房地产中介顶风作案 现金收房非法牟利

　　11月1日，建设部正式发布了《中国房地产经纪执业规则》，明令禁止房地产中介吃差价，并要求加强交易资金的监管。

　　本报记者 王立嘉

　　“现金收房是不是已经被国家叫停？怎么我家周围的房地产中介还打着现金收房的招牌招揽房源？”几天前，记者接听了北京读者郑女士的投诉电话。而经记者调查发现，郑女士反映的中介公司顶风暗接现金收房的现象确实存在，且相当普遍。此外，房地产中介手中握有的大量客户资金的监管也同样没有到位。

　　编者按：现金收房是指中介机构用现金一次性支付卖房者所需房款，获得房屋转让权，之后，再加价转让给购房人的一种交易方式。在交易过程中，房屋中介一手交钱、房主一手交房，乍一看，这样的买卖很“透明”。但这种看似钱房两清的简单交易，实际上却蕴藏着欺上瞒下，乱吃差价，非法牟取暴利的黑幕。

　　日前，北京市建委发布《关于开展北京市房地产经纪行业专项整治活动的实施方案》；建设部中国房地产估价师与房地产经纪人学会也出台了《房地产经纪执业规则》。《方案》与《规则》同时指出，房地产经纪机构在从事二手房交易时，严禁现金收房、吃差价的行为。然而，本报记者近日对北京市部分二手房中介机构进行调查时发现，现金收房的行为仍禁而难止，并出现了许多变相的新手法，可谓“上有政策，下有对策”。

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　　换汤不换药，逃不开的现金收房

　　政府虽然明令禁止，但面对巨额利润，不少中介公司仍然采取各种“变通”方法企图控制房源，争取自身利润的最大化。

　　“早就听说房地产中介花样多，所以本来打算自己找买主的，可我急等钱用，看见报上说国家正在规范房地产中介，就又动了找中介的念头。”家住北京市小关东里附近的郑女士懊悔的声音中是压抑不住的愤慨，“都是工薪阶层，卖房也是因为要凑买房的钱，肯花1万多的中介费，一方面是期望能快点找到买家，一方面也是希望能卖个好价钱。可结果发现中介不仅两头拿钱，还要再赚昧心钱。”

　　11月10日到12月9日将近一个月的时间里，郑女士先后接触了北京近十家房地产中介机构，除了一家名为“信一天”的中介公司业务员直接言明可以现金收房外，其他几家均讳莫如深。郑女士一开始还觉得这些中介很规范，但联系过几次后却发现了很多疑点。记者经过调查发现：这些中介不是真的不吃差价，而是给“现金收房”披上了更为隐蔽的外衣。

　　手段一：最大巧合

　　“现在政策规定不能现金收房，不过您既然急等着钱用，我有个亲戚正好拆迁也想买套房，您看？”第一次听到这句话，郑女士非常高兴，谈一次就找到买家，好事！房子卖谁不一样，而且既然是工作人员的亲戚，等于多了个人担保。可细心的郑女士多走了几家中介后发现，怎么这么“巧”？连着好几个中介工作人员都有亲戚或朋友什么的想买房，这房究竟是卖给谁？

　　记者调查：中介默许公司员工与房主私下交易，公司并不出面，而是将收购的房产落户到业务员身上，这样业务员就可以房主的身份去高价出售此房源，但收房资金由中介公司交付。如果出现问题，也多是以管理不善为由，将具体负责员工转移到其他门店。表面上看，中介仅有“失察”之责，但实际上，中介本身才是真正的“元凶”。

　　手段二：最大透明

　　“我们是大公司，讲的就是公平公开。我看您既然想快点卖房又想卖个好价钱，最好和我们定个限时限价合同，如果卖的价钱比您定得高，高出的部分按比例分成。我跟您说句实话，出来工作都是为了养家糊口，有分成业务员跑得才卖力。我们就是靠这个吃饭，交给我们卖绝对比您自己卖省心省力价钱还高。”郑女士刚一听真觉得自己遇上了“实诚人”，差点就签了合同，可转念一想，分成的钱是给在了明处，可佣金也是实实在在的，中介公司到底靠什么“养家糊口”？中介费还是差价？

　　记者调查：中介一方承诺，在规定时间内(一个月或三个月)将房屋出售，如果房屋实际出售价格高于双方签订的价格，中介会把多出的房款，按之前约定的比例进行分成。虽然这个业务看上去比较透明，房主容易接受，但实际上是将“暗吃差价”变为“明吃差价”。

　　手段三：最佳服务

　　“跟我们签一个独家代理合同吧。您看什么价钱合适？我们保证在规定时间售出，如果没做到会付给您相应的违约金。您只要留下房本和钥匙就什么都不用管了，我们的业务员会在第一时间让您看房。”

　　记者调查：表面上看，房主签了合同也没什么损失，但实际上，签订合同后，就只能让这一家经纪公司去出售，如果在别的公司登记或者自己卖出都视为违约，将赔付中介公司一定金额的钱款。而为房主提供的其他服务，对于中介公司来说要是同时多人看会导致房子经常的涨价，中介一方所获得的居间费用远远不及因房屋涨价所获得的利润。

　　“这些都是变相的现金收房。”一位业内人士透露，由于中介公司在“现金收房”行为中只是一个过渡者，不需要支付各种税费，利润空间很大，一直是二手房交易中应用最为广泛的手段。一套售价60万元的房产，采取现金收房方式完成交易，中介公司的利润可达该房售价的7%至10%，而正规经营下，中介公司收取的佣金在3%以内，二者利润相差悬殊。政府虽然明令禁止，但面对巨额利润，不少中介公司仍然采取各种“变通”方法企图控制房源，争取自身利润的最大化。

　　按法律规定，房地产经纪人在中介活动中无权收取除酬金之外的其他财物，不能牟取不正当的利益。前不久，建设部就此出台了《中国房地产经纪执业规则》，规则中严禁中介“现金收房”和“吃差价”，如果消费者在通过中介公司进行买卖房产过程中遇到此类现象，可向有关部门投诉。同时，为了避免中介公司其他“擦边球”的行为，最好的方法是双方见面交涉。

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　　开方不抓药，

　　资金安全谁监管

　　很多中介公司挪用客户资金的做法，实际上相当于自办“小银行”，开设的门店就等于银行的营业网点。门店越多，吸纳的房款就越多，可以倒转腾挪的空间就越大。

　　“我们实行POS机刷卡资金监管业务9个月来，各类资金监管业务仅占总业务量的19.4%。”北京中原地产总经理李文杰表示，“其中POS机刷卡的资金监管业务的业务量仅为5.12%，存入经纪公司监管账户和卖方账户的资金监管业务为14.28%。”据了解，除了中原地产，我爱我家、链家机构、中大恒基、顺驰等大型房地产经纪公司也开展了资金监管业务，但实施资金监管的比率均没有超过20%。除了放款和退款手续的繁复，以及POS机到账时间滞后都给资金监管带来一定困难以外，很多客户尚未深刻认识到资金监管的重要性也是原因之一。

　　业内人士透露，虽然目前没有确切的统计数据，但是可以肯定的是中介公司挪用客户资金的行为是比较普遍的，因为蛋糕庞大且缺乏监管，包括一些大的中介公司都很难经得起诱惑。然而，就是在这样的情况下，为了保证客户资金安全推出的监管方案却面临无人喝彩的尴尬境地。

　　据了解，目前中介公司参与房屋交易时，一般都是要求购房者在合同签订的3天内，将首期款(一般是售房款的两到三成)打入指定银行账户，进行资金监管。等到国土房管部门登记，合同生效后，中介公司才会把房款付给卖方。由于目前没有严格的法律限制，购房款在中介公司账户上的停留时间短则一个月，长则半年或更久。

　　由于铺面多、业务量大，加上没有监管，一些不法的房地产中介就利用收、付款的时间差，采取“拆东墙补西墙”的办法，挪用这些资金，用于炒房、炒股、开设门店，追求短期利润。

　　地产分析人士尹香武说，很多中介公司挪用客户资金的做法，实际上相当于自办“小银行”，开设的门店就等于银行的营业网点。门店越多，吸纳的房款就越多，可以倒转腾挪的空间就越大。因此一些中介公司热衷于“超常规发展”，开设的分公司、门店很多，但交易量却很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。

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　　漏洞谁补？规则不能替代法律

　　全国房地产经纪行业从业人员只有1%是有资质的，有不少“黑中介”根本没按建设部规定领取营业执照并到有关部门备案就开业。

　　“可以说，中介公司在近两年的房地产市场中扮演了不光彩的角色，他们的所作所为，在某种程度上是助推了房价的虚高。”一位房地产研究专家表示，从这个意义上解读《规则》的出台就不难理解国家有关部门的苦心，政府有关部门显然是想将“调控风暴”刮进这个曾经的“死角”，从而巩固宏观调控的成果。然而，是什么原因使得规则和方案难以落实呢？

　　“我们是行业协会，所以规则和业务合同只具有引导示范作用。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强对媒体这样解释。而房地产法律专家、中济律师事务所吴元明律师则表示：“因为规则和方案并未从根本上解决房地产经纪行业的问题。这个行业违规现象多发，主要还是缺乏专门的法律法规。”吴元明律师认为，由于缺乏相应的法律法规，对房地产经纪行业从业人员和机构的资质没有强制性规定，使该行业市场进入门槛很低，行业混乱几乎不可避免。

　　据柴强介绍，虽然建设部有关文件规定：房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格》的人员。但目前取得全国房地产经纪资格的人数只有27311人，截至今年10月，获得初始注册的只有16466名。而据保守估计，全国从事房地产经纪业务的机构在3万家以上，从业人员超过百万。

　　“也就是说，现在全国的房地产经纪行业从业人员只有1%是有资质的，这个行业能不混乱吗？”柴强表示，为此，国家建设部、发改委、工商总局正在大力推进房地产经纪人执(职)业资格制度，希望通过房地产经纪合同范本，并附资质人员签名等措施，改变行业的混乱局面。但是，有不少“黑中介”根本没按建设部规定领取营业执照并到有关部门备案就开业。如北京市建委统计资料显示，京城目前具备营业执照和资质证明的房地产经纪公司只有2600余家，而实际从事经营的则有6000家左右。

　　“这是没有完善的监管体系造成的法律漏洞。”吴元明律师认为，“对于房地产经纪行业的管理涉及建设部门、工商部门、行业协会等，由于权力分散责任不明确，造成了谁都管，谁都管不了的局面。”

　　近两年房价持续走高，各地的中介公司发展随之也步入“快车道”。据房管部门统计，目前，仅深圳通过政府认可的房地产中介经纪机构就有190多家，从业人员2万多人，门店数量达到3000多家。蜂拥而起的店面、同质化的服务，导致房地产中介市场的竞争日益激烈，不少中介公司为了赚取利润，不惜欺诈消费者，或是偷税漏税。以至于吃差价已成为地产中介公开的秘密。

　　而比吃差价更为恶劣的是，由于监管缺位等原因，一些地方的房地产中介公司挪用客户房款的现象比较严重，并将所挪用资金用来炒房、炒股、开设门店等。这损害了消费者的利益，也扰乱了正常的市场秩序，不利于当前的房地产宏观调控；在中国房地产估价师与房地产经纪人学会曝光的12起恶性房地产交易诈骗案中，涉案金额动辄上百万直至几千万，大量的客户资金和银行贷款无法收回，甚至潜伏着引发金融危机的危险。此外，