文/新浪财经专栏作家 彭文生
人口结构的变化对住房的投资性需求的抑制将超过其对住房的消费性需求的拉动，从而限制房地产价格进一步上升的空间。
目前中国1.6的实际生育率，不仅大幅低于其他发展中国家，也显著低于2.1的人口可正常更替的生育率水平。三中全会《决定》提出：允许以“单独二孩”的方式放松计划生育政策。我们认为这代表我国人口政策从限制人口增长到保持均衡发展的方向性转变，将提升生育率，进而对经济结构、货币条件以及房地产价格等方面产生深远影响。
放松计划生育政策，将提高我国生育率。目前中国1.6的实际生育率，不仅大幅低于其他发展中国家，也显著低于2.1的人口可正常更替的生育率水平，这是严格的计划生育政策的结果，还是社会经济发展水平的体现？
从人均收入水平、城市化率、社会保障水平等指标看，和东南亚高收入国家和地区的低生育率相比，我国的低生育率更多的是反映控制生育政策的影响，所以政策放松应该能提升生育率。如果生育率提升效果不明显，预计政策会加大放松力度甚至采取鼓励生育的措施。
生育率的提高意味着未来15-20年我国的小孩越来越多，抚养比上升。我国生产者/消费者比例原本将在2014年见顶后平缓下降，生育率的提高将加大未来这一比例下降的速度，并由此加快消费率上升、储蓄率下降的进程。结合经济体制的改革(财税、土地、城乡一体化发展等)，收入分配差距的缩小也将提升消费率。有别于过去投资拉动的增长模式，新经济的重要特征是消费的重要性逐渐增加。
投资放缓意味着资本存量增速下降，抑制经济的潜在增长率。另一方面，消费、储蓄这一宏观经济结构的变动，也将带来产业升级和国退民进等中微观层面的经济结构调整，从而有助于全要素生产率的上升，在一定程度上抵消资本存量增速下降的影响。从这个角度看，人口政策的调整更加凸显了推进经济体制改革、促进效率提高的重要性和急迫性。
生育率上升导致储蓄率下降，进一步带来投资率下降，但前者是因，后者是果，中间传导机制的一部分是利率上升，货币条件趋紧，其对房地产市场的影响尤其值得关注。
人口数量的增加会支持消费性住房需求，但相比目前房地产市场的巨大存量，新增的所谓“刚需”数量有限，同时已经处在高位的房价将抑制有货币购买力的有效需求。更重要的是，从存量看，我国住房的投资属性强，而储蓄率下降意味着家庭的房地产投资趋弱。
总体来讲，人口结构的变化对住房的投资性需求的抑制将超过其对住房的消费性需求的拉动，从而限制房地产价格进一步上升的空间。
(本文作者介绍：英国伯明翰大学经济学博士，中国国际金融有限公司首席经济学家，曾任巴克莱资本中国经济研究主管。)
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