楼市调整时这三种人首先撤退

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

　　当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资客将退场：“加杠杆”入市的“散户”、运营状况不佳的私营企业主和有特定需求的群体，比如置换类需求、一部分海外移民。

　　9月30日至10月6日凌晨，短短7天时间，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海共计16个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。

　　其中，北京、深圳、广州、南京、合肥、厦门等城市力度较大，同时均表态加大土地供给；苏州、无锡、天津、程度、郑州、济南、武汉、珠海程度次之，且程度不同；佛山、南宁可忽略不计。

　　16个城市集中推出限购限贷等调控措施并不是偶然，除了市场层面“地王”频出、投资投机性需求过热之外，住建部也点名了部分城市45家违规失信房企和中介名单，而这45家被企业和机构分布于16个城市。当然，上述16个城市楼市新政的集中推出也是有套路的。这个套路就是中央精神：一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活。

　　核心一二线城市也开始重启楼市限购限贷政策？

　　究其原因，很简单，核心一二线城市重启限购限贷主要是为了限制投资投机性需求。按照投资的逻辑来看，哪里有投资回报，投资的资金必然流向哪里，当前来看，核心一二线城市的房价上涨的预期仍然存在，投资客此时进场仍然有利可图，这成为投资客持续进场核心一二线城市楼市的很重要的原因。

　　此外，与以往不同的是，投资客不仅仅局限于在本城市投资，随着各个城市间市场基本面复苏进程不一，投资客资金也根据不同城市的特征开始在不同城市间轮动，投资客资金的轮动进一步推动不同城市的楼市热度升温，各个城市间也形成轮动上涨的局面。

　　当然，货币政策宽松与地王频出的背景我们也不能忽视。从货币政策的角度来看，货币政策宽松，资金成本低，资产配置需求驱动投资客投资楼市。

　　当前宏观经济仍然下行，货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富裕的资金，但是没有有效的资金投向，资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市，从投资先后顺序来看，首先关注一线城市，再次是一线城市所处经济圈内的核心二线，然后是一般二线城市，这样的投资客资金轮动导致不同城市间的楼市也出现轮番上涨。

　　从土地市场来看，地王推动房价上涨预期，导致投资客转战仍然处于价值洼地的城市。今年一季度，随着地王频出，地王推动楼市进入量价齐升的状态，比如苏州、南京、合肥等核心热点城市，投资客开始关注这些热点城市，在这些热点城市兴风作浪，引领市场进入“全民炒房”时代。

　　随着其他二线城市基本面的好转，比如武汉、郑州等等，这些城市也开始出现地王，一定程度上推动了房价上涨，投资客也借机进入这些还处于价值洼地的楼市进行投资，形成投资资金的轮动效应。

　　综上分析来看，要解决当前核心二线城市楼市短期内过热的问题，无非三个手段：一是收紧货币政策，二是增加土地供应，三是想法设法抑制投资投机性需求。

　　当前宏观经济仍然处于下行趋势，货币政策仍然会相对宽松，货币政策不是地方政策可以改变的，因此，现阶段很难通过大幅提升房贷利率和首付比例为楼市降温，这招短期内还行不通；从土地市场来看，尽管大部分地方政府表态增加土地供应，解决地王以及由于地王频出而推动房价上涨的现象，但是，经验和实际行动表明，核心二线城市的土地供应也很难大幅增加，因此，近期有关土地的新政也很难起到缓解楼市供求紧张的作用。

　　那么，要解决抑制投资投机性的需求怎么办？想当然，就是行政化的限购和限贷措施，把外来的非理性的市场需求挤出本地市场之外，为本轮资金轮动推动城市间房价轮动上涨的局面降温。

　　一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活背后的市场特征

　　从楼市的角度来看，按照中央精神，一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活。由此看来，因城施策，因地制宜仍然为当前楼市调控政策的主要特征。

　　总体来看，一线城市防泡沫，二线城市要稳，全国核心一二线城市“全城限购限贷”，政策落地之后，楼市的投资投机性需求要么继续被压抑，要么转移到其他渠道进行投资，从楼市的角度来看，核心一二线城市“全城限购限贷”之后，外溢的投资投机需求只能到楼市尚不是太火热的城市，比如东三省、西北西南的省会城市以及大部分非一线周边的三四线城市。

　　届时，这些城市库存去化周期进一步降低，楼市价格开始回升，地价开始上涨，起码一部分上述城市会实现这样的结果。

　　一线城市——“控房价，防泡沫”背后的楼市。

　　为了“控房价，防泡沫”首先得控制人口增长规模，从当前一线城市采取的措施来看，都在做疏解城市人口压力的措施，比如北京转移专业市场到周边城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆违”行动等等。

　　笔者认为，调整人口结构，留住社会精英，控制人口规模，成为一线城市人口政策主要方向，这样，房价不至于上涨幅度那么快。

　　其次，从短期内来看，行政化的措施有可能重新启动或强化，以达到防止房价过快上涨“控房价，防泡沫”的目的。比如收紧高端楼盘预售许可证和备案时间，以此调整全年度的成交均价；“限价”措施也有可能频繁使用，对于捂盘惜售等不规范的市场行为进行处罚；严禁首付贷、二次抵押贷等“加杠杆”的市场行为，对于违规企业进行查处和曝光等等。

　　从一线城市楼市走势来看，尽管短期内价格仍然会表现坚挺，但是，对于价格涨幅过大市场透支较为严重的深圳，在政策重压之下有可能会是一线城市当中率先进行调整的城市，预计调整的时间在2017年二季度。深圳楼市调整之后，有可能会引起北京、上海、广州等一线城市甚至其他核心二线城市跟进，市场据此进入新一轮的市场调整期。

　　二线城市——市场仍然分化，核心热点城市增加市场供应将成为“稳楼市”主要市场特征。

　　对于核心二线城市来讲，比如苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等“地王”频出与房价上涨过快的二线城市来讲，想方设法增加土地供应成为今后一段时间内“稳定楼市”的主要措施。从这些核心城市的动作来看，采取“撤县并区”等措施拉大城市框架成为增加土地供应的前提，此外，盘活存量用地，推进商转住等措施增加市场供应也将逐步实施。

　　当然，从短期内来看，要为土地市场降温，四季度重点是防“地王”，从诸多城市政策面可以看出，四季度通过增加有效土地供应，改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面防止“地王”的现象的再现。

　　三四线城市——“去库存”仍然为四季度及2017年非热点城市楼市“活”的主流政策。

　　当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，比如中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等将成为新一轮的楼市热点。

　　事实上，对于大多数非热点城市（中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等）来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。

　　从短期内来看，当前上述城市楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量价的回升而明显改变。

　　因此，对于大多数非热点城市（中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等）来讲，四季度及2017年，“去库存”盘活存量仍然是上述城市政策的主旋律。这些城市的地方政府仍然会会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，鼓励住房消费，这些措施包括暂停供地、调整普通住宅标准、契税优惠等税费措施、鼓励人才购房等人才类政策、鼓励购房入户等户籍政策、允许商品房冲抵保障房等“救市”措施。

　　而当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，这对于上述非热点 城市来讲，可能迎来“活”的时机，尤其是对于库存去化周期小于15个月的的城市来讲，有可能在这一轮三四线城市复苏大潮中率先复苏好转，市场也会因此活跃起来。

　　经济周期与房地产趋势下的机会与挑战

　　按照经济周期来看，我们往前推演几十年可以发现基本上是10年一个经济周期，前几轮的经济周期的低谷点分别为2008年的美国次贷危机、1998年的亚洲金融危机、1988年左右苏州解体东欧剧变导致的经济危机、1978年左右就中国而言面临百业待兴的经济低迷局面，再往前不必多言，也大体上是10年左右一个经济周期。按照上述经济周期规律，也就意味着2017-2018年左右中国经济将面临新的底部。

　　从房地产市场趋势来看，本轮调控政策在今年10月初集中发布，北京、深圳 、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉，市场率先调整极有可能会从上述城市开始。

　　按照房地产周期判断来看，6-8个月之后也就是2017年年中开始，伴随着供应量的增加，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在2016年年中出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时，上述城市甚至更多的调控城市将进入市场调整期，调控效果将显现。

　　预计，上述热点城市会率先出现个案大幅降价现象，市场也将普遍进入降价的周期，投资客开始退场，核心城市周边的城市也会出现降温，市场将回归以居住和改善为主的理性市场。这个过程可能会一直延续到2018年上半年。

　　由此我们发现，由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后将同时处于低谷期，届时，市场将进入深入的调整，这对于房地产行业来讲是一个艰难的挑战。

　　但是，深入调整之后也就意味着新一轮的市场机会也会来临。笔者认为，2018年这个时间段，为了提振宏观经济，楼市“救市”的大旗可能会重新被扛起，届时，新一轮的楼市上行周期将来临。

　　房企策略：未雨绸缪、因地制宜与“换仓”机会

　　从市场的趋势来看，随着楼市新政不断从严执行，未来一段时期内市场成交量势必会出现下滑（当前深圳、苏州已经出现下滑和回调的趋势），价格也很难再上涨了，这为今年第四季度的市场带来一些不确定性。从市场因素、房企冲刺销售业绩指标的角度考虑，今年第四季度适合“跑量”为主的策略。

　　从2017年来看，上半年基本上为核心一二线城市供求双方博弈阶段，量和价格势必会损失一个指标，笔者认为，上半年交易量势必会首先出现下滑，从三季度开始，个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标发生变化。因此，对于房企来讲，总体上，2017年上半年应未雨绸缪提前跑量，争取更多的策略调整“窗口期”，防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。

　　到了下半年，房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成，同时，因为市场低迷期地价相对合理，房企可以选择核心城市进行拿地布局“换仓”，调整城市布局，争取城市优质土地资源，争取2018年之后下一轮市场上行周期的发展机会。

　　“加杠杆”入市的“散户”将首先撤退

　　就楼市投资来讲，资金的轮动导致不同的市场先后出现房价快速上涨与市场交易量价的透支，那么，对于首先出现轮动的一线城市、核心二线城市来讲，在投资客驱动之下，楼市已经出现周期性的高点，加上政策高压影响，这些城市的楼市也将步入调整的周期。

　　当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资客将退场：

　　第一类，“加杠杆”入市的“散户”。这一轮楼市“全民炒房”局面的出现和“散户”入市密不可分。它们拿出压箱底的资金入市，不顾一切投资买房，氛围就像大妈买黄金炒股，甚至有部分“散户”加杠杆操作投资。

　　毫无疑问，这个阶段的楼市已经疯狂至极，“散户”是高位入市。而当2017年年中市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时（加杠杆资金的期限一般为12个月左右，少部分24个月，明年年中刚好是今年上半年加杠杆入市资金到期的日子），届时今年上半年以来加杠杆入市的“散户”势必会出现抛售资产的状况。

　　第二类，运营状况不佳的私营企业主。由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，私营企业主的企业运营可能会遇到资金面的问题，届时，它们可能舍卒保车，抛售一部分前期投资的房产，缓解企业运营压力。

　　第三类，特定需求的群体也有可能抛售房产。比如置换类需求、一部分海外移民，他们为了获得更好的教育环境、居住条件等，在市场调整期到来时可能通过抛售房产的形式进行置换。

　　伸长脖子欲涨价的“地王”可能陷入困局

　　由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，去年下半年至今已经出让的地王项目如果打算2017年入市，那么也就意味着这些项目很难通过房价上涨获得收益。

　　也就是说，去年下半年至今的的地王项目如果今年下半年或明年入市的话势必是亏损的，拿地王的企业也有可能因为地王陷入困局。如果按照部分城市土地新政，部分地王还需要现房销售，拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间也限制一下，这样这些地王就惨了。

　　至此，我们可以预见，当投资客退场，资金在各个城市间的轮动效应也结束，市场调整期正式拉开帷幕之后，会有多少房企受制于投资市场拉动而产生的“地王”，届时，又有多少房企有苦难言！

　　至此，前期房企们制造的“地王”或许被套牢，这时也只能用一句话形容那些激进的房企：自己拿的“地王”，含泪也要开发完！

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)