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2006房地产:政策频出 涨势未缓

http://www.sina.com.cn 2007年01月14日 17:11 中国科技财富

  仅仅控制价格不是房地产调控的主要方向,因为房价涨跌是供求关系决定的。若想房子降价或缓涨,只有增大供给。由政府来直接干预住房产品结构,其初衷是好的,然而政策的有效性值得怀疑。

  2006年的房地产市场经历了政策频出的宏观调控。如果说2005年的房地产宏观调控只是使出了金融和土地这两个"双节棍",那么今年的房地产宏观调控涉及面更广,操作性更强,影响面也更大。

  然而,尽管调控措施频出,全国房价却没有出现下降的迹象。截至06年10月,今年10月,全国70个大中城市房屋销售价格同比继续上涨5.4%。10月,房价涨幅居前六位的城市分别是:北京10.7%;厦门10.5%;深圳9.9%;福州9.6%;沈阳9%;广州8.8%。其中,北京房价不仅领涨全国,而且自2005年7月份以来,房价已连续15个月上涨。

  调控措施频密出台

  早在06年初,北京、广州、深圳等地的房价就开始了新一轮的上涨,表明05年的宏观调控使得投资性购房在一定程度上得到了遏制,但是供应结构不合理和房价过高的问题仍没有得到有效解决。两会以后,政府以前所未有的力度对房地产市场进行调控——

  2006年4月28日,央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中,5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%;

  2006年5月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进

房地产业健康发展的六项措施("国六条"),包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和
经济适用房
建设等方面;

  2006年5月29日,国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发<2006>37号),人称9部委"十五条",对"国六条"进一步细化;

  2006年5月31日,国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件),对"国六条"中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确;

  2006年7月6日,建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》;

  2006年7月6日,建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》;

  2006年7月11日,中华人民共和国建设部、中华人民共和国商务部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中国人民银行、中华人民共和国国家工商行政管理总局、国家外汇管理局下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,被业内称为"外资限炒令";

  2006年7月24日,国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发<2006>50号);

  2006年7月26日,国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文);

  2006年8月14日, 中华人民共和国建设部、监察部、国土资源部联合发布关于制止违规集资合作建房的通知;

  一系列政策密集的出台,以前所未有的姿态,给热闹的房地产市场带来巨大震动。至下半年以后,市场观望的气氛也开始弥散。

  综观今年以来的房地产市场形势,宏观调控的主旨是调整住房供应结构和稳定住房价格,调控的基本原则是"打击投机、规范投资、调整结构、鼓励自住"。相关政策相当注重供应和需求两个层面的双向调节,但总体感觉还是抑制需求的政策分量较重。目的是为了让全国房市能有所退烧,特别是热点城市如北京、广州、深圳等城市的房价仍然持续高企,这是宏观调控政策密集出台的最主要原因。

  控制价格不是房地产调控的主要方向

  然而,如果把房价作为房地产市场调整的主要目标,就犯了前几年政府直接干预股指走势同样的错误。因为政府进行的宏观调控,目的是为熨平经济波动的波谷,是着眼于经济的总体走势,如果把房价作为调控目标,是典型的政府直接干预单一产品价格的微观控制行为,有悖于市场经济基本原则。

  目前中国房地产市场的供求关系,应该说存在很多矛盾,有结构性的矛盾,也有体制性的矛盾,这些矛盾制约着我们很难把握住宅的供求关系。但是从本质上来讲,房屋还是一种商品,既然是商品,其价格涨跌还是要由市场供求关系来决定的。仅仅控制价格不是房地产调控的市场主要的方向,在人们对住宅需求还比较旺盛的阶段,价格很难降下来。之所以房价降不下来,说白了,还是供给太少,需求太旺盛。若想房子降价或缓涨,要么限制人们的购买行为,压制需求,要么增大供给。

  从政府的角度来说,出台抑制需求的措施比较容易,只要增大住宅的交易成本,增加购买难度,就可以抑制一部分需求。然而,这样做短时间内可以起到抑制需求的效果,但随着时间流逝,政策影响力衰减,这些未被满足的需求必将释放出来,并带动房价报复性反弹。

  因此,要想抑制房价,政府应当采取一切措施,增大住房供给,减少买卖或租赁的交易成本。可以从买卖和租赁两个方面,增大住房供给。有购买能力的,可以从新房或二手房市场购买住房,而没有购买能力的,可以从租赁市场寻找安身之所。

  但是,政府的政策取向却是严格控制土地供给,实质上加剧了供不应求的状态,这也是一种无奈的选择。因为地方政府在一级土地市场上处于独家垄断的地位,减少供给才能获得更大的垄断价格。而中国地少人多的矛盾,更是给地方政府严格控制土地以口实。

  住宅市场是由供求关系决定的,但是从住宅福利的角度来讲,它又是政府必须干预的一个社会领域。从社会领域的角度来讲,这种干预是必要的,但是必须注意干预的手段。

  调整住房供给结构能否得到落实?

  在众多的调控政策中,调整住房结构、增加中小户型的供给比率无疑是最重要的政策取向。根据九部委"十五条"规定,90平方米以下套型建筑面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,其基本出发点是要逐步解决和保障城镇绝大多数群众的住房需求。从调整住房结构出发,增加中小户型的供给比率来满足中低收入家庭的购房需求,并以此稳定房价,这与以往政策不同。

  然而围绕90平方米中小户型占到70%的执行目标,是针对单个项目还是总量,90平米的"套型建筑面积"究竟是指建筑面积还是套内面积,一直令业界争论不休。"套型建筑面积"之所以引发争议,是因为开发商试图利用九部委十五条的模糊规定,把它解释为套内面积,这样就能把建筑面积把扩到100-105平米,而这距离中低收入家庭的购买力越来越远。

  目前,大部分城市已经按中央要求出台了《住房建设"十一五"规划》,基本上都倾向于将"套型建筑面积在90平方米以下的商品住房需占70%"的规定定位于总量控制,而不是项目控制。有业内人士认为,这实际上为各地调控留下了余地。而限价房除了现身于青岛、宁波等少数几个城市外,北京、上海等一线城市还难觅踪影。

  由政府来直接干预市场产品的供给,意在增大供给,其初衷是好的,然而其政策的有效性值得怀疑。首先,政府控制住房供给结构,必然要赋予规划部门一定的权利来审批开发商开发中小户型的行为。这实际上是政府设立的一种新的"租",凡是有游说能力的开发商就可以多盖大房子,没有能力游说的只能多盖中小户型。

  从市场角度出发,房地产商最清楚什么样的房子最赚钱,什么样的房子卖得最快。开发商喜欢开发大户型,就是因为有能力购买者对大户型的青睐,这一部分真实需求还没有得到完全大的满足。如果这一部分需求得到了很好的满足,必将出现大户型卖不出去的问题,最终迫使开发商改变做法,增加中小户型的供给。目前房地产市场大户型和中小户型都有需求,中低收入家庭偏好中小户型,需求很迫切,对房款总价很敏感,因而对房价上涨怒气很大。这是可以理解的。但是,这一部分的需求不能靠开发商的恩赐,主动增加中小户型来解决,也不能靠在政府的父爱主义来解决,最终,它只能依赖中低收入家庭收入水平的提高和市场供给的变化来解决。

  调控措施应当着眼长远

  近几年,房地产宏观调控的力度之大,政策之多,政策之集中,超过了任何一个时期,也超过了任何一个行业,然而,一些深层次的问题仍然没有得到根本的解决,政策的效果还有待时间的检验,房价与地价增长的势头并没有有效抑制。

  应当看到,随着城市化进程加快和城市居民收入水平的持续增长,国内房地产价格会在相当长的时间内保持上升的态势。而中国经济持续快速发展,全球货币流动性出现过剩,人民币升值不可逆转,这些因素更加刺激了中国房地产价格的始终处于高热区。

  房地产价格上涨难以遏制,关键是上涨的速度是否与GDP的增长速度相协调,与居民可支配收入增长相协调,与社会总体物价指数的上涨相协调。长期而言,只要是房价的上涨速度低于居民收入的上涨速度,那么这种上涨仍然在合理的范围以内。从金融风险控制的角度和按揭的偿还能力分析,只要可支配收入保持稳定增长,收入增长速度高于银行贷款利率的增长速度,购房人在不出现意外的情况下,偿还就没有问题。

  相对于我国人多地少、资源制约、经济高速增长的国情,按照市场价值规律,我国中心城市商品房的价格并没有脱离实际需求,主要是短时间内价格持续增长超出人们的心理防线。

  由于住房建设中的结构性矛盾突出,住房保障制度建设的不完善,导致了当前的深层次问题,解决住房问题是一个长期的过程。近年的房地产宏观调控,充分显示出我国房地产市场管理是被动的、缺乏前瞻性的管理,我们在一些问题的认识上还不是很清晰,短期的政策手段和中长期的思路还不完全一致。

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