维修基金也该有理财规划

　　文林泠

　　维修基金不够用，已经在一些楼龄较大的小区露了头。如果不对维修基金进行合理的理财规划，在不久的将来，“修不起楼、筹不到钱”的现象会更加普遍、更加突出。

　　维修基金实在是一个风波不断的事物。开发商拖欠维修基金的新闻还在眼前晃悠，耳畔就传来了少数小区为争夺维修基金“管理权”而闹出业委会选举纠纷的消息，再后来，已经拥有管理权的业委会要么滥用维修基金，要么惜用维修基金，闹得街坊四邻不得安生。

　　更没想到的是，旧患未平，新忧又起。维修基金不够用，已经在一些年龄较大的小区露了头，而且，在不久的将来，伴随着通货膨胀，“修不起楼、筹不到钱”的现象会更加普遍、更加突出。

　　维修基金贬值之困

　　国家统计局数据显示，2006年全国共完成商品住宅投资13612亿元。按照“

房地产开发商按照每平方米建筑面积成本价的3%～4%缴纳；购房者按照每平方米建筑面积成本价的2%～3%缴纳”的规定，应缴纳的维修基金至少有680亿元。加上历史上累积下来的房屋维修金，目前国内房屋维修金总额绝对超过1000亿元。

　　但是，这笔巨款足以应付物业的维修吗？答案是否定的。资深房地产分析师曾旺群认为，维修基金看起来数量不少，但是相对于房屋的造价和以后维修的难度，这个数量便不大了。如果加上通货膨胀因素，一旦出现较大的经济波动，20年后动用这笔钱修楼很可能是杯水车薪。上投摩根富林明基金管理公司也曾经表示，简单地把维修基金全部存入银行，虽然非常安全，但却过于保守，风险可控的投资至少可以推迟动用维修资金本金的时间。

　　维修基金本身的使用特点也为适度投资提供了空间。对于一个新建小区来说，在前三年甚至前十年的时间，一般只要对住宅共用部位共用设施设备进行日常的维护就可以了，基本上不会动用维修资金进行较大的修理。南京市出台的《南京市物业维修基金管理办法实施意见》可以证明维修基金的“睡眠期”有多长。该意见规定，砖混结构，10年内可以使用维修基金的10%，20年内可以使用30%，30年和40年内分别可以使用50%和70%；钢结构、钢混结构房屋子至少应使用30年。

　　令人遗憾的是，到目前为止，大多数业主乃至政府官员仍然停留在关注维修资金安全的阶段，而忽略了市场波动可能带来的贬值风险。

　　理财规划启动不久即夭折

　　并非没有人思考过为房屋维修基金制定理财规划。

　　早在2002年，北京出台的《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》，第十二条规定：“维修基金闲置时，经产权人大会批准，物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。”2006年2月出台的《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》第二十二条又规定，“业主大会可根据国家法律法规的规定，决议沉淀部分维修资金的增值存储计划，或者决议在一级市场购买国债，严禁挪作他用”。这两个规定，无疑为维修基金留下了“可投资”的口子。

　　2006年4月，北京新天第家园成为当地首家试图为维修基金制定理财规划的小区。而推动维修基金正式启动理财规划的，是北京市建委3月18日印发的《关于业主委员会开立专项维修资金账户等有关问题的通知》。《通知》中规定，业委会成立后，业委会可根据业主大会的决议在开设维修资金业务的银行开立物业管理区域维修资金专用账户。

　　银行和小区业委会是如此理解这一看似普通的规定的：专项维修基金不再像往常那样必须以活期方式存入指定银行，而是由业委会代表全体业主来实行管理；如果能够通过合理的方式对维修基金进行理财，产生的收益肯定会比放在银行拿活期利息多得多。

　　在得到超过87%的业主的赞同后，民生银行、交通银行、光大银行、北京银行都进入到了这场专项维修基金理财服务的争夺战中。他们分别向业委会提供了各自的“专项维修基金理财计划书”。其中，有稳健保守型方案：20%通知存款，20%定期一年，40%定期三年，20%定期五年，综合收益2.79%；有温和成长型方案：50%五年期国债，40%阳关理财(维修资金专项)B计划，三年期；10%7天通知存款，预计年收益率达到3.852%；还有积极成长型方案：90%阳光理财B计划，五年期；10%7天通知存款，通知，预计年收益率1.62%，预计年收益率达到3.762%。

　　然而，到2006年6月，北京市建委发文对维修基金的投资做了明确限制——北京市各业主大会、业委会按照定期存款利率与开户行确定专项维修基金存款利率，只能委托开户行购买一级市场国债，禁止进行任何有风险的理财或投资。在这一文件的制约下，诸如“阳光理财”之类的维修基金银行理财产品全面叫停。

　　维修基金理财非易事

　　就在北京为维修基金能否进入投资渠道而几番折腾的同时，国家建设部和财政也在考虑维修基金的增殖保值问题。2005年10月，《住房专项维修资金管理办法(征求意见稿)》向社会公布并广泛征求意见。

　　其中，第二十一条规定，在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将住房专项维修资金用于购买一级市场国债。业主大会成立后，代管单位用住房专项维修资金购买一级市场国债的，应当经业主大会同意。第二十二条则规定，住房专项维修资金存储或者购买国债的增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用。有专家认为，规定明确后，不排除有更多的小区将维修基金用于购买国债以求增值。

　　但是，从2005年10月走到2007年，新规始终未能正式亮相。安全与增值之间的取舍，依然是争论的焦点。一种声音认为，房屋维修基金是专项资金，必须专款专用，不能挪作他用；而另一种声音则认为，房屋专项维修资金属业主所有，房屋维修基金完全可像

社保基金一样通过不同的方式进入资本市，问题在于要有具体的实施细则和监督机制。

　　重新开启大门，要启动理财计划也非易事。他们认为，维修基金的“产权”属于全体业主，但如果出现投资风险，真正承担压力的却是业委会。所以，业委会不但要有相当的专业技能，还要有高度的职业精神。在“多做多错，少做少错，不做不错”的状况下，现阶段的业委会有多少能承担起如此重任？