山庄：房产商为什么不投资房地产股票？

　　山庄

　　发展房地产是建设全面小康社会的需要

　　如果说中国加入世贸，房地产投资的积极发展速度，刺激了国民经济GDP指标而波澜壮阔，那么房地产作为国民经济支柱型产业所表现的驱动力，还远远没有到达波峰。如著名经 济学家、现为全国政协经济委员、北大教授、博士生导师萧灼基先生近期在《发展房地产是建设全面小康社会》讲演中说到：“我认为不能轻言房地产泡沫，如果这样一棍子打死了，会弄得大家缩手缩脚，不敢放手发展。”

　　“未来20年，中国人均GDP要达到3000美元，比现在翻两番。中国前20年的经济也是翻了两番，与此同时，中国人均住房面积也翻了两番。今后20年，人均住房面积不可能再达到翻两番这样的高增长速度，但也足以给房地产市场提供了极大的发展空间。”专家提示：发展房地产行业与增加房地产投资是实现全面建设小康社会的奋斗目标。

　　房地产好并不代表房地产股票也好

　　查阅去年我国房地产行业有关发展数据是这样描述的，1至12月全国房地产开发投资7736亿元，同比增长21.9%；全国房地产开发面积2亿平方米，同比增加45%；销售面积1.5亿平方米，同比增加30%，销售额3536亿，同比增加37%，其中销售到个人同比增加40%。

　　一连5个“同比增加”足以挡住了2002年国际新经济寒流不景气的侵袭，房地产以接近平均35%的投资增长速率、和汽车行业并列成为国民经济发展的发动机。高成长与高速度吸引了国内外众多经济富商投身房地产开发，从新希望集团的民营资本到香港大资本家来内地投资，有钱人都看中的是房地产。但房地产与股市中的地产股票走势却相隔千里，因为在地产股票前10大股东中难以找到这些富商的名字。

　　据不完全统计，2003年初沪市房地产指数收盘为1324.8点，截止7月31日指数收盘为1261.24点，相对上证指数年初1311.68点到目前1476.74点整体走势，一个是同比年初指数降低0.05%，一个同比年初指数毕竟还上幅12.5%，两者不可比拟的数据，奠定了房地产投资与股市房地产股票走势的两重天。

　　如果揭开2002年上市公司房地产每股效益分析，就会显得更为逊色。北京本地房地产平均每股效益0.22元；深圳本地房地产平均每股效益0.098元；上海本地房地产平均每股效益是负的0.083元，就连当地房价较高的两桥一嘴其中一家处于亏损，平均每股效益也只有0.066元。而现有的86家房地产概念股平均每股效益只有0.053元，同比两市平均每股效益0.16元，相差近三倍。

　　与其说是98年就开始走向高速发展的房地产行业，使最初投资房地产人群逐渐走向富有，还不如说投资房地产股票的人群，如果不是买了深万科式的上涨股票，已从小康走向贫农，实现全面小康却出了问题。

　　有钱人为什么不投资房地产股票

　　因为投资地产股票不仅不能带来接近35%的增长，反而大部分个股亏损不只35%。不可否认房地产行业已经纳入银行金融、移 动通讯、汽车生产等利润丰厚的产业之中，就连福布斯2002年富豪榜上没有一个是因为炒股票炒成富商。相反，一半以上的富商却出自房地产行业。

　　假如有人在说越来越多的城市将变成一个个大工地，但又谁来刺破未来房地产泡沫中的功与过，至少不是我们，但虚拟经济下的股票市场，却决不是广大投资者到此可以挖到一桶金的地方。正如广大股民质疑市场所说，虚假财务报表、违规资金入市、庄家联手上市公司、溢价发行高价增发，圈的是钱，不是推高股价。象这种看不见、摸不着的风险投资，温州大老板即使房地产事业做的不顺心，也许卖袜子、卖鞋恐怕也要比买股票强。

　　房地产投资与房地产股票走势两重天

　　房地产每季度同股票市场一样也有行业分析报告，现综合列举去年后三个季度房地产行业报告。

　　趋势预测：今后十年住房建设持续发展，房地产经济将继续成为国民经济发展的重要促进力量。

　　强势：受国家宏观经济发展形势及申奥影响，全国房地产销售形势良好，虽然市场供应总量供大于求，但价格仍略有上涨。

　　弱市：土地上市量逐年减少，全国房地产市场发展不均衡，市场发展不规范，市场存在泡沫。

　　风险：市场不规范和相关国家政策不完善，将给投资者带来不确定性。

　　根据预测再看房地产市场，今年一季度35个大中城市房地产销售同比增值4.8%，固定资产投资同比增长27.8%。虽然房地产开发投资7736亿元，销售总额仅占54%，但房地产投资后增收并没有减少，房价也没因此而高位回落。

　　相反股市上的地产股票行业报告与投资房地产行业报告却有本质区别，趋势预测应该一样，强势却略有不同。受宏观经济发展及申奥影响，股票市场没有出现供大于求，新股发行没有到发不出去的时候，价格没有略涨，反而跌势不止。分析弱市与风险基本同在，股票市场没有改进，泡沫和不规范不可能没有，但融资与扩容是确定性政策。

　　因为房地产实行“外紧内松”政策，即使市场一些地方不规范，政策上不完善，但还是在发展中前进。而地产股票却实行“外松内紧”政策，即宏观经济总体持续向好，市场内股票就是不涨。

　　可能还有最后一条理由，就是目前房地产股票并不是市场最好，象华润、中信、光大、仲盛等一批房地产优秀企业并没有上市。其实到股市就都一样了。

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