上市三周年，央产房升温 八月份总成交量达到1150套

　　受营业税与个税影响，不少购房者将选房目标转移到无营业税的公房及央产房。有数据显示，央产房上市３周年之际，央产房房源放量累计达到了１５１８７套，所占交易比例也由上半年的９％上升到了目前的１０．８％。

　　房子问题永远是人们关注的焦点。信报记者 刘志坚／摄

　　央产房源放量难解需求饥渴

　　中大恒基提供的数据则显示，两税的出台并没有影响央产房的再上市，成交量仍然上升。８月份的成交量就达到了１１５０套，占到了市场总成交量的１０．８％，比上半年的９％左右有很大的上升。链家地产与千万家提供的成交数据也验证了这一点。有专家认为，营业税与个税的相继出台，使得房龄普遍在５年以上的央产房优势更显突出，不少购房者将选房目标转移到无税的公房及央产房上面。

　　黄金周刚过，记者在位于蓝岛的央产房交易大厅看到，办理过户的并不是很多。一位在现场办公的工作人员告诉记者，“从７月开始，办理央产房过户的数量有所增加，这与进入二手房交易旺季不无关系。”

　　“我看房都快一年了，要想挑选到一套合适的央产房还真不是太容易。”一位正在咨询的王女士不无遗憾地告诉记者。

　　位于小西天的某中介公司门店经理告诉记者，“由于央产房大多具备良好的地段优势，同时社区成熟，配套设施相对完善，因此，央产房受到消费者的钟爱也在情理之中。不过要挑选到一套各方面都比较满意的房子，确实有些困难。”

　　另据链家地产二手房消费者抽样调查，目前，央产房的供需比约为１∶５．４，一些热点则达到了１∶１０以上。

　　央产房放量环比涨三成

　　自２００３年央产房上市交易以来，截至９月３０日，央产房房源放量累计达到了１５１８７套，而从这三年央产房房源放量的具体走势来看，基本保持稳步的上升趋势。据链家地产统计，第一年（２００３年１０月至２００４年９月３０日）的央产房房源放量为３１２０套；第二年（２００４年１０月至２００５年９月３０日）的央产房房源放量达到了５２３０套，房源放量同比增长了６７．６％；第三年（２００５年１０月至２００６年９月３０日）的央产房房源放量为６８３７套，相比第二年同比增长了３０．７％。虽然央产房的房源放量速度出现了一定的回落，不过，这并不能掩盖央产房放量连年增长的强劲势头，专家预测，明年央产房的放量将会达到８５００－１００００套左右。

　　５０－７０平方米交易占比超过四成

　　与普通二手商品房一致，央从央产房的交易面积来看，主要还是集中于中小面积，特别是面积在５０－７０平方米之间的一居室和两居室备受消费者的青睐。据链家地产统计资料分析，７０平方米以下的央产房交易比重呈现逐年递增趋势，５０－７０平方米的央产房比重均超过了四成，而７０平方米以上的交易比重却呈现出了相反的走势，降幅达到了４．１２％。

　　央产房的成交方面，朝阳和海淀两区是央产房交易的主流，同时，朝阳的商务氛围以及海淀的人文氛围均是购房者选择的关键原因。同时，丰台与石景山两区的交易占比也在逐年稳步攀升。

　　交易步骤不详为主要交易瓶颈

　　尽管央产房源上市量与交易量均有不同程度地增长，但与８０万套的存量基数相比，仍然处于“杯水车薪”的尴尬局面。究其原因，出售者的心理预期过高以及央产房房龄偏长仍然是困扰央产房成交量的主要瓶颈。此外，央产房在交易过程中也存在着不少的交易难点，千万家总经理华国强指出：目前央产房交易过程中的最大问题，是交易步骤不明确导致的交易延误。由于许多单位是新备案的公司，特别是在第一次交易的情况下。往往对央产房填表的步骤不清晰，尤其容易遗漏在自身单位领取单位性质的相关证明的一步。

　　【业内预测】

　　明年央产房放量有望达万套

　　综合央产房上市三周年的市场表现来看，链家地产总经理左辉认为，“无税”央产房在二手房市场稳步走向完善和成熟的大背景下，今后的央产房市场将呈现如下特点：首先，央产房的房源放量将依旧保持较快的上升趋势，有数据显示，目前央产房建档比例已经达到８２％，这也为央产房的上市提供极大的便利，预计明年央产房的放量将会达到８５００－１００００套左右；其次，成交价格仍然呈现刚性，由于央产房大多数分布于社区成熟、配套完善的市中心城区，拥有地段优势，加上需求很强劲，预计热点的央产房成交价格会集中在８０００－１００００元／平方米之间。

　　【名词解释】

　　央产房

　　是指包括中央各部门，全国人大机关，全国政协机关，最高人民法院，最高人民检察院，国务院各部委、各直属机构，各人民团体及其所属单位。住房制度改革归口国管局、中直管理局管理的中央在京企业，及其所属单位已购公房上市出售，也按本办法的规定执行。

　　【贴心提示】

　　交易过程中的几点注意事项

　　由于央产房的产权性质特殊，所以在交易过程中，中大恒基市场部专业人士建议买卖双方要注意以下几点：

　　一、不是所有央产房都能够上市交易，只有在央产办公室建立档案的房屋才能够交易，（卖房人可携带产权单位全称、产权人姓名、产权准确面积以及房屋准确位置及门牌号到位于蓝岛大厦的央产交易办公室查询是否建档备案），同时还要看房屋是否超标，超标房屋必须回原产权单位查询。

　　二、填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，产权人签字盖章。注意：没有建立住房档案的央产房，必须有原产权单位出具的同意上市出售证明。产权人没有原始合同的，必须到产权单位或者到房屋所在地的房屋土地管理局查档，复印并加盖公章

　　三、到该房屋所在物业管理处，开具物业费、供暖费结清证明。

　　【数据说话】

　　部分地区央产房和二手商品房均价对比

　　【背景资料】

　　央产房三周年大事记

　　■２００３年９月

　　国务院机关事务管理局和中共中央直属机关事务管理局先后发出《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》和《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》，决定在京单位已购公有住房（央产房）的上市工作从１０月１日起正式启动。

　　■２００３年９月２３日

　　链家地产、我爱我家等三家经纪公司被指定承担“央产房”上市交易代理服务工作，同时，蓝岛大厦西区朝外大街甲１０号成为办理央产房过户的央产房交易大厅。

　　■２００３年１０月８日

　　央产房上市审批手续正式启动。

　　■２００３年月１０月１０日

　　由“北京链家房地产经纪有限公司”促成央产房交易第一单。

　　■２００４年３月３１日

　　央产交易大厅盖章通过的央产房达到１０００套。

　　■２００５年９月３０日

　　央产房二周年房源放量达到了５２３０套，房源放量同比增长了６７．６％。

　　■２００５年１２月２３日

　　央产交易大厅盖章通过的央产房达到１００００套。

　　■２００６年８月３０日

　　今年８月份央产房的成交量达到了１１５０套，首次占到了二手房市场总成交量的一成。

　　■２００６年９月３０日

　　央产房三周年房源放量为６８３７套，相比第二年同比增长了３０．７％。央产房房源总放量累计已达到１５１８７套。

　　信报记者 张翼

　　【相关新闻】

　　新盘供应量多了近九成

　　信报讯（记者张翼）进入“金九银十”，本市新盘首次出现井喷现象，９月份本市开盘项目５９个，是今年以来新盘放量最多的一个月。

　　根据北京市房地产交易管理网统计数据显示：截至９月底，９月本市开盘项目５９个，是今年以来新盘放量的新高；其中新盘上市为１２个，其余为老项目后期开盘。整体供应个数相比８月上升８４．４％，新盘上市也比８月上升５０％。

　　其中，９月普通住宅放量个数为３２个，供应面积９６８８４１平方米，分别占总供应量的５４．２％和５１．５％，所占比例比上月有所下降，但仍为主流需求。中大恒基不动产营销市场研究中心分析指出，五环外的普通住宅占总量的五成，标志着住宅郊区化已成定局。与以往有所不同的是，９月别墅占据了第二把交椅，放盘个数为１３个，比公寓多出３个。

　　从价格来看，９月楼盘实际成交均价为９９３１元／平方米。普通住宅实际成交均价７３７９元／平方米。９月有５６．３％的新盘成交均价低于开盘价格，且大部分楼盘销售情况不容乐观，甚至有个别项目开盘半月成交不足５套。

　　从区域分布来说，放量最大的仍是朝阳区，为２３个，占总量的３９．０％。另外，海淀放盘数为７个，丰台、大兴放盘数量各为６个。

　　中大恒基不动产营销市场研究中心的专业人士指出，大量新盘入市对京城房地产市场是一个刺激，且住宅成交比例的增加，更进一步说明人们对住房的需求是客观存在的，房地产市场的信心在逐步恢复。同时，有关专家还预测，１０月的新盘上市量在９月的基础上会有所增加，南部地区放盘数量将有可能增长。