买房去这两个城市最危险！

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 杨红旭

　　从新房价格来看，深圳房价仍在小幅上涨（7月均价大跌不能说明问题，正如6月均价大涨，这与成交结构有关）。最关键的是深圳二手房成交量较低迷，反弹乏力。多位深圳粉丝向我反映，挂牌半年多的房子，一直卖不出去，看房的人很少。

买房去这两个城市最危险！

这个夏天，南京、杭州、苏州、合肥、武汉、郑 州、上海等城市“地王”频出，上海最疯狂——8月18日一天连出三个地王。一些媒体惊呼，当前核心城市的房地产和土地市场，已经成为大资本的游猎场。在当 前的国内外经济形势下，房地产市场地王频现是否还会继续？房价飙升的趋势还会继续保持吗？欢迎发文到 zhuanlan@staff.sina.com.cn，说出你的观点！ 

　　诸多数据表明，全国楼市总体继续升温，并没出现明显降温，尤其是一二线城市的地王更加火爆，房价大涨城市数量增多。

　　但是，不能否认的事实是，在高烧过后、在政策打压之下，已经有两个热点城市的楼市出现了降温：深圳和苏州！

　　从新房价格来看，深圳房价仍在小幅上涨（7月均价大跌不能说明问题，正如6月均价大涨，这与成交结构有关）。最关键的是深圳二手房成交量较低迷，反弹乏力。多位深圳粉丝向我反映，挂牌半年多的房子，一直卖不出去，看房的人很少。深圳的投资客，基本上不再进场了。低迷的成交量，说明只有自住客还在购房！

　　那么请问，自住客能够支撑住当前深圳的高房价吗？他们都是活雷锋吗，都是董存瑞吗？

　　苏州的情况与深圳相类，都是经历了房价暴涨，然后今年3月政策收紧，成交量持续萎缩，有价无市，二手房率先下跌。今天在两个会场上，两个在苏州有项目的开发商跟我说，二手房价格已经较高点下跌15%左右，新房价格也下跌5%左右。

　　现在回顾，今年4月的那波苏州的地王潮，纯属套人游戏，拿地开发商，大概率已经入套。

　　当时我的预言：“请上述13块土地获得者当中的多数开发商，做好思想准备，未来一两三年，原本温婉、现已狰狞的苏州楼市，将成为一台绞肉机！或许，一年半载之后，你将泪流满面的恳求政府允许退地。但，记住，退地不丢人，在过去十年的中国楼市史上，退地案例一大堆！”

　　好玩的是，接下来，9月份，苏州一口气要推出27块地，届时再看开发商们的心态与表现吧。估计开发商的参拍热情，应比4月有所降温。

　　接下来，来看几组数据。

　　先看安居客上三个城市的二手房价格（房东报价）。走势一目了然。

　　深圳4、5、6月下跌，7、8月略有企稳，但反弹乏力。基本没戏了。老杨今年5月，对深圳房价下跌发出红色预警，当前依然坚持！

图1

　　苏州房价5、6两个月高位盘整，7、8两个月小跌。结合苏州楼市成交量持续萎缩，基本可以判断这轮苏州楼市也没戏了。

图2

　　之前我一直说，作为四大天王当中最弱的小弟，去年广州房价没怎么涨，今年会补涨。近期我又发表观点，下半年广州房价涨幅将力压深圳！还算靠谱吧

图3

　　短期来看，房价是由供求关系决定的。我们再来看看存销比。

　　根据易居研究院报告数据，7月份35个城市的存销比（去化周期）比较。北海的存销比数值最高，为30个月。南京、合肥和南昌等城市的存销比较小。

　　大家注意：在这一堆重点城市当中，深圳排在中间偏弱的位置，11个月；而苏州较强，只有5个月多点。苏州强于深圳。但这是静态数据。

图4

　　如果看动态数据，则更能说明市场变化。如下图，7月份存销比数值相比6月，苏州增长最多，太原、北海、深圳也在增长，这是市场走弱的信号。而与之相反，淮南、烟台、南昌、长沙存销比减少，市场正在好转！

图5

　　最后，把广东二兄弟的存销比单独做比较。

　　2016年7月份，广州和深圳的商品住宅存销比分别为 8.0和11.1个月。深圳已经高过广州了，库存压力快速增大，未来半年房价必然将弱于广州！

　　看演变历程，深圳的存销比在2015年二季度至2016年二季度，一直保持在6个月左右的低位，对应这一期间房价暴涨。但从今年4月开始存销比上升，6、7月反超广州，两兄弟的房价强弱，同步发生大逆转！

图6

　　近些年来，老杨对全国楼市和主要城市楼市的研究与预判，全部是基于数据分析，而且依靠“房地产短周期”、“房地产板块轮动”等独创的逻辑体系。

　　但凡市场预测，不可能总是精准，有时难免失误。如果看总体、看概率，老杨自信对得起大部分朋友，包括市场参与者的两大主体：开发商朋友与购房者粉丝。

　　(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)