地价下降14%房价却上涨 三镇房价脱离地价爬高

　　记者黄振琳 朱安璋

　　编者按：

　　地价与楼价一直是“同进同退”，但去年的数据却显示：地价降了，却难遏房价上升的势头。

　　即日起，楚天金报推出系列报道，关注其中的奥妙—-

　　“地价走高带动房价上涨”、“地价是房价的最重要影响因素之一”，这样的说法一直受人认同。但细心的人们发现，去年武汉“招拍挂”的土地楼面地价比2005年下降14%，但房价仍呈上涨趋势。

　　记者从武汉市土地储备中心获悉，受

宏观调控政策的影响，去年全市成交土地总面积为148公顷，比2005年减少了78公顷，下降了34.5%；出让土地的总体楼面地价1715元/平方米，比2005年下降14.2%。而武房指数显示，去年武汉商品住房每平方米均价为3622.2元，较2005年上涨8.26%。

　　而有数据显示，前两年，地价与

房价是同步上涨的。

　　为何去年地价下降了，房价仍继续上涨？

　　戴德梁行研究部彭博经理介绍，虽然去年总体楼面地价下降了，但不是每宗土地出让价格都下降了，而是区域分化明显。譬如积玉桥、武重、江汉路等地块的拍卖中，楼面地价屡屡创出新高。而平均楼面地价统计涵盖了远郊在内的全市土地成交情况，土地均价有所下降，并不能反映出当年的房价变化趋势。

　　中国指数研究院华中分院首席分析师李国政介绍，其实，楼面地价和房价波动不一致是正常的。由于

房地产开发周期的影响，2006年的房价涨跌情况并不能直接反映出当年的土地成交状况，当年的地价有滞后性影响。

　　去年土地供应面积减小，竞争激烈，使得拿地成本加大，尤其在中心城区，拍卖价格普遍超出市场预期，从心理角度和后续供应看，都有可能会形成看涨预期。

　　而去年虽然房价仍维持上涨趋势，但增幅比2005年已经回落17%，主要是宏观调控的影响，加上股市分流了投资者。

　　根据分析，去年市场在售的商品房土地多是2005年之前出让的，从市场上的销售价格与当初地块价格分析，土地成本占房价成本的比例多在30%－45%之间，以沙湖的某项目为例，当年地块楼面价格在2800元/平方米左右，目前在售项目均价接近7000元/平方米，这一比例达到40%。