出售出租价格悬殊大 小区停车位权属存法律真空

　　本报记者 王晶报道

　　家住海淀区天秀花园古月园的业主王先生近日给相关媒体打热线说，当初他买房子的时候交纳了85000元的车位费，可是物业方面却又以每月80元的租金向没有购买车位的业主出租车位。王先生说：“我买的车位是50年产权的，算下来每个月要140多块钱，比租车位还贵。我们买车位的业主太亏了。”

　　专家指出，问题的根本症结在于停车位权属问题存在法律真空。

　　地下室产权存在法律真空

　　《中国产经新闻》记者在天秀古月园业主论坛上看到，小区的不少业主都在谈论停车费用的事情，有些跟王先生一样花钱购买停车位的业主也质疑物业出售车位和出租车位的价格相差太悬殊。

　　对此，该物业公司的苏经理说，小区入住以后，很多没有车位的业主就直接把车停在路上，这样不仅不好管理，小区里的交通也不通畅了，为了解决这个问题，物业和开发商联系，就把车位租给业主。该小区开发商邸经理介绍，停车位在小区最初规划里面就有，物业有权利以合适的价格出租，王先生应该按照购买车位协议服从管理。

　　中国人民大学法学院房地产法专家周珂认为，地下室产权问题现在处于法律真空地带。“我国目前还没有完整的物权法，只是民法通则中有一些原则性的规定，以前建设部也在一些部门规章中涉及到了相当于建筑物区分所有权的问题，但是对地下车位没有作出专门的规定。”

　　周珂说，现在我国城市地下室的建造依据主要是《人民防空法》，但它不涉及产权问题。他认为，如果地下车位已经包括在购房人的房款中，而其他人对地下车位的产权没有任何投入，从物权法的角度，应当可以认定由购房者拥有。

　　周珂认为，把地下设施和建筑物的主体部分分开是不妥当的，因为不当地使用楼面、楼顶、地下设施，都会对整个楼造成影响，从而影响到业主的利益。

　　买车位要考虑产权问题

　　岳成律师事务所的张聪律师告诉《中国产经新闻》记者，目前小区停车位的相关管理办法还不明确，经常发生纠纷。如果该小区的地下停车位是按照建筑用地规划许可证说明了规划用途的，这种地下停车处，开发商有权力进行买卖和租赁，但在价格上要符合相关标准。

　　张聪认为，文中业主王先生可以依据民法通则起诉负责小区停车位的开发商。首先它违反了市场规律的公平原则，其次发生了情势变更，因为客观因素发生了变化，停车位出售和出租前后发生了价格差价。

　　张聪说，造成大家对价格问题关注的原因主要是产权问题没有解决好，应当把注意力集中到解决车位的权属问题上来。

　　要买车位，首先要问清楚买到的车位究竟是个什么？停车位，实际上不过是房产、地产的另外一种表现形式，购买车位，实际上是特定面积的房产或者土地使用权的转让，按照相关规定，这种房地产转让，如同我们所购买的住宅一样，依然是需要办理相关产权过户手续的，目前还有车位按揭贷款。

　　《北京市城市房屋管理办法》第13条规定：“按照国家和北京市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随合同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”也就是说，在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

　　开发商卖成本价

　　某房地产开发商向《中国产经新闻》记者表示，地下车库的造价本身就很高，涉及土方工程、通风、排水、承载、照明、消防等，智能化管理的还要闭路监控系统和出入感应卡设备，而且通道等辅助性设施的成本都要分摊到每个车位上。“现在很多开发商基本上都是卖成本价，有的楼盘甚至做促销赠品”。