意见领袖 | 李庚南
春回大地。楼市的春天什么时候到来？
相信最近AI网红Deepseek收到许多类似的问题，而Deepseek的回答大抵如下：楼市回暖的时间取决于多种因素，包括政策、经济环境、市场供需关系以及购房者信心等。楼市回暖的时间也因城市而异，一线城市和热点二线城市可能率先回暖，而三四线城市则需要更长时间。但这样的回答显然并不解渴。究竟该如何研判楼市的未来？或许我们需要提供给Deepseek更多的信息、更多的观察视角。
从国家统计局公布的数据及权威智库研究看，我国楼市止跌回稳的势头正进一步增强，但这一信息显然属于进行时态。市场关心的是止跌回稳的完成时，即楼市什么时候真正回暖，楼市的春天什么时候到来。更进一层，实际上市场或许更关心的是，楼市还有没有春天？有没有春天，关乎投资者选择的方向性；而春天什么时候会来到关乎的是投资时机的把握问题。
楼市还会有春天吗？
对楼市未来的走势，不同主体的预期各异，乐观与悲观、看好与看衰并存。其中比较极端的观点是，认为楼市在未来相当一段时期仍将徘徊在漫长的冬天，甚至断言楼市春天将一去不再，“十年后房子卖白菜价”。这种观点显然偏悲观和武断，但却颇具市场。这其中既有一些似是而非的、不详实的分析，也不排除一些简单的情绪化的宣泄，个人对此不敢苟同。
首先，房地产市场在国民经济中的压舱石地位，并未被持续的深度调控所撼动，反而从其深度调整的负向效应获得进一步证实。尽管近年来房地产行业对GDP的直接贡献在下降，并明显已成为全社会投资的拖累，但房地产行业关联上下游五六十个行业，其作为经济压舱石的地位并未被撼动。2024年房地产行业增加值占GDP比重为6%-7%，仍明显高于大多数行业；而广义房地产行业增加值占比达12-14%。但房地产投资持续下降对地方财政收入、对消费和社会就业的影响之大是毋庸置疑的的，更不用说居民财富、金融体系资产的影响。实际上，近年来房地产对整体经济特别是全社会固定资产投资的拖累是比较明显的。2023年、2024年房地产投资累计同比分别下降9.6%和10.6%，分别拖累同期全社会固投1.5和1.8个百分点。
值得反思的是，长期的调控或使我们形成了一种共识：房地产调控的目标之一是要改变我国地方财政长期以来对土地的依赖，即降低财政土地依存度。但这并不等于要降低房地产行业特别是广义房地产增加值占GDP的比重。若仅从房地产行业增加值占GDP的比重看，我国并不高，较美西方国家还有很大的上升空间。美国房地产行业在GDP比重达13-14%，欧盟平均约为10-11%，日本未11-12%，印度为7-8%。从这个意义上看，房地产作为经济增长持续驱动力依然是一种选择。
其次，各种看衰房地产市场的观点并不理性，情绪宣泄或多于理性分析。所有看衰房地产的观点，诸如人口老龄化、人口出生率下降、城镇化空间收缩、房价收入比高、经济增长减缓等，一个共同的逻辑就是，未来房地产市场将出现严重的供过于求。
这些观点似是而非。没有用发展的观点看问题，没有考虑到住房消费需求的升级、新需求的释放以及房屋生命周期等因素，也忽视了人口老龄化背景下的城市房地产结构性分化。实际上，随着未来居民消费升级，以住房品质、住房面积等为内容的改善性需求将从另一方面促进需求的增加，推动住房供求在新的平台上寻求新平衡。从房地产自身发展规律看，房屋自身生命周期客观上内生大量的住房重建、改建需求，更毋庸讳言此前房地产高周转发展模式留下的后遗症潜在的重建需求。而城镇化仍有较大的空间。截至2024年末，我国城镇化水平为67%，预计2030年达70%。未来新增城镇人口约达8000万，相应地增加住房需求达30忆平方米。目前美国、欧盟、日本的城镇化率分别达82%、80%和92%。逻辑上，我国现代化进程将为城镇化提供进一步扩展的空间。站在全国统一大市场角度看，房地产市场无疑会在人口流动等因素下出现进一步分化，一、二线城市与三线以下城市或将明显分化。但以协调发展为导向的新型城镇化也将为三、四线以下城市提供城镇化提升空间。
再次，政策层面释放的信息表明，“稳”始终是房地产行业发展的总基调。而“稳”的基本动能一定是发展而非衰退。
从房地产市场发展的沿革及中外市场比较看，房地产市场的周期波动性是一种存在形态，稳是相对的，上下波动则是绝对的。而稳一定是基于市场上升而非下降的预期，下降的预期与稳定显然是格格不入的。实际上，去年中央政治局会议提出的促进房地产市场止跌回稳目标及此后的一系列政策举措，本身隐含的应该是一种稳定向上的态势，即房地产行业高质量发展。
可以肯定，房地产行业作为我国经济的“压舱石”，其在国民经济中的地位短期内尚难以被撼动。政策层所描绘的愿景是行业在新发展模式下的高质量发展，而非从此衰退。因此，有理由坚信，楼市的春天迟早会归来。
二手房市场止跌回暖成色几何？
尽管涉及房地产市场的高频数据不少，但笔者始终认为，二手房市场交易是最佳观测视角，是跟踪楼市回暖的风向标。在存量房时代，新房市场去化压力仅是表象，根本在于二手房交易的止跌回稳。特别是在市场投资预期持续弱化的背景下，新房市场的需求更多来源于改善型需求，这意味着这部分需求释放的充分程度主要取决于二手房交易的顺畅性及可释放的新房购买力，及其可持续性。而二手房市场交易走势的关键在于市场预期。预期或认知不同，即使面对同样的数据，其感知的冷暖程度或迥异。
那么，目前二手房市场是否已开始止跌回稳？回暖的成色几何？相关数据显示，随着去年9月26日以来政策组合拳的实施，购房门槛和成本大幅降低，市场信心得到提振，二手房市场止跌回稳趋势逐渐显现。
具体表现：一是二手房成交量回升态势明显。2024年，全国重点30城二手房成交量同比增长约9%，创近5年新高。其中，四季度重点30城二手房成交套数同比增长24%。一线城市市场修复最快。北上广深二手房成交面积同比、环比均增长约50%，二手房成交量创下近20个月新高。二是二手房市场交易份额提升。2024年，二手房成交量占比持续上升，重点城市二手房成交占比接近60%。二手房市场活跃度显著提升，说明二手房市场对整体楼市止跌回稳的支撑作用正日益凸显。三是二手房价格跌幅收窄，部分城市止跌转涨。去年四季度以来，二手房价格环比跌幅逐月收窄。2024年12月末百城二手房挂牌价降幅由10月末的-9.07%收窄至-7.2%，环比则于12月转正。其中，一线城市二手房挂牌价环比率先于11月份转正，二、三线城市二手房挂牌价环比均于12月份转正。11月和12月分别有4个和2个城市二手房价格环比上涨，结束了连续7个月全面下跌的局面。以上表明，二手房市场整体回暖趋势逐渐明朗，但区域分化凸显。一线城市及部分二线城市表现亮眼，三四线城市及部分二线城市表现滞后。
如何看待二手房市场止跌回稳的信号？
对于二手房市场出现的交易量上升、交易价格跌幅收窄现象，是否表明二手房已呈现止跌回稳态势，市场的认知并不一样：大多认为市场已开始回暖，但也不同声音，认为二手房市场出现回升情况归因于恐慌性抛售。
究竟是回暖还是恐慌性抛售？从实际情况看，目前二手房挂牌出售情况已步出了此前的爆发式增长，逐渐趋于稳定，挂牌出售量和挂牌价指数下降。截至2025年1月末，二手房挂牌量指数为69.31，较去年10月末下降17.61个百分点，显示出供需关系逐步改善。与此同时，二手房挂牌价总体呈缓慢下降，由2024年10月末的157.66微降至2025年1月末的154.3。可见，二手房交易增长的背后并非恐慌性抛售，而是市场预期逐渐向好的反映。
与二手房交易回升相对应的二手房挂牌量及挂牌价动态变化，恰恰反映了二手房市场供需关系的变化。一方面，二手房挂牌量下降，表明市场对二手房的购房需求有所回升，市场活跃度提高，显示出购房者信心恢复。另一方面，部分房主可能对市场预期转乐观，因看好未来房价上涨，选择暂时不挂牌出售，等待更好的时机。尽管二手房市场依然呈现“以价换量”的特征，但恐慌性的杀跌已不再。所以，二手房市场是否真正回暖，不仅要看成交量，还要看成交量背后二手房挂牌量及挂牌价的指数变化。只有到二手房出现价稳量升的时候方可言回暖。总体上，二手房挂牌量下降是市场供需关系、政策调控、经济环境等多重因素共同作用的结果。它既反映出了市场信心的恢复和供需关系的改善，也反映了市场预期的向好。
对楼市而言，一切源于预期的改变，一切取决于预期的修复！可以预期，随着经济环境改善和政策持续发力，居民购房者信心有所回升，部分刚需和改善性需求入市将对二手房市场形成有力驱动，从而为整个市场的止跌回稳提供有力支撑。当然，与之相伴的，是市场的地区分化进一步加深。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：王馨茹
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