文/姜兆华
9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，对新发放商业性个人住房贷款购买首套住房、建筑面积120平方米以下、总价不超过150万元的住房，给予年化1个百分点的贷款贴息。政策一出，迅速引发市场热议，房贷贴息新政是否会托起房价大盘？
一、贷款贴息，谁是政策的受益者
毋庸讳言，房贷贴息政策直接利好首套购房者，但房企与银行同样是重要的受益主体。本轮财政贴息政策与以往银行降息政策的根本不同在于，它不是零和博弈，而是财政金融联手开出的一副综合“药方”。
（一）首套刚需购房者，首当其冲的显性受益者。年化1个百分点的贷款贴息，直接“砍掉”三分之一银行贷款利息，大大降低了刚需购房群体的月供压力。以一笔100万元、30年期的房贷为例，贴息前后月供相差约600元，5年贴息期累计可节省利息约3.6万元。对于收入不高的年轻家庭而言，购房成本的大幅降低可打消购房者观望心态，激活潜在自住需求，对新房销售势必产生拉动效应。
（二）房地产开发企业，地产市场的间接受益者。本轮财政贴息政策的发力点在需求端。通过贷款贴息定向支持首套刚需购房者，进而刺激新房销售，这将有助于房地产去库存，加速房企资金回笼。对于房地产开发企业而言，这无疑是一场难得的“及时雨”。
（三）商业银行，金融市场的关键受益者。受房地产市场持续低迷影响，商业银行住房按揭贷款面临增长压力。过往依靠银行降息刺激楼市，持续压低银行收益水平，压缩净息差，加大银行经营压力。而本次贷款贴息由财政“出钱”补贴购房者，银行贷款利率保持不变，一方面稳住信贷收益、守住息差基本盘，另一方面鼓励银行主动拓展住房贷款，扭转下滑态势。同时减轻居民月供压力，房贷逾期与断供风险也随之降低。
财政出钱、银行出力、居民得利，这项房贷贴息政策可谓“一石三鸟”。
二、结构性分化，市场或迎新行情
房贷贴息政策利好虽真，但市场反应绝非一鹤冲天。在总量有限的定向刺激下，房地产市场或将走出“水涨船高”式的普涨行情，呈现出更加明显的结构性分化。
（一）成交层面，新房有望回暖，二手房或小幅跟进。新政支持范围虽包含符合条件的新房与二手房，但政策导向明确指向刚需新房。新房市场政策红利会迅速转化为成交数据；而二手房市场更多依赖卖房者的分散报价，政策传导链条相对较长，价格反应相对滞后。可以预见，未来一段时间，新房成交将先于二手房抬头，新房、二手房价格“温差”或将进一步拉大。
（二）价格层面，市场或告别普涨，呈现结构性行情。高品质、大面积改善型房源，因其稀缺性和改善性的市场需求，或将延续企稳回升态势；而小户型刚需房源，受居民收入预期下降、部分区域高库存约束，大概率以量增价稳为主，上涨空间有限。
三、政策托底，房价走势何去何从
房贷贴息新政出台，市场最关心的莫过于：房价会不会因此全面上涨？从贴息政策初衷不难看出，本轮贴息政策是对房地产市场的定向修复而非全面刺激。
从政策导向看，贴息政策属于定向托底，而不是大水漫灌。本轮政策出台的最大意义在于修复消费者购房信心、激活刚需入场。政策发力点在限定购房人群而非全部人群，因此，该政策出台尚不足以推动房价全面上涨。与2008年、2015年几轮全面刺激不同，本轮政策实施划定严格的适用边界，精准滴灌、重点扶持的政策导向十分明确。
从总量边界看，政策红利存在明显“天花板”。按照住房贷款贴息政策测算，该政策落地预计撬动700亿元新房销售额。这一规模相对于全国每年十余万亿元的商品房销售市场而言，占比不足1%。更重要的是，房贷贴息政策有严格准入门槛：仅限首套、120平方米以内、总价150万元以内，单户贴息贷款上限100万元，政策有效期仅一年；贴息资金由中央财政承担90%、地方财政承担10%，贴息最长5年，自10月1日起实施。符合全部条件的潜在购房人群规模有限，叠加当前全国商品房库存高企、居民收入预期下降，贴息贷款新政的刺激效应显而易见。
本轮房贷贴息新政释放百亿级政策红利，对稳定楼市、提振消费形成有效政策“托底”。但“托底”未必就是“托起”。贷款贴息新政对修复结构性行情有益，但政策体量有限、准入门槛严格，尚不足以推动全国房价全面普涨，市场长期走势如何仍需持续观望。
(本文作者介绍：EFP金融管理师，山东师范大学特聘教授、硕士生导师，资深金融从业者)
责任编辑：张文
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