郦晓工作室：土地储备同高房价有相关性

　　郦晓工作室

　　现在能够认识到，前期在某些地区实践的土地储备制度，与当地房价过快上涨是有相关性的。当然房价上涨基于多种因素，土地储备制度不是唯一的。

　　从道理上说，需求会刺激供给，最终达到新的平衡。走进商场，电视机或者个人电脑 的价格非常便宜，并且有多种选择。同是商品的住宅似乎也应该是这样。

　　实际情况是相反，景气的房地产市场吸引了新的进入者，过多的参与者使资源供给，主要是土地，变得紧张，结果反而是推高了房地产价格。既然关键在于资源供给，那么从业者就没有太大的动力致力于提高效率。有一个房地产商朋友说，其他房地产商经常说“我们协调发展。”

　　这同80年代末期“闯关”的情况有类似之处，这一时期政府放开了许多产品的价格，但是供给没有迅速增加，结果是引发了恶性通胀。原因在于，上游产品的供给，诸如钢铁尚未实现市场化的调节机制。

　　如果市场中存在多个资源供给者，那么从供给角度说，应该是更理想一些，至少比只有一个供给者要理想。所谓土地储备制度，就是土地管理部门统一收购各处的土地，然后集中拍卖。

　　也有不同的认识：专家指出，政府不是利润最大化驱动的，整个土地投放量是可以调控的，既可以少投放一些，限制开发规模，也可以多投放，使整体价格下降。

　　然而实践中不是那么简单，既然只有一个供给者，那么她实际上要对整个市场秩序负责。一般说来，上调土地价格是皆大欢喜的，更早一些时间买入的房地产商没有影响，如果是下调价格，那是很难让方方面面接受的。

　　房地产的资金来源不是秘密。相当部分是银行信贷，这部分信贷也是由地方政府引导推动的。下调价格，地方土地主管部门要承受非常大的压力。好在过去一段时间，房地产市场处于景气周期的上升部分，还不需要这方面的权衡。

　　地方政府不是利润最大化驱动的，只是一个假设。地方政府是处于现实环境中的，方方面面都需要投入，相应来说，没有一个地区的可用财力被当地政府官员认为是充足的。实践土地储备制度的地区，道路宽阔了，街灯亮了，市民有了散步的地方，这些都是事实。

　　土地储备制度最初的目的是，避免土地转让中的腐败现象，将土地溢价部分收归于地方财政。现在实际上我们是希望赋予它一种新的功能，让它发挥市场平抑，乃至对产业发展起促进的作用。

　　至于一些新的地区计划实施土地储备制度，我是这样理解的：继续推动房地产价格上扬还是有一定的困难，价格是否已经高了不是关键，关键是人们的购买力有待经济发展的进一步提升，那么土地储备制度实际上对现有价格起了保护的作用。

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