郦晓工作室文章：解读张宝全的委托贷款

　　郦晓工作室

　　央行出台的有关房地产信贷的121号文件，非常重要的一条，就是大楼在结顶之前销售，买房人是不能获得商业银行按揭的。

　　北京今典则作了一个应对，由公司自行出资2亿元，然后是交由银行，再由银行贷给购 房者。那么它是北京今典的自有资金，似乎和央行的房贷政策就不抵触。当然，贷款周期仅仅是在大楼结顶之前，随后自动转化为普通的银行按揭。

　　银行方面肯定是乐意接受的，委托贷款风险自担，此外还可以多少获得一些手续费，承担这一业务也是一个契机，接下来就可以获得按揭的业务。事实上和大多数人想的不同，银行方面还是比较乐意接受按揭业务的，这被认为是优良的信贷资产。

　　有人或者会提出来，既然有足够多的自有资金，那么实际上不需要这个过程，可以直接将资金投入到大楼建设中去，等到大楼结顶之后再销售，这时就可以完全遵循央行的要求了。

　　关键在于，到大楼结顶有一个时间差，未来房价可能上涨也可能下跌，如果现在实现销售，对房地产商可能是划算的，也可能是不划算的。但是通常来说，如果房地产商对现有的价位是满意的，那么他就倾向于锁定目前的价位，相应也就锁定了计划中的利润。

　　这和中国网概念股络纷纷发行零息转债有类似之处，未来的股价是难以确定的，如果现在筹划增发新股，需时较长，也可能错过目前的市场行情，未来股价可能更高，但是发行零息转债锁定了再融资成本。

　　这里有一个细节很重要：张宝全当然也可以自行和客户签订住房购销合同，只是等到大楼结顶之后再通过银行的按揭实施。问题在于，这对今典可能缺乏保障，少量的保证金无法回避今典可能面临的损失。但是通过银行系统就不同，按揭者的压力就大得多。

　　张宝全强调一个，保留住客户，客户的交易习惯也是一个重要的方面，不能让客户感觉到有什么不同。如果合同方式有很大变更的话，客户可能会困惑，毕竟房产是昂贵的商品。

　　应该算是一种创新。由于房地产价格还是处于一个变化的时期，当然房地产涉及的是很大的数字，小幅度的变化也是一个很大的绝对额。传统上大楼越过地平线，或者工程量的30%即可销售，这到大楼结顶相距时间似乎并不长，但是也很难说。相信会有很多同业效仿。

　　央行的目的还是部分达到了。首先本来要管理的就是两头贷款，贷款建房，贷款买房，既然有自有资金，那么委托贷款只是一个方式的问题。其次，给炒楼者还是带来了一些困惑，一定程度上抑制了这一行为。即便未来发现仍然是不妥，由于今典是通过银行来操作，仍然在央行的掌控之中。不行，就停了它。

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