意见领袖 | 夏磊
2025年一季度，房地产市场呈现止跌回稳的积极态势。
随着政策大力支持和居民住房需求的释放，市场修复明显，房地产市场出现新特征。
二手房成为市场回暖的主要动力。
二手房交易活跃度显著高于新房，成为市场回暖的主要动力。2025年1-3月，一线城市新房网签面积同比上涨6%，北上深二手房网签量同比上涨45%，北上深二手房成交占比达64%。以上海为例，3月二手房日均成交达947套，较2024年12月的高点下降1%。相比之下，新房市场整体动能趋缓，上海3月新房日均成交相较2024年12月高点下降28%。
二手房交易是居民置换链条中的重要一环，其率先回暖可带动房地产市场整体复苏。二手房价格稳定，会改善购房者信心，推动整个房地产市场止跌回稳。
二手房销售也存在分化。核心区次新房、有独特教育资源、交通便利、租售比高的二手房价格相对稳定，去化周期短；而部分房龄较老的房源因居住品质较差、户型功能缺陷等原因，去化周期较长。性价比成为二手房去化的关键因素，定期存款利率、国债利率都是购房者参考和比较的因素。北京各价格段二手房中，成交量高的小区租售比较高，接近或超过3年期定期存款利率，进一步凸显市场理性化趋势。
新房市场有韧性。
一线城市高品质新房韧性十足。一线城市中优质新房项目持续热销，如上海壹号院二批次2025年1月开盘，当日销售66亿元；北京海淀功德寺两项目开盘成交超150亿元。两项目均为均价超10万/㎡的改善项目，凭借不可复制的区位溢价、高品质的产品、核心资产抗通胀预期的金融避险属性等优势实现热销。
高品质住宅更受购房者青睐。购房者从“有房住”转向“住好房”，安全、舒适、绿色、智慧成为重点关注。多个城市通过出台设计新规、技术要点等技术指引，引领住房品质建设将迈入新阶段，如深圳2024版建筑设计规则，修订了包括避难层、机房等公共空间不再计入公摊；计一半面积的阳台进深可超过2.4米；凸窗进深从0.6米增加到0.8米等内容，使得住宅的使用率有了提升空间，居住体验更加舒适。根据我们调研，按照新规设计的项目具有销售优势，受购房者认可。
购房者对新房的偏好逐步改善。当高品质住宅成为标配，将改善购房者对房屋品质的预期，有助于提升购房者对新房的偏好。
新房与二手房市场功能分化，形成互补格局，助力市场企稳。新房市场中，主力客群为置换、品质改善的购房者，大户型、科技住宅供应占比的提升，降低首付比例、认房不认贷等政策加速了改善需求释放。二手房市场中，低总价、小户型房源成交占比扩大，是刚需置业主要渠道。一二手房置换链条的通畅可以助力市场企稳。
市场出现联动修复。
新房成交回暖激活土拍，形成正向循环。随着新房去化提速，开发商现金流将有所改善，补库存需求随之上升，核心地块竞拍热度攀升。同时，地方政府也调整商品住宅用地供应结构，加大了优质地块供应，叠加房企聚焦主流城市战略，共同推动土拍结构性升温。
今年以来，北上广深等一线城市及杭州、成都等强二线城市房地产市场热度较高，与之对应的土地市场热度提升。2025年3月，北京、杭州土拍市场分别拍出住宅单价地王，溢价率达28%、115%。2025年一季度各地住宅用地土拍溢价率普遍回升，北京土拍平均溢价率提升至11%、上海和深圳分别为29%、70%，显著高于2024年溢价水平，杭州、成都等房地产市场恢复较快的核心城市，土拍溢价率也提升明显，分别达43%、27%，反映了房企对市场信心的增长。
政策支持是关键。
政策红利仍在释放。其中，放松限购起到关键作用。核心城市房地产市场表现优于其他地区，主要因为过去核心城市住房交易在限购上有严格的限制，其政策强度与执行力度、执行时间均远超三四线城市。2024年926后，一线城市才大幅放松限购限制，调控晚于三四线城市，故至今仍处于政策红利期。2024年四季度一线城市新建商品住宅销售面积环比增长45%。其中，广州全面放开限购，深圳缩小限购区域，两地新房销售面积同比分别增长69%和124%，市场修复速度明显快于其他城市。上海外环外限购政策相对宽松，外环外的新房成交成为市场主力，四季度外环外新房成交量占比全市的79%。二手房市场，一线城市在限购放松后二手房成交量持续处于高位，2025年春节后北上深二手房成交量相较去年同期恢复更迅速，市场热度持续性强。
城中村改造助力市场回稳。当前房地产市场库存高企，通过货币化安置+房票安置等方式，扩大了居民可选择范围，城中村居民可直接到现有的商品房市场选择合适的房子，有利于消化存量商品房，助力房地产市场止跌回稳。同时城中村改造可以调节土地供应结构。当前购房者的购房需求回归城市核心区，而大量新房集中在市郊，造成住房供需错配，核心原因是城市的核心区域缺少可供应的土地。城中村改造盘活存量土地和核心区低效能土地，整理推出核心区土地，有效调整土地的供需格局。随着多个城市已推出房票安置，去库存有望加快。
本轮市场复苏是需求主导的结构性修复，市场仍需政策持续呵护。
房产是居民资产重要组成部分，关系老百姓切身利益。稳住楼市，有助于稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。同时房地产市场是内需的重要组成部分，在当前复杂的国际贸易形势下，稳定房地产市场对于缓解外部冲击，增强经济的内生动力和韧性，有着不可忽视的积极作用。
未来政策空间，一是可以进一步地因城施策调减限制性措施，如一线城市扩大非限购区域、缩短社保或个税缴纳年限。
二是可考虑取消二手房交易中的个人所得税。目前，一线城市出售满五不唯一的二手房时，需缴纳出售计税价格与房产原值、转让过程缴纳的税金差额的20%，或者按出售计税价格的1%缴纳个人所得税。这一政策限制了部分改善性需求的释放。取消个人所得税将放宽置换的挑选时间，降低交易成本，为居民置换住房提供有力支持，从而进一步促进房地产市场的良性发展。
风险提示：房地产市场超预期下行风险。对政策解读偏差。调研样本有限，不足以反映市场主体。数据可得性局限。历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差。海外政策不确定性。
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证券研究报告：《房地产市场止跌回稳新特征》
对外发布时间：2025年4月15日
发布机构：国海证券股份有限公司
本报告分析师：夏磊
SAC编号：S0350521090004
(本文作者介绍：国海证券首席经济学家)
责任编辑：张文
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