与六一大限赛跑 房产中介商推半月速配服务

　　编者按

　　日前，国家七部委联合发文要求，自2005年6月1日起，对个人购买住房不满2年转手交易的销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，该政策的出台不啻一枚重磅炸弹，立即在房地产市场各环节引起了连锁

　　反应，开发商、房产投资者、房产中介纷纷出招应对，以求顺利过关。本报记者为此进行了深入采访，以求见证房产市场的发展轨迹。

　　本报记者 许慧颖 发自北京

　　这些天，京城各大中介的咨询电话此起彼伏，接线员接到手软。来电者纷纷咨询房地产新政策详细规定，及如何尽快将手中房子抛售而不受损失。但是，虽然咨询的热切，但挂牌量却未见显著增长，大多数投资者仍处在观望状态，但近两天，还是出现了宁肯价格1万-2万元也要尽快抛盘的业主。

　　即便如此，京城房产中介中不乏看出商机者。北京千万家经纪有限公司(下称“千万家”)即以1万元赔付金作承诺，为业主提供“15天限时配对”服务。这是京城唯一针对新政策作出此承诺的中介公司。而美国家园在两次加息后也于5月12日出台了限时服务，时间为一个月，没想到正好契合了新政策。但是，虽然咨询者不断，其总经理助理宫浠还是认为因为时间太短操作难度很大。

　　而我爱我家、链家原来也曾推出过类似限时速递服务，并且受到了客户的热烈欢迎。目前，咨询这两家中介要求限时抛盘的卖家很多，但因为因为客户都要求赶在6月1日前出手，所以至今他们没有受理。

　　半月抛售难完成

　　由于北京市各区县房产过户时间过慢，且不说寻找买家所需时间，单从业务本身的办理时间来讲，15天时间也不够部分区县房产办理过户所需。若再碰上需贷款购房的买家，单是房产评估与银行审批也要耗上一两周。

　　不过，有业内人士预测，营业税还没有规定，是采取目前上海5.5%的营业税率，还是根据各个城市自身的实际状况确定各自的税率标准，此外，规定上说明是今年6月1日开始实施，但是，政策涉及的相关具体细节目前仍然没有正式出台。业主和中介都看准了这个空当，事实上，由于现在与实施时间之间存在较短的时间差，是否真正能够“成功避税”现在还很难讲。

　　乍一看，千万家推出的“15天限时配对”的确很吸引人，千万家的市场部工作人员对本报记者表示，凡在5月15日至30日期间与千万家签订《15天限时配对房屋出售协议》的属海淀区房产的房主，千万家将在为期15天的时间内完成配对及过户工作，如果未按照协议要求在15天内完成配对服务，千万家将赔偿委托人1万元人民币。但范围仅限于海淀区。

　　此外，记者在采访中发现，“15天”的限制不只如此。位于民族大学东门附近的千万家分店一位张小姐告诉记者，要想通过千万家15天脱手完成交易，必须同时符合以下几个条件：首先必须是属于海淀区的房产，且不是北京市市属产权(因为市局的房子过户时间很长，和区县的不一样)；价格一定是50万以内，也就是说，买家一定要一次性付清房款，不能按揭；此外，一定是已经取得产权证且无抵押等负债情况。

　　从这些条件来看，千万家把所有可能延长买卖时间的因素全部控制住了，选择海淀区是因为目前只有海淀区的房子是当天过户当天取证。

　　即便如此，是否就能够顺利完成也很难说。记者从千万家市场部了解到，“15天限时配对”刚刚开始做推广宣传，知道的人还不多。记者于本周二采访千万家的门面店得知，现在只有公司以前的一些老客户知道。到周三(18日)下午记者截稿，千万家市场部工作人员表示广告等宣传刚刚出来，虽有很多人咨询，但仍无一例挂牌，其中也有很多不符合条件者没有被受理。该公司市场部经理常淑娟分析认为，这也说明很多人还是持观望的态度。

　　高端房源短期放量

　　北京市场不同于上海、杭州等地，投资型业主多以长线居多、投资类型也以二手公房为主。因此新政策对这部分人影响不大。相反，却会刺激高端房源的短期放量。我爱我家数据显示，该公司挂牌出售的高端房源中，约有40%左右为两年以内的房屋，高端物业的委托量也比之前提高了近50%。

　　我爱我家副总经理胡景晖表示，受收取营业税影响最大的是高端投资物业。这部分投资者会放弃持房观望，他们会赶在6月1日前将手中房屋尽快出手，房源的集中释放必然会带来市场的短期放量。

　　由于七部委新政策规定，对于个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，同时，时间限定在6月1日，因此，从近阶段来看，将会出现投资者共同挤最后一班“税收末班车”的现象。美丽家园总经理助理宫萍认为，从长期来看，由于税收政策的实施，减少了投资利润的空间，进而导致投资者的投资心态发生转变，从而对整个二手房市场产生一定的冲击。

　　据链家各门面店第一现场的报盘量来看，以东部为主、CBD为首的区域报盘量增加明显，增幅达10%~15%，其他区域报盘量没有明显增加。链家市场部总监金育松表示，这与东部区域投机型买家比重大，高档住宅居多、2年内房龄多等特点有关，也显示了新政策打击短线投机的主旨已初见影响。

　　6月1日是个分水岭

　　由于七部委新政策中对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。所以6月1日可能成为市场交易的分水岭。

　　胡景晖指出，6月1日之前会有房源短期放量，6月1日税收新政策开始执行后，受5%营业税的限制，许多在营业税征收范围内的业主会暂缓出售房屋，选择“以租代售”的方式；同时，由于对“六一”新政策所带来市场变化预期的不确定，买卖双方的交易意愿也会受到一定影响。这些因素必定会抑制成交，对成交量产生一定影响。

　　千万家总经理华国强强调，此次新政策中，营业税的征收将极大地遏制投机性需求，这就避免了北京重蹈上海二手房市场房价虚高的泡沫市场之覆辙，把即将繁荣发展的房屋投机市场扼杀在襁褓之中，使房产供求关系趋于平衡，从而避免造成市场的大起大落，及时将北京的二手房市场引向健康发展的道路。

　　此外，值得关注的是，《意见》中第七条“要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为”及第八条“加强市场监测，完善市场信息披露制度”将加大二手房市场信息的透明度，扼制一部分违规中介乱吃差价，哄抬房价的恶劣行为，从而导致小中介公司生存困难，进一步促进二手房中介公司的洗牌，规范市场。