飞虎研究赵津蒙

　　2002年5月9日，北京市政府出台了一份标题为《北京市人民政府批转市编办等部门关于改革本市固定资产投资项目程序意见的通知》的"京政发(2002)5号"的文件，同日，国家国土资源部发布了第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的文件，并将于今年7月1日起实行。以上两个文件的核心内容是：从文件颁布之日起，凡在北京市行政区域范围内 利用国有土地进行经营性开发的项目用地，停止办理国有土地使用权出让手续，须全部进入北京嘶交易市场，通过招标、拍卖和挂牌等方式进行公开交易。也即该规定除了军队之外，其余在京的中央各部委须按照属地管理原则而不会有例外。就是说今后政府将全面掌控土地一级市场，土地交易中心为国有土地的唯一批发商。

　　为配合该项规定的出台，北京市政府已做了充分的准备工作：

　　1、在2001年4月北京国土房地局正式成立了北京土地整理储备中心，即实现"三个一"--"一个渠道进水"：政府统一征用、收购和回收土地。自中心成立以来，在市政府的大力支持下，通过财政和银行贷款等渠道，政府已筹措几百亿元资金进行了土地储备；"一个池子蓄水"：政府统一储备土地，并根据规划要求，进行基础、公共和配套设施建设；"一个龙头放水"：政府统一供地，并有计划的将土地投入市场。

　　2、2002年2月28日，北京市土地交易市场正式成立，并与储备中心是两个机构，一块牌子，目的是提高效率，集中管理和交易。在揭幕首日即对48公顷的土地进行拍卖，并取得了圆满的结果。

　　毫无疑问，这项制度将对房地产各方面，包括开发商和地产游戏规则产生深远的影响：

　　1、利用国有土地进行的贪污腐败和黑箱操作将走到尽头。

　　我国土地一级市场是在改革开放的背景下逐渐发展起来的，除了1992年出台的《国有土地使用权出让转让条理》外，所受的其它约束并不多，造成土地供应多源头、多渠道和协议、拍卖、招标等多种方式共存的局面，其中以协议方式转让的占到了绝大多数。据统计，全国土地转让协议方式占到了95%。长期的不规范操为贪污腐败、寻租和国有资产流失留下了空间，并使土地一级市场严重违背三公原则，人为的增加了非市场化的进入壁垒。土地的统购统销增加了市场化成分，使开发商能够站到同一起跑线上。

　　2、土地一级市场的收益者将是国家，房地产公司数量将大大减少。

　　先前土地出让和转让多不透明，且多为土地使用方与出让方私下定价的结果，经常是土地出让金低廉，而开发商可享有土地增值的收益，利益并没有回流给国家财政。如金融街拿到的土地成本不到每平方米1700元，而广州富力从拍卖上获得的土地成本价在每平方米2900元，而且地段还是前者要优于后者，可见有近一倍的差距。国家统购统销后将大大减少土地中间转手的情况发生，使一些自己没有开发实力而专门从事倒地的房地产公司失去存在空间。2001年北京有4000多家房地产公司，其中70%没有开发实力。可以预测，未来将是多个大型实力开发商垄断市场的局面，实力小的公司将逐渐推出，有利于项目的成片开发。这已经从北京近期在开发及规划项目的规模普遍较以往大中可以得到启示。

　　3、部分房地产商在未来至少5年内仍享有原先低价土地储备的优势。

　　尽管从2002年7月日起实施新政策，但一些有实力的大开发商，尤其是一些北京本地和国字头的房地产公司，原先就储备了大量的土地，在未来的5年内开发都绰绰有余，再加上从5月到7月中一些已签定协议转让的合同仍然有效，因此对于刚进入北京或想在北京进行开发的企业则明显处于竞争不利的地位。如上市公司北京城建重组后拥有350万平米的开发储备、天鸿宝业虽未披露土地储备情况，但母公司天鸿集团为原北京市房地产经营开发公司，拥有大量的土地储备，相信会给上市公司以支持、金融街通过整合后的土地储备量可以开发到2008年，因此新政府对这些开发商影响不大，而对于新进入和还未进入北京的开发商则只能通过市场公开的途径拿到土地，成本势必较高，前面提到的广东富力出资近32亿元获得广渠门48万平米土地开发权的高成本行为就曾引起北京同行的不理解，因为本地商家出价要至少低5-6个亿。能象富力那样出得起大价钱的开发商毕竟不占多数，因此实力小的开发商无论是本地还是外地的，都难以继续竞争下去。这就是为什么土地储备量的多少被视为衡量地产企业能否持续经营的重要指标了。

　　4、对开发商来说门槛提高了，风险增大了当招标和拍卖的形式成为市场主流后，对房地产企业的资金实力要求增大了，开发商承担的市场风险也加大了。开发商为了持续发展，必须时时关注土地一级市场的行情变化，并可能用重金购下一块用于未来开发的土地，这不仅需要资金的占押，还要承担市场不好时土地跌价损失几由此带来的开发风险。

　　目前一些大型城市如上海、广州和深圳等已实施土地拍卖制度，按照中央的文件精神，全国除特殊用途外，都要实施此项改革，这是大势所趋，因此象万科那样想尽各种办法筹措资金以在各地进行大规模土地储备的做法就很容易理解了。这也是一个行业发展由粗放走向集约的必经之路。

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