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本报记者 陈静
6月15日，北京市悄然开始改变征收“房屋转让个人所得税”的方式，率先实施新征税方式的是朝阳、东城两区。所谓新方式就是将以往房屋再上市交易应缴纳的个人所得税由交易之后缴纳提前到交易之前———“先税后契”。也就是说，如果不缴纳个人所得税，有关部门将不予办理房屋过户手续。有业内人士预言，此番悄然调整征税方式将对今后北京的二
手房交易市场产生重大影响。
朝阳东城悄然行动
消息灵通的业内人士向记者透露，6月15日，北京市悄然开始改变征收“房屋转让的个人所得税”的方式，率先实施新征税方式的是朝阳、东城两区。
昨天，记者以普通房主的身份从北京地税局了解到，房屋再交易征收个人所得税制度自2003年就已经开始执行了。所谓新方式就是将以往房屋再上市交易应缴纳的个人所得税由交易之后提前到交易之前———“先税后契”，也就是说，如果不缴纳个人所得税，有关部门将不予办理过户手续。
记者随后分别致电城八区的房地产交易部门获悉，目前只有朝阳、东城两区开始执行“先税后契”的新方式，其他城区尚未实施。
按应纳税所得征两成税
北京市建委的有关人士表示，尽管很多人对房屋转让的个人所得税都感到生疏，但相关的税收政策早在2003年6月就已出台生效，只是由于当时采取的是事后征缴方式，执行力度不强，未引起市场足够关注而已。
2003年6月24日，北京市财政局、北京市地方税务局以及当时的北京市国土资源和房屋管理局就联合颁发了《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》，规定北京市将依据《个人所得税法》第二条，施行“个人出售自有住房取得的所得，应征收个人所得税”的政策，并于当日转发各区县财政局、地方税务局、国土资源和房屋管理局、地税务局直属分局开始执行。
目前，朝阳和东城两区都改变了征税方式，要求原房主出示个人所得税完税凭证后才能办理过户手续，也就是要求业主过户前必须先去交税。
以一套朝阳区团结湖100平方米的公房为例，当地售房指导价为5810元/平方米，按照上述标准，假设产生合理费用(合理费用是指卖出财产时按照规定支付的有关费用，此处为契税＋印花税)为9005.5元，那么这所房屋出售时要缴纳的个税大约为(5810×100-4000×100-9005.5)×20%=34398.9元，占总房款的5.9%。
在按章征税的前提下，税务机关也规定了相应的减免原则。比如，对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的房屋交易所得，免征个人所得税；为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视购房的价值可全部或部分减免。
相关补充细则将出台
据内部人士透露，对于出售房屋特别是出售已购公房是否应该征收个税，税务和房地产交易部门内部仍然存在观点分歧，这是目前新的征税方式只在两个城区进行试点而尚未全面推行的原因之一。
有多家房地产中介公司反映，就目前的市场表现来看，朝阳、东城两区的不少业主因办过户过程中遭遇缴税问题而导致合同撤回重谈价格，有的干脆撤销了交易计划。
我爱我家副总胡景晖认为，二手房市场在北京房地产市场上扮演着抑制房价上涨的重要角色，就现阶段北京房地产现状和大多数中低收入人群来说，二手房仍然是这部分人群置业的首选。因此，包括税收在内的政策应该是扶持二手房市场的，而不是打击二手房市场。虽然北京二手房市场成交量逐年翻番，但是与新房市场相比较还是有差距的，政府不应忽视新房、二手房市场的差别。金诚信总经理邱宏也表示，政府应当通过促进二手房交易，促进二手房源放量供给等方式，吸引购买力不足的人群将置业目光从新房市场转向二手房市场。随着二手房需求的不断攀升和房源的逐步放量供应，势必在一定程度上制约新房价格上涨，进而有效地控制房价上涨。
据北京建委有关人士透露，原计划于6月15日出台的包括营业税和个人所得税等在内的相关税收补充细则仍在探讨中，有望月底出台。另外，为了保护北京实际上并不发达的房屋二级市场，市建委一直在研究争取公房税收的“豁免权”，让市场主力房源———已购公房享受不征收或少征收营业税等特殊待遇。
-附表：
按“财产转让所得”项目征收个税应纳税额计算公式
1.出售已购公有住房
应纳税所得额=销售额-住房建筑面积×4000元/平方米-合理费用
2.出售普通商品房
应纳税所得额=销售额-购买价款-合理费用
应纳税额=应纳税所得额×20%
(注：合理费用包括已购公有住房购买、出售过程中按规定缴纳的税费，如印花税等)
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