业主质疑：标准合同示范文本被补充协议变脸

　　贾君

　　花费百万余元购买的房子到了该收房的时候了，开发商要求业主先交完契税、公共维修基金等费用，签完房屋交接单、办完物业手续后，再验房。如此收房条件让北京上元雅园的业主们难以接受。他们聘请律师，与开发商凯德置地在北京的投资公司——北京新凯房地产开发有限公司(以下简称新凯公司)进行交涉。交涉中，业主们发现，在所签订的购房合同 补充协议中，开发商设置不少不公平格式条款。

　　先交费后验房 消费者不满收房流程

　　周先生等39位业主，分别于2004年年底至2005年春天期间先后花费百万余元购买了上元雅园的连排

别墅。2005年12月31日是合同约定的交接房屋最后期限。当天，20多位业主来到上元雅园的售楼处，委托刘玉阁律师向开发商递交了一份拒绝收房的律师函，因为这些业主认为，开发商制定的收房程序难以接受。

　　业主史女士对记者说：“开发商要我们必须交完

契税、公共

维修基金等费用，签完房屋交接单、办完物业手续后，才可以验房。这种情况下，还谈什么验房？我们只有签收的份了。如果房屋存在质量问题不能入住，或者开发商迟迟不予维修，或者长时间修不好，我们的权益将难以得到保障。况且，这种交货前不让验货的做法有悖商品交易的常规，先交费签房屋交接单、后验房的做法我们不能接受。”

　　经过39位业主的争取，上元雅园的开发商新凯公司同意业主可在公司业务员的陪同下，先到自己的房子里面去看看，但收房流程不能变，必须先交款，后验房。

　　对于这一收房流程，新凯公司销售经理赵凯在接受记者采访时说：“公司制定这一收房流程，是综合了公司多年的经验总结出来的，不能更改。”

　　单方制定补充协议 暗藏显失公平的格式条款

　　在收房过程中，上元雅园的部分业主聘请了律师，与开发商进行交涉。交涉中，业主们发现，购房时签订的购房合同补充协议存在不少问题。

　　据业主们介绍，开发商新凯公司使用的是北京市国土资源和房屋管理局推行的《商品房买卖合同》示范文本，在正式合同之后，新凯公司设置了补充协议。律师分析认为，其中存在不少显失公平的格式条款，业主们表示，在签约时开发商不允许改动。

　　39位业主的代理律师刘玉阁对记者分析说：“新凯公司制定的补充协议共30条，近一万字。《商品房买卖合同》示范文本中涉及的体现买卖双方权利、义务关系的房屋交接、装饰设备差异、逾期交房责任、办理房产证、保修责任、规划设计变更等事关买房人切身利益的条款，开发商在补充协议中做出不同程度的违背公平原则的修改，其中一些不公平条款对购房人的权益构成较大损害。”

　　刘玉阁列举了补充协议中的一些不公平条款。

　　如：补充协议第15条约定，“出卖人有权在解除条件成就之日起两年内行使单方解除权，买受人根据本合同的约定享有解除权的，应在解除条件成就之日起15日内行使。如出卖人未于15日收到买受人的书面解约通知，则视为买受人同意继续履行本合同，其解除权消灭”。刘玉阁律师说，这意味着开发商在解除条件成就之日起两年内可以行使单方解除权，而购房者行使解除权的时间只有15天。

　　补充协议第12条约定，“在不影响小区住宅通风、采光及使用功能的前提下，出卖人保留对小区绿化、道路、公共设施的修改权及对修改的解释权”。刘玉阁律师对记者介绍说，相关法规规定，小区的实际所有者——业主，才有公共设施或者规划的处置权。开发商通过这一条款把对小区公共设施的处置权收到自己手中，而且没有时间限制。

　　补充协议第17条规定，“开发商在小区业委会成立之前，有权变更物业管理机构”。刘玉阁律师说，这意味着开发商通过此条款拥有了对物业管理的控制权。

　　刘玉阁律师还介绍说，“开发商通过补充协议篡改《商品房买卖合同》示范合同文本，还表现在两方面。其一，补充协议中设置了不少减轻或者免除开发商责任的条款。如示范合同文本规定，如装修设备标准出现差异，开发商应按差价两倍的标准进行赔偿；补充协议第14条则约定，如有差异开发商须在30日内修理、更换。补充协议第15条约定，开发商若延期提交办理房产证有关的备案资料，业主有权向出卖人要求总房款2%的违约金，除此以外，出卖人不再向业主承担其他责任，业主也无权要求解除合同。这意味开发商以房款2%的代价，摆脱了不能办理产权证或者长期不办产权证的责任。”

　　新凯公司制定的补充协议中存在一些明显违背法律法规强制性规定的条款。如合同补充协议第16条第一款约定，“自该商品房交付或视为交付之日起，出卖人根据《住宅质量保证书》的约定对该商品房承担保修责任，但出卖人对附件三所述的装修、设备承担保修责任的期限为1年”。据介绍，我国的相关法规规定，最短的装修保修期为两年。其中建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第7条规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为“地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年”。

　　专家呼吁加强合同示范文本强制执行力

　　对上元雅园业主反映的情况，记者采访了一些法律界人士。

　　北京市汇佳律师事务所主任邱宝昌分析说，开发商制定的先交费、后验房的收房流程，属典型的单方格式条款。业主在收房之前进行验房，是《合同法》等法律赋予消费者的权利。开发商以缴纳相关税费来作为业主收房前提的做法，侵害了消费者的合法权益，是违法行为。对这种把单方意志强加于人的做法，业主可以向房屋主管部门进行申诉举报，也可以直接向人民法院提起诉讼。此外，《合同法》规定，合同双方当事人可以采用补充条款就双方未尽事宜进行约定，但补充协议必须本着公平、公正的原则，经过双方协商约定。如果合同一方通过补充约定来实现不合理的要求，减免自己责任，加重对方责任，则属于典型的不公平的格式条款。如果开发商通过这种方式来篡改示范合同文本，则属于侵犯消费者权益的格式条款，这种不公平的格式条款破坏了交易的稳定性。

　　北京市工商局合同处处长王珊在接受记者采访时说：“《合同法》规定，双方当事人在订立合同时不能违背公平、公正的原则，如果合同中有显失公平的条款，那该条款就应该是可撤销、可变更的条款。当然，在现有的法律框架下，要撤销或者变更合同，只能通过自愿协商或者法律诉讼的途径来解决。”王珊呼吁，对于一些涉及社会公众利益的合同，特别是在一些垄断行业和强势行业，如房地产行业，政府有关部门应该加强示范合同文本的强制执行力度，如果合同订立方违背示范文本的公平、公正原则，就应受到处罚。据王珊处长透露，北京市正在研究制定《合同监督管理办法》，今后严重侵害合同当事人利益的不公平格式条款将有望得到治理。

　　据悉，39位业主已将自己的遭遇集体投诉到中国消费者协会，同时，他们表示正准备起诉。