2006房地产：政策频出 涨势未缓

　　仅仅控制价格不是房地产调控的主要方向，因为房价涨跌是供求关系决定的。若想房子降价或缓涨,只有增大供给。由政府来直接干预住房产品结构，其初衷是好的，然而政策的有效性值得怀疑。

　　2006年的房地产市场经历了政策频出的宏观调控。如果说2005年的房地产宏观调控只是使出了金融和土地这两个"双节棍"，那么今年的房地产宏观调控涉及面更广，操作性更强，影响面也更大。

　　然而，尽管调控措施频出，全国房价却没有出现下降的迹象。截至06年10月，今年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比继续上涨5.4%。10月，房价涨幅居前六位的城市分别是：北京10.7%；厦门10.5%；深圳9.9%；福州9.6%；沈阳9%；广州8.8%。其中，北京房价不仅领涨全国，而且自2005年7月份以来，房价已连续15个月上涨。

　　调控措施频密出台

　　早在06年初，北京、广州、深圳等地的房价就开始了新一轮的上涨，表明05年的宏观调控使得投资性购房在一定程度上得到了遏制，但是供应结构不合理和房价过高的问题仍没有得到有效解决。两会以后，政府以前所未有的力度对房地产市场进行调控——

　　2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%；

　　2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进

　　2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发<2006>37号)，人称9部委"十五条"，对"国六条"进一步细化；

　　2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对"国六条"中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确；

　　2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》；

　　2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》；

　　2006年7月11日，中华人民共和国建设部、中华人民共和国商务部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中国人民银行、中华人民共和国国家工商行政管理总局、国家外汇管理局下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为"外资限炒令"；

　　2006年7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发<2006>50号)；

　　2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)；

　　2006年8月14日, 中华人民共和国建设部、监察部、国土资源部联合发布关于制止违规集资合作建房的通知；

　　一系列政策密集的出台，以前所未有的姿态，给热闹的房地产市场带来巨大震动。至下半年以后，市场观望的气氛也开始弥散。

　　综观今年以来的房地产市场形势，宏观调控的主旨是调整住房供应结构和稳定住房价格，调控的基本原则是"打击投机、规范投资、调整结构、鼓励自住"。相关政策相当注重供应和需求两个层面的双向调节，但总体感觉还是抑制需求的政策分量较重。目的是为了让全国房市能有所退烧，特别是热点城市如北京、广州、深圳等城市的房价仍然持续高企，这是宏观调控政策密集出台的最主要原因。

　　控制价格不是房地产调控的主要方向

　　然而，如果把房价作为房地产市场调整的主要目标，就犯了前几年政府直接干预股指走势同样的错误。因为政府进行的宏观调控，目的是为熨平经济波动的波谷，是着眼于经济的总体走势，如果把房价作为调控目标，是典型的政府直接干预单一产品价格的微观控制行为，有悖于市场经济基本原则。

　　目前中国房地产市场的供求关系，应该说存在很多矛盾，有结构性的矛盾，也有体制性的矛盾，这些矛盾制约着我们很难把握住宅的供求关系。但是从本质上来讲，房屋还是一种商品，既然是商品，其价格涨跌还是要由市场供求关系来决定的。仅仅控制价格不是房地产调控的市场主要的方向，在人们对住宅需求还比较旺盛的阶段，价格很难降下来。之所以房价降不下来，说白了，还是供给太少，需求太旺盛。若想房子降价或缓涨，要么限制人们的购买行为，压制需求，要么增大供给。

　　从政府的角度来说，出台抑制需求的措施比较容易，只要增大住宅的交易成本，增加购买难度，就可以抑制一部分需求。然而，这样做短时间内可以起到抑制需求的效果，但随着时间流逝，政策影响力衰减，这些未被满足的需求必将释放出来，并带动房价报复性反弹。

　　因此，要想抑制房价，政府应当采取一切措施，增大住房供给，减少买卖或租赁的交易成本。可以从买卖和租赁两个方面，增大住房供给。有购买能力的，可以从新房或二手房市场购买住房，而没有购买能力的，可以从租赁市场寻找安身之所。

　　但是，政府的政策取向却是严格控制土地供给，实质上加剧了供不应求的状态，这也是一种无奈的选择。因为地方政府在一级土地市场上处于独家垄断的地位，减少供给才能获得更大的垄断价格。而中国地少人多的矛盾，更是给地方政府严格控制土地以口实。

　　住宅市场是由供求关系决定的，但是从住宅福利的角度来讲，它又是政府必须干预的一个社会领域。从社会领域的角度来讲，这种干预是必要的，但是必须注意干预的手段。

　　调整住房供给结构能否得到落实？

　　在众多的调控政策中，调整住房结构、增加中小户型的供给比率无疑是最重要的政策取向。根据九部委"十五条"规定，90平方米以下套型建筑面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，其基本出发点是要逐步解决和保障城镇绝大多数群众的住房需求。从调整住房结构出发，增加中小户型的供给比率来满足中低收入家庭的购房需求，并以此稳定房价，这与以往政策不同。

　　然而围绕90平方米中小户型占到70%的执行目标，是针对单个项目还是总量，90平米的"套型建筑面积"究竟是指建筑面积还是套内面积，一直令业界争论不休。"套型建筑面积"之所以引发争议，是因为开发商试图利用九部委十五条的模糊规定，把它解释为套内面积，这样就能把建筑面积把扩到100-105平米，而这距离中低收入家庭的购买力越来越远。

　　目前，大部分城市已经按中央要求出台了《住房建设"十一五"规划》，基本上都倾向于将"套型建筑面积在90平方米以下的商品住房需占70%"的规定定位于总量控制，而不是项目控制。有业内人士认为，这实际上为各地调控留下了余地。而限价房除了现身于青岛、宁波等少数几个城市外，北京、上海等一线城市还难觅踪影。

　　由政府来直接干预市场产品的供给，意在增大供给，其初衷是好的，然而其政策的有效性值得怀疑。首先，政府控制住房供给结构，必然要赋予规划部门一定的权利来审批开发商开发中小户型的行为。这实际上是政府设立的一种新的"租"，凡是有游说能力的开发商就可以多盖大房子，没有能力游说的只能多盖中小户型。

　　从市场角度出发，房地产商最清楚什么样的房子最赚钱，什么样的房子卖得最快。开发商喜欢开发大户型，就是因为有能力购买者对大户型的青睐，这一部分真实需求还没有得到完全大的满足。如果这一部分需求得到了很好的满足，必将出现大户型卖不出去的问题，最终迫使开发商改变做法，增加中小户型的供给。目前房地产市场大户型和中小户型都有需求，中低收入家庭偏好中小户型，需求很迫切，对房款总价很敏感，因而对房价上涨怒气很大。这是可以理解的。但是，这一部分的需求不能靠开发商的恩赐，主动增加中小户型来解决，也不能靠在政府的父爱主义来解决，最终，它只能依赖中低收入家庭收入水平的提高和市场供给的变化来解决。

　　调控措施应当着眼长远

　　近几年，房地产宏观调控的力度之大，政策之多，政策之集中，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业，然而，一些深层次的问题仍然没有得到根本的解决，政策的效果还有待时间的检验，房价与地价增长的势头并没有有效抑制。

　　应当看到，随着城市化进程加快和城市居民收入水平的持续增长，国内房地产价格会在相当长的时间内保持上升的态势。而中国经济持续快速发展，全球货币流动性出现过剩，人民币升值不可逆转，这些因素更加刺激了中国房地产价格的始终处于高热区。

　　房地产价格上涨难以遏制，关键是上涨的速度是否与GDP的增长速度相协调，与居民可支配收入增长相协调，与社会总体物价指数的上涨相协调。长期而言，只要是房价的上涨速度低于居民收入的上涨速度，那么这种上涨仍然在合理的范围以内。从金融风险控制的角度和按揭的偿还能力分析，只要可支配收入保持稳定增长，收入增长速度高于银行贷款利率的增长速度，购房人在不出现意外的情况下，偿还就没有问题。

　　相对于我国人多地少、资源制约、经济高速增长的国情，按照市场价值规律，我国中心城市商品房的价格并没有脱离实际需求，主要是短时间内价格持续增长超出人们的心理防线。

　　由于住房建设中的结构性矛盾突出，住房保障制度建设的不完善，导致了当前的深层次问题，解决住房问题是一个长期的过程。近年的房地产宏观调控，充分显示出我国房地产市场管理是被动的、缺乏前瞻性的管理，我们在一些问题的认识上还不是很清晰，短期的政策手段和中长期的思路还不完全一致。