2024年公募REITs市场年度报告——扶摇直上大有可为

2025年02月12日13:50 作者:吕伟吴维嘉高雪婷

　　本文统计分析了公募REITs 2024年发行概况、市场表现，从资产类别的角度出发分析了公募REITs经营情况，并结合目前的政策环境对公募REITs下一阶段发展方向进行展望。

　　发行概述：2024年，公募REITs发行速度加快，新发行上市29只，发行规模达655.17亿元；二级市场价格方面，能源基础设施和保障性租赁住房REITs综合表现较为突出。

　　资产分类：2024年，已上市公募REITs资产类别新增消费基础设施和水利设施；交通基础设施仍为公募REITs发行的主力领域，消费基础设施REITs快速崛起，两者当年发行规模远高于其他资产类别产品。

　　经营情况：2024年前三季度，产权类REITs整体经营向好，其中仓储物流REITs经营情况较为稳健；特许经营权类REITs EBITDA同比有所下降。

　　展望：预计2025年，文化旅游、养老公募REITs有望成功发行，填补市场空白；资产混装或可进一步突破大类行业限制；市场活跃度与投资者参与度有望持续提升。

　　一、发行概况及市场表现

　　我国公募REITs市场2021年迎来良好开局，2022年发行规模取得较快增长，2023年因二级市场表现不及预期，发行规模有所回落，2024年随着国家发改委、中国证监会重要政策的出台，市场扩容提质，发行规模增速明显。截至2024年末，共有58只公募REITs上市，总发行规模为1，670.33亿元。

　　2024年，公募REITs发行速度加快，新发行上市29只，发行规模达655.17亿元；二级市场价格方面，能源基础设施和保障性租赁住房REITs综合表现较为突出。

　　发行数量与规模方面，2024年以来，公募REITs市场进入常态化发行阶段，全年新发行上市29只，发行规模合计655.17亿元，发行上市只数及发行规模均创新高。

　　发行场所方面，目前58只公募REITs均在交易所市场发行，截至2024年末，上海证券交易所发行38只，发行规模1，130.27亿元，占比67.67%；深圳证券交易所发行20只，发行规模540.06亿元，占比32.33%。

　　产品模式和期限方面，58只公募REITs均为契约式封闭基金，封闭期最短为10年，最长为99年，加权平均封闭期限为34.48年。

　　二级市场价格方面，2025年1月13日收盘价格显示，已挂牌上市的58只公募REITs总市值为1，618.27亿元，32只公募REITs收盘价格高于发行价格，其中嘉实中国电建清洁能源REIT增长率最高，为50.84%；26只公募REITs收盘价格低于发行价格，其中华夏中国交建高速REIT跌幅最大，为47.77%。从不同资产类别来看，能源基础设施和保障性租赁住房 REITs综合表现较为突出，平均涨幅分别为23.82%和25.02%；交通基础设施REITs的平均跌幅较大，达到12.57%。

　　扩募方面，目前市场上共有4只公募REITs在2023年完成扩募且已在交易所上市，分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT，其中2只为仓储物流类，2只为产业园区类，扩募的资产类别均与原有资产类别相同。2024年，有4只公募REITs在启动扩募工作，其中包括2只保障性租赁住房、1只产业园区、1只能源基础设施。

　　二、资产分类及产品经营情况

　　2024年，已上市公募REITs资产类别新增消费基础设施和水利设施；交通基础设施仍为公募REITs发行的主力领域，消费基础设施REITs快速崛起，两者当年发行规模远高于其他资产类别产品。

　　2024年，公募REITs资产类别拓展至8大类，产权类底层资产新增消费基础设施，特许经营权类底层资产新增水利设施。截至2024年末，已上市的公募REITs中产权类共35只，包括保障性租赁住房6只、仓储物流6只、产业园区16只以及消费基础设施7只；特许经营权类共23只，包括交通基础设施13只、能源基础设施7只、生态环保2只以及水利设施1只。

　　从发行规模来看，2024年，交通基础设施REITs发行规模为220.56亿元，同比大幅增长；新增消费基础设施REITs发行规模为198.13亿元，仅次于交通基础设施REITs且发行规模远高于其他资产类别公募REITs；产业园区REITs发行规模为91.27亿元，发行只数和规模同比均大幅增长；能源基础设施REITs发行只数同比增长，但由于单只REITs发行规模较小，合计发行规模同比大幅下降，仅为45.83亿元；保障性租赁住房REITs发行规模为44.14亿元，继2022年后再次新增发行；仓储物流REITs发行规模为38.29亿元，同比小幅下降；新增水利设施REITs发行规模为16.97亿元；生态环保REITs仍未新增发行。此外，2024年无通过扩募发行的公募REITs。

　　2024年前三季度，产权类REITs整体经营向好，其中仓储物流REITs经营情况较为稳健；特许经营权类REITs EBITDA同比有所下降，其中鹏华深圳能源REIT受降雨及电价调整影响，EBITDA同比大幅下降。

　　整体来看，2024年前三季度，产权类REITs整体经营向好，营业收入及EBITDA同比均有所增长，特许经营权类REITs营业收入及EBITDA同比整体有所下降。产权类REITs中，仓储物流REITs表现较为突出，受扩募影响，营业收入及EBITDA同比增长幅度较大。特许经营权类REITs中，能源基础设施REITs可比案例仅鹏华深圳能源REIT，受降雨及电价调整影响，其营业收入及EBITDA均同比大幅下降；交通基础设施REITs受宏观经济及天气等多重因素影响，营业收入和EBITDA同比均有所下降；生态环保REITs个别产品表现突出。

　　（一）保障性租赁住房REITs

　　已上市保障性租赁住房REITs共计6只，其中2022年上市4只，2024年上市2只；平均每只发行规模17.37亿元。从项目所在地来看，6只产品底层资产集中分布在上海市、深圳市、北京市等人口净流入的大城市。此外，国泰君安城投宽庭保租房REIT于2024年1月上市，发行规模为30.50亿元，底层资产为上海市江湾社区项目和光华社区项目，该只REIT为截至目前发行规模最高的保障性租赁住房REIT。

　　2024年前三季度，保障性租赁住房REITs经营表现整体平稳，4只保障性租赁住房REITs营业收入和EBITDA同比变化均不大。同期，红土创新深圳安居REIT实现营业收入0.41亿元，同比基本持平，截至2024年9月末，安居百泉阁项目保租房出租率为96.49%、配套商业出租率为76.96%、配套停车场出租率为100%；安居锦园项目保租房出租率为99.19%、配套停车场出租率为100%；保利香槟苑项目保租房出租率为90.30%；凤凰公馆项目保租房出租率为98.89%。从租户结构上来看，安居百泉阁项目保租房及配套商业的企业租户占比分别为65.73%和39.47%，停车场由安居（深圳）城市运营科技服务有限公司整租；安居锦园项目保租房企业租户占比为100%，停车场由安居（深圳）城市运营科技服务有限公司整租；保利香槟苑项目保租房企业租户占比为75.84%；凤凰公馆项目保租房企业租户占比为27.22%。同期，华夏北京保障房REIT实现营业收入0.54亿元，截至2024年9月末，底层项目综合出租率为94.81%，其中文龙家园项目个人租户比例为79.41%，熙悦尚郡项目全部为个人租户。2024年前三季度，中金厦门安居REIT实现营业收入0.59亿元，截至2024年9月末，底层项目综合出租率为99.67%，接近满租；从租户结构来看，个人租户占比93.86%，平均租金单价为33.95元/平方米/月。同期，华夏基金华润有巢REIT实现营业收入0.59亿元，截至2024年9月末，有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目出租率分别为90.59%和94.44%。整体来看，保障性租赁住房REITs底层资产出租率水平整体较高，租户结构较为稳定。

　　（二）仓储物流REITs

　　已上市仓储物流REITs共计6只，其中2024年新发3只，存续3只中2只已扩募。从项目所在地来看，底层资产主要位于浙江省、江苏省等11个省份和直辖市。从仓库类型来看，华夏深国际REIT的深国际华东智慧城一期项目和深国际贵州综合物流港项目均属高标仓；华泰宝湾物流REIT底层资产3个物流园均属高标仓；华安外高桥REIT底层资产位于外高桥物流园区（二期），该园区是上海建设国际航运中心的配套项目，底层资产4个仓库主要为保税仓。此外，还有2只仓储物流REITs已成立未上市。

　　2024年前三季度，仓储物流REITs经营表现较为稳定。同期，红土创新盐田港REIT营业收入和EBITDA同比均小幅增长；截至2024年9月末，底层项目现代物流中心和世纪物流园的出租率分别为88.26%和100.00%，有效租金单价分别为1.29 元/平方米/天、 1.79 元/平方米/天。同期，中金普洛斯REIT营业收入和EBITDA同比均有所增长；截至2024年9月末，10个仓储物流园期末平均出租率为84.94%，租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价为 37.52 元/平方米/月。2024年前三季度，嘉实京东仓储基础设施REIT营业收入同比小幅增长，EBITDA同比小幅下降；截至2024年9月末，三个基础设施项目的租赁率均为100%，有效租金单价为 0.92 元/平方米/天。

　　（三）产业园区REITs

　　2024年，新发产业园区REITs 7只；已上市产业园区REITs共计16只，为目前发行数量最多的资产类别，合计发行规模287.23亿元，占公募REITs发行总规模的17.20%，平均每只发行规模17.95亿元。从项目所在地来看，底层资产主要位于一线城市及省会城市，产业以高新科技和先进制造业为主。

　　2024年前三季度，产业园区REITs经营情况呈现出分化态势。同期，博时招商蛇口产业园REIT、华安张江产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT营业收入同比均有所增长，其中博时招商蛇口产业园REIT和华安张江产业园REIT分别同比增长30.07%和40.29%，增幅较大，主要系2023年6月扩募影响。其他产业园区REITs营业收入同比均有所下降，其中建信中关村产业园REIT同比下降18.92%，降幅最大，主要受持有的基础设施项目租金整体下行影响。EBITDA变化趋势与营业收入基本一致。

　　（四）消费基础设施REITs

　　2023年3月24日，国家发改委和中国证监会分别发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》和《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，明确将优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目和保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

　　2024年3月，我国首批消费基础设施REITs完成上市，此后迎来快速发展，截至2024年末，我国消费基础设施REITs共计发行7只，合计发行规模198.13亿元，占公募REITs市场发行总规模的11.86%，消费基础设施REITs成为交通基础设施REITs、产业园区REITs之后的第三大产品类别。

　　2024年，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT二、三季度经营表现整体平稳，3只消费基础设施REITs营业收入和EBITDA均变化不大。截至2024年9月末，嘉实物美消费REIT租户结构相对稳定、分散化程度较高，基础设施资产整体的出租率为96.69%，期末收缴率为98.06%，加权平均剩余租期为7.72年。同期末，华夏金茂商业REIT出租率98.30%，平均租金（仅统计含税固定租金）90.24元/平方米/月，期末收缴率为99.06%；租约结构方面，主力店租赁面积占比为54.05%，专门店租赁面积占比为45.95%；主力店平均租金33.72元/平方米/月，专门店平均租金157.02元/平方米/月。同期末，华夏华润商业REIT出租率99.30%，继续维持高位，租户集中度保持较低水平，租户结构具备良好分散性，前十大面积租户占比总计23.50%，前十大实收租金租户占比总计17.80%。

　　（五）交通基础设施REITs

　　2024年，新发交通基础设施REITs 5只；已上市交通基础设施REITs共计发行13只，合计发行规模687.71亿元，占公募REITs市场发行总规模的41.17%，交通基础设施REITs仍然为存量规模最大的REITs产品类别；平均每只发行规模52.90亿元，单只平均发行规模较大。底层资产主要位于长江经济带和粤港澳大湾区，资产类型为高速公路及附属设施。

　　2024年前三季度，交通基础设施REITs经营情况受节假日影响，出现了不同程度波动。2024年前三季度，受宏观经济及天气变化等多重因素影响，交通基础设施REITs营业收入不及去年同期，平均下降比例为7.88%；其中，中金安徽交控REIT受周边路网变化、路段改扩建影响，同比下降18.86%，下降比例最大；浙商沪杭甬REIT同比下降1.67%，运营情况相对稳健。2024年前三季度，EBITDA与营业收入同向变动，平均下降比例为10.74%。

　　（六）能源基础设施REITs

　　2024年，新发能源基础设施REITs 4只；已上市能源基础设施REITs共计发行8只，合计发行规模188.95亿元，占公募REITs市场发行总规模的11.31%，为公募REITs的重要组成部分；平均每只发行规模26.99亿元。底层资产分布比较分散，资产类型为水电站发电、光伏发电及风力发电等项目。

　　2024年，鹏华深圳能源REIT二、三季度营业收入环比保持增长，但2024年前三季度相较2023年同期，各季度营业收入均同比下降，其中2024年二季度同比下降25.66%，主要因为南方长时间降雨、一次能源价格持续保持低位影响了电力市场供需，导致售电量和电价水平同比下降；2024年前三季度合计营业收入较2023年同期下降20.17%。中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT均于2023年3月上市；2024年前三季度，受光照资源季节性波动影响，中航京能光伏REIT各季度营业收入及EBITDA均有所波动；同比2023年二、三季度来看，中航京能光伏REIT 2024年二、三季度合计营业收入及EBITDA同比均有所增长。2024年前三季度，受风力资源波动影响，中信建投国家电投新能源REIT各季度营业收入和EBITDA均有所波动； 2024年二季度，中信建投国家电投新能源REIT受风速下降及设备例行年度维修影响，2024年二季度营业收入及EBITDA同比分别下降34.20%、39.97%。

　　（七）生态环保REITs

　　已上市生态环保REITs共计2只，均为2021年6月上市，近3年无新增，总发行规模占比最小，平均每只发行规模15.94亿元。底层资产项目所在地分别位于北京市、广东省和安徽省，中航首钢绿能REIT底层资产主要为生物发电和垃圾处理项目，富国首创水务封闭式REIT底层资产主要为污水处理与净化项目，其中深圳市项目采用BOT模式，合肥市项目采用TOT+BOT模式。

　　2024年前三季度，生态环保REITs经营情况小幅波动。中航首钢绿能REIT前三季度实现营业收入2.88亿元，同比减少7.33%，EBITDA为0.93亿元，同比减少6.37%；同期，项目公司共收到可再生能源电价附加补助2，414.86万元。2024年前三季度富国首创水务封闭式REIT实现营业收入2.31亿元，同比增长2.29%，EBITDA为1.39亿元，同比增长8.09%。

　　（八）水利设施REITs

　　2024年7月，国家发改委印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），具有供水、发电等功能的水利设施项目被正式列入基础设施领域REITs覆盖的行业范围内。

　　2024年11月8日，银华绍兴原水水利REIT在深圳证券交易所成功上市发行，为全国首单水利基础设施REITs，发行规模为16.97亿元。该项目初始投资的绍兴市汤浦水库工程，是一座以供水为主，兼顾防洪、灌溉的大（Ⅱ）型水利工程，水库坐落于绍兴市上虞区汤浦镇，水库工程总规模为2.35亿立方米，正常蓄水位为32.059米，正常蓄水库容为1.85亿立方米，最大日供水量为100万吨，项目决算总投资94，492万元。

　　银华绍兴原水水利REIT的成功上市，拓宽了我国公募REITs底层基础资产的范围，填补了国内公募REITs水利领域空白，为投资者提供了更为丰富的投资选择。

　　三、展望

　　预计2025年，随着政策的支持与市场的成熟，文化旅游、养老公募REITs有望成功发行，填补市场空白，REITs底层资产从资产大类和细分类型上有望进一步扩展。

　　资产类别方面，2024年7月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，将公募REITs行业范围拓展至租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施、养老基础设施等十三大类，支持具有供水、发电等功能的水利设施项目，自然文化遗产、国家AAAAA级和AAAA 级旅游景区项目，依法登记并在民政部门备案的养老项目参与其中。除此之外，煤电、养老、零售、冰雪经济等多个行业指导意见中明确提出支持符合条件的项目发行REITs。

　　2024年，公募REITs的底层资产类别不断拓展，首批消费基础设施REITs和首单水利设施REIT已发行上市。目前，从资产大类上看，文化旅游基础设施和养老基础设施板块的项目发行仍有空白；从细分类型上看，目前已有项目发行上市的资产大类中，项目的行业细分类型比较单一，例如交通设施REITs项目仅有收费公路类型，铁路、机场、港口项目尚未面世。未来，文化旅游、养老公募REITs有望成功发行，填补市场空白，REITs底层资产从资产大类和细分类型上有望进一步扩展。

　　2024年，公募REITs开始探索由单一资产扩募向混装资产扩募的可能性，未来资产混装或可进一步突破大类行业限制。

　　资产扩募方面，2024年，随着公募REITs底层资产扩容增类，市场开始探索由单一资产扩募向混装资产扩募的可能性。中航京能光伏REIT是首只申请底层资产混装扩募的产品，其首次发行上市底层资产为光伏项目，随后申请扩募并拟购入基础设施项目为水电站。光伏发电易受季节性影响，而水力发电抗周期性较强，底层资产类型的分散有利于提高REITs的抗风险性和运营稳定性。

　　目前来看，中航京能光伏REIT混装扩募的底层资产同属电力行业，未来资产配置或可进一步突破大类行业限制，尝试在同一权属类型或产业链中进行资产组合，同时逐步过渡至首次发行时进行资产混装配置。

　　随着政策的不断优化以及投资者研究的不断深入，市场活跃度与投资者参与度有望持续提升。

　　自2021年首批公募REITs上市至今，我国公募REITs政策制度不断优化；2024年2月8日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确在会计核算时REITs为权益属性产品。公募REITs权益属性的定位，有助于消除公募REITs二级市场价格波动对投资人利润表的影响，缓解因流动性和止损压力带来的被动减持行为，也有利于引导社保资金、养老金、企业年金等长期资金和其他配置型投资者进入公募REITs市场，提升市场的活跃度。此外，随着投资者对REITs产品特性、底层资产研究的不断深入，投资者对于公募REITs的认知日趋理性，随着长期资金的逐步入市，市场参与度和活跃度有望持续提升。

　　附表