文/新浪财经银行业首席记者 丁蕊
正在商业性还是政策性银行徘徊的国家开发银行，已经来揭开了万亿棚户区改造信贷投放的大幕。后者被认为是稳增长的重要马车，也是克强经济学的重要抓手。特别是在今年4月2日国务院四十三次常务会议以后，棚户区改造更是瞬间提速。
国家开发银行正在商业性还是政策性银行徘徊的国家开发银行，已经来揭开了万亿棚户区改造信贷投放的大幕。后者被认为是稳增长的重要马车，也是克强经济学的重要抓手。特别是在今年4月2日国务院四十三次常务会议以后，棚户区改造更是瞬间提速。
截至6月末，国开行新增承诺棚改贷款6760亿元，是去年同期的18倍；当年发放2195亿元，占到上半年国开行新增人民币贷款4737亿元的46%，发放额同比增长433%。而去年更宽口径的保障房贷款才新增860亿元。
国开行已经成为本轮棚户区改造的融资急先锋。
各职能机构国开行办公 突击一个月赶规划要贷款
“去年7月国务院就已经批准开展棚改专项贷款， 但由于地方政府在项目前期工作、资本金落实等方面遇到瓶颈性约束，半年来推动不明显”国开行云南分行行长洪正华如是说，直到今年4月2日国务院召开专题常务会议，4月8日，国开行董事长胡怀邦主持召开全开行系统棚户区改造建设贷款专项视频会议后，棚改贷款瞬间提速。
洪正华提到的4月2日国务院常务会议明确提出，加快棚户区改造可以有力拉动投资、促进消费，是以人为核心的新型城镇化的重要内容。
专家认为，加速棚户区改造和保障房建设将成为新一轮稳增长的重要发展方向。
地方政府亦热忱于此。云南省委立即批示要求相关部门配合棚户区改造工作，并把其当成全省经济工作中心工作，继新型城镇化建设会议后还专门召开棚户区改造会议。
云南是缺金融资源的地方，而各地的情况也比较复杂，棚改的难点和重点都是融资。
国开行云南分行行长洪正华说，其采取超常规工作，在总行部署和云南省委政府支持下包括建设厅、发改委、农业厅、林业厅、国土厅，云南建工和旗下云南城乡投(云南省级平台公司)一起，在国开行联合办公，分行加班加点，对哪些地区市能够做这些、寻找贷款标的物、资料收集项目审批。
洪正华向新浪财经透露，而截至目前国开行已经向云南省承诺超过490亿元，还有软贷款接近40亿元。
(编者注：软贷款是指通过政府或国有公司的融资平台进行贷款，其贷款允许用于国家确定的重点建设项目的资本金或股本投入。此次棚户区改造过桥贷款是对纳入2013-2017全国棚户区改造计划的项目发放的，用于解决有些地方政府资本金难以按时到位等问题。)
如是棚改速度同样发生在广西。
“太阳照到我们这了，过去那么多年没有安置好归侨。靠我们自己要完成这里的棚改 没有银行支持还要一辈子两辈子。”广西-东盟经济技术开发区管委会主任胡志崇如是说。其前身即为广西南宁武鸣华侨农场。
华侨农场主要是为了解决上世纪五十到七十年代，从印尼、马来西亚、越南等国家的归侨难侨。归难侨农场职工当时的住房大部分是赶建的安置房。
早在2007年，国务院下发了《关于推进华侨农场改革和发展的意见》，提出要加快华侨农林场危旧房改造，重点解决华侨农场、国有农垦企业和国有林场集中安置的归难侨危房改造问题。但一直以来成效不佳。
胡志崇向新浪财经介绍说，“原来做了五年规划，完成7千户居民搬迁，现在有了银行支持和棚改政策支持，缩减到3年全部完成。目前正在规划的棚户区改造有五、六个项目，已经安置了一千户。”
国开行广西分行副行长王文忠介绍说，该行从顶层设计就介入到棚改当中，是唯一参与广西自治区2013-2017棚改规划编制的金融机构，从源头上进行了项目梳理和早期介入。
截至6月底，国开行广西分行今年发放棚户区改造贷款129亿，全区占比99%。累计余额162亿，拥有90%市场份额。能建设1660万平米，惠及37万人。
广西城建投资集团有限公司是广西棚改的统贷平台，广西自治区政府与其签订《委托代建协议》，以《委托代建协议》项下应收账款为棚改贷款作质押担保。6月底，国开行广西分行已经完成了首批200亿元统贷项目评审承诺和首笔25亿元贷款的发放。
据悉，广西2013-2017年棚改任务已经从29.14万套上调至55.7万套，加量提速。现在预估所需配套资金超过2300亿，未来资金保障任务很重。王文忠表示，“下一步将继续用好统借平台，尽快梳理第二批，抓住棚改窗口期。”
逆境托举市
除了广西和云南外，二季度以来，国开行高层密集赴多地调研棚改，先后与四川、陕西、湖南、辽宁、河南和贵州等省区达成支持棚改项目的贷款协议或意向。
这些省份已经出台的棚改融资方案，设立省级投融资主体对接国开行、统贷统还，是主要模式之一。
比如山东省政府授权省财政厅委托山东省棚户区改造资金管理中心下属公司代建棚户区改造项目，并以这家公司为投融资主体，按需求向国开行贷款，支持全省(不含济南、青岛)棚户区改造建设。
云南省政府明确指定云南城乡建设投资公司作为棚户区改造省级建设主体之一。
7月15日国家开发银行披露数据显示，上半年其新增承诺棚改贷款6760亿元，是去年同期的18倍。实际发放2195亿元，其中4月2日国务院常务会议以来发放1949亿元，同比增长433%。国开行董事长胡怀邦还表示，争取全年发放棚改贷款4000亿以上。
以棚户区改造来稳增长被认为是克强经济学的一个特点。
“国开行一直以来以服务国家战略为己任，逆境托举市，发挥经济稳定器的职能””国开行云南分行行长洪正华谈如是说，其认为棚户区改造的意义有三，其一可以促进投资，其二有带动效应，带动建材、家居、就业等。第三从结果看是有助于实现住房均等化。
具体来看，就是通过棚户区改造贷款，使棚户区居民能够出棚进楼，享有政府公共服务，改善居住条件，使体现在住房上的收入差距较大等现象，通过棚改，改变和消除这种差距。
“特别是在当前我国稳增长、调结构的大环境下，棚改对于实现地方经济目标、创造一定税收的作用不容忽视。”业内人士如是认为。有媒体引述专家的计算称，今年棚改开工计划不小于450万套，如果按照一套6080平方米来算的话，建设体量起码在3亿平方米以上，相比起前几年房地产整体十几亿平方米的开发规模，其所占的比较大。
如何确保风险可控商业可持续？
“原来的房子差拆迁成本低。以前分散居住，现在把土地节约出来。货币每天都在贬值，土地越来越珍贵，通过棚户区改造集中上楼，腾出来散居的土地。所以还款成本很低。”广西-东盟经济技术开发区管委会主任胡志崇如是说。
在他看来，未来还要大规模建设工业卫星城市，搞基础设施，让城市升值，整理出来的土地才能升值。
棚改终究还是绕不过土地这本账。而经济下行，房地产市场成交下降波及土地市场，地方政府土地依赖症被诟病，且在负债融资成本不断攀升的情况下，如何确保风险可控、商业可持续对于国开行来说也是个不得不面对的课题。
国开行云南分行行长洪正华向新浪财经表示，对于棚户区改造项目，开行采用“统一评级、统一授信、统借统还”的“三个统一”的评审模式。这种模式具有效率高、见效快，从总量、结构和操作三个层面控制财政金融风险的特点。同时在评审时，按国家对棚户区的政策要求，与住建、发改等部门积极配合，严格审定建设内容，核定工程总投资，确保贷款用途的合规性和贷款规模的合理性。
他说，“棚改是非常复杂的系统工程，每一户都要谈妥”。
还款来源方面，国开行各省分行要提交评审材料时需要计算棚改集中居住后腾退出的土地其市场出让收入、商业配套部分的租售收入(其中20%会成为还款来源)。
值得注意的是棚户区改造贷款总体而言政府可以实现经济可循环，但是土地市场低迷出让速度跟不上还款期，发生极端情况，会统一安排，平台公司和财政厅签订差额补助协议，保证还款安全。
国开行广西分行副行长王文忠还认为，棚改项目资金需求巨大，光靠专项贷款还不能满足要求，还要同时和各地市根据平台实力发行专项债。组建银团、引入保险债券、包括设立城市建设基金方面多渠道筹措资金。引导社会各方面资金共同支持。
风险防控方面，王文忠介绍说，搭建升级平台同步推出广西棚改资金管理办法，现在要求各市县按照这个办法制定各自管理办法，规范操作流程，贷款借用管还机制和责任。财政厅住建厅一起对棚改资金使用进行专项检查。
不过仍有专家担心，为了获得国开行贷款，一些原本不属于棚改的项目可能也将混入其中。(不过国开行相关负责人解释说，其只对纳入2013-2017年棚改计划的项目提供融资)，由于楼市已处在供应过剩调整期内，政府大规模上马棚改项目，未来市场调整去化周期可能会延长。
而最新传出的消息显示，国开行已经获得3年期1万亿元的PSL(抵押补充贷款)，据说是专门用于支持国开行住房金融事业部，重点在于支持保障性住房特别是棚户区改造的信贷资金需求。
虽然不排除央行[微博]在国开行身上试水PSL，是为完善货币新工具探路。但从另一个角度讲，分析师们认为，如此短的时间集中投放万亿资金，如何监管国开行资金投向是个大问题。
另据了解，国开行住宅金融事业部也将于七月底正式挂牌运营，将下设信贷局、综合局、评审局，并采取独立核算，并主要依靠发行专项债券来为棚改提供资金。国开行行长郑之杰将出任住房金融事业部总负责人。由国开行起草的《住宅金融事业部组建方案》已经成型。
但未来，住房金融事业部与分行之间如何分工协调？住房金融专项债融资成本如何体现政策性？棚改资金如何监管等都需要进一步明确。
(本文作者介绍：供职于新浪财经，研究方向：房地产、金融。微信号：my_fder )
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