文/新浪财经专栏作者 谷古股
按照时间顺序理一下这些买房客，还是觉得很有意思。基本上代表了豪宅的过去这么多年的需求过程。从海外华侨落叶归根，到看好中国经济发展潜力的外籍人士，再到疑似的“二奶”和“小三”需求，再到“刚性需求”，一直到最近的所谓“做高贷的”。
房地产投资是要考虑大周期的。现在如果短炒，1-2年房价没有10%以上的涨幅，基本上都是亏钱。回顾这么多年投资房市的轨迹，笔者有幸亲身经历的几次房屋的买卖过程。按照时间先后顺序简单总结一下，也许会透漏一些典型的时代特征。
最早的大约8年前，一位70多岁香港老先生，原某位国家领导的秘书，后下海在香港。老了落叶归根回到深圳，希望距离子女和自己国内的生意比较近，非常在乎环境的优美和安静。最后选在华侨城的天鹅堡。
第二次，一位新加坡的华人，到国内来开拓生意，看好中国经济发展的机会。认同的是距离机场交通方便，关注中海良好的物业理、外国人居住比例比较高。上午挂牌，当天下午就签约付定金。
第三次，碰到一位成熟“魅力女人”，一个人看房，拍板，加价豪爽，10万20万的加。非常喜欢那套房子“骨子里的中国味道”，讨论最多的是如何把小院装修设计成中国风格。让总是在外面出差的“老公”回到家里，能够更加放松愉快。
第四次，碰到一位香港老先生带着一位小女孩，签合同的时候，中介问两个人的产权比例如何确定？我热心的建议，为了回避将来的遗产税，可以写女儿90%，自己10%。没料到老先生说，女孩子是他太太，各50%权益。我的下巴一下子掉到地上了。
第五次，是刚需，风风火火，没什么好说的，就是要赶快搬进来住。
最新一次，我碰到了一种新情况，买家是“做高贷的”。把合同房价做高几成，从银行多贷几百万出来。
按照时间顺序理一下这些买房客，还是觉得很有意思。基本上代表了豪宅的过去这么多年的需求过程。从海外华侨落叶归根，到看好中国经济发展潜力的外籍人士，再到疑似的“二奶”和“小三”需求，再到“刚性需求”，一直到最近的所谓“做高贷的”。购房需求的脉络变化还是挺有代表性的。
那么现在做房地产投资需要考虑的是：未来的需求来自哪里？又会是什么人？
我想第一种海外华侨类需求应该基本上没有了。最近十年全世界各个国家中，中国经济高速成长，赚钱速度无出其右，当然房价也不甘落后的飞涨。老华侨们再也买不起风景如画的区域的房子了，想“落叶归根”也没哪么容易了。
第二种看好中国经济前景的外籍人士，我认为也不像前几年那么多了。中国赚钱的吸引力比较前几年已经大幅下降。再加上空气食品污染，官场贪腐成风。外籍人士能过来租房住几年就不错了，买房？我看很难！
第三种，“二奶”和“小三”的需求，我看也差不多了，60-70年代的成功人士该有的已经有了，该买的也就已经买了。另外，本届新政府上来抓的这么紧，加上社交媒体的监督，官员们这一块需求也应该收敛了很多。现在正值当年的80后的普遍养活自己都困难，还买房养“小三”？
第四种，做高贷的，我想风险还是很大的。一方面“高贷”出来的钱每年必须要保证8%左右的收益才能确保不亏。现在整个社会各行业平均收益率都在下降，连总理都对明年的GDP预期降到了7%。每年8%无风险收益率谈何容易，除非去做。。。。。？另外一个方面，“做高贷”的业务模式加大了银行的经营风险，如果宏观经济环境或者房价大幅波动一下，这些人是很容易跑路的，银行的这一类坏账很快就会上去。
未来，支撑房价向上的需求究竟会来自哪里呢？
房地产投资是要考虑大周期的。现在如果短炒，1-2年房价没有10%以上的涨幅，基本上都是亏钱。因为根据深圳现行规定，豪宅不满三年交易，光税就3%左右。如果长期投资，看看政府“稳增长、调结构”的政策提法、逐年降低的GDP增速、人口红利的转折、通胀压力，确实令人不是那么有信心。
2008年金融风暴最恐慌的时候，建设部政策研究中心主任陈淮[微博]先生有一段话：“我们刚刚和中央领导汇报过，全国现在总的银行按揭贷款(总数是个天文数字)，70%属于少于3年以内的，根据国内外统计的经验，三年内的新按揭贷款属于高风险，房价下跌，很容易发生断贷风险。如大面积发生国家和银行承受不了。一般已经还贷三年以上的按揭不太容易发生断供，因此国家一定会出台鼓励房地产发展的政策(救市)。就像走在海边，大浪袭来的时候，大家后退一步，个人、银行、国家都会安全一点”。
现在五年过去了，风险系数已经大大降低，广大房奴的承受力也大大增强，再来一波同样级别的大浪，相信国家出手救市的可能性是应该是很低的。
(本文作者介绍：旅居北美职业投资人，拥有18年从业经验。)
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