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投资领域的相反理论告诉我们，当人人都开始谈论房地产投资能赚钱时，房价的高点已经触手可及，离开的时候到了
【作者】黄昕
虽然，国务院已经专门就房地产市场发表了8条意见，但是关于房地产市场是否过热的
争议依然没有平息。在这场争论中，有两个似是而非，习以为常的观点，其实是重大认识误区，值得大家关注。
买房真的比租房划算？
从1998年开始，为了推动住房体制改革，媒体就开始不断宣传买房比租房划算。持续8年的宣传，一方面极大地推进了住房体制改革，另一方面也让大家误认为，买房一定比租房划算。其实不然。
到底买房划算，还是租房划算，是需要计算的。从财务角度，以贴现利率5.5%计算，每月花1500元租房，租50年，与现在花31万买房是一样的。换句话说，如果花1500元租到的房，31万以下就能买到，则买房比租房划算。如果花31万还买不到，则买房不如租房。
长达8年的宣传，已经让大家不再计算买房、租房到底谁划算，甚至将买房当作满足居住需求的惟一手段。有个朋友买了套房，每天却要花两个小时上班，还说买的房子特值。难道时间和路费不是购房成本吗？将路费和时间折算成房租，他在公司附近就能解决住房问题。不知他买房是为了享受生活，还是为了买房而买房。
房价涨了，买房就一定升值？
现在这么多人选择投资房地产，主要因为这几年统计数据中的平均房价一直在涨，让人觉得傻子买房都能挣钱。这是典型的财富幻觉。就像1994、1995年股票市场红火的时候，全民炒股，人人都指望股票发财。而这几年房地产市场，感觉赚钱比较容易，所以很多人愿意投资房地产。其实，对于大多数买房自住的人而言，房价涨了，只不过是纸上财富，难以变现。
而对投资房产的人而言，买房能否升值，和其他投资一样，是要考量眼光，考验智慧的。有几个朋友2000年在北京同时买了3套房，价位都在8000左右，但位置不同的房子，结果有一套涨了50%，另一套价格持平，还有一套跌了20%，到现在也没回本。北京房价这几年一直在涨，可是并不代表每个人买的房子都在涨。
各地公布的统计数据都表明房价在涨，但大家容易忽略的是，统计公布的房价大多是期房的价格，或者新房的价格，而不是已经交付使用的二手房价格。低价开盘，逐步提价，是目前房地产开发商的主要定价策略。在这种策略下，新房价格上涨成为必然。房屋交付使用一年后价格能否继续上涨，则缺乏相关统计数据。
一个明显的事实是，由于交付使用后，房价很难超过新房价格，广州的住房消费一直比较理性，买房大多为改善居住环境，甚至很多家庭已经在郊区购买第二居所，而广州的房价远低于上海、北京。不是广东不富裕，只是广东人讲实惠。
房子一定能升值，和买房比租房划算一样，是有条件的。投资房产和投资股票一样，也是有风险的。
投资领域的相反理论告诉我们，当人人都开始谈论房地产投资能赚钱时，房价的高点已经触手可及，离开的时候到了。
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