太平洋数码：自有型物业的范例

　　本报记者 郑相义 发自上海

　　再过不到一个月，太平洋数码三期就要开业了。三期预租两星期便完成90%。自有物业、出租盈利、品牌经营，太平洋数码的运营之道成为这一时期商业地产热潮中涌现的成功范例。

　　租金盈利与服务

　　作为太平洋数码广场三期的鑫联广场位于浦东新上海商业城商圈张扬路721号，地处浦东三大交通干线东方路、浦东大道与张扬路交汇处，紧挨东方路地铁站，靠近复兴路隧道出口，建筑面积近3万平方米。

　　相对于普通经营模式，太平洋数码的经营模式属于一种典型的商业地产模式，普通商场是通过自身的进货，销售，从这种传统的经营中获得利润，而商业地产是通过一种对自身物业的经营，包括地产后期的管理，品牌推介，整体策划运营的一种模式，这种模式是靠运作物业获得利润的。

　　“我们的模式其实很简单，不管是我们的一期二期还是马上开业的三期我们都是自有物业，收入都是租金的收入，我们没有零售业务。”石小伟说。

　　1998年6月12日，太平洋数码登陆上海。一期面积10.02万平方米，投资1.8亿元，整体收购该物业。接下来的二期以致到目前接近开业的三期无不是延续了自有物业，进行整体规划，分割出租给分散小业主，让其自主经营，太平洋数码公司不会自留经营。

　　石小伟告诉《第一财经日报》记者：“自有物业前期投资风险肯定比较大，相对别的商家我们要有自己独特的东西，那就是水泥＋鼠标模式，太平洋能走到现在有那么大的发展，这种模式起到了很大的作用。”

　　据太平洋数码内部认识透露，太平洋数码一期和二期的租金收益，就可以养活4个网站的日常运营。而网站每年高达千万元的广告收入，就相当于是纯利润。如此资金实力，培育第三家数码广场，绰绰有余。

　　模式的争议

　　就在太平洋数码稳步发展的同时他们信奉的商业地产模式也饱受争议。

　　一些业内人士认为，在产品成本上太平洋数码跟竞争对手相比较没有优势，他们认为，像永乐、国美等大的零售商，因为规模较大，易于形成规模效益，他们在向厂家进货时更具话语权，进货价格肯定会更低一些，而太平洋数码的商户更像是散兵游勇，没有统一的进货，所以成本上没有竞争力。

　　针对这种说法，石小伟表示，虽然目前太平洋数码名气很大，在普通人的印象里太平洋数码更像一个数码产品的经销商，但他们从不做零售，只是靠出租物业，经营品牌获得利润。“我们关注的是营销策划，物业管理等大的方面。”

　　他认为，相比其他传统数码经销商，他们的精力在宏观方面，从而从产品的进货，销售等繁琐的经营中解脱出来，省出了大量的精力，让我们最大限度的为业主服务好，经营好自己的品牌。

　　就在太平洋数码一心一意收购鑫联广场的2年多时间里，她的竞争对手们纷纷大踏步快速扩张。去年，永乐宣布，在上海地区发展50家永乐通信数码专营店，占领上海数码80亿元的市场容量。国美也宣称将斥巨资兴建数码连锁店：年内全国建立200家数码连锁店，5年则建店千家，占据国内数码产品20%的市场份额。苏宁则透露，要在一级商圈，开出自己的3C店。宏图三胞关掉位于徐家汇宝良家电卖场内的老店后，又在肇嘉浜路开出旗舰店，并抛出快速扩张计划。

　　相对于竞争对手的高速扩张，太平洋数码则显得稳重有余，锐气不足，至此一些业内人士认为，太平洋数码的拥有物业的发展模式在目当今社会发展一日千里的环境中，无疑是一种过时的理论，经营者拥有物业严重制约了太平洋数码的扩张速度，影响了发展。

　　针对此问题太平洋数码董事总经理林怀仁曾表示，市场经营心态要好，他不认为速度很重要。他强调零售和商业地产的共同点就是强调选址，选址，还是选址，“没有最好的地段，太平洋数码不会轻易出手。”

　　拥有物业的优势

　　石小伟表示：拥有物业，通过良好的市场经营管理得到应有的收益，另一方面物业升值的潜力也将十分巨大。

　　就拥有物业是否限制扩张速度，清华大学EMBA客座教授上海在行置业投资公司首席顾问姜新国认为：零售业拥有物业和租赁物业互有利弊，相对于竞争比较激烈的商业零售企业如果拿到的是一快增长型的物业，对企业的稳定性有好处，如果是一个高增长的企业，他的现金流量比较小，不鼓励他们拥有物业，因为他们有限的资本放在物业上去了回收资金相对时间比较长。

　　姜新国认为：太平洋数码利用商铺的规律，首先它拥有自己的品牌。品牌虽是个虚拟的东西，属无形资产，但太平洋数码通过自有物业把无形资产变现，他的品牌附加在他的物业上，使物业升值，获得较大利润。

　　一些业内人士同时认为，这种商业地产模式与国际Mall运营模式同步。该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。国内的造Mall者也都将这种模式看作理想模式，但由于各种原因，其中主要因为资金问题，大部分Mall的运作模式最后都走了样，即过多的追求短期利益。