郦晓工作室：人行指出了房贷问题的关键

　　郦晓工作室

　　人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》一经推出，反应很大。

　　不应该理解有根本地，政策导向性的变化。居民第一套住房的购买依然执行传统的首付20%；居民购买第二套住房，取消了利率优惠，但目前利率水平很低，至于更高的利率和首 付仍然只是对商业银行的建议。

　　问题在于，《通知》中人行逐一分析了房地产业的“流程”：当地的土管中心贷款收购地皮，接下来房地产开发企业贷款竞标地皮，随后施工企业带资金兴建房地产项目，部分资金应该也是来自于银行贷款，接下来房地产企业开始预售，居民再贷款购房。

　　至少一部分人购房是用于投资，在媒体上这是被经常介绍的理财手段，通过按揭购入的购房被用于租赁，随后获得的租金收入再缴纳月供。

　　流程本身无疑是存在信用泡沫的，实际需求变得模糊(最终的需求难道只是“北飘”，或者其他飘的租金吗？)，价格则有走高的倾向，并且对社会资金存在吸纳效应。

　　一旦房价走下坡路……也可能什么都不会发生，由银行系统承担了，而银行系统存在一种导向上的困惑，放贷行为和发展地方经济联系了起来。关键是提高项目的资本金，总是需要有人为风险承担责任，肯定不能是银行。

　　至少，房地产企业通过贷款缴纳土地出让金，本质上是很荒谬的事情。最初的资金都是由信贷来解决的，房地产企业似乎成了咨询公司。过多信用对行业本身也不利，获取资源变得困难，这使很多有优势的企业不能进一步扩大市场份额。

　　《通知》并没有新的内容，核心内容也只是加强管理。比如说，对土地储备机构发放的贷款期限最长不得超过2年。如果一块地皮两年时间没有开工，其实没有收购的必要性，许多城市规定，房地产企业所购土地限制两年时间，两年后没有开工政府要予以无偿收回。

　　其精神实质我是那么理解的：没有任何变化，一切照旧，但是银行系统要承担起自己的责任。没有鼓励出错的这种说法，如果放贷出现问题，那么它是一个个案，不能推托是大环境，个人要承担相关责任。

　　部分条款则是对房屋购买者权益的维护，“……商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”购买者购买一份远期合同有多少合理性？买的毕竟是商品房不是股份房。如果有争议，那房地产企业要检讨，而不是其他方面。

　　人行的难处在于，一方面有必要推出那么一个《通知》，但是又担心各界对这个《通知》有过大的反应。上海的周正毅事件是一个契机，周正毅无疑是一个大的房地产商人，恰好可以作为一个警示性的精神传达，不过看起来房地产企业的反应还是很大。

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