大限将至投资者转长线租赁 北京租售比全国最高

　　本报记者 林明 发自北京

　　“虽然北京房产投资性需求不多，但房地产新政策的出台已开始在局部区域和相关市场上有所反映，租赁市场就是其中一个。”北京顺驰置业市场研究人士向记者表示，持币观望的市场心态将改变北京租赁市场的现有格局。

　　投资客被迫转售为租

　　国务院七部委日前的联合发文无疑为当前的房地产市场投放了一枚重磅炸弹，虽然北京的实际投资性比例可能要小于上海、杭州等长三角城市，以二手房市场为例，不会出现类似上述城市的大量恐慌性抛盘。但是，根据北京市房产中介美丽家园房产交易的统计数据显示，黄金周期间二手房房源挂牌出售量还是比去年同期增加了42%，业主当中有近三成是投资客。

　　由于受政策变动的影响，近期北京二手房市场还是了出现大量房源抛售和购房者持币观望的矛盾现象。前一段时间加息和房地产新政策出台更加重了投资人的心理压力。

　　由于即将于6月1日正式实施的营业税政策会使投资人的交易成本骤然上升，因此包括链家、我爱我家等多家北京房产中介连锁预测，在6月1日来临的十多天内，会形成一次较大规模的挂牌放量。而事实上，由于不少投资性物业本身带有银行贷款，在这短短期限内完成所有交易手续难度非常大，而且由于匆忙抛售对于投资人而言，损失的利润同样非常可观，由此不少投资被迫开始转换思路，2年内将投资物业租赁出去，从短线炒作转向长线投资。

　　因此有市场人士指出，一旦营业税新政策实施，以投资为目的出售二手房会无利可图甚至可能赔本。如果投资人在近期购买楼盘，很可能在未来整整两年内都无法实现盈利，甚至赔上本钱。

　　顺驰内部研究人士告诉记者，从研究数据看，近期租赁市场不断升温，出现供需两旺的局面，预计在6月1日后，会有更多原先计划抛售的物业进入租赁市场，从而影响北京现有租赁格局，租赁物业供应无疑有较大程度的增加。

　　北京华龙房产经纪公司副总经理孙维江认为，自3月中旬调整房贷利率以来，一直到近期房地产市场调控政策不断出台，整个二手房市场的成交量有一定程度的回落，主要原因是抛售楼盘增多，而市场观望气氛浓烈，接盘的人少。

　　面对二手房市场可能向买方市场转换，一些不愿降价出售的投资人纷纷开始考虑将物业进行出租，以期待在未来奥运等机会来临时卖一个理想的价位，对于贷款买方人而言，每月的租金也可以用来还贷。孙维江表示，租赁市场已经成为投资人无奈之下选择的另一个避风港，目前来看，北京租赁市场发展势头良好，租赁正在成为投资客的最后一道防线，一旦租赁市场价格下滑，供过于求，对于投资客的影响将是难以想象的。而这一切到6月1日后就能见分晓。

　　租售比全国最高

　　就京城房屋租赁市场现状而言，可谓增势不减。我爱我家副总经理胡景晖表示，北京作为政治和经济文化中心，每年都吸引着成千上万外地来京的求学、打工、经商者，这些人都需在城市暂时或长期居住下来，其中大部分是靠租房解决居住问题，是目前租赁需求市场的稳定客源。

　　据我爱我家市场研究中心统计数据显示，北京现居住半年以上的外来人口达307万人，按70%的比例计算，有近215万的外来人口需要租房；而对于1149万北京户籍人口来说，受拆迁、工作地点变更、家庭居住拥挤等多因素影响，也有近8%的租房需求人群。215万的外地租房者加上近100万的本地租房者，北京有超过300万的租房需要，而其中又有近80%的人群选择民宅租赁，所以租赁市场需求十分巨大。

　　另一方面，随着北京房地产的迅速发展以及京城百姓投资意识的逐渐增强，大量空置、闲置房源被释放出来，租赁市场房源供给呈现不断上升的趋势。而目前的现状是，由于北京投资性存量物业不是很多，在房地产新政策影响下，未来会有更多用于投资出租的物业进入市场，达到供需两旺的局面。

　　目前在北京大部分物业的租售比达到了10%左右，更有个别区域楼盘达到15%以上，SOHO中国董事长潘石屹表示，北京目前的租售比是全国最高的，在上海等房价较高的城市里，该指标仅为5%左右。

　　据统计显示，北京人口正以每年2.5%的速度增长，每天滞留在北京的人口已达到1700万以上。2004年北京民宅租赁市场的成交量保持上升趋势，房源量和客户需求保持同步增长。预计2005年北京民宅租赁成交量将继续大幅增长，现有的300多万的外来常住人口给北京租赁市场提供了稳定且巨大的租赁需求，在供应市场稳步上扬而不是一下子激增的情况下，孙维江预测，租赁市场发展能维持良好态势，同时租赁市场的稳定对于整个房地产市场价格的稳定同样起着举足轻重的作用。

　　房源增加有助租金趋于平稳

　　近期以来，以CBD、亚奥板块、金融街、中关村地区四大传统公寓租赁热点区域来看，金融街板块租金略有上涨，涨幅为2.3%，其他三大板块的租金价格基本与去年持平，业内人士预测，在外来常住人口以及境外人士的推动下，租金水平基本保持稳中有升。

　　据我爱我家市场研究分析，近几年，一些写字楼、CBD板块新项目较多，品质尚佳，这些区域的投资性物业相对比例较高，随着投资性物业开始逐步转向租赁市场，供应量的加大对于原本可能有较大增幅的租赁市场而言，无疑起到了平稳市场租价的作用。以金融街为例，原来预测该地区公寓租赁需求迅速上涨。供需两旺导致金融街区域成交量小幅上涨，涨幅可达10%，如果租赁房源有所放量，则租金会趋于平稳。

　　数据显示，2004年的整体民宅租赁价格较去年呈现小幅上扬趋势，预计2005年租赁价格保持稳中微涨的趋势。孙维江认为，虽然巨大的市场需求会使得未来租金有一定的增长空间，但投资客不断涌入的租赁房源会对整个市场起到平抑作用，整体来看不会出现大起大落的局面，这无论是对租赁市场，还是整个北京房地产市场都是大有益处的。