珠江力迅上筑涉嫌偷步卖楼 名为意向实则销售

　　日前接获一位购房者李先生的来电，李先生向记者反映，他在5月交纳了3万元的“意向金”，后来想索回这笔款项，却被告知只有发展商在9月4日前仍拿不到预售证，“意向金”才能退回，否则视为“挞订”。为不损失三万元，李先生只能让这笔款子在发展商手中停留的时间长达5个月。

　　他很郁闷，“现在到处都有楼盘收取‘意向金’之类的‘诚意金’，但在未取得预售 证之前交这‘金’那‘金’，消费者利益能得到保证吗？有关部门允许发展商这样收钱吗？”这是李先生，也是广大购房者心中久存的一个疑问。

　　现身讲述：“意向金”并非无条件可退

　　李先生看中的是位于珠江新城的力迅上筑，该盘在5月底已经公开发售，但西区的6栋高层住宅并未取得预售证。售楼部小姐告诉他，西区高层单位只是收取3万元的意向金，到9月份再签署购房合同。买家交3万元的“意向金”，再与发展商签订一份“意向书”，“意向书”中规定：发展商如期拿到该部分单位的《商品房预售许可证》后，与买家签订正式的买卖合同，发展商不能如期在9月4日取得预售证，买家可以申请退款，否则视为“挞订”。

　　李先生发现，虽然西区的单位还未取得预售证，但在售楼部认购东区单位和西区单位的程序是基本一致的，购房者都要先交付订金，并与发展商签订一份购房“协议书”，证明买家已经认购了某套单位，楼价多少等，不同的只是在“协议书”的第五款，如果买家选购的是东区小高层的单位，则写明在交付定金7天之内买家必须与发展商签订买卖合同，而选购西区高层单位的，则写明买家在9月4日之后签订买卖合同，只有在此日期后，楼盘还未取得预售证买家才可以申请退出认购，退还订金。

　　面对楼盘如此明目张胆的“偷步”卖楼行为，李先生陷入了两难，李说：“虽然楼盘还未取得预售证，但发展商已经卖了很多单位，不下订就没有选房的机会，但如果下订，购房者的利益没有得到保证。这样做对消费者公平吗？”

　　调查：名为“意向”实则“销售”

　　记者通过在市房管局交易中心的查询证实，楼盘(穗房预字第20050048号)目前只有“自编D1-1、D1-2、D1-3、D2-1、D2-2、D3-1、D3-2”七栋单位取得预售证，其单位面积和套数与力迅上筑东区小高层单位相符，而西区高层并未取得预售证。

　　广东伯方律师事务所副主任陈敏律师接受记者采访时指出，表面上该楼盘的做法与一般楼盘预售前收取“诚意金”的做法无异，一般消费者也觉得司空见惯，实质上可以无条件退款的“诚意金”可以说是打“擦边球”。但力迅上筑收取按“协议书”规定只有楼盘不能如期取得预售证才能退款的“意向金”，已经是一种购房行为，这一做法与“购房定金”没有分别。发展商采取这一做法的目的究竟是为了吸引买家还是为了吸引资金，值得商榷。

　　陈敏律师认为，由于该楼盘目前属于未取得预售许可证提前售楼，所以购房者交付的3万元“意向金”应该是可以无条件退回的。同时她提醒消费者，购房“协议书”中，发展商虽然估计9月4日之前可以获得预售证，但预售证的取得不单单与工程进度有关，这个日期就目前来说存在很大变数，一旦不能如期拿到预售证，意味着买家需要等待更长的时间。

　　保守估计：未有预售证发展商轻取500万

　　记者在楼盘现场看到，位于小区西面的楼房目前大约只建到十几层左右，工程进度远未达到“高层单位必须完成2/3的高度才能取得预售资格”的规定。

　　记者在售楼部了解到的情况，楼盘西区高层6栋30层高的单位，除了部分24层以上的高层和五六层以下的底层单位外，其余单位都已经售出。保守估计楼盘售出的单位超过一半，以每套单位3万元，6栋一梯两户30层单位计算，发展商在未取得预售证前已获得至少500万元的售楼款，并且在9月份前，这笔楼款将稳稳地掌握在发展商手中。该笔款项的用途得不到任何有效的监管。

　　在楼盘取得预售证前，不得不让人为楼盘的这部分买家捏一把汗。

　　专家提醒

　　有关法律专家提醒购房者，该楼盘的这种做法实质是一种更具迷惑性的“偷步”行为。在楼盘取得预售证前长达三四个月的时间还有许多变数，但购房者已与楼盘紧紧地捆绑起来。尚未取得《商品房预售许可证》楼盘，也必然没有受到政府监管的监控账户，购房者交给发展商的高额“意向金”得不到有效的监管。