦敦，都市成长太快，而这个都市非常拥挤地情况下，这些人口往外推移，而且周边的配套也挺好的情况之下，他就不愿意待在市区里。这些老人养孩子在郊外市场，发现他们没有房子在市区里面，我们在很多海外的市场里面，不管在纽约做的改造市场，在旧金山做的写字楼，是政府要求我们改造成长租公寓，因为本身的城市里面没有足够所谓的住宅的供应量，我们看到这样的机会，不管是长租公寓还是住宅市场，不然也没必要买一个写字楼，但是没有一个差额的收益在里面。这个点就回到了所有的共享办公这个点。 国外在创业这一块有它的氛围在里面，不管是在旧金山、纽约还是其他的大城市里面，而在这里面对所谓的写字楼的需求是非常地多，但是这些需求又不不想租很大的办公面积，他会租一个小的，或者使用比较灵活的办公室。我们看到在纽约非常明显的是，有很多的四大行，不需要很大的面积，他可以让给下面的会计师，在不同的区域，假设我今天要去做一个设计，我可能在下层区，可以去租下层区的办公室租三个周，还可以用成本计算，他的租金需要付多少给总公司，所以共享办公的发展速度是相当快速的。 郁珽：非常感谢，我完全同意你的观点。在1.0资产时代的时候，我们关注的是土地和房产，在2.0地产时代，其实我们更关注的是软资产，就是它的内容和运营。其实我想再问一下我们陈总一个问题，如果让听选择的话，在长租公寓和联合办公，只能选一项的话，您会选哪一项？比如说在北京、上海。 陈文杰：在中国的话，我们会关注共享办公，因为我们知道这里面有它的利润空间，而且它的确能把所谓的增值做得出来，至于在长租公寓的话，中国市场的确需要长租公寓，但是中国市场长租公寓需要比较长的时间积累，这个市场整体的发展，我其实很早以前，就已经跟开发商讲，你们一定要记得很多事情，中国未来一定会有长租公寓，但是我没想到这件事情来得这么快，因为中国很需要这个，因为很多的试产是在留存的，这么多差额供给的市场情况之下，要不然就是会有人把整栋楼买下来，在这些地方楼下变得非常贵的情况下，他们一定没有变化去买房的话，一定会去出租市场。中国现在的出租市场是把比较偏远的市场拿来做偏远市场，而伦敦、旧金山最核心的位置就是开发商拿出来，跟政府申请我要做长租公寓，当你整栋全部出租的价值在里面的时候，退出是按资本化率来退出的，并是安全每一个单位来出售，中国另外一个点就是退出的市场并明显，而且并不清晰的情况下，以至于不管你做任何长租型的公寓或者任何长租的形式，退出再不明确的情况下，很难做出资本市场退出的模式之下，把整体的氛围打造出来。 郁珽：如果我是投资方的话，我一定看好长租公寓。并不是我们从事这个行业，我是觉得居住的刚需一定比办公的刚需更高。我去伦敦看了最大的社区，我明显地感觉不管是国外的城市还是国内的城市，他们对存量资产盘活的渴望、能力越来越强，而且他们的CEO跟他们介绍了一下我自己从事的行业，他听完以后他非常地感同身受，他说你知道吗？我现在最头疼的就是公共厨房是难以管理，我说只在北京有这样的情况，原来在伦敦也有这样的情况。前两天给他发了一张照片，他说你们的住房比我们住房要好。所以痛点都是一样的，存量资产如何能够为资本青睐？在这个方面请教一下谢总，包括您本人，包括您所在的企业，对于这样的活化能力分级也好，是否真的能够对应资产？ 谢小刚：因为我在这个行业时间比较长，项目每个月都会谈，去看、去评价、讲实话因为我们现在做的改造项目是在办公，公寓的话我们有参与，但不是我们主导。我们在三年之前，上海创意园协会的秘书长何老师，当时也说了，二房东的市场基本上已经判了死刑。从目前来看，这是比较确定的，这种机会要靠一些关系，靠一些人脉资源，拿点便宜的租金，简单地我们通过设计、改造、策划以后再出售，靠赚中间差，这种机会特别少，这个真是是要碰。 我们通过软资产来做，其实商办面临的挑战是两方面，一方面需求量没有太多增长，因为我们是在一线的，我们是从去年的第三季度开始，我们非常地明显地感觉到外资企业不断在退出，租赁办公的需求越来越少，到了今年基本上就差不多绝迹的情况，目前你会看到市区很多的写字楼的甲方，对于很多的租赁办公的中介就是可理睬可不理睬的，因为控制力不断地增加，从他们的佣金，那些是非常好的位置，这是第一方面，需求量没有明显增加。 第二方面到2020年供应量是要翻倍的，因为郁总在北京多，上海在之前有几大商务区，目前上海是遍地开花，到处缺供应量。 今后怎么来做？比如说一个虹桥开发区，将近400栋。里面很少有住宅，再怎么去靠内容去做，那么多大商场全部要持有，在龙湖边上的那个项目，它的商铺情愿每天被政府罚30万，他也不开业，因为他开业也是死。 我们现在深刻地体会到你做简单粗暴的二房东没有任何意义，因为他相对公寓跟联合办公来比，他可能看好联合办公。其实联合办公在洗牌的情况非常明显，现在已经洗得差不多，目前无非是形态再变。现在想做联合办公都比较难做，所以这一块也是再看看做哪些内容，包括跟政府层面，或者跟某些产业方面，比如说这个方面跟政府谈，这个园区是要打造哪个产业，我们跟他一起合作，我们围绕的是一个产业园区，我们打造的是围绕这几个大的核心，包括我们跟上海周边政府的城市谈的也是，我们不是一味地拿地，商业的话也是跟一些运营公司合作，已经有蛮好的效果。 王宁：我觉得资本市场是主力的，像腾讯、阿里，如果他们想要介入行业的话，这个行业已经让他们看到了非常好的发展前景。如果从资金方来说，如果专注于房地产行业的开发，可以投共享办公，他背后其实还有另外一个推手，就是消费分期跟借呗、花呗，这是在他背后特别大的资金支持，包括我们跟他们之间未来也有一些合作。这是因为有消费场景的消费金融未来一定会是非常大的趋势，包括了他们背后掌握到个体，也就是我们可以把大的资产包打散到小，如果单论个体的资产的话，也有优点之分。尤其刚刚回到芝麻信用上去讲，信用分高，可能您在资产评级里面，可能属于3A级，我可能是2A+，不用支付宝的朋友们也许没有评级，但是因为这样的分级，导致他对资产的评级不够，来将资金导入到他未来所投向的其他资产当中。如果能够将这个打通的话，而不是一个人借100万，200万，而是每年可能就4—5万，我相信后端资本投入到这块业务的话，整个市场会变化的，这是一些我个人的想法。 郁珽：今天因为时间关系，只能跟4位投资朋友简单聊到这儿，我希望大家能够记住今天这样一个时刻，我觉得中国的存量资产从今天开始，或者从今年开始，或者从2018年开始进入到一个完全全新的循环，不管是玩钱、玩地，到最后还是玩人，我们只有不断发现人的价值，不断发现内容的价值，才能把存量资产做强。因为感谢4位对话嘉宾的参与，也非常感谢各位听众的时间，谢谢大家。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，西南财经大学经济学院副教授马双出席并发言。 以下为发言实录： 马双：今天这个主题是产业升级，产业升级的方式其实是两种，一种是从供给的角度，从政府层面怎么推动产业升级。第二个角度从需求的角度来看一看产业升级的问题，我们需求的点在什么地方？要讲需求的话，我们就得讲收入。你收入是多少，所以你的消费是多少。中国从改革开放以来，经过了那么多年的高速增长，增长率达到了9%，这个中国奇迹带来的后果可能有几个，第一个是中国迅速地成为全球经济总量非常庞大的国家，我们2016年的时候，GDP的总量已经达到了74万亿人民币，在全世界排第二位。 快速的增长带来的影响就是我们整个社会有点浮躁。因为社会变化太快了，每年都是9%的增长速度，所以叫做不进则退，但是都在茶余饭后都是谈房子、金钱，所以整个社会有点浮躁。在这样快速的市场话的过程当中，整个社会的财富分布出现了极大地不均，从国家统计局公布了经济数据，也根据自己调查的数据，我们做了一个微观调查数据，中国的收入差距已经达到了非常大的状态，整个社会的财富分配非常不均衡。我们整个社会现在已经造就出来了一波富人，而且是相当大的群众，如何满足富人的需求？这是我们产业升级需要思考的。我要从传统的制造业往服务业转移，服务业向高端服务业，应该是还要往上面升级。这是第一个从收入分配上面的产业升级。 第二是刚刚结束的十九大，已经充分认识到了我们中国目前面临的现状，就是整个社会的收入差距过大，整个社会的发展是非常不均衡的，可以预见在未来10—20年，国家的工作重心是要缩小收入差距。 反映在产业升级上面的话，我觉得有两点，政府通过收复差距的缩小，去激活一部分需求。我们的这些贫困家庭的需求会被激活起来，被我们长期忽视的农村家庭的需求也会被激活起来的，我们有6亿人民生活在农村，我根据我的数据统计，我们会发现在相同收入的情况下，农村家庭的消费者低到10—20%的百分点，农村家庭还有好大一部分需求是被要激活的，据我所了解的话，阿里巴巴有一个工作的方向，有一个新的收入怎么样去把这些农村家庭释放出来，我觉得这也是产业升级要考虑的点。第二，政府要缩小差距的话，我要提高低收入，限制高收入人群，这个时候劳动力成本肯定要上涨，以前的劳动密集型产业利用传统的产业，可能会受到大的冲击，所以说我从收入分配上来讲的话，我觉得需要实业界的重视，谢谢。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，NOVA盛煦地产创始人、董事长兼联席总裁王谦出席并演讲。 其认为房产租赁市场还有很大的增长空间，无论是在租赁人口方面，还是在租金支出的占比方面，大家对租赁的需求是逐年上升。同时由于移动互联网的快速发展，彻底地颠覆了租赁人群的生活方式，共享经济、平台模式，已经让今天的年轻人他们的生活，从居住、工作、社交融为了一体。 以下为演讲实录： 王谦：尊敬的冯社长、各位嘉宾、女士们、先生们大家下午好，很高兴主办方能够邀请我来跟大家分享。 最近最热的话题就是十九大，习近平主席指出坚持房子是用来住的，不是用来炒的地位，加快建立多主体供给，作为在存量地产已经做了将近三年的企业家，感受到一种春天的到来。下面跟大家分享几个简单的数据，其实发达国家租赁市场远远比我们成熟，所以我们房地产市场还是有很大的增长空间。 无论是在租赁人口方面，还是在租金支出的占比方面，我们也对目前中高端人群在租赁需求上做一些分析，大家可以看到对租赁的需求是逐年上升，为什么我们早在2013年底，2014年初开始研究存量地产，尤其是长租公寓、倡议办公的市场的发展？其实基于两个原因，一个就是刚刚跟大家分享的，我们看到在中国经历了20年的快速增量地产发展以后，根据成熟国家地产的发展规律，一定会进入存量地产的时代，也就是一个城市更新的时代。同时，第二点同等重要的是由于移动互联网的快速发展，它彻底地颠覆了我们所面对的租赁人群的生活方式，作为创造生活空间的企业，我们必须尊重我们所面对客户的生活方式的变化，所以我们看到现在共享经济、平台模式等等都让今天的年轻人他们的生活，从居住、工作还是社交融为一体的，他就对生活贡献的打造提出了一个新的命题。 2013年底，2014年初我本人跟美国华平投资集团坐在一起，美国华平投资集团有着丰富的地产投资经验，他们提出来我们应该看一下常租公寓，我们团队经过了半年对市场的分析，我之前是做开发的，所以存量市场、租赁行业是一窃不通，我们发现尤其在一线城市、上海、北京、深圳等等，有大量的物业由于城市更新的快速发展。他们虽然只有大概十几年的楼龄，无论在硬件方面还是使用功能方面，已经不符合现代城市的发展需求和消费者的需求。所以在春节一过，经过了几个月的筹备，我们2015年就正式启动盛煦地产这家公司，它的定位就是集收购、改造、运营于一体的存量地产的资产管理平台，资产投资平台。 到2017年9月，我们成功地获得了美国华盛顿投资集团的1.83亿美金的增资，我们公司总的投资规模将是实现4个亿美金。10月份我们在北京成功地收购了3个物业，实现了我们今年进入北京市场的战略目标，所以总结一下，在过去短短的两年多一点的时间，盛煦地产实现了将近25万平米的物业规模，项目总数达到36个，其中有将近12个是收购项目，我们已经覆盖了上海、北京两个城市，团队实现170人的规模。 总结一下，我们的商业模式可能跟很多目前参与存量地产行业的企业有所不同，我们坚持重资产加轻资产共举，通过我们融资的安排，我们能够通过持有物业，通过我们的运营把物价的价值实现最大化。在轻资产方面，我们还在继续整合有发展潜力的运营团队。 其实总结下来，在过去的两年多能够有这样的业绩，有这样几个原因： 第一，我们坚持房地产行业的规律，坚持存量地产的本质，我们坚持做房地产，我们不去做虚拟的业务，我们做实实在在的地产业务。 第二，我们对物业的需求有着敏感、动态的分析，不断地去研究、了解我们的目标客户到底需要什么，我们应该为他们打造什么样的生活空间，所以我们对运营能力的打造投入了巨大的财力和人力。 第三，盛煦地产一直坚持是一个开放式的企业平台，无论是在收购物业方面还是在资产运营方面，我们不断地增加我们的合作伙伴，我们在收购方面有和其他的私募基金、包括地产商进行合作，在运营方面我们也通过强强联手，在北京、上海都在整合新的运营团队，因为我相信一个企业如果希望能够在一个行业里体现价值，应该是一种开放的心态，用一种平台式的模式来发展。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，中国房地产业协会副会长兼秘书长、第一财经《中国房地产金融》杂志社社长冯俊出席并致辞。 以下为致辞全文： 冯俊：各位来宾、各位朋友大家下午好，在刚刚闭幕的党的十九大中，习近平总书记在报告中指出，中国经济社会进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。报告当中指出，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的地位，加强多渠道保障，多措并举的措施，让全体人民住有所居。报告要指出，增强金融服务，促进多层次健康发展，在这么一个全新的方位和格局面前，召开这次房地产金融峰会，讨论如何使房地产金融更好地适应新时代变化，为新时代服务。 改革开放以来，随着住房制度改革激发了住房发展的动力，住房发展取得了举世瞩目的成就，群众在住房方面的获得感不断增强，这主要得益于改革开放和金融方面的支持。但另一方面房价持续上涨，既削弱了居民住房能力，不同人群之间的住房差距越来越大，不利于解决住房发展。二是解决居民住房困难的问题，与社会发展同步获得住房愿望还很难实现，对国家的建设、对创业承接、对社会稳定也有深刻的影响。 与发达国家相比，我们在住房方面的补助和实际的需求感受方面，差距还比较明显，不能盲目乐观，尤其在一些贫困地区解决住房困难问题，仍然任重道远。十九大报告提出的坚持人与自然和谐共生，形成节约资源和保护环境的生活方式，还自然之宁静，能满足人的文化需求和精神享受的良好效应、健康等方面的发展，虽然近几年有发展，但也面对着步伐缓慢的问题。这些问题带来了新的思考，新时代的房产金融。 过度资本向房地产领域流动，既损害了实际经济的发展能力，最终导致住房的需求加剧，进一步加剧住房矛盾。从短期看，这与老百姓相关的产品，可能存在投资收益不均衡的因素，但是长期看，这些领域有发展的空间。引起双方对住房产品发展不完善的问题，积极发展住房租赁市场，改善房产的租赁结构，积极发展能满足老百姓需求的高品质住宅，积极发展教育、医疗、休闲、养老有关的便利生活的发展，积极发展与互联网、大数据、大健康、现代社区服务业融合的住房，能在住房方面更充分地体现出来。促进多样化的金融与多渠道住房的发展体系，谢谢大家。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，东南大学经济管理学院教授刘修岩出席并发言。 20世纪初发生了两件影响全世界的大事，第一件是美国的新经济革命，第二是中国的城市化发展。中国已平均每年接近1%的城市化率发展，到了2017年，城市化率达到了57.4%，按照发达国家的模式，中国城市化率可能会达到70%。平均每年有1500万的人口进入城市，这么庞大的人口的结构的转型，从农业社会到城市化社会，中国城市化的发展模式争论颇多。 刘修岩指出，很多的经济学家都比较恐惧，认为中国要走大城市化发展道路。但是国家一直强调要严格控制大城市的规模，积极鼓励小城市的发展。 研究发现，中国的大城市的发展实际上已经产生了比较大的运行成本，中国的大城市拥挤现象非常明显，实际上除了美国、日本是大城市占主导的模式以外，其实欧洲是小城市占主导的模式。刘修岩认为应该走小城市主导城市发展的模式，将来引导中国经济增长的动力转化。 在上海附近周边的这些小城镇发展都很好，但也有学者说，在北京、武汉为代表的这些城市，周边的小城市发展不好。为什么在不同的地区会有着不同的效应？刘修岩认为这和产业结构之间有关系，“在上海已经形成了比较好的区域的产业链，城市之间可以相互功能互补，但是在北京和武汉周边的城市相互之间是分割的。” 他认为中国未来产业升级的方向更多要关注中小城市的发展，以推动人口向中小城市的转移。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，红坊文化董事长郑培光出席并发言。 讲到消费升级，郑培光表示他们这今年一直在研究文化消费产品，后来做了一个平台获得了市场的好评，但做了两年以后就关闭了，为什么？“当我们创造出一个产品的时候，3个月以后淘宝上面就有了，于是我就完了。” 郑培光认为，消费升级要创造升级的产品，创造升级的产品一个最大的问题就是知识产权，但是现在是一个非常好的时代，上海美术馆现在每一个特展都能卖出1000—2000万的门票，已经有盈利的能力。但它所有的展览都不是自己的研发，是从国外拿进来，现在企业的消费确实是上来的，但如果我们能够打造出具有消费功能的产品，市场就能往好的地方发展。 过去中国的知识产权意识太弱了，这么多年来我们一直再做复制，所以创新的保护现在非常缺乏。郑培光指出，还有一个原因就是中国没有法律上的重罚，需要一个非常强大的法律来保护原创者的权利，比如说能让抄袭牟利的人倾家荡产。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，点融网联合创始人兼联合首席执行官郭宇航出席并发言。 谈到对创业者的建议，他表示金融行业的创业还是比较地特殊，“因为2014年之前，非法集资还是有死刑的，所以一不小心是会掉脑袋的。” 对于想要进入金融行业的新人，他认为不懂政策别做金融，因为在草根创业的过程中，如果离红线太远，是没有早期创业的机会；如果越红线一步，面临着灭顶之灾。“我今年投了一个公司，90后，他现在的估值增加了50倍，我感觉他自己有一个坚持底线的基本素质。”他告诫新人，进入金融行业需要非常慎重。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，图为中国青年经济学家圆桌：中国的产业升级。北京大学新结构经济学研究中心副教授王勇担任主持，对话嘉宾：浙江大学经济学院教授王义中，东南大学经济管理学院教授刘修岩，西南财经大学经济学院副教授马双，中国人民大学财政金融学院 副教授罗煜，上海财经大学经济学院副教授杜宁华，南开大学金融学院教授李泽广。 以下为对话摘编： 王勇：各位朋友大家好，非常荣幸能够有机会参加这个论坛。我们在座的5位来自学术界的同仁，我们其实很多是第一次见面，所以我想有一个建议，每个人向台下的朋友研究一下自己，说一下自己从哪个角度来阐述一下自己的看法。 王义中：大家好，是我是来自浙江大学经济学院的王义中，我自己的研究是跨度比较大，原来一开始做的是关于人民币汇率，现在我做关于是宏观的金融以及公司金融。我花几分钟简单谈谈现在讲的脱虚向实，怎么样利用金融资本支持产业。实际上从大的层面来看，我们可以看到从历史上，无论是美国还是英国、葡萄牙、西班牙，这些西方的发达国家都经过过经济的高速增长。在这个过程当中，经济能体现20%的增长率，而且经济贸易是以贸易为指导的增加过程，贸易大幅度增长，但是过了几十年以后，这个国家经济增速下滑，我们现在看待中国的经济问题有一定类似，我们以贸易的经济增长，现在经济增速开始下滑，所以考察这些西方国家的历史，在这些国家经济高度增长增速不断下滑的过程当中，实际上就是它的金融产业在高度发展的过程。经济增速下滑，同时金融业在快速增长，这说明什么？在经济增速下滑的过程当中怎么样通过金融业的发展来支持经济发展？我们刚才讲的脱实向虚需要同另外一个角度考虑。我们想现在中国经济增速下滑，实际上对应也是金融业在这个过程当中高速通过，通过金融资本来支持经济，这个能不能脱实向虚？我想应该是虚实结合。 刘修岩：大家好，我从城市发展的模式角度来谈一点对于产业升级的看法。20世纪初发生了两件影响全世界的大事，第一件是美国的新经济革命，第二是中国的城市化发展。平均每年接近1%的人口城市化率，到了2017年，我们的城市化率达到了57.4%，按照发达国家的模式，我们的城市化率可能会达到70%，平均每年我们有1500万的人口进入到城市，这么庞大的人口的结构的转型，从农业社会到城市化社会，将来我们城市化的发展模式实际上是在政界都存在争论，知道我们很多的经济学家都比较恐惧，所以我们要走大城市化的模式。 但是我们国家一直强调要严格控制大城市的规模，积极鼓励小城市的发展，学界和政界在争论产生的原因，背后有很多学理性的讨论，我们的研究发现，中国的大城市的发展实际上已经产生了比较大的运行成本，我们很多是做房地产研究的，为什么研究房地产？因为人是可以流动的，商业是可以流动的，但是土地是不可以流动的，所以最后所有的收益，最后都会归到土地上。我们发现中国的大城市，拥挤的现象非常明显，实际上除了美国、日本是大城市占主导的模式以外，其实欧洲是小城市占主导的模式，我们主要推崇的是我们认为应该走小城市主导城市发展的模式，将来引导中国经济增长的动力转化。 我们知道在上海附近，周边的这些小城镇发展都很好，但是有的学者也说，在北京、武汉为代表的这些城市，周边的小城市发展不好，但是为什么在不同的地区会有着不同的效应？实际上是和它的产业结构之间有关系，在上海这个地方已经形成了比较好的区域的产业链，城市之间可以相互功能互补，但是在北京和武汉周边的城市相互之间是分割的，所以中国未来产业升级的方向，可能更多要关注中小城市的发展，以推动人口向中小城市的转移。由于时间关系，我就说这么多。谢谢大家。 马双：今天这个主题是产业升级，产业升级的方式其实是两种，一种是从供给的角度，从政府层面怎么推动产业升级。第二个角度从需求的角度来看一看产业升级的问题，我们需求的点在什么地方？要讲需求的话，我们就得讲收入。你收入是多少，所以你的消费是多少。中国从改革开放以来，经过了那么多年的高速增长，增长率达到了9%，这个中国奇迹带来的后果可能有几个，第一个是中国迅速地成为全球经济总量非常庞大的国家，我们2016年的时候，GDP的总量已经达到了74万亿人民币，在全世界排第二位。 快速的增长带来的影响就是我们整个社会有点浮躁。因为社会变化太快了，每年都是9%的增长速度，所以叫做不进则退，但是都在茶余饭后都是谈房子、金钱，所以整个社会有点浮躁。在这样快速的市场话的过程当中，整个社会的财富分布出现了极大地不均，从国家统计局公布了经济数据，也根据自己调查的数据，我们做了一个微观调查数据，也就是说，不管是0.64%，还是0.6亿，中国的收入差距已经达到了非常大的状态，整个社会的财富分配非常不均衡，财富的技术0.7%以上肯定是收入的技术还大，这个经济系数这么大的话，跟产业升级相关的，第一我们整个社会现在已经造就出来了一波富人，而且是相当大的群众，如何满足富人的需求？这是我们产业升级需要思考的。我要从传统的制造业往服务业转移，服务业向高端服务业，应该是还要往上面升级。这是第一个从收入分配上面的产业升级。 第二是刚刚结束的十九大，已经充分认识到了我们中国目前面临的现状，就是整个社会的收入差距过大，整个社会的发展是非常不均衡的，可以预见在未来10—20年，国家的工作中心要缩小收入差距，反映在产业升级上面的话，我觉得有两点，政府通过收复差距的缩小，去激活一部分需求。我们的这些贫困家庭的需求会被激活起来，被我们长期忽视的农村家庭的需求也会被激活起来的，我们有6亿人民生活在农村，我根据我的数据统计，虽然从总体上来看的话，农村家庭的消费城乡超过普通家庭的，我们会发现在相同收入的情况下，农村家庭的消费者低到10—20%的百分点，农村家庭还有好大一部分需求是被要激活的，据我所了解的话，阿里巴巴有一个工作的方向，有一个新的收入怎么样去把这些农村家庭释放出来，我觉得这也是产业升级要考虑的点。第二，政府要缩小差距的话，我要提高低收入，限制高收入人群，这个时候劳动力成本肯定要上涨，以前的劳动密集型产业利用传统的产业，可能会受到大的冲击，所以说我从收入分配上来讲的话，我觉得需要实业界的重视，谢谢。 杜宁华：今天实际上非常高兴有这么一个机会，能够跟业界的朋友进行交流。实际上我想跟大家说的就是，业界跟学界之间的距离并不遥远，学界非常地需要业界，因为最新的研究问题我们要回答的新提出的问题，往往直接是从企业里面观察到的新鲜事，如果只是跟在别人的论文里面，那永远是落在后面。你要问最新的问题，必须要深入业界的第一线，企业有什么新问题，为这些新问题提供答案。另外一方面，业界也是需要学界的，现在我就发现一种情况，尤其是以往跟一些业界朋友接触的时候，现在学术界有一些什么新的程度，哪些新的成果是直接在企业里面可以用得上，包括从经营上也好，运营上也好，有些结果可以直接拿得用，但是有些发现是对我们有启发的，业界对学界也缺乏了解。 举个例子，行为经济学很多的成果已经是在这个市场实践中得到了很大的应用，比方说行为经济学发现物质激励并不见得永远能够起到正向激励的效果，一方面这种小规模的物质激励他对社会责任感和社会荣誉感具有一定的效应。另一方面，小规模的物质激励当激励的规模不够大的时候，又不起不到正向的激励效果。以前是在幼儿园发现这么一个情况，有部分家长经常迟到，比如说下午四点接小孩，他能拖半小时到一小时，幼儿园想了一个政策，如果你晚接半小时罚你5块钱，这就造成什么样的结果？造成所有的家长都接孩子，跟幼儿园的初衷正好相反。而且这个契约非常廉价，你多帮我看孩子的代价只有5块钱，而且还抵消了家长迟到的愧疚感。 特别是最近，在市场设计当中行为经济学有很多应用，特别是在这些小微信贷、互联网电子商务、还有劳动合约当中，在合约的很多细节里面，包括信贷的过程中存在信贷风险，这种合约的细节很难通过法律强制实行，比如说在网上的小微信贷，贷款的额度就是2000—3000块钱，比如说借款人逃跑，投资人如果为了2000—3000块钱，付诸法律、时间、经济成本，可能远远超过2000—3000块钱。如果用于这种强制的手段，合约在这种情况下很难实行，行为经济学对这样的方式是一个很好的补充，合约的条款到底有没有效？这种口头的条款到底是对哪一方有更强的约束？到底是雇主对雇员的期待，还是雇员自己的承诺，对自己的工作态度更有约束力。从小微信贷的角度来说，包括我自己做的研究，我们到底在推广信息里面，我们要向借款人催款，比如说告诉他如果不还款的话可能造成的后果，还是一些特定的社会规范，还是说让投资人对你还款的期待，到底哪一类更能力提高借款人的还款率，它是潜在的来提高社会福利和市场效率，是非常有价值、非常有前景的学科。非常期待今天有机会见到业界的朋友，我们希望会后跟大家有更多的合作。 李泽广：非常荣幸能够坐在这里能够跟业界精英交流，今天上午的论坛我听得非常受启发。我是来自南开大学经济学院，我们是一个新成立的学院，我的研究方向也是在金融制度和传播金融。我今天想谈的问题是大家都知道，近期以来我们政策对金融的监管的风向标日益趋紧，大家都知道所谓的搞了点事，大家也感觉到风险的问题，所以我们就接了一个口号，就是金融回归于实体的理念和政策上的一些原则。大家可以想象，为什么这么提？好多体制内大的央企，从事的好的动作也都脱离了职业，这些就要回归到主业。我们的今年也要回归主业，可是要思考一个问题，在过去的十几年里面，我们金融到底做了什么？是不是真的就是一个“坏小孩”，大家都知道，或者我可以援引一些研究方面的数据，就是来自世界银行的调研数据了做金融体系的比较，从组量结构、金融稳定性，其实对比全球来讲，在过去几十年的增长中，中国的金融体系的整体评价指数非常高，可以说是名列前茅，我们就要回归本源的话，到底金融可以干什么。 我的理解金融是整个循环体系里面的血脉，白血球就是形成机理的炎症，就是今天面临的供给侧改革大的背景之下，大家能想象到过去几年快速增长的风险点都开始暴露出来，包括产能相对供给过度，而且产能相对落后的煤炭、纺织这些行业，包括不良资产的处置，我觉得金融体系在未来是大有所谓的。在红细胞方面，我感觉我们的金融体系在过去的几十年里，可能更多强调对传统的产业的支持，比如说体现在银行业、金融租赁业对传统产业的信贷的支持，而现在大家看到的基本从2000年代的中期蓬勃发展起来，我觉得它实际上就是弥补了整个金融系统里面比较稀缺的链条。 我觉得在未来如果想向实体产业输血，从资本转化为资本提供一个很好的通道的话，必须还要有强大的生态金融体系的发展，大家可以看到深圳这两年发展确实很好，有一些华为等等大型的民营企业，周边形成非常散状分布的产业，而且伴随着产业的发展，各类金融产业既有正规军，还有一些大量的VCPE。在中国未来的产业升级，特别是塑造国家层面的金融力的层面，我认为产业集权的发展并不可少。金融创新的一些末端扩散，这些金融服务缺失链条的金融创新也是必不可少的，包括前段时间到国外去开会访问的时候，也有这种体会。我感觉到中国在未来不光是自己塑造自己的能力，在一些领先的产业服务方面，现在做得不错，特别是移动互联的金融的发展，我觉得尤其是我们国家正在经济增长新旧动能切换的阶段，像消费已经开始逐渐替代投资，我相信不光是在咱们国家有一定的发展，在全世界都有一定的领先性，甚至制定行业标准巨大的机遇和机会。所以我认为可能整体两看，回顾这几十年，我认为金融体系做得其实是挺好的，但是主要集中在传统的产业，伴随着我们政策的落地，未来肯定会有很大的空间，我们会形成完善的生态金融体系，跟我们强大的产业集权匹配好，未来的中国将是不可限量的，谢谢大家。 罗煜：我的研究方向是货币银行，说到产业升级这个话题，其实不是一个新的话题。从中国加入世贸组织以后，我们一直再说这个事情。我们要转向产业升级，但是这个产业升级的愿望，什么事件使得这个过程发生？就是2008年的全球金融危机。发现金融危机，对中国是一个很好的产业升级机遇，当时我们国家的政策把差不多作为恢复经济或者应对危机重要的举措，但是我今天讲的主题跟各位嘉宾不太中听。实际上房地产在2008年以后大规模的发展，某种程度上是对中国产业升级的阻碍，因为它限制了原来产业升级的可能性，我们知道在2008年以后的大规模发展起来以后，有50%以上的产业都跟房地产相关。中国的银行业包括整个金融业最辉煌的时期也就是2008年金融危机以后，中国大规模的建设，以至于我们商业银行的行长，说我们银行赚得钱太多了，我们都不好意思公布。 进入十八大以后，中国把经济新常态作为重要的判断，此后在进入了一个产业升级转型的过程，但是在这个过程当中我们看到什么现象？中国的金融业实际上遭遇了这些年来为数不多的寒冬，我们的行长跟总理的汇报会上，我们商业银行已经是弱视群体，知识产业升级，银行业应该发挥更好的作用，这个实际上引出一个问题。我们产业升级的过程当中，我们金融业到底应该支持什么样的金融服务？因为我们过去中国的金融业主要是以银行为主体，我们对银行业基于太多的希望，当经济出现不好的时候，我们希望银行业提供信贷支持，当经济出现转型的时候，我们依然希望银行业支持经济的转型，但是我们知道这个金融是有自身的规律，我们应该更清楚。各位企业家应该很明白，第一个看你这个项目到底有没有抵押，第二个看你的项目有没有稳定的现金流，如果不是一个成熟的项目，你这个企业本是就是一个初创型企业，我是不可能相信你有稳定的现金流，如果一条达不到，银行要从自身考虑。 我们说需要一套多层次的资本市场，比如说创业板，比如说风投，以这些为代表，他们才是真正支持产业创新的，但是现在有些时候还是了银行的功能，包括一些政策，尤其是大型的国有商业银行要建立普惠金融，当然从政策角度应该鼓励，但是从支持产业创新主力军来说，我认为应该是靠企业市场，对于这些新型初创型的企业，我们有更多的渠道支持它。比如我们说众筹，不管是产品众筹还是金融的众筹，原来我们说一个创新型的，有一个点子非常好，银行是不可能给你投资的，因为你什么都没有，你私募基金也不会介入。因为天使投资人的数目也有限，那怎么办？你可以借助互联网的众筹，就是把你的项目公布在互联网上，让更多微型的天使投资人关注到你，很可能你的机遇就会很多。每个人给你支援10—20块，这样的话就把原来的一个天使投资人变成了成千上万的投资人，这样我们真正的创新才能同大众创业、万众创新起步，否则指望现在的产生金融业去支持，我觉得更多的是我们的一个理想，谢谢。 王勇：感谢罗煜教授，刚才听了6位同行从不同的角度阐释了对于产业产业的看法。我是北京大学新经济经济研究学的王勇，讲一点我自己的观点。我个人主要做研究是从宏观的层面来看产业升级和经济增长的影响。中等收入陷阱大家讨论很多，它指的是这样的现象，如果你的人均收入在1000—12000美元之间，你就属于中等收入。48年以后，将近半个世纪，有三十多个国家从中等收入毕业变成高收，超过87%的中等收入依然是中等收入的状态。现在中国已经是中等收入国家了，中国会不会大概率一直处于中等收入？这是一个非常重要的问题。 从产业升级的角度，其实这就涉及到在不同的发展阶段，我们产业转换的问题，我们和林老师这篇文章主要的观点是说生产性服务业非常重要，我们知道2012年易货中国的服务业的就业比重超过了制造业、农业，它是创造就业最大的部门，但是对于中国服务业的研究还是非常少，一块是上游的生产性服务业，包括了金融、电力、通讯、交通，为其他提供原材料。第二是消费型服务业，比如说酒店、宾馆、娱乐，第三是社会型服务业，比如说医疗、教育、保障，我们就认为原来的上游生产性服务业，原来在低收入往中等收入发展过程中，其实当时主要生产的是一些产业是一些基础的制造业，它其实并不需要特别强的生产性服务业，如果那个时候不那么发达，还可以从低收入向中等收入。 可是像中国已经到了中等收入，而且是中上收入的时候，中国是要有两个方面，一个是制造业，像刚才的几个同事讲的，制造业从传统的制造业向高端制造业的生产过程，同时因为恩格尔定律，所以我们消费的服务业也要从制造业向服务业的转化过程，如果我们要生产高端的制造业，或者要转向消费型的服务业，我们看看产出表可以看出，需要更多的上游的生产性服务业，包括金融、电离通信，包括交通，而这些方面如果你有进入比，你发展得不够好，那么当你从中等收入往高速发展的时候，就有成为遏制这个国家产业发展的因素。 这涉及到一个国有企业改革的问题，我自己也做过一个研究，前不久刚刚完成中财办的报告，我提出的是说我们90年代的国有企业改革是从下游的产业退出来，直接针对消费者，下游的生产性服务业、酒店、宾馆还有一些基本的制造业退出来，可是几个关键的上游产业还是国有企业形成垄断，所以有一些是其他的考虑，的确有一些国有成分在里面，但是一个事实我们很多的上游产业还是壁垒比较高，所以国有企业有行政垄断，但是对于现在的发展阶段，如果不打破行政阶段，不引入更多的民营资本，进入那些上游产业的话，我们上游的生产不能得到足够的提高，那么对于下游的所有的民营企业而言，因为他们是需要购买上游的金融服务，需要购买上游的电信服务，需要购买这种交通的服务，如果这些服务足够贵、因为他们生产率不高，或者因为垄断的话，会影响整个下游企业的发展的升级。我们现在对于政策行业，我们应该打破有些上游的行政垄断，引入更多的竞争，这样能够从整个结构的角度有利于中国的结构转型，有利于中国更快的摆脱。我刚才是讲了这么一个观点，谢谢大家。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，图为变革者圆桌：一年又一年 中国经营者的喜与忧。环胜企业管理集团CEO王晓燕担任主持人，参与对话嘉宾为来伊份联合创始人兼总裁郁瑞芬，美年大健康产业控股股份有限公司董事长俞熔，点融网联合创始人兼联合首席执行官郭宇航，著名儿科医生、崔玉涛育学园创始人崔玉涛，红坊文化董事长郑培光，魔窗合伙人王战超。 以下为对话摘编： 王晓燕：我很想问各位一个问题，就是现在目前为止实业兴邦，同时要去应对我们现在十九大对于我们各自企业的影响会是什么？主要讲两点，第一就是十九大以后，这样的政策方向，你觉得让我非常兴奋的地方在哪里？第二是让我觉得有点担忧的是什么？尽可能用一些关键词描述。 崔玉涛：其实现在十九大以后，习主席说了关于大健康的问题，这也是我们一直再做的事情，所以昨天在北京跟妇联启动了中国家庭健康的公益项目，能否让所有人的健康，在我们大社区中实现，因为公益项目最主要是培训社区医生，我们想把我们的理念深入到千家万户，使他们能够真正体会到我们大健康这个概念带来的实惠，而不仅仅是一些概念，或者一些所谓的关键词，从明年初开始，我们逐渐推广到全国各省，有社区医院的医生培训，如何理解家庭健康这个概念，如何做好家庭健康这个概念，这样的话也会使我们真正的全民素质有一个很好的提高。 王晓燕：我也很希望崔老师能够把儿童的健康深入到乡村，我们看到那些孩子非常地需要。这也是未来的使命。那你担忧的是什么？ 崔玉涛：担忧的是家长教育，家长对健康的理解还远远地跟我们想象有很大的差距，他们觉得健康就是不生病，就跟我们昨天开我们自己的专题论坛的时候，我们就问大家一个问题，你的孩子长得矮是不是很着急？现在发育有点落后你知道什么意思？你的孩子运动、语言、社交有问题你知道吗？家长说我不知道，或者到特别严重的时候我才会看起来，家长现在仅仅关注的是生长，对发育了解不多，我们现在太多的孩子开始说话的时间在延后，开始社交的时间再延后，社交能力大大下降，7岁的孩子看病，全是家长再说孩子的感觉，自己不会说，一说就可能会很囧，甚至会哭，他觉得他的表达是一个特别困难的事情，其实这就是我的问题，家长怎么会理解发育对孩子的重要性，这话都理解，但是真正在养育中怎么去理解。 王晓燕：其实刚刚您谈到的观点，对我们在座的只要是做父母的，我们已经了解了很多的知识，但是在做的层面还是有很大的差距。谢谢我们的崔老师，我们听一下我们的郭总。 郭宇航：我觉得还是先讲讲忧，在过去的两年里面还是相对来说处于一个紧缩的态势，我们的金融尽管是有大周期和小周期，在2013—2015年的三年期间是整个金融创新的黄金时期，迎来了监管相对宽松的红利，新一届上台以后对于民营行业也是给了很大的鼓励，当然也带来一些乱象。随着某些突发事件的爆发，整个行业迅速进入一个寒冬，监管的风暴使得资本市场也进入了一个冰冻期，未来我们看2017年，2018年，甚至延续到2019年，对于金融创新整个的限制会是一种常态，未来什么时候再进入下一个宽松？我们其实并不是特别清楚，所以在非常严峻的态势下，以创新为生命的小型的早期企业必然面临着非常大的挑战，提高自己的生存能力是自己的当务之急。所以每年P2P行业的对案，可能只会剩下100家不到这样的一种情况。 当然也有喜，首先我们看到了在整个的监管过程中，我们的预期的时间实际上大大缩短，以ICO所谓的竞争创新的火热到迅速地被叫停，我们大大惊讶于现在金融监管的反映速度，政府研究两年，再等两年出台政策，现在基本上两个月迅速出台，协调各部门的境地，使得很多所谓早期的乱象能够得到迅速地遏制，这是我们看到对于政策的预期的时间不用等待太长。第二个，我们也看到最高领导人最近的一些讲话，我们看到在过去金融整治的两年过程中，稳是有的，但是近也得到了遏制，我们希望十九大开完以后，对于经济发展提到更优先的层级上，而经济发展离不开金融的活力，如果说进入下一个经济发展的周期下，我发现任何金融创新会迎来第二个春天。 王晓燕：同时昨天再跟北京的企业家交流的时候，他们经常谈到一句话，如果不了解所有政策的变化，你根本就跟不上节奏。你跟上了，你的同事们还跟不上，你竞争的不单单是行业，你竞争的还是自己。刚刚是互联网，我们来听一下食。 郁瑞芳：我觉得第一是我党的决心是非常明确的，明确地快速脱贫，明确快速地让大家奔上小康生活，在这个过程当中，他讲到小康生活、美好生活，我作为食品行业来讲，食品安全问题、供给侧改革问题是跟我主业非常相关的，但是另外一点非常注重的就是宣传文化自信，所以十九大如果认认真真仔细去研究的话，我们企业的这种未来的5年布局，完全可以按照这种体系跟思路可以理得非常全面，这也是我们跟着国家的大势。 王晓燕：我们听到我们再做整理企业的时候，保证自己公司的时候，怎么把生态，把所有未来的管理做更好的颠覆？变革永远是跟创新在一起，这些是从自己本身开始去做。再问一个，在目前这样一个消费者升级的背景之下？您觉得我们作为一个企业家，现在目前为止，遇到最大的挑战和最大可能有的机会是什么？我想每个人都说一下。 俞熔：其实我举个例子，最近大家都再关注茅台的估价超过8000亿，为什么在八项规定之后，并没有放松的情况下，消费升级的典型代表，从白酒这两年在资本市场表现这么好，从一个侧面反映了新时代大家对消费的认知，已经从过往的传统的综合考量变成一个品牌的综合考量。所有在细分领域的品牌，不管是家电、白酒，还有其他的消费者，都呈现强者更强，所有的资源、流量、资本关注的趋势，所以我自己的感觉就是新消费时代，如果长期在内功和品牌上，在未来五年的收获是非常巨大的，而且未来的强弱的分明会非常明显，可能第一名拿到了100分，第二名拿走了30分，可能第三名就找不到，这是未来的趋势。其实挑战也在这期间，未来的跑道竞争非常激烈，因为消费者的认知越来越窄，会聚焦在最大的投资公司，所以一定要想办法，特别是在消费领域做到第一，或者第二，第三就比较危险。 郭宇航：我觉得有些挑战还是非常令人兴奋的挑战，比如说在我们行业里面，科技进步层出不穷，我们不断地看到日新月异的技术，这些技术看起来跟金融非常遥远，现在应用到金融行业的速度越来越快，但恰恰由于科技的迅速进步，对于创业者来说，你的学习要能跟得上，对于我自己是学法律专业的，但是逼得你不断要去学习、了解，通过实物不断地验证去找到进行与金融模式之间合作的契机。机遇也在这里，其实最终还是秉承技术设计再发挥作用，所有的新技术的诞生挑战的是传统技术和传统利益格局从新的利益划分，在这个当中，不仅需要懂得科技进步的力量，同时要懂得如何重新去切蛋糕，如何去说服我们的监管，来接受科技变革，更多的时候我们花时间在和监管沟通，每一个科技进步所带来的不确定性，它的外源性，这样的变革是最终有利于经济和社会进步发展的，这非常挑战创业者的智慧，所以看起来科技进步是驱动力，但是正确是需要是我们重新去技术打破原有的制度，重新构建这个社会的利益规则和架构的能力。 王晓燕：之前俞总谈到的不但要把公司做实，同时一定要做龙头。打好内功，郭总谈到的更多是学习的能力，加上创业者本身怎么面临不确定性，不单单是自己的求变，更需要的是对不确定性的智慧。我们想听一下我们的郑总。 郑培光：我是五一节在茅台待了三天，我觉得茅台酒肯定是要涨的，那个时候我们回来就很关注是400块钱，前几天已经是648块钱，当时要下手的话，我觉得比房地产好很多。讲到消费升级，在几年一直研究文化消费产品，后来我们做了一个平台特别好，获得了市场的好评。做了两年以后就关闭了，原因是什么？消费升级它要创造升级的产品，创造升级的产品一个最大的问题就是知识产权，当我们创造出一个产品的时候，3个月以后淘宝上面就有了，于是我就完了。但是非常好，我觉得现在是一个非常好的时代，大家注意观察消费升级，大家发现上海美术馆现在每一个特展都能卖出1000—2000万的门票，已经有盈利的能力，但是最大的问题是什么？它所有的展览都不是自己的研发，都是从国外拿进来，当然这个大拿很难操心，因为是有知识产权，他是受保护的，企业的消费确实是上来的，如果我们能够打造出具有消费功能的产品，市场是没有问题了。但是因为我们的知识产权意识太弱了，这么多年来我们一直再做复制，所以我们的创新的保护现在非常缺乏，还有一个就是我们没有法律上的重罚，如果说这种抄袭我们让他倾家荡产，如果以谋经济利益为核心的价值观，我想可能需要一个非常强大的法律上的保护来解决，道德上当然是非常好的，刚才也讲到了社会责任。 王晓燕：谢谢郑总，我相信肯定是遇到了相关的事情，让您有这样的感受。用不断地创新来迭代，应对创新。所有的同事说，我们只有创新才能面对这样的问题，但是对于IP的保护，我想是不断发展的过程当中，我们郭总是学法律的。原来这个问题我想每个人都回来，但是后面的问题也很精彩，在目前实体产业如何在互联网的时代整合资源，跨界互动合作？才能更好地以内养外，脱虚向实。 郁瑞芳：互联网时代零售业是最挑战的，在这样零售业最挑战的时代下，确实连接和合作，过去可以自己干，还好我过去我们的商业模式就是轻资产，做品牌、做渠道，做供应链，做信息化建设来支撑。在这样乐得的商业模式之下，需要通过信息化的技术，可以和消费者形成360度，24小时无场景、无门店的消费，所以我们也格局了线上和门店，因为吃是一个人生活当中的核心部分，所以还好我做的是食品，食品可以嫁接，各种各样的渠道，我们也欢迎大家一起来合作，一起在互联网时代下能够更好地玩转资源圈，玩转整个资本跟流量圈。 俞熔：刚刚主持人说到这个话题，跨界也是一个很重要的领域。先说一下我们的线下、线上。从线上往线下去颠覆的机会比较少，经过这十几年的变化，巨头站好位，大部分的门已经关闭了，现在线下收割流量再往线下发展的时候，我们发现大量的不管是新零售也好，优质的食品、健康服务都是典型的线下收割流量再往线上做产业延伸的例子，但是成体系、成规模以后，他的流量产生的价值会倒逼现在很多创新的变革。在健康领域，基础服务都在线下，但是生态圈的延伸还要靠线上去扩展。 郭宇航：我觉得虚实永远是一对相对概念，我们国家如果在鼓励股票市场发展的时候，现在应对是一种虚的商业模式，但是如果要发展资本市场的时候，就是一种很实在，应该鼓励的商业模式，我们要拉动房地产的时候，所有为房地产配套的金融就是实的，而不再是虚的。这当中的虚实转换始终跟着我们时代的发展，实业我认为应该要虚，未来的发展很难利用金融的杠杆，现在看到大量的实业企业通过基金的方式，通过并购的方式，开始进入了资本市场。包括我们自己成立的金融科技基金，就有这样的实体的企业，他们希望通过金融科技基金的方式，更多地利用好金融基金的方式，来帮助自己的实体经济进行发展。所以实体经济应该去追求一些实体的力量，刚才我说的创业的初心，君子爱财，取之有道，我觉得可能有脱离了本质，如果能够通过帮助实业的发展，来收获自己的第一桶金，这才是虚实相结合的有效之道，我认为利用资本的力量，跨界进行整合这是虚拟的金融行业和实体之间有效的桥梁。 崔玉涛：其实我特别同意你刚才说的，因为我一直作为医生出身的，不是再做互联网，也没有做过经济的研究。但是在30多南儿科医生的生涯中，我体会到怎么样把我们想说、想做的事情让更多人知道，我们利用一个实体再通过互联网这样一个工具，把我们整个的视野能够放大，我们在自己的app有各种各样的测评，我们来看的时候直接就能够了解，一个提高效率，第二是家长有机会来总结自己想说的事情。我们有提示功能，让他们什么时候用什么方式治疗，我们才会通过一个很小的实体单位管理了近千万的孩子们，我们怎么样把我们的概念真正从实体通过互联网释放，这才是我们想做的事情，虽然我也不懂经济，不懂传媒，这是我们在工作中应该做的事情，不来到北京，不来到我们的诊所，能够进入我们的健康理念，这是我和我的企业一直想做的事情。 郑培光：两个题目其实都挺大的，一个是互联网，一个是跨界。我想互联网真是我们生活当中必不可少的东西，所以互联网是一种方式，已经成为我们做任何判断的时候，是用互联网思维的方式。由于企业的业务不同，它的思维方式是互联网的思维方式已经是深入到人心，我们在全国各地有在6个城市有8个园区，当我们在资源配置的时候，互联网是必不可少的。跨界这个事我们跨过，后来我们发现要解决两个问题，一个是我们这个企业的基因，我们所从事的事业需不需要跨界。另外一个是这种跨界用一种生动去挖掘，可能挖掘出不同的内容，我们在五年前后来我们也做了一些跨界的投资，后来发现挺好的，我们在园区里面去发掘一些好的企业，我们对它进行投资，在过去的五年期间，我们投了一部分企业，都非常有希望。这个需要解决人才，我们后来是因为解决了人才的问题之后，我们就走出去了，所以人才非常地重要。 王晓燕：假设你们在座的都是创业导师，你们面临的都是90后，00后的创业者，一定要给出他一个建议的话，会是什么？从郑总开始。 郑培光：其实我刚好倒过来的，在过去一年当中，每个星期邀请一位90后到我的办公室聊聊，要不然就是我到他的办公室看看他做的事，我上个星期在深圳谈一个合作项目，坐的我对面的3位，最年轻的是89年，还有两位是90年，其中这个律师是90年，其实他们都懂，他们缺的是经验，我更多的是向他们学习，我每一次回来以后，我自己思考我该怎么做。 崔玉涛：我们公司的90后的员工很多，我跟他们经常说的一句话就是坚持你认为你做对的事情，在不断地去认识你做的事情是否真的对。 郭宇航：金融行业的创业还是比较地特殊，因为2014年之前，非法集资还是有死刑的，所以一不小心是会掉脑袋的，对于想要进入金融行业的新人，不懂政策别做金融，因为在草根创业的过程中，你如果离红线太远，是没有早期创业的机会。如果越红线一步，面临着灭顶之灾。我今年投了一个公司，90后，他现在的估值增加了50倍，我感觉他自己有一个坚持底线的基本素质，所以对于新人来说，进入金融行业非常慎重。 俞熔：给新一代的创业者一个建议，因为大家知道创业本身虽然给予很高正面的评价，但是从人性方面来讲，其实创业是反人性的，其实意味着你要跟人性当中很多你自然的状态要去抗争，所以其实最重要的准备是心理的准备，体力和耐力的准备，在困难时候咬紧牙关的坚持，大家有时候会忽略漫长的征途当中这种坚韧的性格特质，我觉得自己要做评估的，如果不具备这一点，你没有强大的心理准备，我觉得这也是开启一段创业之路要慎重考虑的。 郁瑞芳：我觉得任何创业者首先要有个好身体，另外要有专注力，这样这两点够，要发现自己的爱好和兴趣，要自己的爱好和兴趣做成专业和专长。 王晓燕：掌声再次谢谢台上的嘉宾们，掌声谢谢大家。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，秦朔朋友圈创始人秦朔出席并演讲。 其表示房地产在时间维度和空间维度是完全不一样的，同样的一块土地，不同时期的价值是完全不一样的，当年就是一个小渔村的深圳，现在每一寸的土地都很昂贵。而空间作为财富的载体，要承载在一定的空间形势下，只要整个创造财富的运动和财富的总量生生不息，这个空间的价值会持续地提升。 秦朔谈到，前一段他跟投资界的朋友交流一个问题，中国从1999年就上富豪榜的富豪，部分人的资产是几百倍的增长，就有人问，为什么不能在富豪刚上榜的时候就买这些股票呢？后来发现了很多的原因，比如说有些公司价值很好，但是没有在A股上市，所以中国的投资者很难去分析。比如说腾讯上市的第一天，那是在香港，所以你大量的投资买不到。第二，富豪身家是从一级市场到二级市场的增值部分，但是如果你在它上市的第一天，在国内PE这么高的情况下，如果买得很好，有的时候后来涨起来，甚至下跌，你也分享不到。 “中国资本市场由于有效性不足的问题，不能够反映整个中国好公司的成长。我们看整个宏观经济景气，但资本市场的投资人并不能分享到，不仅没有分享到，甚至还成了‘韭菜’。” “但是有一件事情，在过去的这些年里，如果买了房子，那么绝大部分的情况下会有很好的回报。”秦朔表示，房价和低价能够准确地反映房地产业的景气程度，像资本市场这样的波澜是没有的，它是有土有财，它非常踏实、能准确地反映区域整体的发展，这个趋势短期也不能逆转。 2016年全国两会习总书记提出了新型政商关系，在最近一两年里，有些富豪型企业遇到各种各样的麻烦。秦朔认为，新型政商关系也是要在新周期里思考的问题。 秦朔还指出，下一阶段中国商业要进入到社会价值驱动的阶段，用人类共同的基本价值来指导自己的行为。中国现在有很多的企业拖欠供应商，这在房地产里面占用很突出。《世界人权宣言》里面提到人人生而自由，在尊严和权利上一律平等，怎么你是一个大企业就可以拖欠中小企业的款呢？这是没有社会价值的底线要求？我们究竟是要什么样的世界？我们要创立一个什么样的世界？他眼中的商业文明主要有以下几点：第一是用正当的方式获利，第二是以创新的方式提供消费者产品服务，第三是对利益相关者和社会产生利益，宏观上的测量是看整个商业活动的质量，负债水平，整个的资源消耗，法治化程度等等。 整个中国的经济发展要走向一个清水市场，在市场化程度和法治化基础之上，依靠商业文明和企业家精神促进公司的发展。但现在房地产还是一个混水市场，而在这样的市场里面，政府跟市场两个人都在动，政府的干预还非常多，在这样的混水市场里面看到过的跑马圈地也好，看到过去许许多多跟政府之间的交易也好，在这样的混水市场里面，你按照清水市场取做，反而举步维艰。 他认为清水化是一个逐渐发展的过程，但公司如果没有清水意识，就不可能受到社会的尊重。[详情]

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，中国房地产业协会会长、国家住建部原副部长刘志峰出席并致辞。[详情]

　　由中国房地产业协会、亚太房协指导，金砖传媒（第一财经成员机构） 主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”将于11月1日-2日在上海举行。 本次年会共分为四个板块，分别是开幕论坛：全球产业变革峰会、全球房地产金融峰会、全球资产配置与财富管理峰会、中国存量资产运营与城市更新峰会。特别值得一提的是，本次会议还将举行2017年度中国青年经济学家颁奖典礼、第六届金砖价值榜颁奖盛典。 届时，新浪财经将会现场直播本次活动。[详情]