银行什么时候才能扔掉房地产“双拐”？

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 李庚南　　

　　在担保链风险持续发酵背景下，如果没有底气发放信用贷款，那么银行发放贷款的依托或许就只剩抵押了。而放眼各种抵押物，有形的、无形的，房地产依然是银行的“最爱”！保守估计，以房地产为抵押的贷款银行全部贷款比例在四成以上。

银行什么时候才能扔掉房地产“双拐”？

　　长期依赖双拐行走会是什么后果？除了肌肉萎缩外，医学专家还警告：直抵腋窝的拐杖很可能导致上肢腋动脉栓塞，严重的甚至要截肢！

　　对于银行而言，其实也长期处于这样一种“肌肉萎缩”、“动脉栓塞”的隐患之中而不自知。传统、庸俗的信贷文化下，房地产实际上已日渐成为银行离不开、扔不掉的“双拐”。

　　一方面，银行在信贷投向上对房地产的依赖日重。近年来，由于实体经济不景气，在企业信用风险上升和有效信贷需求不足双向挤压下，银行陷入了“资产荒”的困惑，在不敢贷与无处贷（这里的“无处”并非真的无处，而是相对于银行的准入门槛而言）的边缘纠结、徘徊，而房地产最终成了银行的 “避风港”，银行信贷日益向“沾”地的领域集中。银行偏爱房地产，无非是较之其他行业，贷款的背后有坚实的土地做支撑。同时，居民资产配置的房地产化，也催生了膨胀的个人住房按揭贷款的需求。  

　　央行数据显示，截至10月末，全国银行业房地产贷款余额为25.73万亿元，较年初增加4.71万亿元，余额和增量分别占全部贷款的23.6%和44%。其中，个人住房贷款增加4.16万亿元，同比增长34.5%，增速超过全国贷款21.6个百分点。若考虑通过其他通道流入房地产、尚无法统计的资金量，投向房地产领域的信贷资金占比显然还要更高。

　　另一方面，银行贷款抵押更多地依赖于房地产。长期以来，银行形成了一种庸俗的信贷文化，就是唯抵押担保是从。客户经理在信贷营销中，对抵押物特别是房地产的依赖已到了匪夷所思的地步。毋庸讳言，银行快速扩张的后果之一，是人员素质的相对滞后。许多客户经理缺乏对企业经营能力、风险状况等方面的研判能力，于是抵押物就成了主要依托，而且在抵押物的选择上对房地产情有独钟。

　　在担保链风险持续发酵背景下，如果没有底气发放信用贷款，那么银行发放贷款的依托或许就只剩抵押了。而放眼各种抵押物，有形的、无形的，房地产依然是银行的“最爱”！保守估计，以房地产为抵押的贷款银行全部贷款比例在四成以上。

　　冰冻三尺非一日之寒。房地产之所以成为银行的“双拐”，既是银行传统信贷体制机制的产物，也是受我国房地产市场畸形发展、“虚热”不断的传染所致。尽管目前房地产仍是银行各项资产中质量“优质”的资产，至少账面数据显示的10月末全国银行业房地产贷款不良率仅 0.74%，远低于全部贷款2.1%的不良率水平；但是，随着房地产市场的风云变化，房地产信贷面临的潜在风险正在日益凸显。

　　这种潜在风险或源自房地产资产本身的劣变与价值缩水，或缘于房地产市场分化下部分房企资金链的断裂，或由于房地产客户集中化带来的风险管控的被动性，以及来自相关行业的风险传导等。在房地产市场处于上行时期，这一切可能被很好地掩盖了。但是，房地产之于银行的潜在风险或如沉默的冰山，一侍气候条件变化或将迎来突然的崩裂坍塌。

　　而现在，这种气候变化或许正在逐步逼近现实。自9.30楼市“调控潮”以来，各地在进一步落地细化政策的基础上，持续给楼市调控政策打补丁，层层加码。粗略统计，全国已有24多个省（市）共出台了50多条楼市调控政策。

　　同时，国家相关部门也纷纷给房地产念“紧箍咒”：银监会组织了针对北京、上海、广州、深圳等16个城市的房地产信贷相关业务专项检查；国家发改委于11月11日下发了《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。如果这种调控模式持续发力，房地产市场短期下行将是大概率事件。

　　风雨飘摇中的房地产还能充当银行前行的拐杖吗？答案显然是否定的。房地产的下坠将成为银行不堪承受之重！而银行长期以来形成的房地产“依赖症”的后果也将逐步显现。

　　如果房地产市场下行，则银行业“储存”于房地产领域的各种潜在风险或将逐步兑现，——连本带利。一是房地产开发企业资金链风险凸显，将直接导致银行体系房地产贷款不良上升；二是房地产市场下行导致资产缩水，使实体企业抵押物缩水，融资能力下降，信用状况恶化。而且，实体企业财务状况的恶化还会传染至住房按揭贷款，导致个人住房贷款质量的劣化。三是房地产市场低迷，势必拖累涉及房地产的上下游数十个行业，形成房地产市场风险的溢出效应。

　　即使房地产市场能维持平稳的走势，对房地产信贷的依赖也会使银行面临行业过度集中的风险，并使信贷资产处于一种低效配置状态：一方面，资产与负债处于期限错配状态，负债的短期化与资产配置的长期化矛盾日益突出，使银行面临潜在的流动性风险；另一方面，房地产贷款特别是个人住房贷款对银行营收贡献相对较低，使银行面临收入减缓的压力。在存贷利差持续走低态势下，对房地产的依赖或将使银行营收进一步收窄。正如国家金融与发展实验室银行研究中心研究员游春所言，“房贷只能做业务规模，实际上，大银行做房贷，即使房贷规模再大，它也只是给公众提供了一个服务而已，本身是不赚钱的，新的增长点也肯定不能靠房贷”。

　　如果银行依旧一味强调抵押担保特别是房地产抵押，企业融资的难度将加剧，资金链断裂风险将增大，并通过存量担保链进一步放大风险。一个不容忽视的现实是，在担保链风险阴影下，“去担保化”正日渐成为银企双方的共识。新增贷款要找到合格担保企业已难上加难，原有贷款的担保企业在贷款到期后大都会如释重负，哪里还肯继续往“坑”里跳呢？其结果是，原本劣化的企业自然难再融到资，即使好的企业，由于找不到担保企业也难续贷；更多的企业或许因此步入资金链紧张乃至断裂的境地。如果任由这种状况延续下去，银行自身资产荒的境况将进一步加剧，信贷集中度风险将进一步加大。

　　对整个经济而言，担保难或将如 “病毒”般快速在实体企业间传染。企业之间谁也不愿给谁担保，即使原本彼此比较信任的企业，信任基础也必将动摇、难再续！在资产缩水（这或将是房地产一旦下行后的必然结果）背景下，实物抵押或将渐至穷途末路，而银行更不可能跳出旧的信贷模式，除了对大型企业外，对一般的中小企业银行是断不敢轻易放信用贷款的。

　　即使有的银行总行在这方面愿意开口子，基层经营行及客户经理也未必敢放信用贷款。除了信用贷款会增加银行风险资本占用、直接影响绩效外，还由于缺乏科学合理的问责机制，谁也不敢凭“信用”放贷款。更为关键的是，成熟完善的信用体系尚未建立，社会诚信修复尚待时日，而银行体系仍深陷“担保链”泥潭；这种情况下，要求银行彻底“扔掉”长期以来依赖的“抵押担保”拐杖，或许实在是 “臣妾做不到啊”！

　　面对这种困局，基层银行、企业双方都在呼吁信贷回归本源。对信贷本源的共识正在形成：既然是信用社会，就应该凭信用来贷款，银行决定贷与不贷、贷多贷少的依据，应该是企业的资信、是基于企业真实经营需求及资金流的偿贷能力，而不应依赖抵押来贷款。

　　但信贷回归仍将是“路慢慢其修远兮”。随着楼市调控的不断加码，市场在期望银行信贷资金“改邪归正”，真正流向实体经济领域。但是，银行能否真正扔开房地产“双拐”，除了理念的转变外，显然还需要多方联动发力。不可否认，有不少银行已经意识到这种危机，并已在贷款投向与贷款方式方面做出了“去房地产”的努力，逐渐适应市场的需求，开发了一系列适合小微企业的小额信用贷款产品。但是，总体上体量还比较小，还很有限。要想真正扔开房地产“双拐”，银行还将面临从意识到肌体痊愈的过程。

　　长期依赖“双拐”的人，要让其一朝彻底扔掉双拐，显然需要有极大的勇气，关键是要使其相信自己确实已“痊愈”，已拥有了可以独立行走的体魄，对于银行而言也莫不如此。要使其真正摆脱对房地产“双拐”的依赖，就需要给它敢于突破“唯抵押担保”藩篱之勇气；而这种勇气显然来自银行业顶层设计的改革与创新。

　　一方面，在信贷投向上，除了通过房地产行业调控政策的科学化逐步矫正市场的不合理预期外，监管上也需要强化引领，疏堵并举。在引导银行业机构合理调整和优化信贷投向和结构的同时，还需加快监管创新。如设置单一行业信贷占比监控指标，对各银行房地产贷款占比进行控制；包括在房地产贷款客户上的客户集中度指标控制，以避免房地产信贷领域客户高集中度下对银行风险管控（如预售资金监管、在建工程抵押）的弱化；提高房地产信贷资产的风险权重，通过资本监管来调控银行对房地产的“偏爱”。同时，适当调低信用贷款的风险权重，引导银行业适当提高信用贷款占比。

　　另一方面，在贷款方式上，银行应创新信贷理念，改进顶层设计。一是理性认识银行信贷风险。须明白，银行的本质是通过对“风险”产品的经营（买卖）而实现盈利，对风险进行经营与管理是银行存在的本原。因此不应一味地回避风险，而应积极地 “经营”风险，向风险要效益。

　　二是在贷款方式上，应回归信用本原。拓宽抵押物范围，实现由以房地产抵押为主向其他实物资产特别是机器设备、由有形资产向无形资产转化。应摒弃“唯抵押担保”的庸俗信贷观，允许基层行对满足于一定条件的、具有长期合作信用基础的优质客户发放信用贷款。三是改进考核激励机制，建立科学合理的问责机制。问责机制应按照负面清单和设定规定动作的思路设计，使追责有理有据，也使基层行及客户经理对风险点心中有数。

　　俗话说：“给你一根拐杖，你不会跌倒，但是你也不能快跑。” 在市场竞争日趋激烈的背景下，如果没有独立行走的能力，没有快速奔跑的体魄，被市场之“熊”追上、吞噬是迟早的事。所以，对于理性的银行而言，是到了该扔开房地产“双拐”的时候！

　　(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)