紧逼万科，恒大回归A股会是一路坦途吗？

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 姜伯静

　　与一大部分意图回A股圈钱的回归者相比，恒大显然与他们不同。恒大的业绩很好，只是被“低估”而已。并且，恒大也没有涉及到跨界定增等问题。甚至，恒大的A股之行会对中国资本市场起到一个促进的作用。政策应该不是恒大回归A股的障碍。

　　2017年新年伊始，在回归A股之路上布局已久的恒大又有了新的进展。

　　2017年1月2日，中国恒大发布《主要交易》公告。公告称：“2016年12月30日，凯隆置业及恒大地产( 均为本公司之全资附属公司 )与投资者订立投资协议，据此，投资者已同意向恒大地产之资本投入出资合共人民币300亿元，以换取恒大地产经扩大股权合共约13.16%。恒大地产为本公司之间接全资附属公司，其主要从事住宅物业发展及管理业务。于增资完成后，恒大地产将由凯隆置业持有约86.84%权益，并将仍为本集团之附属公司。”

　　此次增资之后，按照投资者出资300亿元获得恒大地产扩大股权后约13.16%股权的比例计算，恒大地产的估值已经达到约2280亿元(实际为2279.64亿元)。

　　2280亿元，这个估值，在1月3日一度超过万科A当日市值2269亿元。而到了1月4日，股价略有回暖的万科A市值达到2302亿。双方的“第一”头衔，还会有一番争夺。

　　从未来看，由于万科充满太多的不确定性，所以其市值的上升或者下降都有可能发生。而尚未回到A股的恒大，究竟能不能在未来成功超越万科A成为股市的房企市值王者，还很难预判。因此，目前恒大地产的市值，只能算是紧逼万科。因为，至少在回到A股之前，恒大地产的市值还只是一个阶段性静态数字(有新的投资进入的话另当别论)，而万科A的市值则充满变数。

　　不过，目前追赶的形势是有利于恒大的，因为业绩。

　　根据万科A在2016年12月3日发布的《2016年十一月份销售及近期新增项目情况简报》显示，“2016年11月份，(万科)公司实现销售面积258.8万平方米，销售金额294.7亿元。2016年1-11月份公司累计实现销售面积2598.7万平方米，销售金额3413.6亿元。”而中国恒大2016年12月5日的公告显示，“(恒大)2016年11月份的合约销售金额约为人民币321.4亿元，合约销售面积约为331.1万平方米。2016年1月份至11月份，集团物业累计合约销售金额约达人民币3,488.5亿元。”

　　从总业绩上看，在2016年1-11月份，恒大已经压过万科一头。而按照这种趋势，恒大极有可能会在2016年全年业绩上超越万科。(日前，有第三方机构抛出恒大2016年全年的业绩为3810亿元，但真假还不清楚。)

　　业绩、估值形势向好，再加上之前在A股市场的一系列布局，目前紧逼万科的恒大，看上去距离在A股实现辉煌只是时间的问题了。

　　的确是这样，我们有理由相信恒大的未来会很美，甚至会给A股市场带来利好。但是，恒大回归前途虽然美好，却不一定会是一路坦途。因为，回归A股之路上或许会有一些不可预知的因素甚至几个小小的障碍。

　　第一，有一个大环境的未知因素，那就是未来几年中国房地产的形势。

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”，“房地产去泡沫”，这些话在2016年年底成了主要的声音。更有意见断言，抑制房地产泡沫已经成为解决目前中国很多问题的关键。当然，也有人认为，房地产还会火下去，房价不会落。

　　因为还无法预知未来，所以哪种意见正确我们也不敢随意判定。不过，未来房地产肯定会成为焦点。

　　从目前的统计数据上看，政策对房地产的调控尚未影响到具体数字上，国家统计局《2016年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，“2016年1-11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62588亿元，增长6.0%，增速提高0.1个百分点。1-11月份，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1-10月份回落2.5个百分点。其中，住宅销售面积增长24.5%。商品房销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。其中，住宅销售额增长39.3%。”

　　从这些数字看，2016年1-11月，“房地产去泡沫”在“热度”上效果并不明显。但是，以后会怎么样就很难说了。

　　那么这种形势之下，恒大未来在A股的命运肯定会受那个时段中国房地产形势的影响。

　　第二，有一个恒大自身的未知因素，那就是销售额和利润的问题。

　　这个第二点，实际上与第一点是紧密联系的。

　　在中国恒大1月2日的公告中，中国恒大表示，“根据投资协议之条款，凯隆置业及恒大地产已向投资者承诺，恒大地产于2017年、2018年及2019年之三个财政年度之净利润将分别不得少于人民币243亿元、人民币308亿元及人民 币337亿元。” 并且，“订约方已同意，于订立重组协议前及受限于股息分派不会对恒大地产持续营运之能力造成 不利影响，恒大地产将于履约承诺期间之每一个财政年度将其净利润的最少60%分派予其股东。”

　　而在2016年10月3日中国恒大的《内幕消息建议重组的合作协议及恢复买卖》公告中，亦有类似表述，并且给出了预期合约销售额等数据：“根据标的资产的业务发展计划和行业发展状况，基於目前的土地储备、现有房地产项目的预售情况、开发进度、完工进度，对标的资产未来三年(2017-2019年)预期合约销售额分别约为人民币4500亿元、人民币5000亿元、人民币5500亿元，预期营业收入分别约为人民币2800亿元、人民币3480亿元、人民币3800亿元，预期扣除非经常性损益的归属於母公司所有者的净利润分别约为人民币243亿元、人民币308亿元、人民币337亿元。”

　　按照恒大历年来的业绩增长速度(资料显示，恒大上市以来销售额年均复合增长率在40%以上)，恒大未来的业绩目标并不难实现。而按照恒大过往的利润率(历史平均核心净利润率10.45%)，那些利润目标也很现实。

　　不过，承接到第一点，如果中国房地产形势不再像之前那样火热的话，那完成这个目标就不是太容易了。而据报道，在2016年上半年，恒大的核心业务利润率一度降到10%以下，这也是一个隐患。

　　以上这两点，实质上是一点，基本上就是房地产形势的影响。

　　而之前，人们所担心的负债率问题，随着战略投资的引入，已经不再成为问题。而今后，会不会有新的投资汇入呢？如果有的话，那这个负债率还会降低。

　　第三点，有一个尚不明确的态度，那就是监管层的态度。

　　借壳上市是不是真的容易呢？

　　曾几何时，中概股回归潮让监管层提高了警惕。截至目前，已经有数起回归A股的案例受阻。比如2016年年底，搜房网借壳万里股份宣告失败，万里股份董秘办人士以这样一句话做了了结：“搜房借壳万里股份确认终止，不会继续推动。主要就是受到目前各种政策的限制，不能回归落地。”

　　那么，未来恒大会有什么样的遭遇呢？会不会遇到监管部门政策的狙击？这个真的很难说。

　　不过，笔者认为，与一大部分意图回A股圈钱的回归者相比，恒大显然与他们不同。恒大的业绩很好，只是被“低估”而已。并且，恒大也没有涉及到跨界定增等问题。甚至，恒大的A股之行会对中国资本市场起到一个促进的作用。所以从我个人的角度看，政策应该不是恒大回归A股的障碍，不管它是以什么样的形式回归。

　　更重要的是，恒大“借壳”对象深深房在某种程度上肩负着深圳国企改革的重任，我相信政策应该不会对这起回归出什么太大的难题。

　　当然，未来监管层的态度究竟如何，还得时间去考验。

　　综上，紧逼甚至有超越万科之势的恒大，在被普遍看好的形势之下，如果天时地利人和，相信其回归A股之旅会一帆风顺的，但前提是以上这几个因素不会产生负面的作用。

　　(本文作者介绍：专栏作者，首届世界互联网大会最佳新闻评论奖得主，iDoNews 签约专栏作者。)