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“也正是在如此高额的利润的支撑下，开发商在销售时才敢于拿出7%以上的利润作为回报。而且在开始兴起到两年内没有出现资金危机。但是，过了2年呢，情况将很不明朗。”一位曾经的地下商业物业操盘手李明(化名)在接受记者采访时如此表示，他同时对地下商铺运作中存在的风险表示担忧。
他以目前重庆“地下商铺”的运作成本和销售价格为例分析。“目前市场上地下商铺
项目大都是国家人防工程经过重新包装后上市的，开发商基本上没有拿地成本，只有土建、装修和一些设备的费用。地面商业项目的土建费用为4000-5000元/平方米左右，地下的价格不过6000元/平方米左右。装修方面，我们按照四星级酒店1000元/平方米的装修标准，假定地下商铺的装修费用也为1000元/平方米，再加上一些设备的费用，每平方米追加500元，地下商铺的开发成本不到10000元/平方米。而销售价格呢，少则2万元/平方米，高的达到了4万元/平方米。扣除其各项营运成本，每平方米至少净赚5000元，好的可以赚10000左右，这比一般商铺15%的平均利润率高出许多。根据商铺销售首付5成的方式，以售价2万元/平方米计算，投资商只需要首付房款，开发商即可收回成本，如果售价更高，其中的利润可想而知。
重庆纬联商业管理顾问公司副总经理李夔认为，由于地下商业存在投资少、利润空间大、建设周期短等特性，近年来已逐渐被神化为印第安纳·琼斯的宝藏，众多逐利的开发商纷纷加入地下探宝的冒险之旅。
“相对地上商业而言,地下商业的投资成本实在是太低。”一位从事地下商业的业内人士曝料说：“按同样投资2万平方米的商业项目来比较，以沙坪坝为例，要开发一个地上商业项目，在容积率做到8以上的前提下，核心区域拿10亩地仅土地出让金就要两个亿，前期资金投入就要达到30%，即接近7000万，还不包括同样惊人的拆迁成本，地下商业首先就省去了拆迁成本的巨大开支，而很多由原来的人防工程改建的地下商业连土地出让金都不用支付，只需要投入建安成本、广告营销费用，三、四百万就可以启动一个项目。
到了项目的开盘销售阶段，地上商业由于是几层楼构成的立面体，地段间价值差异大，其1、2层和4、5层的商铺售价则要相差几倍甚至10倍以上。而地下商业作为一个纵横贯通的平面体，单个商业店面由于地段级差不大，店面间的售价也不会太悬殊。因而，开发地下商业的获利空间更为惊人。
难以抵挡的诱惑
“基本上不会有风险，销售后我们有专门的商业管理公司和你签包租协议，不仅能收回投资，每年还有一定的收益。
当置业顾问绘声绘色地向你描绘着这个商铺繁荣的未来和主要的经营模式：由商业管理公司统一经营，统一管理，租金每年统一从商业管理公司领取。最后总结式地说了一句话：“总之你不用担心，只管收租就是。”你是否会为之心动。这也是在所有的“地下商铺”的售楼部的大厅里出现频率最高的一句话，当然也是投资者都愿意看到的。
投资分析人士指出，地下商铺投资热潮形成，与国家控制房价的政策调整有关。而重庆某报在一则相关报道中则称：“具备‘投入少、回报稳定、回收资本周期短’的特点正是各路资本热衷投资地下商铺的根本动因。”
“商业店铺回收周期一般为15年，而地下商铺由于总价不高，回报稳定，回收周期只需8-10年。有关专家认为，把过去买商铺几十万上百万元的门槛，降低到十几万元，这种商业模式满足了中小投资者的投资需求。加上目前股市低迷以及央行加息导致住宅地产市场的萎靡，越来越多的投资者收回投入股市和房市的资金持币观望。契合中小投资要求的‘地下商铺’适时而生。对那些做生意风险太大、精力不允许，股票把握性不大而手握闲散资金却无处花销的‘财主’，投资不大、回报稳定的地下商铺就成了他们的首选。”
开发商摸准了广大投资者这个心理。从2003年下半年起，开发商开始大规模开发地下商业工程。“从2003年下半年至2004年3月份，是地下商铺销售的黄金时期，当时开盘的丽岛春天1期、中环银座、钻酷等的销售势头都非常喜人，2-3个月的时间几乎就将铺面销售一空。”李明说。这种由“投资地下商铺”所衍生的财富梦想以惊人的速度复制，在短时间内被普通老百姓坦然接受。到今天，小投资者已达数万人，但明白其间风险的投资者却少之又少，因为大多数人仍然相信：这是一次难得的大餐，每年7%左右的收益是“稳稳当当”的。
开发商们一次又一次地把这样的承诺和愿望铺遍报纸、电视等各种媒介，高频率、大剂量地刺激着手中有点闲钱的投资者。这是一种有力的营销模式，很少有人愿意拒绝这种投资少、见效快的“坐当老板”式的投资，哪怕是之前根本不懂投资的人。
不可能完成的任务
但来自地产界的人士却提出了不同的观点，
抛开利率和人民币升值等各种外部因素不提，业主们的投资收益究竟是否能够达到这一理想值，还存在很多可变因素。
“现在大多数商铺的开发商都承诺的年收益7%，我们以销售价格4万元/平方米计算，一个投资者的年收益理论上为2800元，也就是说至少每个月的租金要达到每平方米200元以上才能保证这个收益。问题是，现在解放碑平街门面的出租均价才300-400元/平方米，地下商铺的租金明显偏贵，门面租不出去，投资客的收益拿什么来保证。”李明分析到。
李认为，天上不会掉馅饼，开发商才不做亏本生意，他们早就通过提高房价等手段，预收了租金。待两、三年开发商承诺的返租合同结束后，开发商完全可以放弃不管了。因为到时候可以说和他不再有任何的关系。”
记者在采访中还了解到，由于属于人防工程，地下商铺是没有产权的，投资商购买的只是使用权。投资商将没有产权的东西抵押给银行按揭贷款，如果一旦出现问题，后果将很难设想。
李明告诉记者，使用权是一种租赁方式，根据国家法律规定，租赁的最长时效为20年，也就是说投资者拥有地下商铺的使用权只有20年。尽管不少开发商宣称超过20年后可以续约，但是与谁续约，开发商显然回避了这个问题。
是否变相融资？
“一个开发商如果把自己的项目采取返租、包租的方式销售，给人的第一感觉便是缺钱。” 大部分商业地产从业者的观点不谋而合，目前大量的“地下商铺”项目许以长期高额租金回报来吸引投资者入围，是一种不良的市场信号。
地产界业内的普遍担忧是，“地下商铺”项目一旦有一家公司资金链断裂，无法兑现返租的承诺甚至卷款而逃，将会引发投资者对“地下商铺”项目的不信任感，从而引发连锁效应。
假如投资得不到回报，一些由投资者引发的社会问题便会出现。在投资者的压力之下政府对同类项目自然会强力监管，商业地产运作环境自然会越来越严峻。李明认为去年成都的两个酒店式公寓采取类似的返租形式进行销售，引发当地政府明令禁止此类商务式酒店的销售模式便是最好前车之鉴。
“假如没有租赁户的支撑，承诺包租的商业管理公司也将无法经营，也不能兑现承诺，投资者的风险也随之而来。”李明对记者说。由于“地下商铺”的总面积在10平方米以内，以十几万便可入市，其低投资门槛，又有高额回报，所以手里面有些闲钱又不愿存银行投股市的社会闲散投资者便成为购买主力。在美好“钱”景的引诱下，蛋糕被越做越大，“地下商铺”也在疯狂成长后开始缓慢“质变”，其作为融资工具的嫌疑越来越重。
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