政策环境加亮丽业绩 内房股有追落后潜力

　　文/新浪港股（微信公众号xlgg-sina） 专栏作家 陈锦兴

　　去年因内地楼市调控严厉，房地产市场遇冷，而今年“因城施策”的支持，加上亮丽业绩推升市场炒作情绪，料可支持整体走势。若市况维持向好氛围，料股价仍有重估向上空间，尤其可关注部分落后的二线内房股。

　　去年因内地楼市调控严厉，楼价及成交均明显受压，不过从近期公布业绩的内房企业业绩来看，房企盈利仍较市场预期好，加之今年调控政策强调“因城施策”，多个城市出现放松信号，料可支持整体走势。

　　去年内地受金融去杠杆，调控收紧等多方面因素影响，房地产市场遇冷。今年1，2月内地开发商整体住房销售数据仍呈现下滑趋势，同比下降约两成。不过，其中分化亦十分明显，一，二线蓝筹房企表现较好，小企业压力较大。而在今年的两会报告中，对于房地产调控不再强调‘房住不炒’，而是注重稳定，被视为房地产局部松绑的信号。两会期间提及房地产税立法稳步推进，被解读为仍需时间，昨日中国财政部提交的“2019年立法工作安排”中也未有提及房地产税，更证实市场的看法。

　　不仅政策环境趋稳给内房板块带来支持，近期公布的亮丽业绩也推升市场的炒作情绪。内房龙头碧桂园（2007.HK）本周发布年报，截至去年底止年度纯利为346.18亿元（人民币，下同）按年升32.8%，股东应占核心净利润为341.3亿元，同比上涨了38.2%，胜于市场预期。期内集团的合约销售金额及销售面积分别增长31%及23%的。集团强调目前可销售资源达7800亿元，能支持今年的合同销售有所增长。而以集团总可销售资源来看，可支持5。7年的销售，令碧桂园可放缓拿地步伐，避开潜在的市场风险。中海外（688.HK）去年核心盈利同比上升8.3%，净利润率达26.2%，合约销售金额同比增长约三成，全年销售目标较去年增长16%至3500亿元，整体亦符合市场预期。下周将公布业绩的恒大（3333.HK），月初已发布盈喜，料去年核心业务净利润将增长超过90%，加上此前被恒大借壳的深深房A（ 000029 ．SZ）公布恒大取得港交所对恒大地产在甲股重组上市的批覆，均利好股价走势。

　　从基本面看，中国经济虽有下行压力，政府已通过定向降准，大规模减税降费等举措来刺激和盘活市场活力，在中美贸易关系趋稳的外部环境下，料成效可在二三季度逐步显现，这有利于稳定房地产市场的销售预期。另一方面，美联储议息会议最新表态反映今年不会加息，且9月将暂停缩表，这有利于缓和息口上升压力，对减轻内房的资金流动压力也有帮助。近期多家内房在业绩后调升销售目标，若市况维持向好氛围，料股价仍有重估向上空间，尤其可关注部分落后的二线内房股。

　　(本文作者介绍：毕业于香港大学经济系，具20年股市分析经验，深明股市中的风险与机遇。此外，曾担任一家本地精品投行的首席分析师，专门研究本地的中小型股。现任英皇证券(香港)有限公司研究总监，不时在香港的电台、电视及报章杂志评论港股。)