文/莫开伟
近日，央行、国家金监总局联合印发了《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（简称《意见》），对房地产贷款品种、房地产开发贷款等进行了明确规定。
《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，并与国家金监总局发布的个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等管理办法，共同构成新模式下房地产信贷制度体系。
《意见》是落实党中央、国务院“加快构建房地产发展新模式”部署的关键配套制度，旨在配合同期推出的“现房销售为主、预售严管”的商品住房销售制度改革，从宏观层面重构房地产信贷基础框架，解决之前房地产业旧模式存在的高杠杆、高周转、预售资金挪用、烂尾风险等与新发展阶段城镇化稳定期、存量优化、品质导向不匹配问题。
两部门发布的《意见》从底层重构房地产信贷全链条规则，兼顾房企融资端、居民购房端、风险防控端的多重平衡，直接支撑房地产发展新模式落地，具体将在个人住房贷款、房地产开发贷款和宏观审慎管理等方面闪现政策亮点：
首先，开发贷款有了核心创新，为房地产信贷安全提供“防护网”。推选主办银行制度，实现资金全封闭运行，单个房地产项目只能对应一家主办银行；由该行牵头对项目资金实行封闭管理，项目所有相关资金比如开发贷、自有资金、现房销售款等都要进入该行账户，防止房企挪用资金，为银行房地产信贷安全设置了严格关口。同时，大幅延长贷款期限，主办银行单独或牵头发放的开发贷款，预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目原则上不超过5年，最长不超过7年。这与项目建设、销售周期相匹配，确保房企建设期内资金不被银行抽回，可有效覆盖项目从开工到竣工备案全过程，也有利于更好地配合商品住房销售制度改革。
其次，个人住房贷款有了重大制度突破，可最大限度地保护购房者合法权益。贷款期限上限大幅延长，将个人住房贷款最长年限从30年提升至40年，直接降低刚需和改善群体的月供压力。以200万元贷款、年利率3%测算，等额本息30年月供约8432元，延至40年月供降至约7162元，每月少还约1270元。同时，从制度层面杜绝“先还贷、后拿房”。延后个人房贷发放时点，买现房的，贷款在销售备案后发放；买预售房的，要等项目竣工备案后才放款，从制度上防止“没拿房、先还贷”弊端。而且，对贷款资金实行“受托支付”，房贷不再直接打给个人，现房销售的钱进入主办银行资金账户，预售的钱进入预售资金监管账户，确保专款专用。此外，给予银行债务重组更大自主权，建立困难群体缓冲机制，明确阶段性收入中断如失业、减薪、突发变故等情况的借款人，可按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划，避免家庭因断供陷入“丢房、丢首付、损征信”的困境。最后，存量房贷利率可协商，当利率水平与全国新发放房贷偏离到一定幅度，借款人可与银行协商变更合同利率，或申请新贷款置换存量贷款，方式由借款人自主选择。
再次，丰富宏观审慎管理工具箱，使央行能进一步发挥房地产宏观调控功能。《意见》从丰富宏观审慎管理工具箱、加强宏观审慎评估、改革完善统计监测体系等三方面明确了央行“房地产金融宏观审慎管理”功能，将最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等纳入宏观审慎管理工具，由央行等根据市场形势、金融机构风险情况、系统性金融风险状况等市场形势灵活调整参数；改革完善房地产信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径房地产金融统计指标体系并开展统计监测，全面、准确反映房地产金融形势。
无疑，这是一个事关构建房地产发展新格局以及银行机构信贷融资根本转变的大事，银行金融机构应高度重视，从机制建设、全品类信贷业务落地、全流程风控等维度搭建适配房地产发展新模式的执行体系。一要完善内部管理机制，健全组织架构，统筹信贷、风控、合规等部门功能；修订内部制度，确保所有业务操作符合《意见》要求；升级系统能力，满足主办银行制封闭管理技术要求。二要分品类落实信贷业务要求，将所有房企开发项目相关资金全部纳入主办银行账户封闭管理，确保贷款期限严格匹配项目建设销售周期。对购房贷款端应合理利用最长40年的贷款年限政策，实行差异化审批，严格保障购房人合法权益，规范个人住房贷款发放流程。三要落实宏观审慎管理，规范各类涉房主体融资行为，避免信贷资源违规流入投机性领域；并加强贷后监测预警，防范房地产信贷领域系统性风险。四要对接行业转型需求，围绕房地产全链条优化信贷产品布局，主动对接保障性住房、租赁住房、“好房子”建设等新场景的融资需求，推动金融与房地产形成良性循环。
(本文作者介绍：知名财经评论人、独立经济学者)
责任编辑：李琳琳
新浪财经意见领袖专栏文章均为作者个人观点，不代表新浪财经的立场和观点。
欢迎关注官方微信“意见领袖”，阅读更多精彩文章。点击微信界面右上角的+号，选择“添加朋友”，输入意见领袖的微信号“kopleader”即可，也可以扫描下方二维码添加关注。意见领袖将为您提供财经专业领域的专业分析。
