重庆二手房市场 近四成是新房

　　-一些情况正在悄然转变，中国楼市的风向标上海，高涨的楼价猛然刹车，银行加息，房贷增息，严控转按揭…所有这些现象都在暗示着一种趋势：房地产泡沫将被捅破！

　　-在这场房地产界的强震中，重庆的房市将何去何从……

　　信报记者 林华强报道

　　二手房变转手房

　　5月9日，大假后的第一个工作日，何晓波仍在石桥铺周围的二手房中介公司里晃悠，虽然他已经花了7天的时间，但仍未相中一套。他并不想轻易作决定，因为这关系到一家六口以后几十年的生活。

　　其实，何晓波要买的并不是真正意义上的二手房，一套三室一厅的清水房是他的目标。到二手房市场买新房是做房产生意的朋友告诉他的。“听说最近国家开始严控炒楼，大量的投机者从房市退了出来，二手房里的新楼就多了。”

　　何晓波走进了石桥铺赛博电脑城对面一家名为恒安易居的房地产经纪公司。店员熊小曼热情地接待了他。何晓波接过她递来的厚厚一叠资料，仔细查阅。

　　华宇名都、珠江华轩、香榭里……在这里，高新区近期开盘的名楼盘几乎都能找到，而且90%以上为清水房，“这里更像一个现房超市。”何晓波感叹。

　　“现在的二手房市场只能叫‘转手房’，以旧房子来定调二手房是绝对错误的，因为目前二手房市场有三、四成都是新房子，清水房的比例更高。大量急于转手的投资者让这个市场变了样。”何晓波对记者说。

　　期房也成二手房

　　何晓波在邻近一家名为钢运置业的二手房公司的所见所闻也证实了这一点。置业顾问邹军告诉何晓波：“二手房市场里的新房至少可以占到三成，而且这些房子条件相当不错，你现在到售房部都不一定能买到这样好的。”

　　何晓波翻了翻这家公司所提供的房源，如邹军所言，资料所载2004年以后交房的清水房至少占其所售房源的三成。一些还未交房的期房也被打入二手房之列，待价而沽。同时，10多套原价卖出的房子也格外打眼。

　　邹军随后向何晓波推荐了珠江华轩一幢14楼的高层住宅，面积71.72平方米，作价23.5万，均价3277元/平方米。看房路上，房主多次告诉何晓波：“我不是炒房子的，售价只比半年前购买时高了4000元，相当于原价卖出。

　　售楼部价位更低

　　再次回到二手房中介公司，何粗略算了一下，两套房子价格差不多，但是如果从二手房公司购房，不能享受更多的房贷，加上过户等诸多费用加起来有10000多元，显然得不偿失，准备放弃。

　　见生意可能告吹，置业顾问又向其推荐了南方新城·香榭里的一套三室居的房子，均价3000元/平方米，同样是清水房。

　　半小时后，何晓波被南方新城营销部一位名叫方芳的售楼顾问领至一套待售的香榭里小区高层住宅。同一小区同样户型大小的房子，仅仅是楼层不同，方芳竟给出了2870元/平方米的单价，比二手房公司所报的价格低了130元/平方米。

　　房价超出有效需求

　　二手房市场里大量新房待价而沽，购房人辗转两个市场，让重庆楼市的走向变得扑朔迷离，购房者和房地产业界对此发出了不同的声音。

　　“二手房市场里出现大量的新房是一个重要的信号，它表明房产作为投资和投机的成分正在增大。”重庆地产业界资深职业经理人邱朝礼认为，二手房市场新房比例在短时间内增大表明了一些投资者对重庆房产市场的信心不足。

　　一位不愿意透露姓名的地产业职业经理人也表示，“当房价超出了有效需求者的实际购买力，又没有游资的跟进，一些楼盘的炒作行为将失效。在二手房市场，很大一部分人在交房后又以原价出售即是最好的证明。”

　　排队拿号一去不返

　　一向以高调著称的重庆地产业界也有人道出了一些实际情况。

　　“与一年前相比，以前一个广告打出去，至少有成百个电话打进来，排队购房者络驿不绝。”邱朝礼深谙地产运营中广告的作用。在其曾经操作的楼盘中，市民见到放号广告卷着铺盖排队的情景在过去一两年并不鲜见。

　　家住南坪四公里重庆教育学院的李文君老人对这样的日子记忆颇深。

　　“前年儿子在广州做生意，听说重庆房市不错，便寄了30万元回家让我去买两套房子，当时我天天买报纸看广告。一看到有楼盘开盘，就到街上请‘棒棒’去帮我排队，每天30元，买到了加100元奖金。”

　　这样的“运作方式”是儿子在广州想出来的，按章操作，老太太在江北和大坪先后购得4套房子，两年赚钱14万。今年的情况让老人半喜半忧，3个月前她轻轻松松走进售房部买到了两套住宅，高兴了好一阵子。但后来房子在二手房公司一放就是3个月，无人问津。

　　“现在熬更守夜排队买房的情况几乎看不到了，就是有，也是开发商花钱请来的。”曾经做过一手房置业顾问的邹勇告诉记者，他就曾遇到这样的情况。“有个楼盘开业，开发商看到打了广告没人去，就以每人30元/天的价格请了一些人去排队，造声势。”

　　广告强劲现场冷清

　　广告的力量没有得到彰显，推广成本却在不断攀高。邱朝礼认为这是目前房产市场与几年前的最大区别。

　　“仅仅以平面广告为例，以前的房地产广告中还有黑白广告，半版或更小的广告也屡见不鲜，而现在几乎都是彩色整版。”他表示自己曾经观察过重庆某个楼盘的广告推广，“每次出来都是5个彩版的整版广告，至少七八十万。”

　　显然，地产开发商们还沉浸在广告给地产经济带来巨大助推力当中。但事实并不如其所想。在重庆地产业界广告推广力度很大的“风林丽舍”也遭遇了冷场的局面。置身高新区的任何角落，你很容易就能看到车身或是路牌上关于这个楼盘的广告，与强有力的广告相比，冷清的销售现场让人吃惊。

　　4月23日下午，记者在该楼盘的销售现场发现这个高档住宅小区仅仅售出6套。5月9日，记者再次来到该楼盘的销售现场，该楼盘的销售量仍为6套。

　　排号费名存实亡

　　除了能直观反映市场的销售量，另一些情况也在微妙变化，其中之一便是“排号保证金”。

　　炒过房的人都明白一个楼盘开盘之初排得一个靠前的选房号码的重要性。上海曾出现过一个房号炒到10多万元的天价。在重庆，送上几千元好处费给售楼人员，再交两万元保证金以获得一个靠前的选房顺序的事也不是新闻。

　　但现在这样的情况很少见了，以前交“排号保证金概不退还”的先例也被一些开发商颠覆。5月7日，大众·御湖苑小区表示，排号费1000元，如果对楼盘开盘后的价格不满意，可以全额退还；如果购房，当即优惠房款7000元。

　　记者在随后的采访中发现，重庆目前大部分的开发商在售房时都减低了排号费，超过10000元的屈指可数，且很大一部分可以退还，而在一年之前这属于“正规价”。

　　政策调控初见成效

　　境遇似乎不容乐观，但利益主宰了话语权。媒体关于房市的报道，“房价稳升”、“销售火爆”成为报道中出现频率最高的词语，一些事实被遗漏。

　　“重庆房产的销售趋势有些放缓。”4月22日，重庆纬联地产的常务副总经理张建军在接受记者采访时非常委婉的描述了目前重庆的房市。

　　他认为重庆楼市销售放缓的主要原因是整个市场的供应量增大。“去年供应和需求的比例是9：8，今年从目前市场所反馈的情况应当高于这个比例。”

　　其次，在供应量增大的情况下，媒体对国家抑制炒房政策的炒作又让一些房产投资者失去信心，部分投资者或实际购房者持币观望也是造成楼市销售放缓的重要原因。

　　档次过于集中高端

　　地产业界也有不同观点。邱朝礼认为，销售变冷的原因是重庆楼市的结构有问题。

　　“前些年直至现在，在一味追求城市形象的思想指导下，为追求降低和控制容积率，开发商们大造高档价格别墅、花园洋房，以提高价格来弥补由于低密度、低容积率面积不足部分的开发利润。”

　　“一时间，好像全重庆的人都暴富了，都需要住高档别墅、高档花园洋房了。其实这是一个绝对的市场错位！”邱朝礼分析，在这样的情况下，一方面，高档房屋遍地都是，房价也不断持续上扬；另一方面，大量的工薪阶层和低收入者，无数的住房困难者，他们宁愿房屋造得密一点，房屋价格低一点，物业管理费收得少一点，但适合他们的买得起也住得起的房子就是没有。同时在这样的楼市中，投资、投机的资金并不多，不足以托市，开发商多造出来的房子便无路可销。

　　炒房者资金链断裂

　　在二手房市场，一些无法正常回转的资金也构成了阻碍房市快速发展的另一股力量。据二手房中介商刘力军介绍，由于国家对转按揭的严格限制，炒房者要卖房必须先进行“解压”(交完全款，从银行取出房产证)。

　　业界普遍认为，这个过程让一些没有足够流动资金的炒房者损失了时间，放缓了资金流动量。同时，重庆房价上涨但租房价格并没有及时跟进也是让一部分投资者悄然退场的重要原因。而诸如利率的上调、严控转按揭等政策也让一些投资者信心顿失。于是才有了二手房市场出现“新房”井喷的情况。

　　有效需求托市是根本

　　在目前的经济环境下，楼市低迷是任何人都不愿意看到的。国家统计局的资料显示，我国房地产投资已经占到了全社会固定资产投资的18%。在一些房地产投资旺盛的大城市，这一数字已经达到55%以上，成为拉动当地GDP增长的主要动力。所以，不管是各级地方政府还是房地产开发商都不希望当地的房价有所下跌。

　　同样，重庆经济中由房地产所构成的拉动力也是不可忽视的。从政府到地产开发商都在期待一个良性的发展模式，长期繁荣的市场是大家所期待的。

　　隐忧渐显，重庆地产业界提出了提高有效需求量，抑制房价，繁荣市场的观点。有地产商认为：调整楼市结构，提高有效需求，大面积提供适销对路的中、低价位的商品房，缩小高档住宅小区的面积，同时严控炒作，是目前平抑房价、活跃市场的最有效和最有力的措施之一。