就这样烂在杭州山水中 顶级别墅富春江花园调查

　　《瞭望东方周刊》记者朱国栋/杭州、富阳报道

　　富春江花园“烂”在被专家认为可能是中国最适合建设山水人文别墅的地域

　　4月28日下午，杭州富春江花园“准业主”林兴发(化名)，在得知他两年前购买的别墅，开发商已人走楼空，原本定于2005年初交付的别墅已“烂尾”的消息后，立即从上海赶回 杭州，驱车赶到富春江花园施工现场时，发现工地一片狼藉，杂草丛生，施工现场的办公点早已人走楼空了。

　　林兴发并不甘心，他又来到杭州延安南路的富春江花园销售中心，他发现一年多前精致装修的办公室与漂亮的售楼小姐都已不在。除了一个舍弃的金字招牌，一些凌乱的纸张之外，整个大厅空空如也。

　　百般无奈之下，林给他曾认识的开发商大富房产的一些熟人打电话，不是手机已停机，就是号码已换了主人。他联系了和他一起买房的业主，业主对林兴发的后知后觉表示惊讶，他们告诉林兴发，早在2004年就传出富春江花园可能“烂尾”的消息，早在半年前，他们就知道别墅不可能如期交付，没想到现在干脆是“烂尾”了。

　　林兴发知道，他付的数十万首付款可能要泡汤了。事实上，像林兴发这样被套牢的业主，还有数十位。

　　“烂尾”出乎意料

　　说起富春江花园，杭州房产界和房产投资者几乎无人不晓。从2002年起，富春江花园的新闻与广告就铺天盖地。

　　这个从2000年开始酝酿的超级别墅大盘，光第一第二期就计划占地310亩，预期包括388幢别墅及商业中心、娱乐中心等。按照2004年市价，总值可达10亿。而规划中的第一第二期还只是起步，2002年，大富房产的口号是建设千亩以上的别墅大盘。

　　林兴发告诉《瞭望东方周刊》，“当时之所以选择投资富春江花园，最重要是看中了这块风水宝地，旁边是美丽的富春江，楼盘距离杭州市区只有40公里，有高等级公路相连。这样占据天时地利人和的楼盘烂尾，其中必有隐情。”

　　根据《瞭望东方周刊》记者调查，大富房地产开发有限公司成立于1993年，老总是戎安春，资本性质是港资。这位先知先觉的戎总，在富阳人还没有房地产开发概念的1992年，就已购入位于富春江经济开发区的银湖地块，按照有关人士的说法，以现在的眼光看当时的土地价格，低到可以不考虑成本的地步。

　　这个说法得到了官方的确认。4月28日上午，富春江经济开发区办公室一位工作人员告诉《瞭望东方周刊》，“当时(1992年)，富阳还没有什么房地产开发的概念，所以土地价格很低也是可以理解的。”

　　大富房产占据的位于银湖的地块，被称为“龙兴之地”。该地块位于富春江畔的富阳，而该市的森林覆盖率超过65%，距离杭州市中心不过40公里，驱车半小时即可到达。而富春江的水天下闻名，她属于钱塘江水系的一段，水质堪称中国一流。

　　富春江花园位于富阳市东洲街道白鹤村，当地人认为，此地“坐山望水”，大有藏龙卧虎的富贵气象。当时来此地考察的一些别墅专家也认为，此地可能是中国最适合建造山水人文别墅的地域之一了。

　　事实上，专家并非妄语，市场对该地块的别墅楼盘的追捧，也十分热烈。在银湖地块，正在开发的另外3家山水别墅楼盘，销售形势良好，总面积达40万平方米，均价已超过6000元。如果考虑到当地土地价格的低廉，这个价格绝对让开发商赚得盆满钵满。

　　事实上，富春江花园本身的销售形势也不错，根据当地媒体的宣传，“起价4113元／平方米，最高价7143元／平方米，一期99套被抢购一空”。

　　根据一些被套牢的业主介绍，当时的预定金是10万到30万不等，有一部分业主付出了首付款几十万，当时别墅的总价在150万到350万不等，当时普遍认为还拥有很高的升值空间。

　　既然富春江花园地理位置如此之佳，土地成本如此之低，销售形势如此之好，那为何会出现烂尾呢？

　　资金飘忽不定

　　工商部门登记资料显示，1993年，戎安春就成立了大富房产，当时的注册资金是700万美元。但是，当时杭州还没有什么房地产开发的概念，购入的土地也没有被利用起来。

　　根据知情人士的说法，从20世纪末期开始，戎安春看到杭州房地产愈演愈火，就有开发已购入土地的打算，但当时富春江概念还没热起来，市郊别墅尚未风行，大富又没有做大盘的资金，于是作罢。

　　但到了21世纪初，杭州市郊别墅的概念逐渐兴起，私家车开始在富裕阶层普及，而富春江沿江别墅概念又越炒越热，所以找到戎安春的开发商有不少，而当时的浙江金信房地产开发有限公司，在银湖地块本身就有别墅项目运作，因此，表达了与大富合作的浓厚兴趣。

　　2003年初，大富房产与浙江金信房地产开发有限公司达成协议，合作开发富春江花园。另外一种说法是，早在2000年，大富和金信就已有接触。

　　而据彼时浙江媒体报道，富春江花园开发一期土木未兴，99幢别墅就被订购一空，大富房产分别收取每套10万至30万不等的认购金。

　　当时有消息称，金信房产的钱，大富并没有用在富春江花园项目上，而是将合作开发的资金挪为他用，开发别的项目。但是，新项目没有让大富赚到钱，反而套进了大笔资金。

　　而就在这个节骨眼上，大富房产的一位高管，与深圳一家商业银行出现债务瓜葛，使其在杭州的贷款计划流产。2003年10月10日，一份要求协助执行的通知书也从深圳中级人民法院发往富阳市房地产管理处。

　　4月28日上午，《瞭望东方周刊》记者在富阳市房地产管理处看到了这份编号为“(2003)深中法刑二初字第314号”的协助执行通知书，称“被告人丁义春以海南省义源房地产开发公司名义诈骗所得，并汇入该公司与杭州大富房地产开发公司合作的富春江花园在建项目的赃款人民币1900万元及投资权益，退还受害单位深圳市商业银行”，以此要求富春江房地产管理处查封富春江花园15幢房子，并且未经深法院同意，不得办理转让、抵押等相关手续。

　　知情人士认为，大富房产资金流飘忽不定，在金信房产先后投入数千万之后，还与海南房产商合作，而海南房产商将骗款作为合作开发资金，此举成为富春江花园烂尾的关键一着。

　　由于资金流紧缺，富春江花园被迫停工。2004年4月，富阳市第二届房交会开幕。据媒体报道，为招揽人气，制造繁荣，大富房产千方百计借来一笔钱投入工程，以期通过聚拢人气，实现良好销售。由于该项目地理位置优越且环境绝佳，在房交会上一上市便受到众多购房者的追捧，大笔定金迅速流进大富房产的户头。然而，就在富春江花园重新开工后仅仅一个月，戎安春又将公司账户内剩余资金转出，与人合作在北京投资，使得该项目再次陷入了财务困境。

　　2004年3月，承建单位之一的浙江建工集团，押付大富房产60万保证金，入驻工地正式开工。而直到该集团垫付300多万材料和工程费之后，大富房产仍未按照约定付款。2004年6月，浙江建工向大富房产发出停工通报，并向建筑管理部门办理了停工手续。

　　据浙江金信公司的高管透露，2004年7月，大富房产已累积拖欠该公司1400余万元债务，该公司不得不终止与大富房产的合作。之后，北京一投资人也看中这个项目，但在投入800多万元无果之后，这位投资人也撤资了。

　　此后，一位温州商人陈某看到富春江花园的投资前景，决定投资1000万元参与该项目。但是，这笔钱几乎都被偿付了债务和银行的利息，停滞的工程并没有得到转机。原本看好富春江花园二期开发，并想借此盈利的陈某欲罢不能。

　　另据透露，富春江花园开发期间曾向多家银行贷款，《瞭望东方周刊》查实，杭州地区的一家信用社曾给富春江花园发放数百万贷款，但据该社透露，富春江花园的贷款已全部偿还。

　　2004年11月8日，杭州市中级人民法院一纸民事裁定书，将富春江花园彻底打入了困境。《瞭望东方周刊》记者在富阳房地产管理处看到的这份编号为“第413—1号”的裁定书，要求富阳房地产管理处协助对富春江花园的11幢房子进行查封。而申请人正是金信房地产开发公司，金信提出财产保全申请，请求冻结或查封大富房地产公司财产2821.3万元人民币。

　　自此，富春江花园彻底被套牢。据知情者透露，目前大富房产拖欠的业主、合作伙伴、贷款银行、承建建筑公司四方的债务，至少在6000万元。该公司内部销售人员已10月未拿到工资。该公司原来设在杭州清泰街华顺大厦的办公室，也因租金到期，无力支付，被迫迁出。主要管理人员也作鸟兽散。

　　业主希望翻盘

　　富春江花园“烂尾”，数十位已付定金或首付款的准业主无疑是最大的受害方之一。他们开始走上漫漫维权之路。但是，无论业主如何努力，都无法探听到戎安春的下落。

　　根据消息人士透露，2004年戎安春曾涉及一起刑事案件，但这个消息并没有得到富阳和杭州市警方确认。

　　对于大富房产频繁引进投资者的做法，业界有两种评价。

　　第一种是大富可能是借富春江花园这个“靓壳”融资。从2000年起，与大富房产合作开发的投资商，已查明的至少已有4批，投入的总金额至少有6000万元，加上几家银行的数千万贷款，以及大富自有资金及收到的业主订金与首付款，开发富春江花园一期工程本来不是难事，所以有人认为，大富本来就不想真的开发富春江花园，而只是借这个壳融资圈钱。

　　第二种说法是大富房产战线太长导致资金链断裂。这种观点认为，大富房产确实很看好富春江花园，之所以频繁引进投资者，是因为大富野心太大。理由是大富除了富春江花园之外，还在深圳、北京等地有多处投资，资金链太长，到了2004年4月，国家房地产贷款政策收缩，资金链断裂。

　　但无论是哪种说法，富春江花园“烂尾”已成定局。那么，业主们和债主们是否能将损失减少到最低限度呢？

　　金信房产负责人陆金泉曾对媒体透露,项目还在继续,目前所涉及的各方正在努力。“温州人还准备继续做下去,毕竟对这样一块宝地总得有个交代”。陆金泉还认为,“大富房产与富阳市签署的土地出让文件还是有效的，富春江花园二期还有180亩左右的土地可供开发，虽然一期工程糟蹋了几千万，但通过二期的开发还是可以达到收支平衡的。如果温州人不做的话，我还会坚持去把这个项目做下来的。”

　　部分业主对该房产能否继续开发下去也表示乐观，有业主认为，“根据我们所知，富春江花园烂尾只是因为资金问题，土地出让、规划许可证、房产预售证发放等环节上，并没有出错，而富春江花园第一第二期土地有300亩左右，这两块土地批来时可能价格很低，但现在已价值不菲，至少能抵过大富欠下的各种债务。”

　　也有房产专家认为,富春江花园对中国房地产开发商来说,留下了一个非常明确的教训:无论你的楼盘吸引力多么大,盈利空间多么诱人，如果将投资战线拉得过长,玩资本“空手道”,注定会是败笔。

　　(《观察与思考》记者袁华明对此文亦有贡献)